2021.03.04 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB3-1.4012.897.2020.2.KO
z 4 marca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 17 listopada 2020 r. (data wpływu 17 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z 4 lutego 2021 r. (data wpływu 9 lutego 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

prawidłowe – w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 1 i 2),
prawidłowe – w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 3 i 4),
prawidłowe – w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 5 i 6),
prawidłowe – w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci oddania przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 7 i 8),
prawidłowe – w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci świadczenia Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 9 i 10),
prawidłowe – w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 11 i 12).

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2020 r. został złożony ww. wniosek wspólny, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i udokumentowania świadczenia usług w postaci:

Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 1 i 2),
Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 3 i 4),
świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 5 i 6),
oddania przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 7 i 8),
świadczenia Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 9 i 10),
świadczenia Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej oraz prawa do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi (pytanie nr 11 i 12).

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 lutego 2021 r. (data wpływu 9 lutego 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 stycznia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.897.2020.1.KO.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka (dalej: Wnioskodawca, Spółka, Zbywca, Sprzedający lub Najemca)

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: C (dalej: Zainteresowany, Nabywca, Kupujący lub Wynajmujący).

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Opis Nieruchomości

Planowana Transakcja obejmuje sprzedaż nieruchomości położonej w … będącej własnością Zbywcy na rzecz Nabywcy. Nieruchomość składa się z:

nieruchomości położonej przy ul. …, oznaczonej jako działka nr 1, położonej w obrębie ewidencyjnym …, oznaczonej symbolem BI - inne tereny zabudowane, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …;
nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2, położonej w obrębie ewidencyjnym …, oznaczonej symbolem BI - inne tereny zabudowane, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …

-dalej łącznie jako „Grunt”.

Na Gruncie posadowiony jest budynek biurowy X z lokalami handlowo-usługowymi oraz parkingiem podziemnym (dalej łącznie: „Budynek”) wraz z naniesieniami i przynależną infrastrukturą w postaci budowli obejmującą w szczególności: (i) taras, chodnik - na stropie garażu otwartego, (ii) taras, dojazd i parking - na stropie garażu otwartego, (iii) szlabany, (iv) powierzchnie drogowe układu wewnętrznego, (v) nawierzchnię zieloną parkingową, (vi) zbiornik p. pożarowy z podbudową i wyposażeniem, (vii) chodnik z kostki brukowej przy wejściu do budynku, (viii) wysięgnik z masztem oświetleniowym oraz fundamentem, (ix) instalację elektryczną, odpadową, sanitarną, (x) przyłącze wodno-kanalizacyjne, (xi) szlabany zewnętrzne, (xii) maszt flagowy, (xiii) pylon reklamowy oraz (xiv) linie kablowe zasilania energetycznego (dalej: „Naniesienia”).

Grunt, Budynek oraz Naniesienia zwane są w dalszej części wniosku łącznie jako: „Nieruchomość”.

Zainteresowani wskazują, że w zakresie skutków podatkowych opisanej poniżej sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani złożyli w tym zakresie odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji podatkowej.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie budowy i wynajmu nieruchomości własnych. Przedmiotem działalności Zbywcy jest również zarządzanie nieruchomościami własnymi oraz dzierżawionymi. Obecnie (tj. na dzień składania wniosku) przedmiotowa Nieruchomość jest jedyną własnością Zbywcy.

Grunt, Budynki i Naniesienia opisane w niniejszym wniosku nie stanowią i nie będą na moment Transakcji stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Niemniej jednak z uwagi na fakt, iż przedmiotowa Nieruchomość jest jedyną własnością Spółki, zapisy i zdarzenia ujęte w księgach rachunkowych dotyczą głównie Nieruchomości. Co istotne, księgi rachunkowe Zbywcy obsługiwane są przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do Nieruchomości. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie jest prowadzony odrębny plan kont, nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych.

W związku z prowadzoną działalnością Zbywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny oraz dokonuje zakupu towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony. Spółce - z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poniesionymi na nabycie Gruntu oraz budowę Budynku i Naniesień. W zakresie w jakim VAT naliczony występował, Spółka dokonała jego odliczenia.

Nabywca jest funduszem inwestycyjnym z siedzibą …, utworzonym i prowadzącym działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości na podstawie przepisów prawa ….. Po nabyciu opisanej w niniejszym wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (głównie biurowe i handlowo-usługowe). W ramach planowanej działalności Kupujący nie zamierza w szczególności świadczyć usług w zakresie najmu i dzierżawy Nieruchomości lub jej części na cele mieszkaniowe, ani prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej w tym zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy nie są (i nie będą na moment Transakcji) podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Przed dniem zawarcia Transakcji obaj Wnioskodawcy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i planują złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zakresie planowanej dostawy Nieruchomości i wyborze jej opodatkowania VAT według podstawowej stawki, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami ustawy o VAT.

(iii) Historia przedmiotu Transakcji oraz zakres Transakcji

Jak wskazano na wstępie opisu zdarzenia przyszłego, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawcy w dniu 18 września 2020 r. złożyli odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji podatkowej, w którym szczegółowo opisali historię przedmiotu Transakcji oraz jej zakres.

(iv) Inne rozliczenia związane z Transakcją

Strony Transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących m.in. podatku od nieruchomości, kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Wydatki poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast powstałe i zapłacone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w którym dojdzie do zwarcia Transakcji zostaną podzielone między strony Transakcji, w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).

Jednocześnie Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji, iż prawo do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja będzie przysługiwać wyłącznie Sprzedającemu. Jednocześnie Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu / miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Ponadto, Kupujący będzie wyłącznie uprawniony do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym zostanie dokonana Transakcja. Wskazane powyżej czynności określane w dalszej części niniejszego wniosku jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”).

Wnioskodawcy zamierzają także uzgodnić w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji, postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji do dnia zawarcia Transakcji (dalej: „Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji”). W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W szczególności w przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

Strony uzgodniły również procedurę rozliczania kwot czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych w sytuacji gdy zostaną one omyłkowo uiszczone przez najemców na rzecz odpowiednio Sprzedającego lub Kupującego.

Dodatkowo, Wnioskodawcy przewidują, że w sytuacji gdy Sprzedający do dnia Transakcji, mimo ciążącego na nim zobowiązania (wynikającego z poczynionych uzgodnień pomiędzy stronami Transakcji), nie uzyska pozwolenia na budowę, które będzie uprawniało go do wykonania prac budowlanych mających na celu przebudowę powierzchni magazynowej wynajmowanej przez jednego z zewnętrznych najemców na miejsca parkingowe oraz (w tym terminie) nie ukończy ww. prac, Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia ewentualnych roszczeń od Sprzedającego, wypłaci Kupującemu stosowne wynagrodzenie (dalej: „Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych”). Mając na uwadze fakt, iż Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego wynagrodzenia za nabycie przedmiotu Transakcji (tj. Nieruchomości), nie jest wykluczone, że w celu zmniejszenia ilości prac administracyjnych związanych z rozliczeniem Transakcji, strony Transakcji dokonają wzajemnego potrącenia wierzytelności (wierzytelności Sprzedającego z tytułu ceny sprzedaży Nieruchomości z wierzytelnością Kupującego z tytułu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych).

(v) Umowa najmu pomiędzy Zbywcą a Nabywcą (tzw. Master Lease)

Z uwagi na fakt, iż obecnie Nieruchomość nie jest (i na dzień zawarcia Transakcji nie będzie) w całości wynajęta przez zewnętrznych najemców, strony uzgodniły, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiąże się do zawarcia z Kupującym umowy najmu na okres 5 lat (tzw. Master Lease, dalej: „Umowa Najmu”) w odniesieniu do niewynajętej lub wynajętej, ale nie wydanej nowym najemcom części Budynku.

Zgodnie z Umową Najmu, Sprzedający m.in. wynajmie od Kupującego powierzchnie w Budynku niewynajęte (lub wynajęte, a niewydane lub powierzchnię zajmowaną obecnie przez jednego z najemców, której umowa najmu może zostać rozwiązana przed zawarciem Umowy Najmu lub w trakcie jej obowiązywania) zewnętrznym najemcom wg stanu na dzień zawarcia Transakcji, tj. Sprzedający będzie miał prawo do używania określonej części Nieruchomości (w tym do korzystania z części wspólnych) zgodnie z zasadami ustalonymi w tej Umowie Najmu (w tym zasadami i regulaminami użytkowania powierzchni w Budynku obowiązującymi wszystkich najemców), w zamian Sprzedający zapłaci na rzecz Kupującego czynsz najmu wraz z opłatami serwisowymi i opłatami za media (dalej: „Czynsz Najmu”).

Dodatkowo, na mocy Umowy Najmu, Sprzedający będzie wyłącznie uprawniony (przy czym może on korzystać z usług podwykonawców) do poszukiwania nowych najemców powierzchni wynajmowanych na podstawie Umowy Najmu przez Sprzedającego oraz do wykonywania prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (tzw. fit-out). Ponadto Sprzedający przez pierwsze 2,5 lata okresu najmu będzie uprawniony do podnajmu powierzchni wynajmowanej na podstawie Umowy Najmu bez uprzedniej zgody Kupującego. Przez kolejne 2,5 lata przed zawarciem nowej umowy podnajmu Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania od Kupującego stosownej zgody.

