przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupująca” lub „Spółka”) prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, która obecnie nie jest, lecz na moment transakcji będzie zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania jest osoba fizyczna, tj. Pani L. (dalej: „Sprzedająca” lub „Zbywca”) zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, z zastrzeżeniem, że przedmiot niżej opisanej transakcji będzie sprzedawany całkowicie w oderwaniu od prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, tj. będzie to sprzedaż z majątku prywatnego.

W dalszej części niniejszego wniosku Kupująca wraz ze Sprzedającą będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Kupująca zamierza nabyć prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości K. składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie niezabudowana, tj. nie będą znajdować się na niej żadne naniesienia.

Na podstawie zawartej umowy sprzedaży oraz ustanowienia hipoteki (dalej: „Umowa Sprzedaży”) Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą od Skarbu Państwa (ówczesna Agencja Nieruchomości Rolnych). Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym Sprzedająca nie miała prawa do odliczenia podatku VAT. Ponadto, na czas zawarcia Umowy Sprzedaży jak i na dzień zawarcia Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (opisanej poniżej), Sprzedająca pozostawała stanu wolnego (tj. Nieruchomość nie mogła tym samym wejść do wspólnego majątku małżeńskiego) i w związku z tym również na dzień złożenia niniejszego wniosku jest jedynym właścicielem Nieruchomości.

Kupująca nabędzie Nieruchomość od osoby fizycznej z jej majątku prywatnego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Pierwotnie warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży (dalej: „Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) Nieruchomości została zawarta pomiędzy Sprzedającą a X sp. z o.o. (dalej: „X”), następnie jednak w dniu 5 marca 2020 r. została zawarta umowa przeniesienia praw i obowiązków Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej: „Umowa Cesji”). W wyniku zawarcia Umowy Cesji podmiotem uprawnionym do realizacji postanowień z Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży został Y Spółka Akcyjna (dalej: „Y”).

Razem z Umową Cesji został zawarty aneks do Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (dalej: „Aneks”). Zgodnie z postanowieniami Aneksu jako strona kupująca Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży został wskazany Y.

Pomimo, że zgodnie z Umową Cesji oraz Aneksem podmiotem uprawnionym do nabycia Nieruchomości został Y to do dnia transakcji zostaną zawarte umowy na podstawie których uprawnionym do realizacji warunków z Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży będzie Kupująca.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Wyjątek stanowi linia telekomunikacyjna, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Na dzień składania wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy. Kupująca po nabyciu Nieruchomości planuje sprzedać ją innej spółce (dalej: „Inwestor”), która z kolei zamierza przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie m.in. zespołu hal magazynowych wraz z niezbędną infrastrukturą, w tym drogami dojazdowymi, sieciami oraz przyłączami (dalej: „Inwestycja”). Dla Inwestora istotne jest zatem aby na dzień nabycia Nieruchomości była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub dla Nieruchomości była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, umożliwiające przeprowadzenie Inwestycji. Dlatego dla potrzeb oceny zdarzeń przyszłych objętych niniejszym wnioskiem, należy przyjąć iż na dzień nabycia Nieruchomości przez Spółkę taki plan zagospodarowania przestrzennego, względnie decyzja o warunkach zabudowy, będą dla Nieruchomości obowiązywały.

Jak zostało już wspomniane Nieruchomość należy do majątku prywatnego Sprzedającej (która jest także jej jedynym właścicielem) i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza, tym samym jej sprzedaż nie będzie mieć związku z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.

Sprzedająca dotychczas nie podejmowała żadnych czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości czy jego zmianę, nie podejmowała żadnych działań zmierzających do przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki. Sprzedająca nie występowała do gminy z wnioskami o przekształcenie Nieruchomości pod zabudowę. Nie podejmowała żadnych czynności związanych z uzbrojeniem Nieruchomości, jak również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

Ponadto, na Nieruchomości od daty Umowy Sprzedaży:

• Nie dochodziło do scaleń z innymi nieruchomościami,
• Nie były wydzielane drogi wewnętrzne,
• Nie były przeprowadzane czynności mające na celu wzniesienie obiektów budowlanych.

Sprzedająca ma świadomość, że Kupująca po nabyciu Nieruchomości sprzeda ją Inwestorowi, który z kolei ma zamiar zrealizować na niej Inwestycję. Tym samym w celu przyspieszenia całego procesu, Sprzedająca udzieliła kilku pełnomocnictw i ma zamiar udzielić kolejnych. Na chwilę obecną Kupująca udzieliła pełnomocnictw, w których upoważniła pełnomocników m.in. do poniższych działań:

• Do podejmowania w imieniu Sprzedającej wszelkich działań niezbędnych do uzyskania warunków technicznych dla Inwestycji,
• Do występowania w imieniu Sprzedającej przed wszystkimi urzędami, instytucjami oraz w stosunkach z innymi podmiotami, we wszelkich sprawach i postępowaniach toczących się z udziałem Sprzedającej, a związanych z opisanym wyżej zakresem pełnomocnictwa,
• Do ogółu czynności z zakresu prowadzenia procedur administracyjnych, w tym do składania wszelkiego rodzaju pism, wniosków i oświadczeń woli, odbioru pozwoleń, uzgodnień, postanowień i decyzji, wysyłania i odbioru korespondencji, do reprezentowania wobec przedstawicieli organów administracji rządowej i samorządowej oraz podejmowania wszelkich innych działań, które okażą się niezbędne w celu realizacji niniejszego upoważnienia, do składania oświadczeń woli i wiedzy.

Ponadto, do dnia transakcji planowane jest udzielenie pełnomocnictwa, które będzie obejmowało umocowanie do dokonywania w imieniu Zbywcy wszelkich czynności formalnych związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności do:

1. Występowania i uzyskiwania warunków zabudowy, wypisu i wyrysów z mapy ewidencyjnej, rejestru gruntów dla Nieruchomości, wypisu i wyrysów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, wypisu i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz do odbierania takich odpisów.
2. Składania wniosków o wydanie, odbieranie decyzji określającej środowiskowe uwarunkowania zgody na realizację przedsięwzięcia dotyczącego wskazanego powyżej procesu budowlanego na Nieruchomości, decyzji o pozwoleniu wodno-prawnym, a także wszelkich innych decyzji, zgód i zezwoleń wymaganych przez właściwe przepisy, a także uzyskiwania zaświadczeń.
3. Składania wniosków o wydanie odbieranie pozwolenia na budowę dotyczącego niezbędnego do realizacji powyżej wskazanego procesu budowlanego na Nieruchomości i ewentualnych następnych wniosków dotyczących zmiany tego pozwolenia na budowę.
4. Składanie wniosków o wszelkie decyzje związane z przyłączami mediów do Nieruchomości oraz wjazdów na Nieruchomości, a także ich lokalizowaniem, a następnie odbieranie ich.
5. Składania wniosków i odbioru warunków technicznych wydawanych przez gestorów mediów.
6. Składanie wniosków o wydanie i odbieranie wszelkich innych decyzji lub pism, a także dokonywania wszelkich innych czynności związanych z powyżej wskazanym procesem budowlanym dotyczącym Nieruchomości.
   
   

Dodatkowo, Pełnomocnik jest uprawniony do dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, jakie okażą się niezbędne przy realizacji punktów 1 – 6 powyżej, w tym do odbierania wszelkich dokumentów, które objęte są powyższymi punktami, a także do składania niezbędnych oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy w celu realizacji punktów 1 – 6 powyżej oraz podpisywania wszelkich niezbędnych protokołów odbioru.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na własne potrzeby rolnicze niezwiązane z działalnością gospodarczą. Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy VAT). Sprzedająca z uwagi na prowadzenie innej działalności gospodarczej niż obrót nieruchomościami jest i zamierza być na dzień transakcji czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki VAT. W rezultacie transakcja nabycia Nieruchomości zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, ze czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC powinna znaleźć zastosowanie w przypadku planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Spółka nie zostanie zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 10 lutego 2021 r. Znak: 0112-KDIL3.4012.685.2020.2.LS.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.
   
   

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
  
• umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupująca) zamierza nabyć prawo własności nieruchomości od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedająca). Na dzień zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie niezabudowana, tj. nie będą znajdować się na niej żadne naniesienia. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Wyjątek stanowi linia telekomunikacyjna, która stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 10 lutego 2021 r. Znak: 0112-KDIL3.4012.685.2020.2.LS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, że „Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedająca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. (…) Wobec uznania, że planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).”

A zatem, skoro analizowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej we wniosku sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym opisana we wniosku umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych a na Kupującej (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.