Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT1-3.4012.1.2021.2.JM
z 16 marca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 grudnia 2020 r. (data wpływu 4 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 marca 2021 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży – jest nieprawidłowe;

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz niepodlegania opodatkowaniu ww. sprzedaży.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 marca 2021 r. (data wpływu) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, rolnikiem ryczałtowym posiadającym nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium kraju. Nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Dnia 31.12.2019 r. sąd rejonowy postanowieniem (data uprawomocnienia się orzeczenia to 8 lutego 2020 r.) orzekł o dziale spadku po zmarłym dziadku i babci Wnioskodawcy, w ten sposób, że Wnioskodawca dokonując spłat gotówkowych na rzecz pozostałych spadkobierców (procesowo wnioskodawców i uczestników) nabył nieruchomość rolną zabudowaną o łącznej powierzchni
3,55 ha.

Wnioskodawca dokonał spłat poszczególnych spadkobierców, a sama nieruchomość weszła w skład jego majątku osobistego. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, będąc z żoną we wspólności majątkowej. Z uwagi na fakt, że nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze spadkobrania nie miał on prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od jego nabycia. Wnioskodawca dnia 22 kwietnia 2020 r. zawarł zobowiązującą warunkową umowę sprzedaży z inwestorem, który to planuje posadowić na rzeczonej nieruchomości supermarket. Przewidywana cena sprzedaży nieruchomości to około 480.000,00 zł (czterysta osiemdziesiąt tysięcy złotych). Z uwagi na fakt, że na dzień sporządzenia niniejszego wniosku zawarta została jedynie umowa przedwstępna, ostateczna cena może nieznacznie odbiegać od wskazanej.

Warunkami, które umożliwią stronom przeniesienie prawa własności są działania Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz za zgodą Wnioskodawcy polegające m.in. na:

1. uzyskaniu przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy;
2. uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę;
3. uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez organ dotyczącej drogi wewnętrznej;
4. potwierdzenia nierolnego charakteru nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego.
   
   

Wnioskodawca poza wyrażeniem zgody na działania Kupującego nie podejmuje jakichkolwiek starań faktycznych lub prawnych zmierzających do spełnienia warunków dla spółki kupującego.

Wnioskodawca przez ten okres nie uprawiał tej ziemi samodzielnie (robił to jego wuj), nie ponosił również kosztów z nią związanych poza obowiązkowymi obciążeniami takimi jak np. podatek rolny. Wskazać należy, że przedmiotowa czynność ma charakter jednorazowy i nie wynika z działalności noszącej znamiona działalności gospodarczej, tj. nie ma charakteru ciągłego ani nie jest zorganizowana. Wnioskodawca, bowiem otrzymał przedmiotową nieruchomość rolną w spadku, nie miał na to wpływu, nie dokonywał on również dodatkowych starań do tego, aby przysporzenie otrzymać. Działanie Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie ma raczej charakter bierny, nie można w szczególności uznać jego działań za zorganizowane w szczególności za aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonuje również zbycia w ramach prowadzonej działalności rolniczej, jest to raczej zbycie z majątku prywatnego leżące w granicach zakresu zwykłego wykonywania prawa własności.

Na pytania Organu:

1. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że: „Wnioskodawca dokonał spłat poszczególnych spadkobierców, a sama nieruchomość weszła w skład jego majątku osobistego. (…). Warunkami, które umożliwią stronom przeniesienie prawa własności na Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz za zgodą Wnioskodawcy polegające m.in. na: (…) .”, należy jednoznacznie wskazać:
   • Kto przeniesie prawo własności działki na rzecz Kupującego, Wnioskodawca czy „strony”, skoro z opisu sprawy wynika, że nieruchomość weszła w skład majątku osobistego Wnioskodawcy?
   • Czy Wnioskodawca sprzeda działkę czy udział w działce, skoro z opisu sprawy wynika, że to „strony”, a nie Wnioskodawca przeniosą prawo własności na rzecz Kupującego?
     
   • Na spełnienie jakich innych warunków niż wskazane w opisie sprawy będzie musiał wyrazić zgodę Wnioskodawca, aby przenieść wskazane w opisie sprawy prawo własności na rzecz Kupującego?
2. Do jakich czynności Wnioskodawca wykorzystuje/wykorzystywał/będzie wykorzystywał działkę:
   • opodatkowanych podatkiem od towarów i usług;
   • zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług;
     
   • niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
3. Czy Wnioskodawca wykorzystuje/wykorzystywał/będzie wykorzystywał działkę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była wykorzystywana ww. działka, wykonywał Wnioskodawca – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
4. W jakim okresie (kiedy) Wnioskodawca udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał działkę swojemu wujowi?
5. Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) Wnioskodawca udostępniał/udostępnia/będzie udostępniał działkę swojemu wujowi?
6. Czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?
7. Czy w związku z planowaną sprzedażą działki zostało/zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo/zgoda do dokonania w imieniu Wnioskodawcy dodatkowych czynności w odniesieniu do ww. działki? Jeżeli tak to należy podać przedmiot oraz zakres ww. pełnomocnictw/zgód oraz jakie konkretnie czynności nabywca wykonuje/będzie wykonywać.
   
   

Wnioskodawca odpowiedział:

1. Stroną sprzedającą transakcji będzie Wnioskodawca, bowiem jest to mienie znajdujące się w jego majątku osobistym. Sformułowanie „stronom” dotyczy obu stron, bowiem skuteczne przeniesienie prawa własności wymaga przynajmniej 2 podmiotów – kupującego i sprzedającego. Rozwiewając wątpliwości jedynym właścicielem nieruchomości jest Wnioskodawca i to on przeniesie na rzecz sprzedającego prawo własności nieruchomości. Wnioskodawca sprzeda cały udział w działce. Oprócz warunków wpisanych we wniosku Wnioskodawca musi jeszcze posiadać przedmiotową interpretację podatkową w sprawie opodatkowania VAT transakcji.
2. Wnioskodawca wykorzystywał przez cały okres działkę do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
3. Wnioskodawca nie wykorzystuje i nie wykorzystywał działki do działalności zwolnionej.
4. Wuj Wnioskodawcy użytkował działkę do grudnia 2020 (do czasu zakończenia sprawy spadkowej). Wuj z uwagi na pozostawanie w I grupie podatkowej ze spadkodawcą użytkował tę nieruchomość nieodpłatnie. Od momentu uprawomocnienia się postanowienia w sprawie spadku wuj nie użytkuje już działki.
5. Było to użytkowanie nieodpłatne udzielone przez matkę wujka – spadkodawcy.
6. Była to czynność nieodpłatna.
7. Zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo do następujących czynności – odrolnienia, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, dotyczącej drogi wewnętrznej, potwierdzenia nierolnego charakteru działki w ewidencjach.
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca w przedmiotowej transakcji będzie występował w roli podatnika podatku od towarów i usług, a jeśli nie to czy transakcja nie będzie podlegała takiemu podatkowi?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) (dalej: UVAT) za podatnika rozumie się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, czyli wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje, w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Za rolnika ryczałtowego zgodnie z art. 2 pkt 19 UVAT rozumie się rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 UVAT, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość rolną w drodze spadkobrania, nie sposób stwierdzić, że nabycie takie miało charakter zorganizowany. Wobec powyższego uznać należy, że miało ono charakter incydentalny. Dostawę taką uznać należy za dokonaną w granicach określonych przez art. 140 k.c. a dotyczącej przeznaczenia swojego prawa własności.

Podkreślenia wymaga również fakt, że sam status rolnika ryczałtowego nie ma znaczenia dla takiej sprzedaży. Wynika to np. z orzecznictwa TSUE o sygnaturach C-180, C-181 z dnia 15 września 2011 r., dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, iż podmiot dokonujący dostawy jest rolnikiem ryczałtowym.

Wynika z powyższego, że sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym będzie wykonana w ramach prawa własności Wnioskodawcy, tym samym nie będzie on występował tu w charakterze podatnika i przez co nie będzie zobowiązany do rejestracji jako podatnik czynny, a co za tym idzie nie będzie zobowiązany do naliczenia podatku należnego od towarów i usług.

Na kanwie podobnego stanu faktycznego orzekł Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w dniu 24 kwietnia 2012 r. w interpretacji o sygnaturze ILPP2/443-1163/09/12-S/MR.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu
art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej działki, będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu
art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów

(C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. W sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca dokonując spłat gotówkowych na rzecz pozostałych spadkobierców (procesowo wnioskodawców i uczestników) nabył nieruchomość rolną zabudowaną o łącznej powierzchni 3,55 ha. Wnioskodawca dnia 22 kwietnia 2020 r. zawarł zobowiązującą warunkową umowę sprzedaży z inwestorem, który to planuje posadowić na rzeczonej nieruchomości supermarket. Warunkami, które umożliwią przeniesienie prawa własności są działania Kupującego we własnym imieniu i na swoją rzecz za zgodą Wnioskodawcy polegające m.in. na: uzyskaniu przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez organ dotyczącej drogi wewnętrznej, potwierdzenia nierolnego charakteru nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego. Wnioskodawca wskazał, że zostanie udzielone nabywcy pełnomocnictwo do następujących czynności – odrolnienia, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, dotyczącej drogi wewnętrznej, potwierdzenia nierolnego charakteru działki w ewidencjach.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący jako potencjalny nabywca nieruchomości, będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, Wnioskodawca udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że opisane wyżej działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego, nie oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Z kolei Kupujący, dokonując ww. działań uatrakcyjni działkę będącą przedmiotem sprzedaży. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki, nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca będzie posiadać prawo własności nieruchomości, która będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostają „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanego działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu Jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego ww. nieruchomości będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki na rzecz Kupującego, z którym Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, w szczególności brak obowiązku rejestracji Wnioskodawcy jako podatnika VAT czynnego oraz brak obowiązku naliczenia podatku należnego – nie mogą być zgodnie
z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.