Na mocy Umowy Najmu, Sprzedający będzie uprawniony do negocjowania nowych umów najmu oraz zostanie mu udzielona przez Kupującego licencja, która pozwoli Sprzedającemu na wprowadzanie zmian do dokumentacji projektowej Budynku, jeżeli wprowadzanie takich zmian będzie konieczne w celu aranżacji i adaptacji powierzchni Budynku zgodnie z wymaganiami nowych najemców (z możliwością udzielania dalszych licencji podmiotom wykonującym prace aranżacyjne oraz adaptacyjne w pomieszczeniach Budynku).

Doprowadzenie do zawarcia przez Kupującego nowych umów najmu z nowymi najemcami i wydania im powierzchni Nieruchomości objętych tymi umowami będzie skutkowało (przy jednoczesnym spełnieniu dodatkowych warunków określonych w Umowie Najmu, jak np. podpisanie stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego, dostarczenie stosownego zabezpieczenia przez nowego najemcę, czy też spłatę przez Sprzedającego dodatkowych świadczeń przysługujących nowemu najemcy) odpowiednim zmniejszeniem wynajmowanej przez Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu powierzchni Nieruchomości, a co za tym idzie, również Czynszu Najmu. W przypadku gdy nowa umowa najmu z nowym najemcą zostanie zawarta na okres 4 lat, Umowa Najmu w odniesieniu do tej powierzchni zostanie zawieszona na okres trwania tej nowej umowy najmu z nowym najemcą tzn. przez okres obowiązania nowej umowy najmu z zewnętrznym najemcą. Oznacza to, że wszelkie obowiązki Sprzedającego, w tym obowiązki finansowe z tytułu Umowy Najmy zostaną zawieszone do momentu w którym nowa umowa najmu wygaśnie lub ulegnie rozwiązaniu. Wówczas Umowa Najmu rozpocznie ponownie obowiązywać, a Sprzedający będzie ponownie zobowiązany do zapłaty Kupującemu Czynszu Najmu i innych zobowiązań finansowych wynikających z Umowy Najmu od tej powierzchni, która była przedmiotem tej umowy najmu z najemcą zewnętrznym chyba, że nowa umowa najmu zostanie rozwiązana z przyczyn zależnych od Kupującego. W przypadku wcześniejszego rozwiązania nowej umowy najmu z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty Kupującemu Czynszu Najmu od tej powierzchni dopiero od momentu w którym nowa umowa najmu wygasłaby gdyby nie doszło do przedterminowego jej rozwiązania. Co więcej, również w przypadku, w którym na mocy Umowy Najmu Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia listu intencyjnego lub umowy najmu z nowym najemcą, ale tego nie zrobi, powierzchnia objęta tą nową umową zostanie wyłączona spod Umowy Najmu (a co za tym idzie, kwoty należne z tytułu Czynszu Najmu na mocy Umowy Najmu zostaną stosownie obniżone).

Reasumując, powierzchnia Nieruchomości, objęta Umową Najmu, może być zasiedlana najemcami, będącymi osobami trzecimi, w dwojaki sposób - Sprzedający może poszukiwać najemców na daną powierzchnię Nieruchomości i ją podnajmować (wówczas Sprzedający jest stroną takiej umowy najmu) bądź Sprzedający może poszukiwać najemców i doprowadzać do zawarcia umowy najmu między danym najemcą, a Kupującym (wówczas stroną umowy najmu jako wynajmujący jest Kupujący, a nie Sprzedający). W konsekwencji, Sprzedający będzie zobowiązany do ponoszenia Czynszu Najmu w odniesieniu do danej powierzchni tylko do momentu jej wynajęcia przez Kupującego najemcom (osobom trzecim) lub braku zawarcia przez Kupującego listu intencyjnego lub umowy najmu (pomimo powstania zobowiązania w tym zakresie na podstawie Umowy Najmu). Jednocześnie, Sprzedający będzie zobowiązany do ponoszenia Czynszu Najmu w odniesieniu do powierzchni, którą podnajmie Sprzedający osobom trzecim. Strony przewidują również, że w przypadku gdy przed zawarciem Transakcji Sprzedający zawrze umowy najmu z zewnętrznymi najemcami, które nie będą spełniały oczekiwanych przez Kupującego warunków najmu (szczegółowo opisanych w Umowie Najmu), po zawarciu Transakcji Kupujący dokona na rzecz Sprzedającego cesji praw i obowiązków wynikających z ww. umów najmu. W konsekwencji czego, powierzchnie będące przedmiotem ww. umów najmu będą podnajmowane zewnętrznym najemcom przez Sprzedającego oraz zostaną objęte Umową Najmu. Sprzedający od tych powierzchni będzie zobowiązany do ponoszenia na rzecz Kupującego Czynszu Najmu.

W sytuacji gdy dojdzie do zawarcia umowy najmu z nowym najemcą lub też w przypadku zawartych już na moment Transakcji umów najmu, których przedmiot najmu nie został jeszcze wykończony i wydany najemcom, na Sprzedającym będzie ciążył obowiązek wykonania prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (tzw. fit-out) na własny koszt i ryzyko, a Nabywca nie będzie podejmował żadnych czynności utrudniających wykonanie powyższych prac oraz udzieli Zbywcy odpowiednich zezwoleń na ich przeprowadzenie.

Strony Transakcji planują również uzgodnić w Umowie Najmu rozliczenie: (i) ewentualnych dodatkowych opłat na poczet przyszłych prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (fit-out), które nowy najemca będzie zobowiązany do zapłaty w związku z zawarciem umowy najmu; (ii) okresów bezczynszowych lub innych zachęt finansowych przysługujących nowym najemcom, (iii) uzupełnienia przez Sprzedającego czynszu oraz opłat eksploatacyjnych do określonej w Umowie Najmu wysokości za powierzchnię wynajmowaną obecnie przez określonego najemcę, w przypadku gdy przed Transakcją dojdzie do zmiany tego najemcy, chyba, że powierzchnia ta będzie podnajmowana przez Sprzedającego oraz zostanie objęta Umową Najmu. Jeżeli w związku z wykonywaniem prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (fit-out) nowy najemca będzie zobowiązany do poniesienia dodatkowych opłat (w tym również zaliczek na poczet wykonania tych prac) Kupujący, nowy najemca i Sprzedający dokonają ich stosownego rozliczenia lub podpiszą umowę cesji uprawniającą Sprzedającego do dochodzenia tych należności bezpośrednio od nowego najemcy. Ponadto w przypadku gdy umowa najmu z nowym najemcą będzie przewidywała konieczność poniesienia takich opłat i zgodnie z postanowieniami umowy nowemu najemcy będzie przysługiwało prawo ich zwrotu od Kupującego, Sprzedający wypłaci nowemu najemcy kwotę odpowiadającą tym opłatom. W przypadku okresów bezczynszowych oraz kar umownych należnych nowym najemcom na skutek opóźnień w przekazaniu przedmiotu najmu, ich koszt również zostanie poniesiony przez Sprzedającego.

Dodatkowo, Wnioskodawcy przewidują, że w sytuacji gdy określona powierzchnia (tj. magazynek i miejsca parkingowe) nie zostaną wynajęte zewnętrznym najemcom, nie jest wykluczone, że Sprzedający będzie uprawniony do wcześniejszego wypowiedzenia Umowy Najmu i poniesienia na rzecz Kupującego jednokrotnej opłaty w wysokości odpowiadającej należnym do końca trwania Umowy Najmu czynszom najmu oraz opłatom serwisowym za ww. powierzchnię (dalej: „Zgoda na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu”). Innymi słowy już w momencie zawarcia Umowy Najmu Wynajmujący wyrazi Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu za wynagrodzeniem, Najemca zaś zdecyduje czy z tego prawa skorzysta. W istocie wynagrodzenie, które Najemca wypłaci Wynajmującemu będzie odpowiadać łącznej wysokości czynszom najmu i opłatom eksploatacyjnym, które Najemca byłby zobowiązany do zapłaty Wynajmującemu gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło. Wyrażenie przez Wynajmującego Zgody na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu umożliwi zatem Wynajmującemu ponowne wynajęcie przedmiotowej powierzchni zewnętrznym najemcom, które nie byłoby możliwe gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło.

Dodatkowo, Umowa Najmu będzie prawdopodobnie przewidywać, że z uwagi na fakt, że umowa najmu, zawarta przez Sprzedającego z jednym z najemców, charakteryzuje się niższym przeciętnym okresem najmu liczonym do momentu, w którym dany najemca może skorzystać z przysługującego mu prawa wypowiedzenia umowy najmu (weighted average lease period until the first break option - WALB), Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia od Sprzedającego ewentualnych roszczeń z tytułu niekorzystnych warunków ww. umowy najmu, wypłaci Wynajmującemu stosowne wynagrodzenie (dalej: „Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej”). Wnioskodawcy pragną również wskazać, że zawarcie przez strony Umowy Najmu jest jednym z warunków biznesowych przeprowadzenia planowanej Transakcji. Wynika to z faktu, że jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez strony Transakcji w procesie negocjacji ceny sprzedaży była okoliczność wynajęcia całej Nieruchomości na dzień zawarcia Transakcji i uzyskiwanie z tego tytułu określonych wpływów przez Kupującego już w okresie bezpośrednio po zawarciu Transakcji. Mając na uwadze, że na dzień zawarcia Transakcji Nieruchomość nie będzie w całości wynajęta przez zewnętrznych najemców, to - aby zapewnić Kupującemu oczekiwane wpływy z najmu i utrzymać ustalony poziom ceny sprzedaży - Sprzedający zawrze z Kupującym wspomnianą powyżej Umowę Najmu. Gdyby Sprzedający nie wyraził zgody na zawarcie Umowy Najmu, cena sprzedaży uległaby stosownemu obniżeniu lub do transakcji w ogóle by nie doszło z przyczyn komercyjnych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT?
Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi?
Czy Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT?
Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 3, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi?
Czy świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT?
Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 5, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi?
Czy oddanie przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu, będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT, a wykonanie tej usługi będzie podlegać obowiązkowi jej zafakturowania przez Wynajmującego, zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o VAT?
Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 7, Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie tej usługi?
Czy świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dokonane przez Wynajmującego na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT?
Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi?
Czy świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT?
Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 11, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT.
W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT- to Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.
Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT.
W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT - to Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.
Świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT.
W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT - to Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi.
Oddanie przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT, a wykonanie tej usługi podlegać będzie obowiązkowi jej zafakturowania przez Wynajmującego, zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o VAT.
W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że oddanie przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT a wykonanie tej usługi podlegać będzie obowiązkowi jej zafakturowania przez Wynajmującego, zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o VAT- to Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.
Świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dokonane przez Wynajmującego na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT.
W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dokonane przez Wynajmującego na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT - to Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.
Świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Sprzedającego i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT
W przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT - to Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W świetle powołanych przepisów przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 stycznia 2020 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-2.4012.661.2019.3.RM).

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in. jeżeli:

(i) istnieją jasno określone strony świadczenia tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca;

(ii) świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony; istniejąca między stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne;

(iii) istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem; istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenie, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu;

(iv) świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T. Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019).

Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż dana czynność podlega opodatkowaniu jedynie wtedy, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej oraz jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Jak wskazał WSA w Kielcach w wyroku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12 „świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

Należy również podkreślić, że kwestia odpłatności świadczenia była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, TSUE uznał, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Z dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Mając powyższe na uwadze, aby daną relację można było uznać za świadczenie usług na gruncie VAT, powinny zostać spełnione następujące przesłanki:

istnienie świadczenia - konkretnego zachowania się dostawcy usługi, stanowiącego przedmiot czynności;
istnienie stosunku prawnego łączącego strony - stosunku zobowiązaniowego pomiędzy podmiotem świadczącym usługę a jej usługobiorcą, na podstawie którego dochodzi do wykonania świadczenia za wynagrodzeniem;
istnienie beneficjenta świadczenia - podmiotu, który przez nabycie świadczenia nabywa określoną korzyść;
istnienie wynagrodzenia/odpłatności - precyzyjnie określonego wynagrodzenia (wyrażalnego w pieniądzu) należnego w zamian za wykonanie świadczenia (mające zatem charakter ekwiwalenty w stosunku do świadczenia), stanowiącego korzyść dla świadczącego usługę, przy czym, wynagrodzenie to musi mieć bezpośredni związek z usługą, za które jest wypłacane.

Dla uznania danej czynności za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest spełnienie wszystkich powyższych warunków łącznie. W przypadku, gdy choćby jeden z wyżej wymienionych warunków nie został spełniony, wówczas czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Z przepisów ustawy o VAT wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, że pojęcie świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem.

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.) (dalej: „Kodeks cywilny” lub „k.c.”), świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości. W umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji strony planują ustalić, że Sprzedający nabędzie prawo do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. W zamian za udzielone prawo Sprzedający zobowiąże się do wypłaty Kupującemu stosownego wynagrodzenia.

Mając na uwadze szeroki zakres pojęcia świadczenia usług oraz opisane w zdarzeniu przyszłym Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji polegające na udzieleniu prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne, w ocenie Zainteresowanych ww. opisane czynności powinny być uznane za czynności stanowiące świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

Drugą z przesłanek dla uznania danej czynności (świadczenia) za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT jest jej wykonanie w ramach istniejącego i łączącego strony stosunku zobowiązaniowego.

Powyższe oznacza, iż dana czynność będzie mogła podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wtedy, gdy wynika ze stosunku prawnego łączącego usługodawcę z usługobiorcą (najczęściej w postaci umowy).

W tym znaczeniu, za świadczenie usług podlegających opodatkowaniu VAT będzie można uznać zasadniczo czynności wykonywane na skutek woli usługodawcy i usługobiorcy. W konsekwencji, za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT nie powinien zostać uznany przypadek świadczenia bezumownego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z 6 września 2013 r., sygn. akt I FSK 1315/12).

W przedmiotowej sytuacji będą istniały dwie jasno określone strony świadczenia, tj. jeden z Zainteresowanych jako podmiot świadczący usługę oraz drugi z Zainteresowanych, będący jej nabywcą. Jednocześnie, Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą wynikały ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Nabywca oraz Zbywca w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy odpowiednie regulacje co do wykonania usługi w postaci Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Dana czynność może zatem podlegać opodatkowaniu VAT jeśli jest ona wykonywana na rzecz drugiej strony danego stosunku zobowiązaniowego - beneficjenta świadczenia, uzyskującego z tytułu wykonywania takiej czynności określoną/konkretną korzyść.

Zgodnie z obecnym podejściem organów podatkowych, aby dana czynność mogła podlegać opodatkowaniu VAT konieczne jest, aby została ona wykonana na rzecz jej bezpośredniego beneficjenta, odnoszącego korzyść o charakterze majątkowym (por. interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 sierpnia 2019 r., sygn. nr 0114- KDIP4.4012.307.2019.2.MP, w której organ stwierdził: „że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności”.

Zdaniem Zainteresowanych, wykonywane Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (które powinny zostać uznane za świadczenie oraz które będą wykonywane na podstawie określonego stosunku zobowiązaniowego - umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji) będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Sprzedającego, tj. w ramach tych czynności Sprzedający nabędzie prawo do pożytków z tytułu czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja, czyli de facto za okres w którym to Kupujący będzie już właścicielem Nieruchomości. Jednocześnie w zamian na udzielenie tego prawa Sprzedający wypłaci Kupującemu stosowne wynagrodzenie.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sytuacji istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie nabywcy usługi (Sprzedającego) i jednocześnie na skutek realizacji postanowień umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji po stronie Kupującego (jako świadczącego usługę) niewątpliwie występuje korzyść w postaci uzyskania wynagrodzenia za udzielenie ww. prawa. Sama odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, ponieważ wynagrodzenie, które Sprzedający wypłaci Kupującemu będzie ustalone w określonej wysokości oraz zostanie wypłacone w określonym czasie. Sprzedający nie uzyskałby wymienionych powyżej świadczeń ze strony Kupującego, gdyby nie wpłacił określonego wynagrodzenia.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że wynagrodzenie wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie stanowić zapłatę za usługę świadczoną przez Kupującego polegającą na udzielaniu prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne. Jednocześnie warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Jak już wcześniej wskazano, kwestia odpłatności świadczenia była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, TSUE uznał, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, wynagrodzenie należne usługodawcy (tj. Nabywcy) zostanie skalkulowane jako wartość czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Jednocześnie, zgodnie z poczynionymi przez strony Transakcji ustaleniami, wydatki poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast powstałe i zapłacone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w którym dojdzie do zawarcia Transakcji zostaną podzielone między strony Transakcji, w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie). W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone, tj. świadczenie, które otrzyma usługobiorca (tj. Zbywca lub Nabywca) w zamian za wynagrodzenie będzie polegało na czynności związanej z rozliczeniem czynszu najmu/pobranych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w celu ustalenia w jakiej części będą one należne Nabywcy Nieruchomości.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, istnieją przesłanki umożliwiające uznanie, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji stanowią świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT, a tym samym powinny podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisane powyżej świadczenie, nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionej z VAT. Zdaniem Zainteresowanych, usługa powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 2

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, usługobiorcy (Zbywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją - sprzedaż Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Dodatkowo, z perspektywy Kupującego, nabycie powyższej usługi będzie związane z usługami, które po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie świadczył przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo - usługowej.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Zbywcy i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będą stanowić czynności zwolnionych z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT - to usługobiorca (tj. Zbywca) dokonujący na rzecz usługodawcy (tj. Nabywcy) płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 3

Analogicznie jak w przypadku Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (uzasadnienie do pytania nr 1 powyżej), w ocenie Zainteresowanych, Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji także będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak już wcześniej wskazano, dla uznania danej czynności za odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, konieczne jest spełnienie wszystkich warunków wskazanych na stronach 12-14 łącznie. W przypadku, gdy choćby jeden z wyżej wymienionych warunków nie został spełniony, wówczas czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, należy rozpatrzyć, czy wskazane 4 warunki: (1) istnienia świadczenia; (2) istnienie stosunku prawnego łączącego strony; (3) istnienie beneficjenta świadczenia; (4) istnienie wynagrodzenia/odpłatności pozostają spełnione.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji do dnia zawarcia Transakcji. W szczególności zgodnie z poczynionymi ustaleniami Kupujący nabędzie prawo do odzyskania niedopłaconych Zbywcy przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku) - w przypadku powstania nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości, wniesionymi przez najemców na rzecz Zbywcy. W zamian za udzielone prawo do pobrania od najemców ww. niedopłat, Kupujący zobowiąże się do wypłaty Sprzedającemu stosownego wynagrodzenia. Jednocześnie, w sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). Na tym etapie strony Transakcji nie wiedzą kto na czyją rzecz będzie świadczył ww. usługę nie mniej jednak nie zmienia to faktu, że w każdej z dwóch możliwych sytuacji to jedna strona będzie świadczyła usługę na rzecz drugiej, a druga będzie zobowiązana do wypłaty wynagrodzenia.

Mając na uwadze szeroki zakres pojęcia świadczenia usług oraz opisane w zdarzeniu przyszłym Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, ww. czynności powinny być uznane za czynności stanowiące świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

Jak już opisywano, drugą z przesłanek dla uznania danej czynności (świadczenia) za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT jest jej wykonanie w ramach istniejącego i łączącego strony stosunku zobowiązaniowego.

W przedmiotowej sytuacji będą istniały dwie jasno określone strony świadczenia, tj. jeden z Zainteresowanych jako podmiot świadczący usługę oraz drugi z Zainteresowanych, będący jej nabywcą. Jednocześnie świadczenie będzie wynikało ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Nabywca oraz Zbywca w umowie sprzedaży uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy odpowiednie regulacje co do wykonania usługi w postaci Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Zdaniem Zainteresowanych, wykonywane Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji (które powinny zostać uznane za świadczenie oraz które będą wykonywane na podstawie określonego stosunku zobowiązaniowego - umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji) będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Sprzedającego, tj. w ramach tych czynności Kupujący nabędzie prawo do odzyskania niedopłaconych kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych od najemców (w przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Zbywcy). W zamian za udzielnie prawa do odzyskania niedopłaconych Zbywcy przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych Sprzedający otrzyma stosowne wynagrodzenie. Jednocześnie, w sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający otrzyma bezpośrednią i jasno zindywidualizowaną korzyść, tj. Sprzedający otrzyma od Kupującego zgodę na dokonywanie przez Kupującego czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców oraz w zamian za udzielenie takiej zgody zapłaci Kupującemu stosowne wynagrodzenie.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sytuacji istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie nabywcy usługi (Sprzedającego lub Kupującego) i jednocześnie na skutek realizacji postanowień umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji po stronie odpowiednio Kupującego lub Sprzedającego (jako świadczącego usługę) niewątpliwie występuje korzyść w postaci uzyskania wynagrodzenia za ww. świadczenia. Sama odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, ponieważ wynagrodzenie, które Sprzedający lub Kupujący wypłaci odpowiednio Kupującemu lub Sprzedającemu będzie ustalone w określonej wysokości oraz zostanie wypłacone w określony czasie. Sprzedający lub Kupujący nie uzyskałby wymienionych powyżej świadczeń ze strony usługobiorcy, gdyby nie wpłacił określonego wynagrodzenia.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że wynagrodzenie wypłacone przez Sprzedającego lub Kupującego na rzecz odpowiednio Kupującego lub Sprzedającego będzie stanowić zapłatę za wyświadczoną usługę polegającą udzieleniu Kupującemu prawa do odzyskania niedopłaconych kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych od najemców - w przypadku powstania nadwyżki kosztów ponad opłatami lub udzieleniu przez Kupującego zgody na dokonywanie przez Kupującego czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców - w sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców na rzecz Zbywcy były wyższe niż faktyczne koszty utrzymania Nieruchomości. Jednocześnie warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W szczególności w przypadku nadwyżki kosztów ponad opłatami, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych od najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie przez Kupującego czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, istnieją przesłanki umożliwiające uznanie, że Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji stanowią świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT, a tym samym powinny podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisane powyżej świadczenie, nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionych z VAT. Zdaniem Zainteresowanych usługa powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 4

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, usługobiorcy (Zbywcy lub Nabywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją - sprzedażą Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT (kwestia opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości jest przedmiotem odrębnego wniosku stron o interpretację indywidualną prawa podatkowego). Co więcej, zapłata na rzecz Kupującego wynagrodzenia za zgodę Kupującego do dokonania czynności związanych z rozliczeniem nadpłat opłat eksploatacyjnych, które ekonomicznie pobrał Zbywca, ma bezpośredni związek ze świadczonymi przez Zbywcę do dnia Transakcji usługami na rzecz najemców przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo - usługowej. Ponadto, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, po dniu Transakcji, Zbywca będzie miał prawo podnajmować osobom trzecim powierzchnię wynajętą od Kupującego w ramach Umowy Najmu, tym samym świadcząc na rzecz tych najemców usługę opodatkowaną podatkiem VAT. Z perspektywy Kupującego, nabycie powyższej usługi (udzielenie prawa do odzyskania przez Kupującego niedopłaconych Zbywcy przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych) będzie związane z usługami, które po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie świadczył przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo -usługowej.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będą podlegać opodatkowaniu VAT, tj. nie będą stanowić czynności zwolnionych z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT - to Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 5

Analogicznie jak w przypadku świadczeń wskazanych w Pytaniu 1 oraz Pytaniu 3 świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 Kodeksy cywilnego, świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy przewidują, że w sytuacji gdy Sprzedający do dnia Transakcji, mimo ciążącego na nim zobowiązania (wynikającego z poczynionych uzgodnień pomiędzy stronami Transakcji), nie uzyska pozwolenia na budowę, które będzie uprawniało go do wykonania prac budowalnych mających na celu przebudowę powierzchni magazynowej wynajmowanej przez jednego z zewnętrznych najemców na miejsca parkingowe oraz nie ukończy w tym terminie ww. prac, Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia od Sprzedającego ewentualnych roszczeń, wypłaci Kupującemu stosowne Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych.

W ocenie Zainteresowanych, powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń wobec Sprzedającego jest swoistym zaniechaniem działania, a więc w istocie zobowiązaniem się do powstrzymania się od dokonania określonej czynności, tj. skorzystania przez Kupującego z prawa do wystąpienia na drogę sądową przeciwko Sprzedającemu, w zamian za wynagrodzenie. W przedmiotowej sytuacji, istnieje zatem związek pomiędzy wypłatą wynagrodzenia, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co zgodnie z obecnym stanowiskiem organów podatkowych (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 sierpnia 2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.311.2019.1.JO) jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata danego wynagrodzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe oraz szeroki zakres świadczenia usług, a w szczególności art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zgodnie z którym przez świadczenie usług rozumie się także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, zdaniem Wnioskodawców nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowej sytuacji świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

W omawianej sytuacji, dojdzie do zawiązania stosunku zobowiązaniowego, w którym Kupujący powstrzyma się od dochodzenia swoich roszczeń wobec Sprzedającego w związku z niewykonaniem przez Sprzedającego w określonym terminie prac budowalnych mających na celu przebudowę powierzchni magazynowej na miejsca parkingowe. Konsekwencją świadczenia Kupującego będzie poniesienie z tego tytułu przez Sprzedającego Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych. Obowiązek zapłaty ww. wynagrodzenia będzie wynikał ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Sprzedający oraz Kupujący uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach konkretnej umowy (przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji) odpowiednie regulacje co do odpłatnego świadczenia (usługi) polegającego na powstrzymaniu się przez Kupującego od dochodzenia ewentualnych roszczeń od Sprzedającego z tytułu niewykonania prac budowalnych.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Zdaniem Zainteresowanych, powstrzymanie się Kupującego od dochodzenia swoich roszczeń wobec Sprzedającego w związku z niewykonaniem przez Sprzedającego prac budowlanych będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Kupującego, tj. w zamian za powstrzymanie się Kupującego od dochodzenia swoich roszczeń, Kupujący otrzyma określone świadczenie pieniężne. Korzyścią dla Sprzedającego będzie natomiast brak ryzyka obowiązku zapłaty kwoty większej niż wynikającej z uzgodnień pomiędzy stronami (a która mogłaby wynikać z orzeczenia sądowego). Spełniona będzie zatem przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 marca 2020, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.702.2019.1.RD).

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych, które Sprzedający zapłaci Kupującemu, będzie stanowić zapłatę za wyświadczoną usługę polegającą na powstrzymaniu się przez Kupującego od dochodzenia ewentualnych roszczeń od Sprzedającego z tytułu niewykonania przez niego określonych prac budowalnych. Zatem, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że istnieją przesłanki pozwalające na uznanie, że warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku nie uzyskania pozwolenia na budowę, które będzie uprawniało Zbywcę do wykonania prac budowlanych mających na celu przebudowę powierzchni magazynowej wynajmowanej przez jednego z zewnętrznych najemców na miejsca parkingowe oraz nie ukończenia ww. prac w określonym terminie, Sprzedający, w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia ewentualnych roszczeń z tytułu niewykonania prac budowalnych, wypłaci Kupującemu Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych. W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, że wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, istnieją przesłanki umożliwiające uznanie, że świadczenie wykonywane na rzecz Sprzedającego tj. powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń z tytułu niewykonania prac budowalnych stanowi świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT, a tym samym powinny podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisane powyżej świadczenie, nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionych z VAT. Zdaniem Zainteresowanych usługa powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, przykładowo w:

interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 marca 2020 r., o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.702.2019.1.RD);
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 10 lutego 2020 r., o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.662.2019.2.MC;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 sierpnia 2019 r., o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.311.2019.1.JO;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 10 czerwca 2019 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.222.2019.1.MP.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 6

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z określonymi wyjątkami).

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług oraz z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W oparciu natomiast o art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W przypadku gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanych na terytorium kraju oraz czynności wymienionych w art. 86 ust. 8 pkt 1, podatnikowi przysługuje, na jego umotywowany wniosek złożony wraz z deklaracją podatkową, zwrot kwoty podatku naliczonego, podlegającego odliczeniu od podatku należnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą na terytorium kraju lub poza terytorium kraju, w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia, z zastrzeżeniem art. 86 ust. 19. Na pisemny wniosek podatnika urząd skarbowy dokonuje zwrotu, o którym mowa w zdaniu pierwszym, w terminie 60 dni, jeżeli podatnik złoży w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe. Przepisy ust. 2 zdanie drugie i trzecie, ust. 2a-2c i ust. 4a-4f stosuje się odpowiednio.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji świadczenie wykonywane na rzecz Sprzedającego, tj. powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń z tytułu niewykonania prac budowlanych powinno być uznane za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT, a płatność za ww. usługę (tj. Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych) będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT. W konsekwencji powyższego, Sprzedający będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w otrzymanej od Kupującego fakturze dokumentującej zapłatę ww. wynagrodzenia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń z tytułu niewykonania prac budowlanych będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie stanowić czynności poza zakresem VAT - to Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, przykładowo w:

interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 sierpnia 2019 r., o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.311.2019.1.JO;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 4 lipca 2018 r., o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.271.2018.1.IZ.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 7

Analogicznie jak w przypadku świadczeń wskazanych w Pytaniu 1, 3, 5 oddanie przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem części powierzchni w Budynku będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturami VAT Transakcji.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, strony Transakcji uzgodniły, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiąże się do zawarcia z Kupującym Umowy Najmu na okres 5 lat w odniesieniu do niewynajętej lub wynajętej, ale nie wydanej nowym najemcom części Budynku. Zgodnie z Umową Najmu, Sprzedający m.in. wynajmie od Kupującego powierzchnie w Budynku niewynajęte (lub wynajęte, a niewydane, lub powierzchnię zajmowaną obecnie przez jednego z najemców, której umowa najmu może zostać rozwiązana przed zawarciem Umowy Najmu lub w trakcie jej obowiązywania) zewnętrznym najemcom wg stanu na dzień zawarcia Transakcji, tj. Sprzedający będzie miał prawo do używania określonej części Nieruchomości (w tym do korzystania z części wspólnych) zgodnie z zasadami ustalonymi w tej Umowie Najmu (w tym zasadami i regulaminami użytkowania powierzchni w Budynku obowiązującymi wszystkich najemców) w zamian, Sprzedający zapłaci na rzecz Kupującego Czynsz Najmu.

Mając na uwadze szeroki zakres pojęcia świadczenia usług, w ocenie Zainteresowanych nie ulega wątpliwości, że oddanie w najem powierzchni objętej Umową Najmu powinno zostać uznane za czynności stanowiące świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

W przedmiotowej sytuacji, dojdzie do zawiązania stosunku zobowiązaniowego, w którym Kupujący zobowiąże się wynająć Sprzedającemu powierzchnie w Budynku niewynajęte (lub wynajęte, a niewydane lub powierzchnię zajmowaną obecnie przez jednego z najemców, której umowa najmu może zostać rozwiązana przed zawarciem Umowy Najmu lub w trakcie jej obowiązywania) zewnętrznym najemcom wg stanu na dzień Transakcji oraz Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do używania określonej części Nieruchomości (w tym do korzystania z części wspólnych) zgodnie z zasadami ustalonymi w tej Umowie Najmu (w tym zasadami i regulaminami użytkowania powierzchni w Budynku obowiązującymi wszystkich najemców) w zamian, Sprzedający zapłaci na rzecz Kupującego Czynsz Najmu.

Jednocześnie, na mocy Umowy Najmu, Sprzedający będzie wyłącznie uprawniony (przy czym może on korzystać z usług podwykonawców) do poszukiwania nowych najemców powierzchni wynajmowanych na podstawie Umowy Najmu przez Sprzedającego oraz do wykonywania prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (tzw. fit-out). Ponadto Sprzedający przez pierwsze 2,5 lata okresu najmu będzie uprawniony do podnajmu powierzchni wynajmowanej na podstawie Umowy Najmu bez uprzedniej zgody Kupującego. Przez kolejne 2,5 lata przed zawarciem nowej umowy podnajmu Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania od Kupującego stosownej zgody.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony należy uznać za spełniony, ponieważ na podstawie Umowy Najmu Kupujący przyzna Sprzedającemu prawo do używania określonej części Nieruchomości oraz prawo do wyłącznego poszukiwania nowych najemców powierzchni wynajmowanych oraz do wykonywania prac aranżacyjnych i adaptacyjnych.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Zdaniem Zainteresowanych, oddanie w najem danej powierzchni Nieruchomości na podstawie zawartej Umowy Najmu będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Najemcy, tj. w ramach tego świadczenia Najemcy będzie przysługiwało prawo do używania określonej części Nieruchomości (w tym do korzystania z części wspólnych) zgodnie z zasadami ustalonymi w tej Umowie Najmu (w tym zasadami i regulaminami użytkowania powierzchni w Budynku obowiązującymi wszystkich najemców). Jednocześnie, za udzielenie tego prawa Wynajmujący otrzyma stosowane wynagrodzenie w postaci Czynszu Najmu.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że wynagrodzenie w postaci Czynszu Najmu, które Najemca zapłaci Wynajmującemu będzie stanowić zapłatę za wyświadczoną usługę polegającą na oddaniu w najem części Nieruchomości. Zatem, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że istnieją przesłanki pozwalające na uznanie, że warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zgodnie z Umową Najmu, Najemca m.in. wynajmie od Wynajmującego powierzchnie w Budynku niewynajęte (lub wynajęte, a niewydane lub powierzchnię zajmowaną obecnie przez jednego z najemców, której umowa najmu może zostać rozwiązana przed zawarciem Umowy Najmu lub w trakcie jej obowiązywania) zewnętrznym najemcom na dzień zawarcia Transakcji, tj. Najemca będzie miał prawo do używania określonej części Nieruchomości (w tym do korzystania z części wspólnych) zgodnie z zasadami ustalonymi w tej Umowie Najmu (w tym zasadami i regulaminami użytkowania powierzchni w Budynku obowiązującymi wszystkich najemców) w zamian, Najemca zapłaci na rzecz Wynajmującego Czynsz Najmu.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych nie ulega wątpliwości, że wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone, tj. wynagrodzenie (Czynsz Najmu), które Najemca wypłaci Wynajmującemu będzie stanowić wynagrodzenie za czynności podejmowane przez Wynajmującego, tj. oddanie w najem części Budynku.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, istnieją przesłanki umożliwiające uznanie, że świadczenie wykonywane na rzecz Najemcy, tj. oddanie Najemcy w najem część powierzchni Budynku stanowi świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT, a tym samym powinny podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisane powyżej świadczenie, nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionych z VAT. Zdaniem Zainteresowanych usługa powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 8

Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji świadczenie wykonywane na rzecz Najemcy, tj. oddanie Najemcy w najem części powierzchni Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT oraz płatność za ww. usługę (tj. Czynsz Najmu) będzie poniesiony w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT (tj. zbycie przedmiotu Transakcji, ewentualny podnajem powierzchni objętej Umową Najmu osobom trzecim). Zgodnie z ustaleniami stron Transakcji zawarcie Umowy Najmu przez strony Transakcji jest jednym z warunków biznesowych przeprowadzenia planowanej Transakcji. Wynika to z faktu, że jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez strony Transakcji w procesie negocjacji ceny sprzedaży była okoliczność wynajęcia całej Nieruchomości na dzień zawarcia Transakcji i uzyskiwanie z tego tytułu określonych wpływów przez Kupującego już w okresie bezpośrednio po zawarciu Transakcji. Mając na uwadze, że na dzień zawarcia Transakcji Nieruchomość nie będzie w całości wynajęta przez zewnętrznych najemców, to - aby zapewnić Kupującemu oczekiwane wpływy z najmu i utrzymać ustalony poziom ceny sprzedaży - Sprzedający zawrze z Kupującym wspomnianą powyżej Umowę Najmu. Gdyby Sprzedający nie wyraził zgody na zawarcie Umowy Najmu, cena sprzedaży uległaby stosownemu obniżeniu lub do transakcji w ogóle by nie doszło z przyczyn komercyjnych.

Należy zatem uznać, że zapłata Czynszu Najmu jest warunkiem zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości, tj. czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Świadczenie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego usług najmu część powierzchni Budynku związane jest wyłącznie ze sprzedażą Nieruchomości (ewentualnie również z podnajmem danej powierzchni osobom trzecim przez Sprzedającego), w konsekwencji czego opłata za usługę (tj. Czynsz Najmu) ma doprowadzić do uatrakcyjnienia warunków Transakcji, a także stanowi warunek bez spełnienia którego do Transakcji w ogóle nie dojdzie.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że oddanie przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w najem części powierzchni Nieruchomości nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT podlegające opodatkowaniu VAT i nie stanowiące czynności zwolnionych z VAT,, a wykonanie tej usługi podlegać będzie obowiązkowi jej zafakturowania przez Wynajmującego, zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o VAT - to Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 9

Analogicznie jak w przypadku świadczeń wskazanych w Pytaniach 1, 3, 5 oraz 7, świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dokonane przez Wynajmującego na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

W przedmiotowej sytuacji, Najemca będzie uprawniony do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu (jeśli określona powierzchnia Nieruchomości, tj. magazynek i miejsca parkingowe, nie zostanie wynajęta zewnętrznym najemcom) i poniesienia na rzecz Kupującego jednokrotnej opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, stanowiącej wynagrodzenie odpowiadające wysokości należnym do końca trwania Umowy Najmu czynszom najmu oraz opłatom serwisowym za ww. powierzchnię. W przypadku gdy dojdzie do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu oraz zapłaty przez Najemcę opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, Umowa Najmu zostanie rozwiązana. Już w momencie zawierania Umowy Najmu, Najemca i Wynajmujący zastrzegą możliwości wcześniejszego jej rozwiązania w zamian za zapłatę przez Najemcę określonej kwoty, tj. Opłaty za Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu. Tym samym, w przypadku wystąpieniach takich okoliczności świadczenia Wynajmującego wobec Najemcy polegać będzie na wyrażeniu przez Wynajmującego Zgody na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu i tym samym aktywnego tolerowania sytuacji, w której Najemca podejmie określone działania zmierzającego do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu.

Mając na uwadze szeroki zakres pojęcia świadczenia usług, w ocenie Zainteresowanych nie ulega wątpliwości, że Zgoda na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu powinna zostać uznane za czynność stanowiącą świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

W omawianej sytuacji, dojdzie do zawiązania stosunku zobowiązaniowego, w którym na skutek działania Wynajmującego (tj. wyrażenia zgody) Najemca nabędzie prawo do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu (jeśli określona powierzchnia Nieruchomości, tj. magazynek i miejsca parkingowe, nie zostanie wynajęta zewnętrznym najemcom). Konsekwencją tego świadczenia na rzecz Najemcy będzie poniesienie z tego tytułu przez Najemcę na rzecz Wynajmującego jednokrotnej opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu. Udzielenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie Umowy Najmu i wynikający z tego obowiązek zapłaty opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie wynikał ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ już w ramach Umowy Najmu Najemca i Wynajmujący zawrą odpowiednie regulacje co do wykonania tak określonego odpłatnego świadczenia (usługi). Zdaniem Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, że Umowa Najmu (w tym postanowienia dotyczące jej wcześniejszego rozwiązania) ma charakter zobowiązaniowy, ponieważ już w momencie zawarcia Umowy Najmu, Wynajmujący zgodzi się na jej wcześniejsze rozwiązanie w zamian za otrzymane od Najemcy wynagrodzenie. Przedmiotowe wynagrodzenie, które otrzyma Wynajmujący na podstawie zapisów Umowy Najmu stanowić będzie zatem formę wynagrodzenia za umownie uzgodnione działania. W analizowanym przypadku istnieć więc będzie bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem, a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Zdaniem Zainteresowanych, przyznanie prawa do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu (w przypadku wystąpienia określonych przesłanek) i poniesienia z tego tytułu na rzecz Wynajmującego jednokrotnej opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Najemcy, tj. w ramach tego świadczenia Najemcy będzie przysługiwało prawo do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu (w przypadku wystąpienia określonych przesłanek). Jednocześnie, za udzielenie tego prawa Wynajmujący otrzyma stosowane wynagrodzenie w postaci opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sytuacji istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie usługobiorcy (Najemcy) - prawo do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu oraz po stronie usługodawcy (Wynajmującego) - wynagrodzenie w postaci opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu. W istocie wynagrodzenie, które Najemca wypłaci Wynajmującemu będzie odpowiadać łącznej wysokości czynszom najmu i opłatom eksploatacyjnym, które Najemca byłby zobowiązany do zapłaty Wynajmującemu gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło. Wyrażenie przez Wynajmującego Zgody na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu umożliwi zatem Wynajmującemu ponowne wynajęcie przedmiotowej powierzchni zewnętrznym najemcom, które nie byłoby możliwe gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że wynagrodzenie w postaci opłaty za Zgodę Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, które Najemca będzie zobowiązany zapłacić Wynajmującemu, jeżeli skorzysta z udzielonego mu prawa, będzie stanowić zapłatę za wyświadczoną usługę polegającą na przyznaniu prawa do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu. Zatem, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że istnieją przesłanki pozwalające na uznanie, że warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

W przedmiotowej sytuacji, Najemca będzie uprawniony do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu (jeśli określona powierzchnia Nieruchomości, tj. magazynek i miejsca parkingowe, nie zostanie wynajęta zewnętrznym najemcom) i poniesienia na rzecz Kupującego jednokrotnej opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, stanowiącej wynagrodzenie odpowiadające wysokości należnym do końca trwania Umowy Najmu czynszom najmu oraz opłatom serwisowym za ww. powierzchnię. W istocie wynagrodzenie, które Najemca wypłaci Wynajmującemu będzie odpowiadać łącznej wysokości czynszom najmu i opłatom eksploatacyjnym, które Najemca byłby zobowiązany do zapłaty Wynajmującemu gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło. Wyrażenie przez Wynajmującego Zgody na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu umożliwi zatem Wynajmującemu ponowne wynajęcie przedmiotowej powierzchni zewnętrznym najemcom, które nie byłoby możliwe gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło. Przedmiotowe wynagrodzenie, które otrzyma Wynajmujący na podstawie zapisów Umowy Najmu stanowić będzie zatem formę wynagrodzenia za umownie uzgodnione działania. W analizowanym przypadku istnieć więc będzie bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem, a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem. Co istotne, już w momencie zawierania Umowy Najmu, Najemca i Wynajmujący zastrzegą możliwości wcześniejszego jej rozwiązania w zamian za zapłatę przez Najemcę określonej kwoty.

Należy również zauważyć, że opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu nie powinna być utożsamiana z rekompensatą, czy też odszkodowaniem za niewywiązanie się lub nienależyte wywiązanie się przez Najemcę z obowiązków wynikających z zawartej Umowy Najmu.

Przepisy podatkowe nie zawierają definicji odszkodowania. Powszechnie przyjmuje się, że pojęcie to należy rozumieć zgodnie z definicją wskazaną w przepisach prawa cywilnego. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Kodeks cywilny rozróżnia dwa podstawowe rodzaje odpowiedzialności:

kontraktową, która powstaje z mocy umowy i odnosi się do przypadków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi) oraz
deliktową, czyli wynikającą z czynów niedozwolonych (art. 415 k.c., kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia).

Biorąc pod uwagę wyżej przytoczone przepisy, na gruncie stosunków cywilnoprawnych szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnieniu adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem, a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.518.2019.2.ICz).

Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną - świadczeniem w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 kwietnia 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.29.2020.1.BS).

Powyższe potwierdza również stanowisko zajęte przez NSA w wyroku z dnia 7 lutego 2014 r. sygn. akt I FSK 1664/12, w którym to wyroku Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 39/12, cytując ww. uchwałę: „kara umowna jest związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (poszczególnymi przejawami nienależytego wykonania zobowiązania). Odstąpienie od umowy nie jest ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawnokształtującego, realizowanego na podstawie postanowienia zawartego w umowie wzajemnej (art. 395 § 1 i art. 492 k.c.), albo wynikającego z przepisów ustawy”.

W omawianej sytuacji, w przypadku gdy dojdzie do zapłaty przez Najemcę opłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, w ocenie Zainteresowanych taka opłata powinna być traktowana jako wynagrodzenie za określone działalnie, tj. wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie zawartej Umowy Najmu, a nie wynagrodzenie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przede wszystkim wcześniejsze rozwiązanie Umowy Najmu (o ile nastąpi) odbędzie za zgodą stron Umowy Najmu, tj. Najemca i Wynajmujący już zawierając Umowę Najmu zastrzegą możliwości wcześniejszego jej rozwiązania w zamian za zapłatę przez Najemcę określonej kwoty. Dodatkowo, zapłata przez Najemcę wynagrodzenia za usługę będzie bezpośrednio związana ze świadczeniem wzajemnym, tj. wyrażeniem zgody na wcześniejsze rozwiązanie zawartej Umowy Najmu. W konsekwencji powyższego, zdaniem Zainteresowanych w przedmiotowej sytuacji dojdzie do transakcji ekwiwalentnej - świadczenia w zamian za wynagrodzenie. Opłata za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, którą Wynajmujący otrzymana zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu stanowić będzie formę wynagrodzenia za umownie uzgodnione działania. W analizowanym przypadku istnieć więc będzie bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem a otrzymanym z tego tytułu wynagrodzeniem.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawców Opłata za Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, która może być należna Wynajmującemu na podstawie zawartej Umowy Najmu stanowić będzie wynagrodzenie za konkretne świadczenie usług, które wypełnia definicję usługi wskazaną w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę za Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, przykładowo w:

interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19 marca 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.43.2019.4.AM;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 4 kwietnia 2018 r. o sygn. IBPP2/443-804/14-2/RSz;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 22 grudnia 2016 r. o sygn. 2461-IBPP2.4512.735.2016.2.EJu.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 10

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest więc związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Przy czym związek ten może być bezpośredni lub pośredni.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 tej ustawy.

Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji świadczenie wykonywane na rzecz Najemcy, tj. wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie zawartej Umowy Najmu powinni być uznane za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT oraz płatność za ww. usługę (tj. opłata za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu) będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT (tj. Umową Najmu). W konsekwencji powyższego, Najemca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w otrzymanej od Wynajmującego fakturze dokumentującej zapłatę wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie zawartej Umowy Najmu będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie stanowić czynności poza zakresem VAT - to Najemcy będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, przykładowo w:

interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 października 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.580.2019.1.MC;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19 marca 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.43.2019.4.AM.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 11

Analogicznie jak w przypadku świadczeń wskazanych w Pytaniu 1, 3, 5, 7 oraz 9 świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT nie będąc czynnością zwolnioną z VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT.

Warunek 1 - Istnienie świadczenia

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 Kodeks cywilny świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 31 października 2019 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Umowa Najmu będzie prawdopodobnie przewidywać, że z uwagi na fakt, że umowa najmu, zawarta przez Sprzedającego z jednym z najemców, charakteryzuje się niższym WALB, Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia od Sprzedającego ewentualnych roszczeń z tytułu niekorzystnych warunków ww. umowy najmu, wypłaci Wynajmującemu Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej. Korzyścią dla Sprzedającego takiego rozwiązania będzie brak ryzyka obowiązku zapłaty kwoty większej (wynikającej z ewentualnego wyroku sądu) niż wynikającej z uzgodnień pomiędzy stronami, natomiast korzyścią takiego rozwiązania dla Kupującego będzie brak konieczności prowadzenia prawdopodobnie długotrwałego i kosztownego sporu ze Sprzedającym w zakresie dochodzenia w/w roszczeń od Sprzedającego.

W ocenie Zainteresowanych, powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń wobec Sprzedającego jest swoistym zaniechaniem działania, a więc w istocie zobowiązaniem się do powstrzymania się od dokonania określonej czynności, tj. skorzystania przez Kupującego z prawa do prowadzenia prawdopodobnie długotrwałego i kosztownego sporu ze Sprzedającym w zakresie dochodzenia ww. roszczeń od Sprzedającego, w zamian za ww. wynagrodzenie. W przedmiotowej sytuacji, istnieje zatem związek pomiędzy wypłatą wynagrodzenia, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co zgodnie z obecnym stanowiskiem organów podatkowych (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 sierpnia 2019 r., 0114-KDIP1-1.4012.311.2019.1.JO) jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata danego wynagrodzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe oraz szeroki zakres świadczenia usług, a w szczególności art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zgodnie z którym przez świadczenie usług rozumie się także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji, zdaniem Wnioskodawców nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowej sytuacji świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Warunek 2 - Istnienie stosunku prawnego łączącego strony

W omawianej sytuacji, dojdzie do zawiązania stosunku zobowiązaniowego, w którym Kupujący powstrzyma się od dochodzenia roszczeń wobec Sprzedającego z tytułu niekorzystnych warunków umowy zawartej przez Sprzedającego z jednym z najemców. Konsekwencją świadczenia Kupującego będzie poniesienie z tego tytułu przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmowanej Powierzchni Biurowej. Obowiązek zapłaty ww. wynagrodzenia będzie wynikał ze stosunku prawnego łączącego strony, ponieważ przed dokonaniem ww. czynności Kupujący oraz Sprzedający uzgodnią warunki ww. świadczenia. Innymi słowy, Zainteresowani zawrą w ramach Umowy Najmu odpowiednie regulacje co do odpłatnego świadczenia (usługi) polegającego na powstrzymaniu się przez Kupującego od dochodzenia ewentualnych ww. roszczeń od Sprzedającego.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia stosunku zobowiązaniowego łączącego strony powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 3 - Istnienie beneficjenta świadczenia

Kolejną z przesłanek warunkującą uznanie danej czynności za świadczenie usług podlegające opodatkowaniu dla celów VAT jest istnienie beneficjenta danego świadczenia.

Zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe powstrzymanie się Kupującego od dochodzenia roszczeń wobec Sprzedającego będzie skutkowało powstaniem bezpośredniej i jasno zindywidualizowanej korzyści po stronie Kupującego - Kupujący otrzyma za powyższe świadczenie określone świadczenie pieniężne. Korzyścią dla Sprzedającego będzie brak ryzyka obowiązku zapłaty kwoty większej niż wynikającej z uzgodnień pomiędzy stronami (a która mogłaby wynikać z orzeczenia sądowego), natomiast korzyścią takiego rozwiązania dla Kupującego będzie brak konieczności prowadzenia prawdopodobnie długotrwałego i kosztownego sporu ze Sprzedającym w zakresie dochodzenia ww. roszczeń od Sprzedającego.

Korzyścią dla Najemcy będzie natomiast brak obowiązku zapłaty kwoty większej (a która mogłaby wynikać z orzeczenia sądowego) niż wynikającej z uzgodnień pomiędzy stronami. Spełniona będzie zatem przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 marca 2020, sygn. 0114- KDIP1-2.4012.702.2019.1.RD).

W konsekwencji powyższego, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej, które Sprzedający zapłaci Kupującemu będzie stanowić zapłatę za wyświadczoną usługę polegającą na powstrzymaniu się przez Kupującego od dochodzenia ewentualnych ww. roszczeń od Sprzedającemu. Zatem, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że istnieją przesłanki pozwalające na uznanie, że warunek istnienia beneficjenta świadczenia powinien zostać uznany za spełniony.

Warunek 4 - Istnienie wynagrodzenia/odpłatności

Ostatnim z warunków dla uznania określonej czynności za świadczenie usług opodatkowanych VAT, jest istnienie wynagrodzenia za usługę.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia ewentualnych ww. roszczeń, wypłaci Kupującemu Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej. W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, że wynagrodzenie za usługę zostanie precyzyjnie określone, tj. świadczenie, które otrzyma Sprzedający w zamian za wynagrodzenie będzie polegało na powstrzymaniu się przez Kupującego z dochodzenia ewentualnych ww. roszczeń.

W konsekwencji powyższego, w ocenie Zainteresowanych - warunek istnienia wynagrodzenia/odpłatności powinien zostać uznany za spełniony.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, istnieją przesłanki umożliwiające uznanie, że świadczenie wykonywane na rzecz Sprzedającego tj. powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń z tytułu zmniejszenia wpływów z najmu w związku z rezygnacją przez zewnętrznego najemcę z zajmowanej przez niego powierzchni stanowi świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT, a tym samym powinny podlegać opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, opisane powyżej świadczenie, nie będzie stanowić dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT, lecz będzie stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionych z VAT. Zdaniem Zainteresowanych usługa powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, przykładowo w:

interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 marca 2020 r., o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.702.2019.1.RD);
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 10 lutego 2020 r., o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.662.2019.2.MC;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 sierpnia 2019 r., o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.311.2019.1.JO;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 10 czerwca 2019 r., o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.222.2019.1.MP.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych odnośnie do pytania 12

Zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji świadczenie wykonywane na rzecz Sprzedającego, tj. powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń z tytułu niekorzystnych warunków umowy najmu zawartej przez Sprzedającego z jednym z najemców, powinno być uznane za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT, a płatność za ww. usługę (tj. Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej) będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT. W konsekwencji powyższego, Sprzedający będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w otrzymanej od Najemcy fakturze dokumentującej zapłatę ww. wynagrodzenia, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że powstrzymanie się przez Kupującego od dochodzenia roszczeń z tytułu z tytułu niekorzystnych warunków www. w umowy najmu, zawartej przez Sprzedającego z jednym z najemców, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie stanowić czynności poza zakresem VAT - to Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje także potwierdzenie w wydanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, przykładowo w:

interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 2 sierpnia 2019 r., o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.311.2019.1.JO;
interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 4 lipca 2018 r., o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.271.2018.1.IZ.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Towarami, według art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z powyższym uznać należy, że pojęcie świadczenia – składającego się na istotę usługi – należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem.

Przy definiowaniu „świadczenia” należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. W myśl art. 353 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), dalej K.c., świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu. Tak więc na świadczenie może składać się zachowanie polegające na działaniu (dokonanie czynności na rzecz innego podmiotu) lub na zaniechaniu (zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji).

Co do zasady każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu lub na zaniechaniu stanowi świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jednocześnie należy podkreślić, że czynność podlega opodatkowaniu, gdy dokonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego tej płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Zatem definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W świetle powołanych przepisów przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. Zatem odpłatne świadczenie usług może zostać opodatkowane wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Kwestia „odpłatności” była niejednokrotnie przedmiotem rozważań Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku C-102/86 w sprawie Apple and Pear Development Council, TSUE wskazał, że: „czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem”. Natomiast w wyroku C-16/93 Tolsma, Trybunał wskazał, że czynność: „podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.

W związku z powyższym za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być takie sytuacje, w których:

istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,
wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,
istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy usługi,
odpłatność za otrzymane świadczenie (usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,
istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

Kwestia wysokości opodatkowania, a zatem stawki podatku, jak też zwolnienia od podatku, została uregulowana w Dziale VIII Wysokość opodatkowania ustawy o VAT.

Stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem (pkt 1);
otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 (pkt 4).

Z kolei podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego, jako integralna część systemu VAT, w zasadzie nie może być ograniczane ani pod względem czasu, ani też pod względem zakresu przedmiotowego. Nie jest to bowiem wyjątkowy przywilej podatnika, lecz jego fundamentalne prawo. Możność wykonania tego prawa powinna być zapewniona niezwłocznie i względem wszystkich kwot podatku, które zostały pobrane (naliczone) od transakcji związanych z zakupami.

Ustawa o podatku od towarów i usług ustanawia zasadę tzw. niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Istotna jest intencja nabycia – jeśli dany towar lub usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych wówczas, po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych, odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy lub aktów wykonawczych.

Wystarczającym zatem jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towaru lub usługi, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej oraz planowanej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakup ten dokonany został w celu jego wykorzystania w ramach działalności opodatkowanej. Ta warunkowość realizacji określonego w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powoduje, że nieziszczenie się warunku pozytywnego, jakim jest wykorzystanie towaru lub usługi do realizacji czynności opodatkowanej podatnika, np. gdy okaże się, że zmieniono przeznaczenie towaru lub usługi i został on ostatecznie wykorzystany do czynności zwolnionych od VAT lub niepodlegających VAT – spowoduje konieczność weryfikacji uprzedniego odliczenia podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę fakt, że prawo do odliczenia powinno być realizowane natychmiast po powstaniu podatku naliczonego, decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia ma zamierzony (deklarowany) związek podatku naliczonego z czynnościami opodatkowanymi.

Podkreślić należy także, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad.1, 2, 3 i 4

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji, iż prawo do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja będzie przysługiwać wyłącznie Sprzedającemu. Jednocześnie Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu/ miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Ponadto, Kupujący będzie wyłącznie uprawniony do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym zostanie dokonana Transakcja. Wskazane powyżej czynności określane są jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”.

Wnioskodawcy zamierzają także uzgodnić w umowie sprzedaży przedmiotu Transakcji, postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji do dnia zawarcia Transakcji. W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W szczególności w przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

W opisie sprawy wskazano, że Nabywca po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (głównie biurowe i handlowo-usługowe). W ramach planowanej działalności Kupujący nie zamierza w szczególności świadczyć usług w zakresie najmu i dzierżawy Nieruchomości lub jej części na cele mieszkaniowe, ani prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej w tym zwolnionej z VAT lub niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii czy Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji będą stanowić świadczenie usług i będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT a także czy Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi jak i również czy Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji będą stanowić odpłatne świadczenia usług, które będą podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Bowiem jak wskazano wyżej Sprzedający zobowiąże się do wypłaty Kupującemu wynagrodzenia za udzielone prawo do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek eksploatacyjnych za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana transakcja. Również w przypadku nadwyżki kosztów ponad opłatami, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych od najemców. Z kolei w sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie przez Kupującego czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców. W przedstawionych sytuacjach będą określone także na podstawie zawartej umowy dwie strony świadczenia tj. podmiot świadczący usługę oraz podmiot będący jej nabywcą. Świadczenie ww. usług powinno zostać udokumentowana fakturą VAT. Jednocześnie zauważyć należy, że ustawodawca zarówno w ustawie jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, nie przewidział dla tych czynności zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Usługobiorcy (Zbywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej świadczenie usług zwanych Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji, ponieważ płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości, która jak wskazał Wnioskodawca będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Również usługobiorcy (Zbywcy lub Nabywcy, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej świadczenie usług zwanych Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Dnia Transakcji, gdyż płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości, która jak wskazał Wnioskodawca będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zapłata na rzecz Kupującego wynagrodzenia za zgodę Kupującego do dokonania czynności związanych z rozliczeniem nadpłat opłat eksploatacyjnych, które ekonomicznie pobrał Zbywca, ma bezpośredni związek ze świadczonymi przez Zbywcę do dnia Transakcji usługami na rzecz najemców przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo-usługowej. Natomiast z perspektywy Kupującego, nabycie powyższej usługi (udzielenie prawa do odzyskania przez Kupującego niedopłaconych Zbywcy przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych) będzie związane z usługami, które po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie świadczył przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo-usługowej.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1, 2, 3 i 4 jest zatem prawidłowe.

Ad. 5 i 6

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy przewidują, że w sytuacji gdy Sprzedający do dnia Transakcji, mimo ciążącego na nim zobowiązania, nie uzyska pozwolenia na budowę, które będzie uprawniało go do wykonania prac budowalnych mających na celu przebudowę powierzchni magazynowej wynajmowanej przez jednego z zewnętrznych najemców na miejsca parkingowe oraz (w tym terminie) nie ukończy ww. prac, Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia ewentualnych roszczeń od Sprzedającego, wypłaci Kupującemu stosowne wynagrodzenie (tj. Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT, a także czy Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych będzie stanowiło świadczenie usług w postaci zobowiązania do powstrzymania się od dokonania czynności, które podlega opodatkowaniu podatkiem, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z wypełnieniem dyspozycji art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy, właściwą stawką podatku VAT. Przy czym zauważyć należy, że ustawodawca zarówno w ustawie jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, nie przewidział dla tych czynności zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ww. usługa powinna zastać udokumentowane fakturą VAT.

W związku z powyższym Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi, gdyż płatność za ww. usługę (tj. Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Prac Budowlanych) będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 5 i 6 jest prawidłowe.

Ad. 7 i 8

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że obecnie Nieruchomość nie jest (i na dzień zawarcia Transakcji nie będzie) w całości wynajęta przez zewnętrznych najemców, strony uzgodniły, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiąże się do zawarcia z Kupującym umowy najmu na okres 5 lat w odniesieniu do niewynajętej lub wynajętej, ale nie wydanej nowym najemcom części Budynku.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy oddanie przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu, będzie stanowiło świadczenie usług i będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a wykonanie tej usługi będzie podlegać obowiązkowi jej zafakturowania przez Wynajmującego oraz czy Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wykonanie tej usługi.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że oddanie przez Wynajmującego na rzecz Najemcy w najem powierzchni objętej Umową Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT na rzecz Najemcy i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Bowiem Najemca wynajmie od Wynajmującego powierzchnie w Budynku niewynajęte zewnętrznym najemcom na dzień zawarcia Transakcji, tj. Najemca będzie miał prawo do używania określonej części Nieruchomości (w tym do korzystania z części wspólnych) zgodnie z zasadami ustalonymi w Umowie Najmu (w tym zasadami i regulaminami użytkowania powierzchni w Budynku obowiązującymi wszystkich najemców) w zamian, Najemca zapłaci na rzecz Wynajmującego Czynsz Najmu. Ww. usługa powinna zostać udokumentowana fakturą VAT. Przy czym ustawodawca zarówno w ustawie jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, nie przewidział dla tych czynności zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi, gdyż płatność za ww. usługę (tj. Czynsz Najmu) będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT (tj. zbycie przedmiotu Transakcji, ewentualny podnajem powierzchni objętej Umową Najmu osobom trzecim). Zgodnie z ustaleniami stron Transakcji zawarcie Umowy Najmu przez strony Transakcji jest jednym z warunków biznesowych przeprowadzenia planowanej Transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 7 i 8 jest więc prawidłowe.

Ad. 9 i 10

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy przewidują, że w sytuacji gdy określona powierzchnia nie zostanie wynajęta zewnętrznym najemcom, nie jest wykluczone, że Sprzedający będzie uprawniony do wcześniejszego wypowiedzenia Umowy Najmu i poniesienia na rzecz Kupującego jednokrotnej opłaty w wysokości odpowiadającej należnym do końca trwania Umowy Najmu czynszom najmu oraz opłatom serwisowym za ww. powierzchnię (Zgoda na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu). Wynagrodzenie, które Najemca wypłaci Wynajmującemu będzie odpowiadać łącznej wysokości czynszom najmu i opłatom eksploatacyjnym, które Najemca byłby zobowiązany do zapłaty Wynajmującemu gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło. Wyrażenie przez Wynajmującego Zgody na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu umożliwi zatem Wynajmującemu ponowne wynajęcie przedmiotowej powierzchni zewnętrznym najemcom, które nie byłoby możliwe gdyby do wcześniejszego rozwiązania Umowy Najmu nie doszło.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług dokonane przez Wynajmującego na rzecz Najemcy i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT, a także czy Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

W świetle przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że świadczenie Wynajmującego na rzecz Najemcy, z tytułu którego Najemca zobowiązany będzie do zapłaty za Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu będzie stanowiło świadczenie usług w postaci wyrażenia zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu dokonane przez Wynajmującego na rzecz Najemcy i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Ustawodawca zarówno w ustawie jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, nie przewidział dla tej czynności zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ww. czynność powinna zostać udokumentowane fakturą VAT.

Najemca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej Zgodę na Wcześniejsze Rozwiązanie Umowy Najmu, gdyż płatność za ww. usługę będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi tj. umową najmu.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 9 i 10 jest prawidłowe.

Ad. 11 i 12

Z opisu sprawy wynika, że Umowa Najmu będzie prawdopodobnie przewidywać, że z uwagi na fakt, że umowa najmu, zawarta przez Sprzedającego z jednym z najemców, charakteryzuje się niższym przeciętnym okresem najmu liczonym do momentu, w którym dany najemca może skorzystać z przysługującego mu prawa wypowiedzenia umowy najmu, Sprzedający w związku z powstrzymaniem się Kupującego od dochodzenia od Sprzedającego ewentualnych roszczeń z tytułu niekorzystnych warunków ww. umowy najmu, wypłaci Wynajmującemu stosowne wynagrodzenie (Wynagrodzenie za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej). Zawarcie przez strony Umowy Najmu jest jednym z warunków biznesowych przeprowadzenia planowanej Transakcji.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług na rzecz Najemcy i będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz powinno być udokumentowane fakturą VAT, a także czy Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że świadczenie Kupującego na rzecz Sprzedającego, z tytułu którego Sprzedający zobowiązany będzie do zapłaty Kupującemu Wynagrodzenia za Powstrzymanie się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej będzie stanowiło świadczenie usług na rzecz Sprzedającego i będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Ustawodawca zarówno w ustawie jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, nie przewidział dla tej czynności zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ww. czynność powinna zostać udokumentowane fakturą VAT.

Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie usługi Powstrzymania się od Dochodzenia Roszczeń dot. Wynajmu Powierzchni Biurowej, gdyż płatność za ww. usługę będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 11 i 12 jest zatem prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy odnosi się tylko ściśle do zakresu zadanego pytania, bowiem to pytanie zakreśla ramy interpretacji. Wszystkie inne kwestie zawarte we wniosku nie objęte pytaniem nie były przedmiotem niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin