2021.01.29 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL1-1.4012.471.2020.2.AR
z 29 stycznia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 października 2020 r. (data wpływu 25 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2020 r. (data wpływu 18 grudnia 2020 r.) oraz pismem z dnia 18 grudnia 2020 r. (data wpływu 22 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

nieuznania dostawy składnika majątku (Nieruchomości) za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną jego część, a w konsekwencji braku wyłączenia ww. Transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy – jest prawidłowe.
zwolnienia z opodatkowania dostawy działek zabudowanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz opodatkowania przedmiotowej Transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia – jest prawidłowe.
zwolnienia z opodatkowania dostawy działek niezabudowanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz opodatkowania przedmiotowej Transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia – jest nieprawidłowe.
prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 października 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania dostawy składnika majątku (Nieruchomości) za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną jego część, a w konsekwencji braku wyłączenia ww. Transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy; zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz opodatkowania przedmiotowej Transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia oraz prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 grudnia 2020 r. o przeformułowanie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2, przedstawienie własnego stanowiska do ww. przeformułowanych pytań i doprecyzowanie opisu sprawy oraz pismem z dnia 18 grudnia 2020 r. o oryginał pełnomocnictwa PPS-1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej również Spółka) jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych oraz ich kompleksowej obsługi logistycznej. Spółka jest podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

W wyniku ciągłego rozwoju prowadzonej działalności, Spółka planuje dokonać zakupu nieruchomości (dalej jako: Nieruchomość) – w drodze umowy sprzedaży (dalej jako: Transakcja) zawartej z obecnym właścicielem Nieruchomości (dalej jako: Kontrahent).

Należy w tym miejscu również zaznaczyć, że Kontrahent jest podatnikiem podatku VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, natomiast Spółka będzie wykorzystywała zakupioną Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedmiotowa Nieruchomość składa się z wyodrębnionych działek gruntowych, na których znajduje się zespół budynków produkcyjno-magazynowo-biurowych oraz budynki techniczne. Zespół budynków składa się m.in. z budynku biurowo-socjalnego, hali produkcyjnej, wiaty paliw, budynku portierni oraz budynku biurowego i serwerowni. Pozostały teren wokół budynków jest zagospodarowany w postaci znajdujących się na jego terenie drogi wewnętrznej, parkingu, ciągu komunikacyjnego, placu manewrowego oraz trawników. Na terenie Nieruchomości doprowadzone zostały również przyłącza sieci infrastruktury technicznej.

Intencją Kontrahenta jest przeniesienie na Spółkę:

prawa własności Nieruchomości;
prawa własności pozostałych aktywów wchodzących w skład Nieruchomości – w szczególności takich jak: drogi, chodniki, ogrodzenie, systemy oświetlenia;
wybranych dokumentów związanych z Nieruchomością – głównie dokumentacji techniczno-budowlanej.

Z kolei planowana Transakcja nie będzie obejmować w swoim przedmiocie przeniesienia na Spółkę:

innych niż wskazane powyżej składników majątku obrotowego, takich jak: środki pieniężne czy należności;
zobowiązań, w szczególności zobowiązań handlowych oraz finansowych (pożyczki i kredyty zaciągnięte w celu finansowania oraz refinansowania kosztów wybudowania budynków, na które składa się Nieruchomość);
wierzytelności;
pracowników (tj. praw i obowiązków, wynikających z zawartych przez Kontrahenta umów o pracę);
praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie kosztów mediów, utrzymania i obsługi Nieruchomości m.in. bieżących napraw i konserwacji, gospodarowania odpadami komunalnymi, energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, wody – w tym zakresie niniejsze prawa i obowiązki zostaną przeniesione na nabywcę w drodze odrębnych umów z dostawcami poszczególnych usług;
innych praw i obowiązków, w tym umów najmu;
ksiąg rachunkowych Kontrahenta;
innych niż wskazanych powyżej dokumentów związanych z Nieruchomością.

Należy również zaznaczyć, że nabycie Nieruchomości będzie miało miejsce po upływie ponad dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

Spółka oraz Kontrahent złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowemu, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie powyżej przedstawionej Transakcji.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 18 grudnia 2020 r. o poniższe informacje:

Opis i określenie stanu nieruchomości.

Lokalizacja, sąsiedztwo.

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w A.

Nieruchomość sąsiaduje z pojedynczą zabudową komercyjną o charakterze produkcyjno-magazynowym oraz niezabudowanymi gruntami, które zgodnie z zapisami w opracowaniach planistycznych stanowią m.in. tereny aktywizacji gospodarczej, przemysłu i produkcji terenochłonnych. W odległości nieco dalszej zlokalizowano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, tereny rolnicze oraz pojedyncze punkty handlowe.

Rejon lokalizacji uzbrojony jest w m.in. następujące sieci infrastruktury technicznej:

energetyczną,
wodociągową,
kanalizacyjną,
gazową,
telefoniczną.

Dostęp do drogi publicznej.

Dostęp do przedmiotowej nieruchomości następuje drogą publiczną o nawierzchni utwardzonej asfaltem, urządzoną m.in. na terenie działek o numerach ewidencyjnych 1, 2 oraz 3. Zaznacza się, iż działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 widnieją w Księdze Wieczystej nr 1 i stanowią własność Skarbu Państwa – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Działka nr 3 stanowi natomiast własność Gminy i prowadzona jest dla niej Księga Wieczysta nr 2. Wjazd na teren nieruchomości urządzono z terenu działki o numerze ewidencyjnym 4, która stanowi własność osoby fizycznej (działka widnieje w Księdze Wieczystej nr 3). Dostęp do przedmiotowej działki o numerze ewidencyjnym 5 możliwy jest poprzez pozostały teren przedmiotowej nieruchomości (m.in. działkę nr 6), a następnie poprzez gminną działkę nr 7.

Ewidencja gruntów i budynków.

Zgodnie z danymi zawartymi w uproszczonym wypisie z rejestru gruntów wydanym przez Starostę przedmiotowe działki zapisane są w sposób następujący:

Województwo: (…),

Powiat: (…),

Jednostka ewidencyjna: (…)

Obręb ewidencyjny: (…)

Miejscowość: (…)

Własność: (…).

(…)

Opis przedmiotowych działek.

Zakresem niniejszego opracowania objęto geodezyjnie wyodrębnione działki gruntu o numerach ewidencyjnych 8, 9, 5, 6, 10, 11 i łącznej powierzchni wynoszącej (…) m ². Działki nr 8, 9, 6, 10 oraz 11 tworzą zwarty obszar o wielokątnym kształcie. Działka o numerze ewidencyjnym 5 o trójkątnym kształcie zlokalizowana została po przeciwnej stronie gminnej działki nr 7.

