Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.999.2020.1.AKR
z 1 marca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 listopada 2020 r. (data wpływu 2 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2020 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. W 2008 r., na podstawie umowy darowizny od swojego ojca, Wnioskodawca nabył własność nieruchomości gruntowej w postaci lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, na której ów lokal jest położony (nr KW: …, dalej: Lokal). Lokal został nabyty do majątku osobistego Wnioskodawcy, niebędącego wówczas w związku małżeńskim. W 2017 r., na mocy umowy sprzedaży pomiędzy Wnioskodawcą a wspólnotą mieszkaniową (akt notarialny Rep. A nr …/2017), za kwotę 40 000 zł, do Lokalu zostało przyłączone pomieszczenie (suszarnia) wchodzące wcześniej w skład części wspólnej, stając się integralną częścią Lokalu. W wyniku tej czynności udział w części wspólnej nieruchomości zmniejszył się u każdego z współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, w tym także u Wnioskodawcy.

W 2019 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o zakupie innej nieruchomości oraz o sprzedaży Lokalu. W marcu 2020 r. Wnioskodawca sprzedał Lokal za kwotę 185 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych datą nabycia części nieruchomości (suszarni) jest 2017 r., a datą nabycia pozostałej części nieruchomości jest 2008 r., w związku z tym, czy jedynie sprzedaż części nieruchomości stanowiącej suszarnię stanowi dla Wnioskodawcy przychód w rozumieniu wskazanego przepisu?
2. Czy do kosztów odpłatnego zbycia pomniejszających przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy można zaliczyć prowizję dla pośrednika przy sprzedaży Lokalu?
3. Czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia części nieruchomości, w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć cenę nabycia tej części nieruchomości w 2017 r., a także koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe, uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie dla notariusza w formie taksy notarialnej?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1, w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm., dalej: ustawa PIT) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wnioskodawca nabył Lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w drodze darowizny w 2008 r. W 2017 r. do Lokalu dokupiono dodatkowe pomieszczenie (suszarnię), będące wcześniej częścią nieruchomości wspólnej. W wyniku tej czynności, dotychczasowy Lokal uległ powiększeniu, a w konsekwencji udział w części wspólnej nieruchomości zmniejszył się u każdego z współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, w tym także u Wnioskodawcy. Nabycie części nieruchomości, tj. suszarni, przez Wnioskodawcę nie powoduje jednak, zdaniem Wnioskodawcy, zmiany momentu nabycia całej nieruchomości.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, prezentowaną również przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, należy liczyć odrębnie dla każdej z nabytych - w różnych datach - części nieruchomości.

Jak wskazuje się w piśmie z dnia 3 grudnia 2018 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.476.2018.2.SŻ: „Z przedstawionego powyżej opisu zaistniałego stanu faktycznego wynika, że nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nastąpiło w dwóch datach:

1. w 2008 r. - w odniesieniu do tej części lokalu mieszkalnego, która stanowiła samodzielny lokal mieszkalny, o powierzchni użytkowej 56,40 m²,
2. w 2015 r. - w odniesieniu do pomieszczenia strychowego nr... i komórki strychowej nr... (28,68 m² i 3,54 m² = 32,22 m²), które zostały dołączone do nabytego wcześniej lokalu mieszkalnego.
   
   

Bez wątpienia bowiem wskutek dokupienia części wspólnej budynku i zaadoptowania pomieszczenia strychowego i komórki strychowej doszło do nabycia części lokalu mieszkalnego, powiększającej dotychczasowy lokal mieszkalny.

Wobec powyższego pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć oddzielnie dla poszczególnych części lokalu mieszkalnego nabywanych w różnych datach.”

Ponadto Wnioskodawca powołuje się na podobne stanowisko znajdujące się w piśmie z dnia 26 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-2.4011.221.2019.1.TR: „Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie opisanego we wniosku stanu faktycznego oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego, w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości początek biegu pięcioletniego terminu, którego upływ skutkuje wyłączeniem źródła przychodu - a, o którym to terminie mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - będzie należało rozpatrywać proporcjonalnie w stosunku do ww. lat: 2015, 2016 i 2019.”

W myśl przedstawionej wyżej zasady, zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie w marcu 2020 r. części lokalu mieszkalnego nabytej przez Wnioskodawcę w 2008 r., nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni przedział czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei odpłatne zbycie części lokalu mieszkalnego nabytej w 2017 r., stanowi źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 Wnioskodawca wskazuje, że w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Jak wskazuje się w licznych pismach organów podatkowych: „Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.” (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lipca 2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.175.2018.6.MG). Podobnie: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 lutego 2018 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.434.2017.1.KK.

Wnioskodawca, sprzedając Lokal skorzystał z usług profesjonalnego biura nieruchomości. Pośrednik, po wykonaniu swojej usługi (tj. po znalezieniu podmiotu zainteresowanego nabyciem Lokalu od Wnioskodawcy) wystawił Wnioskodawcy fakturę, w której określono prowizyjne wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (Lokalu). Pomiędzy tym wydatkiem a zbyciem nieruchomości istnieje związek przyczynowo - skutkowy, a wydatek ten był dla Wnioskodawcy konieczny, by transakcja sprzedaży Lokalu miała miejsce. W konsekwencji, mając na uwadze powyżej zaprezentowaną linię interpretacyjną organów podatkowych, zdaniem Wnioskodawcy, wynagrodzenie pośrednika za udział w sprzedaży Lokalu może zostać zaliczone do kosztów odpłatnego zbycia pomniejszających przychód z tytułu zbycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy PIT.

W odniesieniu do pytania oznaczonego nr 3 Wnioskodawca stwierdził, że w myśl wskazanego wcześniej art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży - o ile odpowiada wartości rynkowej - pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c albo ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości. Zatem, określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Jak wyżej opisano, do nabycia przez Wnioskodawcę części nieruchomości (suszarni) w 2017 r. doszło na mocy umowy sprzedaży. Kwestię uwzględnienia kosztów uzyskania przychodu regulować zatem będzie wspomniany art. 22 ust. 6c ustawy PIT. Zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, że udokumentowanymi kosztami nabycia części tej nieruchomości są: cena części nieruchomości określona w umowie sprzedaży, opłata sądowa pobierana przez notariusza na poczet postępowania wieczystoksięgowego, podatek od czynności cywilnoprawnej (umowy sprzedaży), taksa notarialna, podatek od towarów i usług (obliczany od taksy notarialnej), a także wynagrodzenie dla notariusza (wraz z podatkiem VAT) należne za sporządzenie aktu notarialnego - umowy sprzedaży. W opinii Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, że powyżej wymienione koszty są immanentnie związane z faktem nabycia przez Niego części nieruchomości (suszarni) w 2017 r., których poniesienie było niezbędne do zgodnego z prawem nabycia nieruchomości.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w orzeczeniach sądów np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 848/12, a także w pismach wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np. w piśmie z dnia 26 marca 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.774.2019.2.KR: „Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć wydatki na sporządzenie ostatecznego aktu notarialnego umowy ugody i zamiany, przenoszącego własność udziałów w nieruchomości (6/20 i 4/20), w wysokości przypadającej na przedmiotowe udziały w nieruchomości (koszty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umów ugody i zamiany przypadające na przedmiotowe udziały w nieruchomości) oraz zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, jako wydatek bezpośrednio związany z nabyciem udziału w nieruchomości wynikający z umowy zamiany, opłatę sądową od wniosku wieczystoksięgowego oraz opłatę notarialną za wypis ostatecznego aktu notarialnego.”, a także w piśmie z dnia 14 sierpnia 2020 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.488.2020.2.MK: „Wnioskodawczyni jest uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu, na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, udokumentowanych kosztów nabycia obejmujących wydatki poniesione na: zapłaconą cenę zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej, taksę notarialną z podatkiem VAT.”

Podobne stanowisko znajdujemy również w piśmie z dnia 10 kwietnia 2017 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.63.2017.1.KK.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, wydatki w postaci: ceny sprzedaży części nieruchomości (suszarni), opłaty sądowej pobieranej przez notariusza na poczet postępowania wieczystoksięgowego, podatku od czynności cywilnoprawnej (umowy sprzedaży), taksy notarialnej, powiększonej o podatek od towarów i usług oraz wynagrodzenie notariusza (wraz z podatkiem VAT), należne za sporządzenie aktu notarialnego - określone wszystkie w umowie sprzedaży z 2017 r. w formie aktu notarialnego - mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. W 2008 r., na podstawie umowy darowizny Wnioskodawca nabył własność nieruchomości gruntowej w postaci lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, na której ów lokal jest położony. Lokal został nabyty do majątku osobistego Wnioskodawcy, niebędącego wówczas w związku małżeńskim. W 2017 r., na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego pomiędzy Wnioskodawcą a wspólnotą mieszkaniową, za kwotę 40 000 zł, do Lokalu zostało przyłączone pomieszczenie (suszarnia) wchodzące wcześniej w skład części wspólnej, stając się integralną częścią Lokalu. W wyniku tej czynności udział w części wspólnej nieruchomości zmniejszył się u każdego z współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, w tym także u Wnioskodawcy. W 2019 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli decyzję o zakupie innej nieruchomości oraz o sprzedaży Lokalu. W marcu 2020 r. Wnioskodawca sprzedał Lokal za kwotę 185 000 zł.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), będącego przedmiotem odpłatnego zbycia w 2020 r., nastąpiło w następujących datach:

• w 2008 r. – w drodze darowizny,
  

• w 2017 r. – na podstawie umowy sprzedaży, w części obejmującej przyłączone do lokalu mieszkalnego pomieszczenie (suszarnię), które stało się integralną części tego lokalu, wchodzące wcześniej w skład części wspólnych nieruchomości.
  
  

W odniesieniu do nienastępującego w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia w 2020 r. nieruchomości w części nabytej przez Wnioskodawcę w 2008 r. należy stwierdzić, że odpłatne zbycie w tej części nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych, ponieważ zbycie to zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie w 2020 r. ww. nieruchomości w części nabytej w 2017 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia kosztów odpłatnego zbycia, tj. czy do kosztów odpłatnego zbycia pomniejszających przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy można zaliczyć prowizję dla pośrednika przy sprzedaży Lokalu.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo - skutkowy.

Zatem, wskazaną przez Wnioskodawcę prowizję dla pośrednika przy sprzedaży w 2020 r. nieruchomości można zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

W związku z tym, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega tylko część przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, podlegający opodatkowaniu przychód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości może zostać pomniejszony tylko o część ww. prowizji dla pośrednika przy sprzedaży, tj. część odpowiadającą udziałowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w całkowitym przychodzie z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Wnioskodawca ma również wątpliwości w kwestii kosztów uzyskania przychodu, tj. czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia części nieruchomości, w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można zaliczyć cenę nabycia tej części nieruchomości w 2017 r., a także koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe, uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie dla notariusza w formie taksy notarialnej.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, np. lokalu mieszkalnego.

Artykuł ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

W świetle powołanego wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego są m.in. udokumentowane koszty nabycia tego lokalu. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lokalu mieszkalnego. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup lokalu mieszkalnego jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jego zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.

Do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy ma zastosowanie wskazany wyżej art. 22 ust. 6f tej ustawy określający zasady ich podwyższania, poprzez zastosowanie wskaźnika wzrostu cen i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Stosując ten przepis, podatnik może corocznie podwyższać poniesione koszty nabycia, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

Zatem, wszystkie ze wskazanych przez Wnioskodawcę w zadanym pytaniu wydatków, tj. cenę nabycia w 2017 r. części nieruchomości, koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe, uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie dla notariusza w formie taksy notarialnej (określone w akcie notarialnym umowy sprzedaży z 2017 r.) można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tej części nieruchomości na podstawie dokumentów potwierdzających ich poniesienie.

Reasumując, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie w 2020 r. nieruchomości w części nabytej przez Wnioskodawcę w 2008 r. nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ze względu na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast odpłatne zbycie ww. nieruchomości w części nabytej w 2017 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, a dochód z tego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy. Przychód z tego zbycia Wnioskodawca może pomniejszyć o koszt odpłatnego zbycia w postaci części prowizji dla pośrednika przy sprzedaży ww. nieruchomości odpowiadającej udziałowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w całkowitym przychodzie z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Ponadto do kosztów uzyskania tego przychodu Wnioskodawca może zaliczyć wydatki określone w akcie notarialnym umowy sprzedaży z 2017 r., tj. cenę nabycia części nieruchomości, koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe, uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz wynagrodzenie dla notariusza w formie taksy notarialnej jako spełniające przesłanki określone w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za prawidłowe w całości, pomimo że w odniesieniu do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości pominął kwestię częściowego opodatkowania przychodu z tego zbycia, ponieważ na potwierdzenie swojego stanowiska powołał interpretację indywidualną uwzględniającą proporcjonalne zaliczenie kosztów odpłatnego zbycia w takim przypadku.

Końcowo wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.