Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-3.4014.13.2021.4.JS
z 21 kwietnia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 stycznia 2021 r. (data wpływu – 13 stycznia 2021 r.), uzupełnionym 15 marca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m. in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 1 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.9.2021.2.DP i 0111-KDIB2-3.4014.13.2021.3.JS, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 15 marca 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: R. Sp. z o.o. sp. k. (obecna nazwa: RE. Sp. z o.o. P. sp. k.) (Kupujący, Nabywca);

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: I. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I Sp. z o.o. (Sprzedający/Zbywca) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi w perspektywie średnio-terminowej.

R Sp. z o.o. sp. k. (Kupujący/Nabywca) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 1406, ze zm.).

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ulicy S., którą stanowią działki gruntu o numerach ewidencyjnych:

1. 1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)
2. 2, która powstała z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej),
3. 3, która powstała z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (działka gruntu o numerze ewidencyjnym 3 nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej),
4. 4, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),
5. 5, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),
6. 6, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),
7. 7, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),
8. 8, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...)

(dalej łącznie: Działki) oraz właścicielem położonych na nich – zdefiniowanych poniżej – Budynków i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Numeracja działek gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości była historycznie przedmiotem zmian. Aktualna numeracja działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 wynika z następujących zdarzeń:

1. 18 grudnia 2014 r. wydana została decyzja Burmistrza Miasta i Gminy X, na podstawie której ówczesna działka gruntu o numerze ewidencyjna 2/1 została podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2/3 i 2/4 oraz ówczesna działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1 została podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych,
2. 23 października 2019 r. wydana została decyzja Burmistrza Miasta i Gminy X, na podstawie której ww. decyzja podziałowa została uchylona i nastąpiło przywrócenie numeracji do stanu sprzed ww. podziału, tj. przywrócono działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 oraz działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1,
3. 5 marca 2020 r. wydana została decyzja Ministra, na podstawie której ustalono linię brzegu na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1 i na podstawie której ówczesna działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1 została podzielona na działki gruntu o numerach ewidencyjnych 2, 4 i 3. Działka o numerze ewidencyjnym 4 nie będzie przedmiotem Transakcji.
   
   

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Działek oraz prawo własności Budynków i Budowli, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w I półroczu 2021 r. W grudniu 2020 r. lub na początku 2021 r. Strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna).

W dniu Transakcji zostaną zawarte również inne umowy między innymi niż Sprzedający spółkami powiązanymi ze Sprzedającym oraz Kupującym, dotyczące m.in. sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość (dalej: Umowy Towarzyszące). Umowy Towarzyszące nie są jednak przedmiotem wniosku.

Działki są i będą na dzień Transakcji zabudowane budynkami:

1. budynkiem produkcyjno-magazynowo-biurowym - zlokalizowanym na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2 (dalej: Budynek 1),
2. budynkiem produkcyjno-magazynowo-biurowym - zlokalizowanym na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2, 5 oraz 7 (dalej: Budynek 2),
3. budynkiem produkcyjno-magazynowo-biurowym - zlokalizowanym na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 4 oraz 6 (dalej: Budynek 3), oraz
4. budynkiem produkcyjno-magazynowo-biurowym – zlokalizowanym na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 8 (dalej: Budynek 4),
5. budynkiem pompowni – zlokalizowanym na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2,
6. budynkiem zbiornika wody przeciwdeszczowej – zlokalizowanym na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2,
7. budynkiem portierni – zlokalizowanym na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2,
8. budynkiem portierni – zlokalizowanymi na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2 (dalej łącznie: Budynki).
   
   

Na Działkach znajdują się i będą znajdować się na dzień Transakcji również inne naniesienia trwale związane z gruntem w postaci budowli, w szczególności takie jak: drogi, chodniki, mury oporowe, place (powierzchnie) utwardzane, utwardzenie skarpy, pompownia, fundamenty pod urządzenia zewnętrzne, maszty flagowe, totem reklamowy, ogrodzenia, linie kablowe, oświetlenie terenu, przyłącza deszczowe, separatory z osadnikami, stacja redukcyjno- pomiarowa, przyłącza wodne, przyłącza gazowe, zbiornik bezodpływowy na ścieki sanitarne (dalej: Zbiornik) (dalej łącznie jako: Budowle), które służą do prawidłowego korzystania z Budynków.

Części niektórych Budowli znajdują się poza granicami Nieruchomości.

Wyjątkiem jest działka 3, na której, według najlepszej wiedzy Stron, nie znajdują się ani Budynki ani Budowle lecz wyłącznie inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: Naniesienia). Naniesienia nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji, przez co działka 3 będzie traktowana przez Strony na potrzeby Transakcji jako działka niezabudowana. Działka 3 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z 25 października 2011 r., zgodnie z którym jest ona przeznaczona na tereny zieleni izolacyjnej i infrastruktury technicznej, przy czym zgodnie z ww. planem na terenie o takim przeznaczeniu są dopuszczone obiekty małej architektury oraz sieci, urządzenia oraz obiekty infrastruktury technicznej.

Naniesienia mogą znajdować się również potencjalnie na pozostałych Działkach.

Sprzedający nabył prawo własności Działek od poprzednich właścicieli (dalej: Poprzedni Właściciele) na podstawie:

1. umowy przeniesienia własności nieruchomości z 22 maja 2014 r. (działka 1) (nabycie to zostało opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych),
2. umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia służebności gruntowej z 22 maja 2014 r. (działka 2/1) (nabycie to zostało opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych),
3. umowy sprzedaży z 29 kwietnia 2015 r. (działka 4) (nabycie to zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%),
4. umowy sprzedaży z 17 grudnia 2014 r. (działka 5) (nabycie to zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%),
5. umowy przeniesienia własności nieruchomości z 30 kwietnia 2015 r. (działka 6) (nabycie to zostało opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych),
6. umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia służebności gruntowej z 18 grudnia 2014 r. (działka 7) (nabycie to zostało opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych),
7. umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia służebności gruntowej z 13 maja 2014 r. (działka 8) (nabycie to zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%).
   
   

Budynki zostały wybudowane przez Sprzedającego w latach 2014-2016. Budynki zostały oddane do użytkowania w latach 2014-2016. Również Budowle (z wyjątkiem Zbiornika) zostały wybudowane przez Sprzedającego ponad dwa lata przed dniem Transakcji. Zbiornik został wybudowany przez Sprzedającego mniej niż dwa lata przed dniem Transakcji (zakończenie budowy nastąpiło w 2020 roku).

Po oddaniu Budynków do użytkowania Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynków. Wydatki poniesione na ulepszenie Budynków nie spowodowały jednak przekroczenia progu 30% ich wartości początkowej dla potrzeb amortyzacji podatkowej w ciągu ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku – wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia Transakcji.

Wydatki poniesione na ulepszenia Budowli nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej każdej z nich.

Zbywca poniósł koszty nabycia Działek oraz budowy (i ulepszeń) Budynków i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza podatek od towarów i usług naliczony.

Na dzień składania wniosku większość powierzchni Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3, Budynku 4 przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu.

Historycznie pierwsza umowa najmu:

1. dla Budynku 1 została zawarta w 2014 r., a wydanie najemcy pierwszych powierzchni Budynku 1 nastąpiło również w 2014 r. Pozostałe powierzchnie Budynku 1 przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją,
2. dla Budynku 2 została zawarta w 2014 r. natomiast wydanie najemcy pierwszych pomieszczeń w Budynku 2 nastąpiło w 2015 r. Pozostałe powierzchnie Budynku 2 przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją,
3. dla Budynku 3 została zawarta w 2015 r. a wydanie najemcy pierwszych pomieszczeń w Budynku 3 nastąpiło również w 2015 r. Pozostałe powierzchnie Budynku 3 przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją,
4. dla Budynku 4 została zawarta w 2016 r. a wydanie najemcy pierwszych pomieszczeń w Budynku 4 nastąpiło również 2016 r. Pozostałe powierzchnie Budynku 4 przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją.
   
   

Pozostałe Budynki i Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z umowami najmu, przez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3 i Budynku 4.

Dodatkowo, w przypadku części najemców, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3 i Budynku 4 najemcy wynajmują również miejsca parkingowe oraz place manewrowe w ramach czynszu najmu za powierzchnie Budynku 1, Budynku 2, Budynku 3 i Budynku 4. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy (drogi dojazdowe, drogi wewnętrzne, parkingi itp.). Niektóre wskazane w umowach najmu części wspólne Nieruchomości stanowią bezpośredni element kalkulacji czynszu najmu. Częściami wspólnymi nieruchomości są również powierzchnie techniczne niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości, które nie stanowią bezpośredniego elementu kalkulacji czynszu najmu.

Mając na uwadze powyższe, całość Nieruchomości (z wyjątkiem Zbiornika) była używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej ponad 2 lata przed Transakcją.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości.

Co do zasady, wynajem powierzchni Budynku stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością i aktywami Sprzedającego.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 Kodeksu Cywilnego, Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

1. prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości,
2. prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
3. prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw,
4. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, na podstawie których powierzchnie nie zostały jeszcze wydane najemcom – z zastrzeżeniem uzyskania przez Sprzedającego zgód odpowiednich najemców na takie przeniesienie przed dniem Transakcji,
5. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych dotyczącej Nieruchomości wraz z własnością nośników, na których została zapisana ta dokumentacja projektowa - w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu,
6. prawa wynikające z gwarancji udzielonej przez projektanta na podstawie umowy z architektem (o ile prawa z takiej gwarancji będą istniały w dacie Transakcji),
7. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących wykonania prac wykończeniowych dla najemców, które nie zostaną wykonane na dzień Transakcji lub z których usterki wynikające nie zostaną usunięte do dnia Transakcji,
8. dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będącą w posiadaniu Sprzedającego,
9. kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców,
10. kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia

(wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działki lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

Nie później niż na dzień Transakcji Sprzedający złoży oświadczenia o wypowiedzeniu umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Kupujący zwróci Sprzedającemu (bez jakiejkolwiek marży) niektóre koszty mediów i usług serwisowych dostarczonych do Nieruchomości za okres począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji do wcześniejszego z następujących:
(i) wygaśnięcia odpowiedniej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub
(ii) zawarcia przez Kupującego nowej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub
(iii) przeniesienia odpowiedniej umowy na Kupującego w ramach Transakcji (dalej: Płatność 1). Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Jednocześnie, Kupujący nie przewiduje zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością ani aktywami z podmiotem obecnie świadczącym tego rodzaju usługi na rzecz Zbywcy.

Przedmiot Transakcji nie obejmuje następujących składników majątku Zbywcy:

1. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,
2. co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),
3. praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz aktywami Sprzedającego,
4. gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy
5. rachunków bankowych za wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez
6. wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,
7. zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,
8. istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych,
9. koncesji, licencji i zezwoleń za wyjątkiem objętych Przenoszonymi Elementami,
10. know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,
11. dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,
12. praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),
13. umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego,
14. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,
15. należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym),
16. tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,
17. bazy kontaktów z najemcami,
18. patenty i inne prawa własności przemysłowej,
19. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (inne niż wymienione powyżej Przenoszone Elementy).
    
    

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania wniosku).

Strony dokonają rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia). W szczególności, Zbywca zafakturuje najemców z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za cały Miesiąc Zamknięcia i zapłaci Kupującemu kwotę czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych należnych za Miesiąc Zamknięcia w części przypadającej proporcjonalnie na ilości dni od dnia Transakcji do ostatniego dnia Miesiąca Zamknięcia, pomniejszonej o 50% kwoty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za dzień, w którym zostanie dokonana Transakcja (dalej: Płatność 2).

Strony dokonają również rozliczenia opłat eksploatacyjnych za okres od 1 stycznia 2020 roku (włącznie) do dnia poprzedzającego dzień Transakcji (włącznie) - przy czym jeśli rozliczenie opłat eksploatacyjnych między Sprzedającym a najemcami za 2020 rok nastąpi jeszcze przed dniem Transakcji, to Strony dokonają rozliczenia jedynie za okres od 1 stycznia 2021 roku (włącznie) do dnia Transakcji (włącznie) (dalej: Okres Kalkulacyjny). Kwota odpowiadająca nadwyżce rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości nad kwotą opłat eksploatacyjnych należnych od najemców za Okres Kalkulacyjny zostanie zapłacona przez Kupującego do Sprzedającego. Kwota odpowiadająca nadwyżce opłat eksploatacyjnych należnych od najemców nad kwotą rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości za Okres Kalkulacyjny zostanie zapłacona przez Sprzedającego do Kupującego. Kwoty odpowiadające ww. nadwyżkom będą określane dalej jako: Płatność 3.

Strony ponadto zamierzają uzgodnić budżet dla prac związanych z utrzymaniem Nieruchomości, obejmujący okres pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej i Transakcją, przy czym poniesienie przez Sprzedającego kosztów przekraczających o określoną kwotę założony koszt w budżecie będzie wymagało zgody Kupującego.

Strony zamierzają również uzgodnić, że zawarcie przez Sprzedającego nowej umowy najmu – w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej i Transakcją – będzie wymagało zgody Kupującego co do warunków komercyjnych na jakich taka umowa ma zostać zawarta (m.in. co do wysokości czynszu, zachęt dla najemców itd.).

Dodatkowo Strony mogą również potencjalnie po Transakcji dokonać rozliczeń związanych z pracami wykonywanymi na rzecz najemców w ramach tzw. fit-outów.

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca posiadają status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie tym podatkiem dostawy całości Nieruchomości.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Treść uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, jako że dotyczy podatku od towarów i usług, została przywołana w całości w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, tj. interpretacji z 14 kwietnia 2021 r. znak 0114-KDIP4-1.4012.9.2021.3.DP.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co - w ocenie Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali interpretację indywidualną.

Powyższej konkluzji nie zmienia w ocenie Stron fakt, że na działce 3 znajdują się Naniesienia niebędące własnością Sprzedającego a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego – nie zostaną one bowiem przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane 14 kwietnia 2021 r. odrębne rozstrzygnięcie znak: 0114-KDIP4-1.4012.9.2021.3.DP

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2. innych praw majątkowych - 1%.
   
   

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 14 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.9.2021.3.DP, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

• sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów,
• dostawa działek: 1, 2, 4, 5, 7, 8 oraz działki 6 w części zabudowanej Budynkiem 3 i Budowlami, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed planowaną Transakcją, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona od podatku w konsekwencji złożenia przez Zainteresowanych wspólnego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy,
• dostawa działki 4 w części zabudowanej Zbiornikiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu na postawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10 a ustawy,
• dostawa działki 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenu budowlanego i nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
  
  

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli strony w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym,

w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanego przez Zainteresowanych rozstrzygnięcia interpretacyjnego Organ podkreślić pragnie, że każda sprawa oceniana jest w ramach stanu w niej przestawionego. Tym samym rozstrzygnięcie w danej sprawie nie może być przekładane na inny stan. Niemniej zwrócić należy uwagę, że linia interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej jest jednolita i zgodna ze stanowiskiem Zainteresowanych wyrażonym we wniosku o interpretację.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.