Na dzień przeprowadzenia oględzin przez Spółkę i rzeczoznawców na części przedmiotowego obszaru zlokalizowano zespół budynków produkcyjno-magazynowo-biurowych oraz budynki techniczne. Pozostały teren wokół budynków zagospodarowano. Wykonano drogi wewnętrzne, parkingi, komunikacyjne ciągi piesze, place składowe i manewrowe o nawierzchni z lanego betonu oraz kostki betonowej. Na terenach biologicznie czynnych urządzono trawniki. Ogrodzenie w postaci siatki stalowej rozpiętej na metalowych słupkach. Wjazdy zabezpieczone zostały stalowymi bramami (przesuwnymi oraz dwuskrzydłowymi). Południowy wjazd zabezpieczony został dodatkowo szlabanem (w rejonie portierni). Oświetlenie za pomocą lamp przytwierdzonych do bocznych elewacji budynków oraz usytuowanych na wolnostojących słupach stalowych. Teren objęty został monitoringiem.

Na teren nieruchomości doprowadzono następujące przyłącza sieci infrastruktury technicznej:

elektryczne,
wodociągowe,
kanalizacji sanitarnej,
kanalizacji deszczowej,
gazowe.

Opis budynków zlokalizowanych na terenie nieruchomości.

Wszystkie opisy obiektów zostały wykonane na podstawie książek obiektów budowlanych przedstawionych przez Kontrahenta, danych zebranych podczas wizji lokalnej przeprowadzonej na nieruchomościach.

(…)

Opis budynku socjalno-biurowego.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja pozwolenia na użytkowanie fabryki w A wydana przez Kierownika Urzędu Rejonowego w dniu (…) 1997 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowy budynku socjalno-biurowego oraz hali produkcyjnego o halę magazynową nr 4 wydana przez Starostę w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie przebudowy i rozbudowy pomieszczeń socjalno-biurowych na terenie fabryki, wraz z przebudową sieci wewnątrzzakładowych obejmujące rozbudowaną część parteru o pomieszczenie socjalno-biurowe wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru w dniu (…) 2014 r.,
Zaświadczenie zgłoszenia zakończenia przebudowy parteru budynku istniejącego wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2014 r.,
Zaświadczenie zgłoszenia przebudowy pomieszczeń socjalno-biurowych wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2014 r.

Budynek socjalno-biurowy wybudowany w trzech etapach: w latach 1997, 2002 oraz 2014. Powstał w zabudowie zwartej z halą produkcyjną (2). Obiekt niepodpiwniczony, o zróżnicowanej ilości kondygnacji, w części biurowej trzykondygnacyjny, w części socjalnej – jednokondygnacyjny. Wzniesiony w konstrukcji mieszanej – żelbetowej z elementami stalowymi oraz murowanymi.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodno-kanalizacyjną,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej),
wentylacji i wody lodowej,
ppoż,
sygnalizacji pożarowej,
teletechniczną,
strukturalną.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia użytkowa: (…) m²,
powierzchnia zabudowy: (…) m²,
kubatura: (…) m³.

Stan techniczny budynku:

Przedmiotowy budynek powstał w trzech etapach (rok 1997, 2002 oraz 2014). Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych oraz materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń, określono jako dobry.

Hala produkcyjna.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne m.in.:

Decyzja pozwolenia na użytkowanie fabryki autobusów w A wydana przez Kierownika Urzędu Rejonowego w dniu (…) 1997 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie hali magazynowej wydana przez Starostę w dniu (…) 2002 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowy budynku produkcyjnego o halę magazynową nr 3 wydana przez Starostę w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja zmiany sposobu użytkowania magazynu na halę produkcyjną (lakiernia) wydana przez Wójta Gminy w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowanej hali montażu wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2004 r.,
Decyzja udzielająca pozwolenia na użytkowanie jednego kanału rewizyjnego w hali autobusów wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2008 r.,
Decyzja udzielająca pozwolenia na użytkowanie kanału rewizyjnego nr 2 w hali autobusów wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2008 r.

Budynek hali produkcyjnej stanowi obiekt parterowy, niepodpiwniczony, wielonawowy o konstrukcji stalowej. Zrealizowana została w module (…). Stalową konstrukcję hali tworzą ramy główne w rozstawie co (…) biegnące wzdłuż osi oraz układy ramowo-belkowe zlokalizowane prostopadle do ram głównych w rozstawie co (…).

Obiekt wzniesiony w zabudowie zwartej z budynkiem biurowo-socjalnym, magazynu części samochodowych z łącznikiem, hali studiów i metod produkcyjnych oraz hali myjni i podnośników. W budynku zlokalizowano (…) kanałów rewizyjnych.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodno-kanalizacyjną,
gazową,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni),
sprężonego powietrza,
wentylacyjno-wyciągową,
odgromową.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia użytkowa: (…) m², w tym:
- kotłownia: (…)m²,
- sprężarkownia: (…)m²,
- powierzchnia zabudowy: (…)m²,
- kubatura: (…)m³.

Stan techniczny budynku:

Przedmiotowy budynek powstał w roku 1997, w czasie późniejszym był rozbudowany. Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych oraz materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń, określono jako dobry.

Magazyn części samochodowych z łącznikiem.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca zamienny projekt budowlany i wydająca pozwolenia na budowę budynku łącznika między halą montażową a magazynem części wydana przez Starostę w dniu (…) 2005 r.,
Zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych magazynu części samochodowych wydane przez Powiatową Straż Pożarną dniu (…) 2003 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowy hali magazynowej części samochodowych wydana przez Starostę w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie łącznika między halą montażową a magazynem części oraz wiatą magazynową wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2015 r..

Magazyn części samochodowych z łącznikiem jest budynkiem jednokondygnacyjnym, niepodpiwniczonym o konstrukcji stalowej. Budynek jest funkcjonalnie połączony z budynkiem hali produkcyjnej za pomocą łącznika. Łącznik jest jednokondygnacyjną wiatą stalową o konstrukcji cienkościennej.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową (hydranty wewnętrzne w hali),
sprężonego powietrza.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia zabudowy: (…) m²,
powierzchnia użytkowa: (…) m², w tym:,
- powierzchnia użytkowa hali magazynowej: (…) m²,
- powierzchnia użytkowa łącznika: (…) m²,
kubatura: (…) m³.

Stan techniczny budynku:

Magazyn części samochodowych oddany do użytkowania w roku 2003, natomiast łącznik w roku 2015. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń, określono jako dobry.

Hala odbioru z budynkiem biurowym.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i wydająca pozwolenia na budowę hali odbioru z częścią biurowo-socjalną wydana przez Starostę w dniu (…) 2008 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie hali odbioru wydana przez Starostę w dniu (…) 2009 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie części biurowo-socjalnej wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2009 r.

Halę odbioru oraz budynek biurowy zaprojektowano w konstrukcji słupowo-murowej zróżnicowanych kondygnacyjnie (jednokondygnacyjna hala oraz dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym). Halę wraz z budynkiem wzniesiono w zabudowie zwartej z budynkiem magazynu części samochodowych z łącznikiem.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową,
kanalizacji sanitarnej (w części biurowo - socjalnej),
sprężonego powietrza (w hali odbioru),
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej).

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia zabudowy: (…) m²,
powierzchnia użytkowa: (…) m² w tym:
- powierzchnia hali: (…) m²,
- powierzchnia budynku biurowego: (…) m².

Stan techniczny budynku:

Przedmiotowy budynek zrealizowany w latach 2008-2009. Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych oraz materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń, określono jako dobry.

Budynek hali studiów metod produkcyjnych.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i wydająca pozwolenia na rozbudowę hali studiów metod produkcyjnych wydana przez Starostę w dniu (…) 2008 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowy hali studiów metod produkcyjnych wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2009 r.

Budynek hali studiów i metod produkcyjnych stanowi obiekt parterowy, wzniesiony w konstrukcji stalowej zrealizowanej na module (…). Obiekt został dobudowany od strony północnej do hali produkcyjnej (2). W budynku znajduje się kontener biurowy.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej),
sprężonego powietrza.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia zabudowy: (…) m²,
powierzchnia użytkowa: (…) m²,
kubatura: (…) m³.

Stan techniczny budynku:

Przedmiotowy budynek zrealizowany w latach 2008-2009. Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń, określono jako dobry.

Hala myjni i podnośników.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i wydająca pozwolenia na budowę hali myjni i podnośników oraz zakładowej stacji paliw wydana przez Starostę w dniu (…) 2004 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowy hali myjni i podnośników oraz zakładowej stacji paliw wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2004 r.

Budynek hali stanowi jednokondygnacyjny obiekt o konstrukcji stalowej dobudowany do istniejącej hali produkcyjnej. Hala zawiera pomieszczenie myjni automatycznej oraz pomieszczenie podnoszenia autobusów, w celu dokonania przeglądów podwozia.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową,
kanalizacji sanitarnej,
sprężonego powietrza,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej).

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia zabudowy: (…) m²,
powierzchnia użytkowa: (…) m², w tym:
- pow. hali myjni: (…) m²,
- pow. hali podnośników: (…) m²,
- pow. techniczne przy hali: (…) m²,
- kubatura: (…) m³.

Stan techniczny budynku:

Przedmiotowy budynek oddany do użytkowania w roku 2004. Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku określono jako dobry.

Budynek biurowy i serwerowni.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku administracyjno-biurowego wydana przez Starostę w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku administracyjno-biurowego wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę rozbudowy istniejącego budynku administracyjno-biurowego wydana przez Starostę w dniu (…) 2009 r.,
Decyzja zmieniająca decyzję i zatwierdzająca projekt zamienny i wydająca pozwolenie na rozbudowę istniejącego budynku administracyjno-biurowego o serwerownię wydana przez Starostę w dniu (…) 2010 r.,
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie rozbudowy istniejącego budynku administracyjno-biurowego o serwerownię wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 7grudnia 2010 r.

Budynek biurowy i serwerowni stanowi parterowy, wolnostojący obiekt, wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej. Pierwsza część została wybudowana w roku 2003, drugą część (serwerownię) dobudowano w roku 2009.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową,
kanalizacji sanitarnej,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej),
odgromową,
telefoniczną,
komputerową.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia zabudowy: (…) m²,
powierzchnia użytkowa: (…) m²,
kubatura: (…) m³.

Stan techniczny budynku:

Pierwsza część budynku została wybudowana w roku 2003, drugą część (serwerownię) dobudowano w roku 2009. Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych oraz materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń, określono jako dobry.

Stacja transformatorowa.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na przebudowę i rozbudowę stacji transformatorowej wydana przez Starostę w dniu (…) 2012 r.,
Zaświadczenie zakończenia przebudowy i rozbudowy stacji transformatorowej wydane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2014 r.

Budynek jednokondygnacyjny, wolnostojący, niepodpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. W budynku usytuowano dwie komory transformatora, rozdzielnię średniego napięcia SN oraz rozdzielnię niskiego napięcia NN.

Stan techniczny budynku:

Budynek oddany do użytkowania w roku 2014. Obiekt wykazuje zużycie wynikające z wieku i sposobu użytkowania. Stan techniczny przedmiotowego obiektu przyjęto jako dobry.

Wiata stacji paliw.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę hali myjni i podnośników oraz zakładowej stacji paliw wydana przez Starostę w dniu (…) 2004 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie hali myjni i podnośników oraz zakładowej stacji paliw wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2004 r.

Stan techniczny budynku:

Budynek wiaty oddany do użytkowania w roku 2004. Standard techniczny obiektu określono jako dobry.

Budynek magazynu chemicznego.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę hali magazynowej farb i lakierów wraz z wiatą magazynową wydana przez Starostę w dniu (…) 2002 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie hali magazynowej farb i lakierów wraz z wiatą magazynową wydana przez Starostę w dniu (…) 2003 r.

Obiekt wolnostojący, jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony z dachem dwuspadowym. Budynek wzniesiony w konstrukcji stalowej. Odbywa się tu magazynowanie wyrobów lakierniczych.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową,
kanalizacji sanitarnej,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej),
sprężonego powietrza,
odgromową,
wentylacji mechanicznej,
przeciwwybuchowa.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia użytkowa: (…) m²,
powierzchnia zabudowy: (…) m²,
kubatura: (…) m³.

Stan techniczny budynku:

Budynek oddany do użytkowania w roku 2003. Obiekt wykazuje zużycie wynikające z wieku i sposobu użytkowania. Stan techniczny przedmiotowego obiektu przyjęto jako dobry.

Budynek portierni.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na rozbudowę z przebudową budynku portierni wydana przez Starostę w dniu (…) 2003 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie rozbudowanego i przebudowanego budynku portierni wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2016 r.

Obiekt zlokalizowany w południowo-wschodniej części działki nr 9. Stanowi wolnostojący, parterowy oraz niepodpiwniczony budynek, wzniesiony w konstrukcji stalowej. W budynku wydzielono m.in. pomieszczenie portierni, szatnię oraz jadalnię dla kierowców.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
wodociągową,
kanalizacji sanitarnej,
centralnego ogrzewania (węzeł cieplny w kotłowni zlokalizowanej w hali produkcyjnej),
odgromową,
telefoniczną,
komputerową.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia użytkowa: (…) m²,
powierzchnia zabudowy: (…) m²..

Stan techniczny budynku:

Rozbudowany budynek portierni oddany do użytkowania w roku 2016. Obiekt zrealizowany został przy wykorzystaniu nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych oraz materiałów budowlanych dobrej jakości. Stan techniczny budynku, jak i standard wykończenia pomieszczeń określono jako dobry.

Wiata – utrzymanie ruchu.

Dla przedmiotowego budynku wydano następujące decyzje administracyjne:

Decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę budynku łącznika między halą montażową a magazynem części oraz wiaty magazynowej wydana przez Starostę w dniu (…) 2005 r.,
Decyzja pozwolenia na użytkowanie łącznika między halą montażową a magazynem części oraz wiaty magazynowej wydana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu (…) 2015 r.

Budynek wiaty stanowi obiekt wolnostojący jednokondygnacyjny wzniesiony w konstrukcji stalowej.

Budynek wyposażony jest m.in. w następujące instalacje:

elektryczną,
sprężonego powietrza.

Dane techniczne (przyjęto na podstawie książki obiektów budowlanych):

powierzchnia użytkowa: (…) m ²,
powierzchnia zabudowy: (…) m²,
kubatura: (…) m³.

Stan techniczny obiektu:

Budynek wiaty oddany do użytkowania w roku 2015. Standard techniczny obiektu określono jako dobry.

Stan prawny nieruchomości.

Księga wieczysta.

Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi Księgę Wieczystą numer 4.

W poszczególnych działach Księgi Wieczystej nr 4 zapisano – według stanu z dnia 24 sierpnia 2020 r.:

Dział (oznaczenie nieruchomości).

Działki ewidencyjne:

Położenie: gmina: B, miejscowość: A, obręb ewidencyjny: (…), Sady,

Numer działki: 9, sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe,
Numer działki: 8, sposób korzystania: Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane,
Numer działki: 11, sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe,
Numer działki: 10, sposób korzystania: Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane,
Numer działki: 5, sposób korzystania – grunty orne,
Numer działki: 6, sposób korzystania: Bi – inne tereny niezabudowane.

Obszar całej nieruchomości: (…) ha.

Dział (spis praw związanych z własnością).

Brak wpisów.

Dział (własność).

Właściciel:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, siedziba: A., udział: 1/1.

Dział (prawa, roszczenia i ograniczenia).

Poz. 1: inny wpis: nieodpłatne i na czas eksploatacji stacji transformatorowej i linii elektroenergetycznych, zasilających tę stację – prawo użytkowania pomieszczenia rozdzielni sn w wymienionej stacji – w zakresie dotyczącym eksploatacji, remontów i usuwania awarii, istniejącej linii zasilającej sn (drugi ciąg zasilania), przedmiot wykonywania: stacja transformatorowa na działce nr 11, inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną: Spółka Akcyjna.
Poz. 2: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością: nieodpłatne prawo służebności gruntowej polegające na wyrażeniu zgody na pobudowanie złącza kablowego sn-15kv, prawo to obejmuje również istniejące linie kablowe sn, a także umożliwia ich rozbudowę oraz każdorazowe prawo wjazdu i przechodu w celu wykonania remontów, prac awaryjnych i konserwacyjnych, zakres ustanowionego prawa polega na korzystaniu z urządzeń i kabli zlokalizowanych 0,5 m od północnej granicy działki nr 8 oraz 0,5 m od zachodniej granicy działek nr 8 i 11, przedmiot wykonywania: cześć działek nr 8 i 11, nieruchomość władnąca: 5.

Dział (hipoteki).

Brak wpisów.

Zapisy w Księdze Wieczystej nr 4 są zgodne z zapisami zawartymi w Ewidencji Gruntów.

Prawa osób trzecich.

W dziale III Księgi Wieczystej nr 4 ujawniono nieodpłatne i na czas eksploatacji stacji transformatorowej prawo użytkowania pomieszczenia rozdzielni sN na rzecz S.A., a także nieodpłatne prawo służebności gruntowej na rzecz nieruchomości władnącej w zakresie działek nr 8 oraz nr 11. Dział IV wolny jest od obciążających zapisów hipotecznych. Rzeczoznawcom nie udostępniono żadnych umów, których zapisy dotyczyłyby przedmiotowej nieruchomości.

Brak jest informacji o innych istniejących lub ewentualnych obciążeniach prawnych związanych z nieruchomością.

W oszacowaniu wartości rynkowej nieruchomości nie uwzględniono wszelkich, innych obciążeń prawnych i hipotecznych.

Stan prawny ustalono na podstawie badania zapisów w Księdze Wieczystej nr 4 prowadzonej przez Sąd Rejonowy oraz dokumentów wymienionych w punkcie 4.4. Wydruk z elektronicznej Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (według stanu na dzień (…) 2020 r.).

Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z Uchwałą Rady Gminy z dnia 21 marca 2000 r. w sprawie: uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej wsi A przedmiotowa działka o numerze ewidencyjnym 5 zlokalizowana jest na terenie aktywizacji gospodarczej. Poprzez działkę przebiega również strefa ochronna linii napowietrznej 110kV.

(…)

Zgodnie z Uchwałą Rady Gminy z dnia 22 kwietnia 2008 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów aktywizacji gospodarczej – sektor A – gmina B pozostała część nieruchomości zlokalizowana jest na terenie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów wraz z zielenią izolacyjną i krajobrazową (symbol P).

(…)

Przyjęto przeznaczenie terenu zgodnie z obowiązującymi zapisami w opracowaniach planistycznych.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił poniższych informacji:

Zgodnie z danymi zawartymi w uproszczonym wypisie z rejestru gruntów wydanym przez Starostę przedmiotowe działki zapisane są w sposób następujący:
Województwo: (…)
Powiat: (…)
Jednostka ewidencyjna: (…)
Obręb ewidencyjny:(…)
Miejscowość: (…)
Własność: (…)
Siedziba: (…)
(…)
Przedmiotowa transakcja nabycia nieruchomości, będącą dostawą towarów na gruncie ustawy o VAT obejmuje: geodezyjnie wyodrębnione działki gruntu o numerach ewidencyjnych 8, 9, 5, 6, 10, 11 i łącznej powierzchni wynoszącej (…) m². Działki nr 8, 9, 6, 10 oraz 11 tworzą zwarty obszar o wielokątnym kształcie. Działka o numerze ewidencyjnym 5 o trójkątnym kształcie zlokalizowana została po przeciwnej stronie gminnej działki nr 7.
Stan prawny nieruchomości.
Księga wieczysta.
Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą numer 4.
W poszczególnych działach Księgi Wieczystej nr 4 zapisano-według stanu z dnia (…) 2020 r.:
Dział (oznaczenie nieruchomości).
Działki ewidencyjne: Położenie: gmina: B, miejscowość: A, obręb ewidencyjny: (…)., A.,
- Numer działki: 9, sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe,
- Numer działki: 8, sposób korzystania: Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane,
- Numer działki: 11, sposób korzystania: Ba – tereny przemysłowe,
- Numer działki: 10, sposób korzystania: Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane,
- Numer działki: 5, sposób korzystania – grunty orne,
- Numer działki: 6, sposób korzystania: Bi – inne tereny niezabudowane,
Obszar całej nieruchomości: (…) ha.
Zabudowanymi działkami są działki nr 11 – nr 1, 2, 5-9; działka nr 9 – nr 2, 3, 4, 10-12; działka nr 6 – nr 4; działka nr 8 – nr 5; natomiast działkami niezabudowanymi są działki nr 5 oraz nr 10.
W skład przedmiotu transakcji wchodzą:
1. Budynek biurowo-socjalny.
2. Hala produkcyjna.
3. Magazyn części samochodowych z łącznikiem.
4. Hala odbioru z budynkiem biurowym.
5. Budynek hali studiów i metod produkcyjnych.
6. Hala myjni i podnośników.
7. Budynek biurowy i serwerownia.
8. Stacja transformatorowa.
9. Wiata stacji paliw.
10. Budynek magazynu chemicznego.
11. Budynek portierni.
12. Wiata – utrzymanie ruchu.
Z wyżej wymienionych, wyłącznie wiata stacji paliw i wiata służąca utrzymaniu ruchu stanowią budowle, reszta stanowi budynki.
Spółka potwierdza, że na ww. działkach znajdują się urządzenia budowlane, stanowiące wszelkiego rodzaju przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczeniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Na działce zabudowanej nr 9 znajdują się rogatki wjazdowe, natomiast na reszcie wskazanych wszystkich ww. zabudowanych działkach – znajdują się: sieć kanalizacji i wodociągi zewnętrzne z kolektorem wód deszczowych i stacją uzdatniania wody, ogrodzenie, drogi i place, oświetlenie zewnętrzne obiektów.
Na każdej z zabudowanych działek znajdują się drogi wewnętrzne, parkingi, ciągi komunikacyjne, place manewrowe i trawniki.
Zdaniem Spółki przez „przyłącza sieci infrastruktury technicznej” należy rozumieć wszelkie media.
Wymienione składniki stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego: ogrodzenie, drogi i place, oświetlenie zewnętrzne, rogatki szlabanu, sieć kanalizacji i wodociągi zewnętrzne z kolektorem wód deszczowych i stacją uzdatniania wody.
Przyłącza sieci infrastruktury technicznej są nierozerwalnie związane z obiektami, nie stanowią urządzeń budowlanych w myśl prawa budowlanego.
Kontrahent zakupił grunt, a następnie wszystkie budynki i budowle wybudował we własnym zakresie, budowa wszystkich budynków i budowli została zakończona.
1. Budynek biurowo-socjalny – oddany do użytkowania w roku 1997;
2. Hala produkcyjna – oddana do użytkowania w roku 1997;
3. Magazyn części samochodowych z łącznikiem – oddany do użytkowania w roku 2003;
4. Hala odbioru z budynkiem biurowym – oddana do użytkowania w roku 2009;
5. Budynek hali studiów i metod produkcyjnych – oddany do użytkowania w roku 2009;
6. Hala myjni i podnośników – oddana do użytkowania w roku 2004;
7. Budynek biurowy i serwerownia – oddany do użytkowania w roku 2003;
8. Stacja transformatorowa – oddana do użytkowania w roku 2014;
9. Wiata stacji paliw – oddana do użytkowania w roku 2004;
10. Budynek magazynu chemicznego – oddany do użytkowania w roku 2003;
11. Budynek portierni – oddany do użytkowania w roku 2016;
12. Wiata – utrzymanie ruchu – oddana do użytkowania w roku 2015.
Poniżej przedstawiona lista budynków i budowli wraz ze wskazaniem podmiotu, który je wybudował:
1. Budynek biurowo-socjalny
2. Hala produkcyjna
3. Magazyn części samochodowych z łącznikiem
4. Hala odbioru z budynkiem biurowym
5. Budynek hali studiów i metod produkcyjnych
6. Hala myjni i podnośników
7. Budynek biurowy i serwerownia
8. Stacja transformatorowa
9. Wiata stacji paliw
10. Budynek magazynu chemicznego
11. Budynek portierni
12. Wiata – utrzymanie ruchu.
Spółka nie posiada informacji nt. pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków, czy też budowli. Uzyskanie takich szczegółowych informacji od sprzedającego jest niemożliwe. Wszystkie zasiedlenia miały jednak miejsce według Kontrahenta w ciągu roku od oddania do użytkowania, gdyż Kontrahent je zasiedlał niezwłocznie po oddaniu do użytkowania.
Zdaniem Spółki, transakcja dostawy Nieruchomości, tj. fabryki (budynków i budowli) posadowionych na działkach nr 9, 11 oraz 6 nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynki i budowle były wykorzystywane w działalności gospodarczej Kontrahenta podlegającej opodatkowaniu VAT przez okres co najmniej 2 lat od momentu wybudowania – wówczas doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Od roku 2018 Kontrahent nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej, a planowana data zawarcia transakcji to koniec roku 2020 lub raczej z uwagi na pandemię – początek roku 2021.
Zdaniem Spółki, Kontrahent nie wykorzystywał budynków/budowali do działalności zwolnionej z VAT.
Zdaniem Spółki, Kontrahentowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Zdaniem Spółki, Kontrahent od roku 2018 nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej (takie oświadczenie zostało Spółce złożone na piśmie).
Informacje dot. działek niezabudowanych:
1. nabycie wszystkich działek zostanie wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, podatek ten zostanie naliczony;
2. Kontrahentowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego;
3. Kontrahent przedmiotową nieruchomość wykorzystywał do czynności opodatkowanych;
4. na pytanie tut. Organu oznaczone w wezwaniu z dnia 11 grudnia 2020 r. nr 16 lit. d) o treści „czy dla niezabudowanych działek będących przedmiotem zbycia do dnia sprzedaży zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie przeznaczenie ww. działek wynika/wynikać będzie z ww. planu?”, Wnioskodawca odpowiedział: „brak informacji”;
5. na pytanie tut. Organu oznaczone w wezwaniu z dnia 11 grudnia 2020 r. nr 16 lit. e) w brzmieniu: „czy do momentu planowanej sprzedaży dla niezabudowanych działek będących przedmiotem sprzedaży wydana została/zostanie decyzja o warunkach zabudowy?”, Spółka odpowiedział: „brak informacji”.
Spółka potwierdza, że wraz z Kontrahentem dostarczą do właściwych urzędów skarbowych przed dniem dokonania dostawy zgodne oświadczenie o zrezygnowaniu ze zwolnienia w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, w konsekwencji decydując się na opodatkowanie dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa składnika majątku niestanowiącego zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa, zatem nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 18 grudnia 2020 r.)
Czy dostawa Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie czy przedmiotowa dostawa Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, z tytułu zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 18 grudnia 2020 r.)
Czy Spółce, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania nabycia Nieruchomości podatkiem VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przedmiotowa dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa składnika majątku niestanowiącego zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zatem nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2pkt 27e ustawy o VAT. (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 18 grudnia 2020 r.)
Dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie przedmiotowa dostawa nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, z tytułu zrezygnowania ze zwolnienie z opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. (stanowisko ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 18 grudnia 2020 r.)
W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania nabycia Nieruchomości podatkiem VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 18 grudnia 2020 r.).

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako: ZCP) w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jak również przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja nie powinna podlegać wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, lecz powinna podlegać opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przepisem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego (dalej jako: KC). Ustawodawca we wskazanym przepisie wyszczególnił, jakiego rodzaju elementy wchodzą w skład przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy, będące przedmiotem transakcji składniki majątkowe sprzedającego wskazane w stanie faktycznym do złożonego wniosku nie tworzą przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ KC.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia składników definiujących przedsiębiorstwo, w tym w szczególności:

praw wynikających z umów najmu;
wierzytelności;
zobowiązań Kontrahenta związanych ze zbywaną Nieruchomością;
ksiąg handlowych Kontrahenta.

Należy także zauważyć, iż przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanego, samodzielnego zbioru, który w sposób celowościowy i funkcjonalny umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej. W postaci, w jakiej nastąpi sprzedaż, przedmiot transakcji – ze względu na niekompletność materialną i organizacyjną – nie będzie zdatny do prowadzenia przez Spółkę działalności gospodarczej. Wreszcie sama Transakcja nie obejmuje żadnego (poza nieruchomościami) z istotnych elementów przedsiębiorstwa w rozumieniu prawa cywilnego. Stąd transakcja nie będzie stanowiła czynności prawnej mającej za przedmiot przedsiębiorstwo – w rozumieniu art. 55² KC.

Natomiast definicję pojęcia ZCP zawiera 2 pkt 27e ustawy o VAT, wedle którego jako ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnosząc się bezpośrednio do pojęcia ZCP z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, należy wskazać, że na gruncie ustawy o VAT, przedmiot obrotu można określić jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są kumulatywnie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Podstawowym wymogiem kwalifikacji zbywanych składników mienia jako ZCP jest, to aby stanowiły zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Przedmiot Transakcji obejmuje tylko aktywa o charakterze materialnym (środki trwałe). Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast ani zobowiązania, ani prawa i obowiązki wynikające z dodatkowych umów, w tym np. umów najmu. Spółka nie wstąpi również w umowy o pracę ani inne umowy cywilnoprawne zawarte przez Kontrahenta.

Drugim wymogiem kwalifikacji składników mienia, jako ZCP jest wydzielenie ich w istniejącym przedsiębiorstwie Kontrahenta (vide: interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r., nr IPPP3/4512-735/15-4/KP; z dnia 13 listopada 2015 r., nr IPPP2/4512-891/15-2/MT; z dnia 13 listopada 2015 r. nr IPPP2/4512- 892/15-2/MAO). Wydzielenie to powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej i funkcjonalnej oraz finansowej.

Przedmiot Transakcji nie został przez Kontrahenta wyodrębniony w jego strukturze wewnętrznej pod względem prawnym (tzn. nie stanowi on wyodrębnionego działu, oddziału, wydziału ani zakładu, jak również innej wyodrębnionej jednostki wewnętrznej), nie istnieje także inna forma wyodrębnienia organizacyjnego składników będących przedmiotem Transakcji.

Wyodrębnienie organizacyjne nie zachodzi, gdy zakres ew. przyporządkowanych uprawnień, majątku, czy zasobów jest niewystarczający do samodzielnego wykonywania zadań, a prowadzenie działalności wymaga udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa. Taka sytuacja niewątpliwie ma miejsce w przypadku składników, które Spółka planuje nabyć w ramach Transakcji. Obejmują one wyłącznie majątek, stanowiący zakład produkcyjny Kontrahenta, stanowiący jeden z elementów przedsiębiorstwa kontrahenta w zakresie prowadzenia kompleksowej działalności produkcyjnej i handlowej.

W zakresie samodzielności finansowej przedmiotu Transakcji (w całości jak i jego poszczególnych elementów) należy wskazać, iż nie dysponuje on własnymi zasobami finansowymi. W związku z powyższym w odniesieniu do Nieruchomości, którą Spółka planuje zakupić w ramach Transakcji wyodrębnienie finansowe nie występuje.

Wreszcie, wymogiem kwalifikacji zbywanych składników mienia jako ZCP jest, by przeznaczone one były do realizacji określonych zadań gospodarczych, a ich zespół mógł stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie, aby w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP. Masa majątkowa musi się odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość) – vide interpretacje indywidualne: Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 18 maja 2012 r. (nr ITPB3/423-120/12/DK), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w dniu 2 kwietnia 2012 r. (nr ILPB4/423-4/12-2/ŁM), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 31 sierpnia 2011 r. (nr ITPB3/423-291/11/DK), wyrok NSA z dnia 26 czerwca 1998 r. (sygn. akt SA/Gd 1097/96). ZCP jeszcze przed dostawą powinien uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Prawno-podatkowa kwalifikacja elementów mienia zbywcy i skutków prawnych rozporządzenia nimi nie zależy bowiem od zdarzeń przyszłych i niepewnych (jak realizowanie przez te elementy zadań gospodarczych zaistniałe dopiero u nabywcy). W wyroku w sprawie C-497/01, TSUE zwracał uwagę na decydujący o wyłączeniu z opodatkowania charakter funkcjonalnego, a nie organizacyjnego związku składników materialnych i niematerialnych. Podstawowe znaczenie dla kwalifikacji składników mienia jako ZCP ma przesłanka możliwości uznania danego zespołu składników majątkowych u ich zbywcy za potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo. Składniki majątkowe planowane do zakupu przez Spółkę w ramach Transakcji mogą być przeznaczone do realizacji różnych przedsięwzięć gospodarczych. Składniki te nie są u Kontrahenta wyodrębnione pod względem organizacyjnym i finansowym w taki sposób, że jest możliwe prowadzenie przez nie samodzielnej działalności. Samo przekazanie Spółce Nieruchomości z infrastrukturą towarzyszącą jest niewystarczające dla przystąpienia do wykonywania na nich działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, „zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa” nie jest zespół składników majątkowych, które dopiero po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu przez nabywcę szeregu koniecznych działań będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), ale taki zespół składników majątkowych, który już w chwili sprzedaży jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze. Innymi słowy, możliwość kontynuacji działalności przez nabywcę ZCP wynika z faktu, że tworzy ją zespół składników majątkowych pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej – vide wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

Dostawa nieruchomości niezabudowanej, bądź zabudowanej budynkami i budowlami wraz z infrastrukturą, lecz niezdolnych do samodzielnego funkcjonowania, nie spełnia warunków do uznania za dostawę ZCP. Spółka nie nabędzie tzw. niezbędnego minimum, z którym dane składniki mogłyby samodzielnie realizować swoje zadania (vide wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 999/15).

W świetle powyższej analizy, zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa składnika majątku niestanowiącego zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa, stąd nie znajdzie zastosowania wyłączenie, oparte o art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Ad. 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jako pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Mając na uwadze fakt, że planowany zakup przez Spółkę nieruchomości będzie mieć miejsce po upływie ponad dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, należy stwierdzić że do zakupu Nieruchomości zastosowanie będzie miał przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stanowiący o zwolnieniu powyżej wskazanej Transakcji z opodatkowania podatkiem VAT.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Analizując powyżej wskazaną regulację należy stwierdzić, że Wnioskodawca oraz Kontrahent mogą zrezygnować ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie zdecydować się na opodatkowanie opisanej powyżej Transakcji podatkiem VAT, z racji tego, że obie strony transakcji są czynnymi podatnikami podatku VAT. Wybór taki będzie możliwy w sytuacji, gdy Spółka oraz Kontrahent złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie powyżej przedstawionej Transakcji.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, planowany zakup Nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a co za tym idzie przedmiotowa dostawa nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z tytułu zrezygnowania ze zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie natomiast z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze powyżej wskazane regulacje należy wskazać, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości, w sytuacji gdy Transakcja ta nie będzie podlegać zwolnieniu ani nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, ponieważ dostawa Nieruchomości nie będzie stanowić zakupu ZCP ani zakupu przedsiębiorstwa, a co za tym idzie nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Również Spółka będzie wykorzystywać zakupioną Nieruchomość wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiącej w całości działalność opodatkowaną na gruncie podatku VAT. Nadto również dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z racji tego, że strony Transakcji będą czynnymi podatnikami podatku VAT oraz złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Tym samym przedstawione stanowisko Wnioskodawcy powinno zostać uznane za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

nieuznania dostawy składnika majątku (Nieruchomości) za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną jego część, a w konsekwencji braku wyłączenia ww. Transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy – jest prawidłowe.
zwolnienia z opodatkowania dostawy działek zabudowanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz opodatkowania przedmiotowej Transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia – jest prawidłowe.
zwolnienia z opodatkowania dostawy działek niezabudowanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz opodatkowania przedmiotowej Transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z ww. zwolnienia – jest nieprawidłowe.
prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości – jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle ww. przepisów, grunty i budynki oraz budowle spełniają definicję towarów, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a także zbycie gruntów, budynków oraz budowli stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej,
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji,
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z opisu sprawy wynika, Wnioskodawca jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych oraz ich kompleksowej obsługi logistycznej. Spółka jest podatnikiem VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. W wyniku ciągłego rozwoju prowadzonej działalności, Spółka planuje dokonać zakupu Nieruchomości (działek niezabudowanych oraz zabudowanych budynkami i budowlami) w drodze umowy sprzedaży zawartej z Kotrahentem – obecnym właścicielem Nieruchomości, który jest podatnikiem podatku VAT, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Spółka będzie wykorzystywała zakupioną Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

Intencją Kontrahenta jest przeniesienie na Spółkę: prawa własności Nieruchomości; prawa własności pozostałych aktywów wchodzących w skład Nieruchomości – w szczególności, tj. drogi, chodniki, ogrodzenie, systemy oświetlenia oraz wybranych dokumentów związanych z Nieruchomością – głównie dokumentacji techniczno-budowlanej.

Z kolei planowana Transakcja nie będzie obejmować w swoim przedmiocie przeniesienia na Spółkę:

innych niż wskazane powyżej składników majątku obrotowego, takich jak: środki pieniężne czy należności;
zobowiązań, w szczególności zobowiązań handlowych oraz finansowych (pożyczki i kredyty zaciągnięte w celu finansowania oraz refinansowania kosztów wybudowania budynków, na które składa się Nieruchomość);
wierzytelności;
pracowników (tj. praw i obowiązków, wynikających z zawartych przez Kontrahenta umów o pracę);
praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie kosztów mediów, utrzymania i obsługi Nieruchomości m.in. bieżących napraw i konserwacji, gospodarowania odpadami komunalnymi, energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, wody – w tym zakresie niniejsze prawa i obowiązki zostaną przeniesione na nabywcę w drodze odrębnych umów z dostawcami poszczególnych usług;
innych praw i obowiązków, w tym umów najmu;
ksiąg rachunkowych Kontrahenta;
innych niż wskazanych powyżej dokumentów związanych z Nieruchomością.

Nabycie Nieruchomości będzie miało miejsce po upływie ponad dwóch lat licząc od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji będzie stanowić na gruncie ustawy przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w związku z tym, czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT (niepodlegająca wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy).

Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż ta nie będzie obejmować wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Kontrahenta (ZCP), lecz zbiór składników majątkowych i niemajątkowych (Nieruchomość), tj.: wszystkie działki, budynki, budowle, infrastrukturę techniczną oraz prawa własności.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Przedmiotem transferu nie będą natomiast inne składniki majątku Sprzedawcy, jak np. należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, wierzytelności, środki pieniężne Kontrahenta, zobowiązania handlowe oraz finansowe Kontrahenta, księgi rachunkowe Kontrahenta i inne dokumenty związane z Nieruchomością.

Składniki majątkowe (Nieruchomość), które planuje nabyć Spółka, nie będą na tyle zorganizowane, aby mogły samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność bez udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa Kontrahenta. Przedmiotowa Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, nie będzie posiadać potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy (czy raczej przedsiębiorstwo). Przedmiotem planowanej transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, tj. wszystkie działki, budynki, budowle, infrastruktura techniczna.

Zakładana transakcja nie obejmie szeregu elementów (jak np. ksiąg rachunkowych), które są niezbędne z perspektywy wykorzystywania w przyszłości Nieruchomości dla potrzeb działalności gospodarczej Spółki. Przedmiotem Transakcji nie będą również pracownicy (tj. prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Kontrahenta umów o pracę). Przedmiotem dostawy nie będą również prawa i obowiązki wynikające z umów o kluczowym znaczeniu w kontekście prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (możliwości wykorzystywania go zgodnie z przeznaczeniem), tj. umów w zakresie kosztów mediów, utrzymania i obsługi Nieruchomości m.in. bieżących napraw i konserwacji, gospodarowania odpadami komunalnymi, energii elektrycznej, usług telekomunikacyjnych, wody.

Z powyższego wynika, że intencją Spółki i Kontrahenta (jako stron Transakcji) jest przeniesienie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Opisane we wniosku składniki majątkowe – w konsekwencji przywołanych wyżej regulacji prawnych oraz orzecznictwa TSUE – będące przedmiotem dostawy nie będą stanowiły również zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Kontrahenta, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Zatem transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy. Transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, która to czynność będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa składnika majątku niestanowiącego przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zatem nie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, należało uznać za prawidłowe.

W następnej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą wskazania, czy dostawa Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i czy będzie opodatkowana, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku albo może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż-6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do budynków i budowli znajdujących się na działka zabudowanych nr 11, 9, 6 oraz 8, nastąpiło pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania).

Należy w tym miejscu wskazać, że w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Natomiast zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będą 4 działki zabudowane, tj.:

działka nr 11 zabudowana:
- budynkiem biurowo-socjalnym (oddany do użytkowania w roku 1997),
- budynkiem hali produkcyjnej (oddany do użytkowania w roku 1997),
- budynkiem hali studiów i metod produkcyjnych (oddany do użytkowania w roku 2009),
- budynkiem hali myjni i podnośników (oddany do użytkowania w roku 2004),
- budynkiem biurowym i serwerownią (oddany do użytkowania w roku 2003),
- budynkiem stacji transformatorowej (oddany do użytkowania w roku 2014),
- budowlą, tj. wiatą stacji paliw (oddana do użytkowania w roku 2004);
działka nr 9 zabudowana:
- budynkiem hali produkcyjnej (oddany do użytkowania w roku 1997),
- budynkiem magazynu części samochodowych z łącznikiem (oddany do użytkowania w roku 2003),
- budynkiem hali odbioru z budynkiem biurowym (oddany do użytkowania w roku 2009),
- budynkiem magazynu chemicznego (oddany do użytkowania w roku 2003),
- budynkiem portierni (oddany do użytkowania w roku 2016),
- budowlami, tj. wiatą-utrzymanie ruchu (oddana do użytkowania w roku 2015) oraz rogatkami wjazdowymi;
działka nr 6 zabudowana budynkiem hali odbioru z budynkiem biurowym (oddany do użytkowania w roku 2009),
działka nr 8 zabudowana budynkiem hali studiów i metod produkcyjnych (oddany do użytkowania w roku 2009).

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, na działkach zabudowanych o numerach: 11, 6 oraz 8 znajdują się następujące budowle: sieć kanalizacji i wodociągi zewnętrzne z kolektorem wód deszczowych i stacją uzdatniania wody, ogrodzenie, drogi i place, oświetlenie zewnętrzne obiektów, natomiast na działce nr 9 – rogatki szlabanu.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków i budowli posadowionych na przedmiotowych działkach nr 11, 9, 6 oraz 8 nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak bowiem wynika z opis sprawy oraz jak wskazał sam Wnioskodawca – przedmiotowe „budynki i budowle były wykorzystywane przez okres co najmniej 2 lat od momentu wybudowania w działalności gospodarczej Kontrahenta”. Zatem, względem zarówno budynków, jak i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie, a od pierwszego zasiedlenia każdego z ww. budynków oraz budowli do dnia ich planowanej sprzedaży (planowana data zawarcia Transakcji o przełom roku 2020 i 2021) minęły ponad 2 lata. Ponadto – jak wskazała Spółka – od roku 2018 Kontrahent nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży – znajdujących się na działkach nr 11, 9, 6 oraz 8 – przedmiotowych budynków (budynek biurowo-socjalny, budynek hali produkcyjnej, budynek magazynu części samochodowych z łącznikiem, budynek hali odbioru z budynkiem biurowym, budynek hali studiów i metod produkcyjnych, budynek hali myjni i podnośników, budynek biurowy i serwerownia, budynek stacji transformatorowej, budynek magazynu chemicznego i budynek portierni) oraz budowli (wiata stacji paliw, wiata –utrzymanie ruchu, rogatki wjazdowe oraz sieć kanalizacji i wodociągi zewnętrzne z kolektorem wód deszczowych i stacją uzdatniania wody, ogrodzenie, drogi i place, oświetlenie zewnętrzne obiektów).

Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu (działki), na którym posadowione są ww. budynki i budowle, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Należy jednak zaznaczyć, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy warunków, mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości według właściwej stawki podatku.

W konsekwencji skoro zarówno Kontrahent, jak i Spółka, na moment Transakcji będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, to w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie transakcji sprzedaży ww. działek zabudowanych nr 11, 9, 6 oraz 8, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca ww. Nieruchomości złożą, przed dniem dokonania ich dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Zatem w sytuacji, gdy Kontrahent i Spółka stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy zrezygnują ze zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej (tj. działek zabudowanych o numerach: 11, 9, 6 oraz 8), sprzedaż ta będzie opodatkowana.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będą również 2 działki o numerach: 5 i 10. W tym miejscu należy także zauważyć, że z uwagi na fakt, że działka nr 5 oraz działka 10 są działkami niezabudowanymi, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie w tym przypadku zastosowania, gdyż zwolnienie to ma zastosowanie jedynie do dostawy działek zabudowanych (do posadowionych na nich budynków i budowli).

Podsumowując, dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach: 11, 9, 6 oraz 8 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast w sytuacji, gdy Kontrahent i Spółka – stosownie do art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy – zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży ww. działek zabudowanych – dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach o numerach: 11, 9, 6 oraz 8 będzie opodatkowana podatkiem VAT. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu (działek), na których posadowione są ww. budynki i budowle, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy, w tej części pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać za prawidłowe.

Z kolei dostawa działek niezabudowanych nr 5 i 10 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i Strony Transakcji (Kontrahent i Spółka) nie będą mogły zrezygnować ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w tej części pytania oznaczonego we wniosku nr 2, należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania nabycia Nieruchomości, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z ww. przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano powyżej w sytuacji, gdy Kontrahent i Spółka zrezygnują ze zwolnienia od podatku sprzedaży Nieruchomości zabudowanej – stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy – sprzedaż będzie opodatkowana.

Z opisu sprawy wynika również, że Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Ponadto w opisie sprawy wskazano, że przedmiotowa Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze przywołane przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, tj. nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych. Prawo to będzie przysługiwać pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

W konsekwencji, w sytuacji skutecznego złożenia przez Kontrahenta i Spółkę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy Nieruchomości zabudowanej, Spółce będzie przysługiwało – na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w zakresie, w jakim będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Natomiast, w przypadku dostawy działek niezabudowanych, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości pod warunkiem, że dostawa na rzecz Wnioskodawcy przedmiotowych działek niezabudowanych zostanie dokonana w ramach czynności opodatkowanych.

Prawo to będzie przysługiwać pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko, w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3, należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy działek niezabudowanych nr 5 i 10 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem wniosku należy zwrócić uwagę, że analiza załączników dołączonych do wniosku nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin