Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL1-1.4012.2.2021.3.MB
z 20 kwietnia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2020 r. (data wpływu 4 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 marca 2021 r. (data wpływu 6 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że wykonywane przez X Sp. z o.o. czynności – tj. świadczenie usług najmu/wydzierżawiania lokali użytkowych oraz gruntu (przypadek określony w sekcji G.2. pkt V) stanowią działalność gospodarczą oraz, że Spółka posiada status podatnika (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2, 3) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że wykonywane przez X Sp. z o.o. czynności – tj. świadczenie usług najmu/wydzierżawiania lokali użytkowych oraz gruntu (przypadek określony w sekcji G.2. pkt V) stanowią działalność gospodarczą oraz, że Spółka posiada status podatnika (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2, 3); obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 86 ust. 2a-2h oraz art. 90c ustawy (określanie proporcji – tzw. „prewspółczynnik”) w związku z dokonywaniem przez X Sp. z o.o. wynajmu/dzierżawienia lokali użytkowych oraz gruntu (przypadek określony w sekcji G.2. pkt V) (pytanie oznaczone we wniosku nr 4); obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 90 oraz art. 91 ustawy w związku z dokonywaniem przez Wnioskodawcę wynajmu/dzierżawienia przedmiotowych nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 5); prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do otrzymywanych przez Wnioskodawcę faktur zakupu dokumentujących transakcje dotyczące przedmiotowych nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 8). Wniosek uzupełniono pismem z dnia 30 marca 2021 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz brakującą opłatę.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

G.1. OGÓLNE INFORMACJE NA TEMAT WNIOSKODAWCY.

X Sp. z o.o. (dalej zwana także X Sp. z o.o., Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką prawa handlowego utworzoną w oparciu o uchwalę Rady Miasta Y nr (…), z dnia (…) 2006 r. Kapitał zakładowy Spółki wynosi (…) zł i dzieli się na (…) udziałów o wartości nominalnej po (…) zł każdy.

Właścicielem wszystkich udziałów w Spółce jest Gmina Miasta Y (Gmina będąca jednocześnie Miastem na prawach powiatu, określana w dalszej części tekstu również w skrócie jako Gmina lub Miasto). Udziały były obejmowane etapami, zaś pokrywane wnoszonymi przez jedynego wspólnika:

1. wkładami pieniężnymi,
2. wkładami niepieniężnymi (aporty), w tym:
   • prawa własności niezabudowanych działek gruntu,
   • prawo własności działki zabudowanej budynkiem wolnostojącym,
   • lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości,
   • lokale użytkowe (bez odrębnych ksiąg wieczystych na dzień przekazania; na dzień złożenia niniejszego wniosku wszystkie lokale stanowią odrębną własność, co nastąpiło wskutek dokonania wpisów do ksiąg wieczystych o charakterze konstytutywnym),
   • prawo własności udziału w nieruchomości, w ramach którego przysługuje prawo dysponowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym lokale mieszkalne, halę garażową i komórkę lokatorską; przedmiot aportu został wyodrębniony i na dzień złożenia niniejszego wniosku jest dla niego prowadzona nowo utworzona księga wieczysta,
   • prawa własności nieruchomości stanowiących lokale użytkowe,
   • prawo dzierżawy na okres 30 lat części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę.

W treści § 4.1 aktu założycielskiego ogólny cel funkcjonowania Spółki określono jako prowadzenie działalności w zakresie budowy mieszkań i obiektów użyteczności publicznej. Umowa Spółki w aktualnym jej brzmieniu (tekst jednolity z dnia 7 maja 2019 r.) wskazuje jako przedmiot działalności jednostki łącznie 43 rodzaje aktywności określone zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, w tym między innymi:

1. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
2. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z),
3. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z),
4. przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43.12.Z),
5. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z),
6. pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 82.99.Z),
7. administracja publiczna oraz polityka gospodarcza i społeczna (PKD 84.1),
8. pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 96.09.Z).
   
   

X Sp. z o.o. funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1526). Zgodnie z art. 151 § 1 Kodeksu spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona w każdym celu prawnie dopuszczalnym (chyba że ustawa stanowi inaczej). Wnioskodawca podkreśla, że Kodeks spółek handlowych nie ogranicza zakresu funkcjonowania spółek z ograniczoną odpowiedzialnością jedynie do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1292, z późn. zm. – dalej: ustawa prawo przedsiębiorców).

Wnioskodawca jest jednoosobową komunalną Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zależną finansowo i organizacyjnie od Gminy Miasta Y. Celem działalności jednostki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 713, z późn. zm. – dalej: ustawa o samorządzie gminnym).

W myśl postanowień art. 7 ust. 1 tego aktu prawnego „Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty należy do zadań własnych gminy. W szczególności zadania własne obejmują sprawy:

1. ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej; (...)

3. wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną i cieplną oraz gaz; (...)

6. pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych;

• 6a) wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej;

7. gminnego budownictwa mieszkaniowego;
8. edukacji publicznej; (...)

12. zieleni gminnej i zadrzewień; (...)

16. polityki prorodzinnej, w tym zapewnienia kobietom w ciąży opieki socjalnej, medycznej i prawnej; (...)”.
    
    

Zgodnie z art. 9 powołanej ustawy, w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, jak również zawierać umowy z innymi podmiotami. Ponadto, gminom oraz innym gminnym osobom prawnym przyznano uprawnienie do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nienależącymi do gminnego zasobu nieruchomości w formach określonych w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2019 r., poz. 712, z późn. zm. – dalej; ustawa o gospodarce komunalnej). Ramy powołanego uprawnienia do zarządzania zostały uszczegółowione, w szczególności, poprzez określenie, iż:

• „gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego” (art. 2 ustawy o gospodarce komunalnej),
• „jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a także mogą przystępować do takich spółek” (art. 9).
  
  

W uzupełnieniu należy zaznaczyć, iż zadania własne gminy zostały wskazane również w treści art. 17 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1876 – dalej: ustawa o pomocy społecznej). I tak do zadań własnych gminy o charakterze obowiązkowym zalicza się, między innymi:

• opracowanie i realizację gminnej strategii rozwiązywania problemów społecznych ze szczególnym uwzględnieniem programów pomocy społecznej, profilaktyki i rozwiązywania problemów alkoholowych i innych, których celem jest integracja osób i rodzin z grup szczególnego ryzyka (ust. 1 pkt 1),
• organizowanie i świadczenie usług opiekuńczych, w tym specjalistycznych, w miejscu zamieszkania, z wyłączeniem specjalistycznych usług opiekuńczych dla osób z zaburzeniami psychicznymi (ust. 1 pkt 11).
  
  

Działalność Wnioskodawcy nie jest działalnością zarobkową (nie jest nakierowana na generowanie zysku), gdyż pełni on rolę pomocniczą w ramach funkcjonowania Gminy Miasta Y. Misją i celem strategicznym działalności X Sp. z o.o. jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy. Do głównych zadań operacyjnych jednostki należy budowa mieszkań oraz obiektów użyteczności publicznej, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Aktywność Wnioskodawcy ma się przyczynić do poprawy warunków życia mieszkańców Y.

Należy podkreślić, że wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 611 – dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów).

Zgodnie z Uchwałą nr (…) Rady Miasta Y z dnia (…) 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024 (…) zarządzanie mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y, stanowiącym własność X Sp. z o.o. – zwanej treści uchwały „spółką mieszkaniową” – prowadzi spółka mieszkaniowa [ § 21 ust. 5].

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

G.2. OBSZARY (RODZAJE) DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ WNIOSKODAWCĘ – ŹRÓDŁA OSIĄGANYCH PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY

X Sp. z o.o. osiąga przychody ze sprzedaży z następujących rodzajów działalności:

1. wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta Y,
2. wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y,
3. wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y,
4. wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę,
5. ynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu,
6. wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego na rzecz Gminy Miasta Y – (...) Domu (…).
   
   

W ocenie Wnioskodawcy, dla oceny stanu faktycznego odnoszącego się do zamieszczonych w sekcji G.3 pytań niezbędne jest przedstawienie całokształtu zasad funkcjonowania X Sp. z o.o. W związku z tym poniżej przedstawiono dodatkowe informacje charakteryzujące wymienione rodzaje działalności.

Ad. I. Wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

W wyniku realizacji dwóch pierwszych etapów Programu budowy mieszkań komunalnych, w latach 2008-2009 Wnioskodawca wybudował:

1. przy ul. (…) w Y – zespół budynków (…), o łącznej powierzchni użytkowej 6 660.00 m²,
2. przy ul. (…) i (…) w Y – zespół budynków (…), o łącznej powierzchni użytkowej 7 334.31 m².
   
   

Ponadto, w roku 2017 Spółka – biorąc udział w realizacji (…) Programu (…) na lata 2016-2023, który został przyjęty Uchwalą Nr (…) Rady Miasta Y z dnia (…) 2016 r. i działając zgodnie z postanowieniami Zarządzenia Nr (…) Prezydenta Miasta Y z dnia (…) 2017 r. w sprawie przyjęcia do realizacji modeli wynikających z (…) Programu (…) na lata 2016-2023 – wybudowała przy ul. (…) w Y budynek mieszkalny (…) o łącznej powierzchni użytkowej 1 261,37 m², obejmujący:

• (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1 125,46 m²,
• 1 lokal o powierzchni użytkowej 135,91 m² z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach wyżej powołanego programu.
  
  

Główną potrzebą, na którą odpowiada koncepcja (…). Zarówno zasady budowy nieruchomości, jak i jej wynajmu określa powołane zarządzenie Prezydenta Miasta Y.

Opisane inwestycje zostały przez Wnioskodawcę zrealizowane na nieruchomościach wniesionych do Spółki w postaci wkładów niepieniężnych przez jedynego udziałowca – Gminę. Źródła finansowania przedsięwzięć stanowiły:

• środki własne – wniesione uprzednio do Spółki przez jedynego udziałowca w postaci wkładów pieniężnych,
• środki zewnętrzne – w postaci bankowego kredytu inwestycyjnego oraz celowych programów emisji obligacji.
  
  

Wszystkie wskazane w punkcie 1 lokale mieszkalne – przy ul. (…), ul. (…), ul. (…) oraz przy ul. (…) – stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy.

Inwestycja – ul. (…), Y – dodatkowe informacje.

W dniu (…) 2008 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Gminą umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołaną nieruchomość położoną w Y przy ulicy (…), zabudowaną zespołem budynków (…), o łącznej powierzchni użytkowej 6 660,00 m² – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust. 5 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu, obejmujących:

• zużycie materiałów i energii,
• usługi obce,
• podatki i opłaty,
• wynagrodzenia,
• ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze,
• ubezpieczenia majątkowe,
• amortyzację przedmiotu umowy na poziomie:
  • 0,75% wartości początkowej brutto budynków,
  • 4,50 % wartości początkowej brutto budowli,
• koszty obsługi kredytu zaciągniętego na realizację przedmiotu umowy najmu.
  
  

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nie wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy [ § 6 ust. 2] Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania [ § 6 ust. 3]. Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w następujących okolicznościach niezależnych od Spółki [ § 6 ust. 9]:

• wyższy niż założony w umowie poziom stawek podatku od nieruchomości,
• wyższa niż założona w umowie stopa oprocentowania kredytu zaciągniętego przez X Sp. z o.o. na realizację przedmiotowej inwestycji,
• zmiana przepisów prawa skutkująca zmianą stawki należnego podatku VAT,
• wyższa niż założona w umowie stopa inflacji.
  
  

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów X Sp. z o.o. związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Spółka nalicza czynsz w oparciu o koszty planowane na dany rok kalendarzowy – określone w umowie i zawartych aneksach – z zastrzeżeniem powołanych zapisów o stawce czynszu maksymalnego. W terminie 15 dni po upływie każdego roku kalendarzowego X Sp. z o.o. jest zobowiązana wystawić fakturę korygującą wysokość czynszu najmu naliczonego w poprzednim roku kalendarzowym do wysokości czynszu najmu ustalonego według kosztów rzeczywistych poniesionych przez Spółkę, o ile tak ustalony czynsz będzie mniejszy aniżeli czynsz objęty fakturami (kwartalnymi) wystawionymi w ciągu roku kalendarzowego [ § 7 ust. 3].

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu [ § 7 ust. 7].

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości [ § 4 ust. 2].

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 r. umowa może zostać wypowiedziana przez X Sp. z o.o. jedynie w dwóch przypadkach:

• w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
• w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową.
  
  

Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowa spłaty zobowiązań kredytowych zaciągniętych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

• obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) równej co do wartości wysokości kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w danym roku rozliczeniowym, powiększonych o rzeczywiście poniesione koszty finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji: stawka czynszu została określona bez uwzględnienia marży zysku dla Wynajmującego (koncepcja zysku zerowego); prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosi 16,57 zł/1 m² wynajmowanej powierzchni budynku (uwzględnia opłaty za gospodarowanie odpadami),
• ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych [ § 6 ust. 3], za wyjątkiem sytuacji wskazanych w treści § 6 ust. 9 (opisane powyżej),
• mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadkach, kiedy przedmiotem najmu – planowanych. Miasto pozostaje zatem jedynym beneficjentem w sytuacjach:
  • wzrostu efektywności funkcjonowania Wnioskodawcy objawiającego się ograniczeniem poziomu kosztów operacyjnych działalności (związanych z przedmiotem najmu),
  • oszczędności zarejestrowanych w systemie rachunkowości Spółki, a będących efektem czynników zewnętrznych (w tym makroekonomicznych), np. zmniejszenie stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu, przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Inwestycja – ul. (…) i (…) w Y – dodatkowe informacje.

W dniu (…) 2009 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarta z Gminą umowę najmu, na mocy której oddala Miastu do odpłatnego użytkowania wyżej powołane nieruchomości położone w Y przy ulicach (…) i (…), zabudowane zespołami budynków (…), o łącznej powierzchni użytkowej 3 493,47 m² oraz budynków (…), o łącznej powierzchni użytkowej 3 840,84 m² – wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek.

Zgodnie z § 2 ust. 7 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, malej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu, którego wysokość – zgodnie z zapisami § 6 ust. 1 umowy – ustalana jest jako suma kosztów działalności Spółki związanej z przedmiotem najmu, obejmujących:

• zużycie materiałów i energii,
• usługi obce,
• podatki i opłaty,
• wynagrodzenia,
• ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia pracownicze,
• ubezpieczenia majątkowe,
• amortyzację przedmiotu umowy na poziomie:
  • 0,75% wartości początkowej brutto budynków,
  • 4,50 % wartości początkowej brutto budowli,
• koszty obsługi obligacji wyemitowanych na realizację przedmiotu umowy najmu.
  
  

Koszty stanowiące podstawę ustalenia stawki czynszu najmu określane są według rzeczywiście poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów, nic wyższych jednak aniżeli wskazane w załączniku do umowy [ § 6 ust. 2]. Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m²) powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania [ § 6 ust. 3].

Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne powołane w poprzednim akapicie może nastąpić jedynie w następujących okolicznościach niezależnych od Spółki [ § 6 ust. 8]:

• wyższy niż założony w umowie poziom stawek podatku od nieruchomości,
• wyższa niż założona w umowie stopa oprocentowania obligacji wyemitowanych przez X Sp. z o.o. na wybudowanie budynków mieszkalnych wraz z zagospodarowaniem terenów będących przedmiotem umowy.
• zmiana przepisów prawa skutkująca zmianą stawki należnego podatku VAT,
• wyższa niż założona w umowie stopa inflacji.
  
  

Stawki czynszu obowiązujące w kolejnym roku kalendarzowym są aktualizowane – w drodze pisemnych aneksów do umowy – na podstawie planowanego na ten rok poziomu kosztów X Sp. z o.o. związanych z wynajmowaną nieruchomością.

Zgodnie z zapisami § 7 ust. 1 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Spółka nalicza czynsz w oparciu o koszty planowane na dany rok kalendarzowy – określone w umowie i zawartych aneksach – z zastrzeżeniem powołanych zapisów o stawce czynszu maksymalnego. W terminie 15 dni po upływie każdego roku kalendarzowego X Sp. z o.o. jest zobowiązana wystawić fakturę korygującą wysokość czynszu najmu naliczonego w poprzednim roku kalendarzowym do wysokość czynszu najmu ustalonego według kosztów rzeczywistych poniesionych przez Spółkę, o ile tak ustalony czynsz będzie mniejszy aniżeli czynsz objęty fakturami (kwartalnymi) wystawionymi wciągu roku kalendarzowego [ § 7 ust. 3].

Miastu służy prawo kontroli w zakresie rzeczywistych kosztów działalności Wnioskodawcy związanej z przedmiotem najmu, stanowiących podstawę do ustalenia czynszu [ § 7 ust. 7].

Na mocy umowy Miasto zobowiązane zostało do zawarcia umów z dostawcami mediów i ponoszenia opłat eksploatacyjnych związanych z korzystaniem z nieruchomości [ § 4 ust. 2].

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Do dnia 31 grudnia 2030 r. umowa może zostać wypowiedziana przez X Sp. z o.o. jedynie w dwóch przypadkach:

• w przypadku pozostawania przez najemcę w zwłoce w zapłacie czynszu należnego Spółce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, gdy pomimo wezwania Miasta do zapłaty zaległych kwot w terminie miesiąca od daty otrzymania wezwania nie zostaną one uiszczone,
• w przypadku sprzecznego z umową wykorzystania przedmiotu najmu i pomimo dwukrotnego wezwania do zaniechania naruszeń i doprowadzenia do stanu zgodnego z umową, przedmiot najmu będzie przez Miasto wykorzystywany na inne cele aniżeli określony umową.
  
  

Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowania inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

• obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) równej co do wartości wysokości kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości w danym roku rozliczeniowym, powiększonych o rzeczywiście poniesione koszty finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji: stawka czynszu została określona bez uwzględnienia marży zysku dla Wynajmującego (koncepcja zysku zerowego); prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosi 16,57 zł 1 m² wynajmowanej powierzchni budynku (uwzględnia opłatę za gospodarowanie odpadami),
• ograniczenie maksymalnej wysokości czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych [ § 6 ust. 3], za wyjątkiem sytuacji wskazanych w treści § 6 ust. 9 (opisane powyżej),
• mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadkach, kiedy rzeczywiście poniesione przez X Sp. z o.o. koszty związane z przedmiotem najmu – po zakończeniu roku kalendarzowego – będą niższe od kosztów planowanych: Miasto pozostaje zatem jedynym beneficjentem w sytuacjach:
  • wzrostu efektywności funkcjonowania Wnioskodawcy objawiającego się ograniczeniem poziomu kosztów operacyjnych działalności (związanych z przedmiotem najmu),
  • oszczędności zarejestrowanych w systemie rachunkowości Spółki, a będących efektem czynników zewnętrznych (w tym makroekonomicznych), np. zmniejszenie stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Inwestycja – ul. (…) w Y – dodatkowe informacje.

W dniu (…) 2017 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Gminą umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania wszystkie lokale znajdujące się w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym (…) o łącznej powierzchni użytkowej 1 261,37 m², położonym w Y przy ul. (…). Przedmiot najmu obejmuje:

• (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1 125,46 m²,
• 1 lokal o powierzchni użytkowej 135,91 m² z przeznaczeniem na cele związane z realizacją wsparcia w ramach (…) Programu (…) na lata 2016-2023 – wraz z pomieszczeniem pralni.
  
  

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem Nr (…) Prezydenta Miasta Y z dnia (…) 2017 r. w sprawie przyjęcia do realizacji modeli wynikających z (…) Programu (…) na lata 2016-2023 – projekt inwestycyjny „(…)”.

Zgodnie z § 1 ust. 5 umowy strony uzgodniły, że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku wielorodzinnym, będących przedmiotem najmu będą podnajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej. Ponadto ustalono, że podnajemcy są również uprawnieni do korzystania z pomieszczeń wspólnych budynków, w których znajdują się lokale mieszkalne stanowiące przedmiot podnajmu, jak również miejsc parkingowych, małej architektury i terenów zielonych w granicach przedmiotu najmu.

Z tytułu zawarcia umowy X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu oraz oplata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 1 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

• opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wynajmującego kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
• kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania inwestycji stanowiącej przedmiot najmu.
  
  

Umowa przewiduje dodatkowo maksymalne stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej na każdy rok jej obowiązywania [ § 6 ust. 4]. Wzrost wysokości czynszu najmu ponad stawki maksymalne może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania programu emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi tejże umowy o emisję. Natomiast w przypadku zmniejszenia stawki oprocentowania. Wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nadpłaty czynszu Najemcy, o ile taka nadpłata wystąpi i wystawienia stosownej faktury korygującej [ § 6 ust. 5].

Zgodnie z zapisami § 6 ust. 7 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Wynajmujący zobowiązany jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi zgodnie z warunkami określonymi w ustawie z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. 2020 r., poz. 1439 – dalej: ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Opłata za odbiór odpadów komunalnych należna Spółce jest płatna kwartalnie z dołu, na podstawie wystawianych faktur [ § 6 ust. 14].

Na mocy umowy Miasto zobowiązało się do każdorazowego wpisywania do umów z podnajemcami obowiązku zawarcia umowy z dostawcą mediów na dostawę wody i odprowadzenie ścieków [ § 6 ust. 13] oraz umowy na dostawę gazu.

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, przy czym strony zobowiązały się do niewypowiadania jej przed dniem 30 czerwca 2023 r. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Gminą Miasta Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych. Umowa przewiduje:

• obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) niższej od wartości kosztów rzeczywiście ponoszonych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości; na cenę tą składają się (dane z założeń dla roku bieżącego):
  • stawka bazowa czynszu dotycząca kosztów eksploatacji (4,00 zł/1 m²),
  • narzut rzeczywiście ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji (9,80 zł/1 m²),
  • zwrot uiszczanej przez Wnioskodawcę opłaty za gospodarowanie odpadami (0,88 zł/1 m²);
    prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosząca łącznie 14,68 zł/1 m² wynajmowanej powierzchni budynku jest niższa od realnie ponoszonych przez X Sp. z o.o. kosztów związanych z przedmiotem najmu; ponoszona przez Spółkę strata jest pokrywana z przychodów osiąganych z wynajmu lokali użytkowych (źródło przychodów opisane w punkcie V poniżej);
• ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów maksymalnych [ § 6 ust. 4] za wyjątkiem sytuacji wskazanej w treści § 6 ust. 5 (opisana powyżej);
• mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadku zmniejszenia stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu (przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi).
  
  

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków innym podmiotom niż Miastu i na inne cele niż opisane powyżej.

Ad. II. Wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y.

W latach 2014-2018 Spółka zrealizowała III etap budowy mieszkań komunalnych w Y przy ul. (…), efektem którego było wybudowanie (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 3 243,50 m² wraz z infrastrukturą techniczną oraz małą architekturą. Na terenie osiedla powstały również miejsca postojowe dla rowerów oraz plac zabaw dla dzieci i dodatkowa przestrzeń rekreacyjna. Pierwsze (…) lokali zostało oddanych do użytku w IV kwartale 2015 r., kolejne (…) lokale w III kwartale 2016 r., zaś ostatnie (…) lokali w IV kwartale 2018 r.

Dodatkowo, X Sp. z. o.o. otrzymała od Gminy, jedynego udziałowca Spółki, w formie wkładu niepieniężnego (aportu) prawo własności udziału w nieruchomości zlokalizowanej w Y przy ul. (…), w ramach którego Wnioskodawcy przysługuje prawo dysponowania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym obejmującym (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1 098,54 m², halę garażową z (…) miejscami postojowymi o łącznej powierzchni 468,97 m², (…) schowków garażowych oraz 1 komórką lokatorską. Przedmiot aportu został wyodrębniony i na dzień złożenia niniejszego wniosku jest dla niego prowadzona nowo utworzona księga wieczysta.

Wskazane w niniejszym punkcie lokale mieszkalne są przez X Sp. z o.o. wynajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej.

Wnioskodawca podkreśla, że Spółka stosuje zasady polityki czynszowej Miasta, wraz z warunkami obniżania czynszu, tj. zasady określone w Uchwale Rady Miasta Y w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym Miasta Y. Uchwałą Zarządu X Sp. z o.o. Nr (…) z dnia (…) 2020 r. wprowadzono jednolitą miesięczną stawkę bazową czynszu za najem 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Spółki, która wynosi 12,00 zł/m² (zgodna z Zarządzeniem Nr (…) Prezydenta Miasta Y z dnia (…) 2020 r.). Do jednolitej stawki bazowej czynszu stosuje się system obniżek dochodowych i techniczno-użytkowych, zgodny z Uchwałą nr (…) Rady Miasta Y z dnia (…) 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024. Średnia stawka czynszu uzyskiwana faktycznie za najem 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych za rok 2019 wyniosła 9,00 zł, zaś według danych szacunkowych za 2020 rok wyniesie ona 10,65 zł.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych lokali innym osobom/podmiotom aniżeli najemcy (osoby fizyczne) wskazani przez Miasto i na inne cele niż opisane powyżej.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1. energia elektryczna – Spółka ponosi koszt oświetlenia terenu oraz powierzchni wspólnych budynków, który nie jest przenoszony („refakturowany”) na lokatorów (najemców); umowy dotyczące zużycia energii w lokalach mieszkalnych są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez lokatorów,
2. centralne ogrzewanie – faktury za dostawcę mediów do poszczególnych budynków są wystawiane na X Sp. z o.o.; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”, również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Wnioskodawca dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy; wskazane zasady zostały określone w Regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i cieplej wody użytkowej w budynkach i lokalach mieszkalnych, zatwierdzonym uchwałą Zarządu Spółki Nr (…) z dnia (…) 2015 r.,
3. woda – faktury za dostawę mediów do poszczególnych budynków są wystawiane na X Sp. z o.o.; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Wnioskodawca dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy: wskazane zasad zostały określone w Regulaminie rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków w budynkach mieszkalnych, zatwierdzonym uchwalą Zarządu Spółki Nr (…) z dnia (…) 2015 r.
   
   

X Sp. z o.o. nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Dodatkowo Wnioskodawca nadmienia, że w budynkach przy ul. (…) oraz w budynkach przy ul. (…) nie funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wszystkie wskazane w punkcie II lokale mieszkalne – przy ul. (…) i przy ul. (…) – stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy.

Ad. III. Wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y.

W trakcie dotychczas prowadzonej działalności X Sp. z o.o. otrzymała od Gminy Miasta Y – jedynego udziałowca podmiotu w ramach wkładów niepieniężnych (aporty), między innymi, prawa własności (…) lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (posiadających księgi wieczyste) o łącznej powierzchni użytkowej 5 227,44 m². Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Wskazane w niniejszym punkcie lokale mieszkalne są przez X Sp. z o.o. wynajmowane na rzecz osób, w stosunku do których Miasto jest zobowiązane do udzielania pomocy mieszkaniowej.

Wnioskodawca ponownie podkreśla, że Spółka stosuje zasady polityki czynszowej Miasta, wraz z warunkami obniżania czynszu, tj. zasady określone w Uchwale Rady Miasta Y w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania zasobem mieszkaniowym Miasta Y. Uchwałą Zarządu X Sp. z o.o. NR (…) z dnia (…) 2020 r. wprowadzono jednolitą miesięczną stawkę bazową czynszu za najem 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych stanowiących własność Spółki, która wynosi 12,00 zł/m² (zgodna z Zarządzeniem Nr (…) Prezydenta Miasta Y z dnia (…) 2020 r.).

Do jednolitej stawki bazowej czynszu stosuje się system obniżek dochodowych i techniczno-użytkowych, zgodny z Uchwałą Nr (…) Rady Miasta Y z dnia (…) 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024. Średnia stawka czynszu uzyskiwana faktycznie za najem 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych za rok 2019 wyniosła 9,00 zł, zaś według danych szacunkowych za rok 2020 wyniesie ona 10,65 zł.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych lokali innym osobom/podmiotom aniżeli najemcy (osoby fizyczne) wskazani przez. Miasto i na inne cele niż opisane powyżej.

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1. energia elektryczna – umowy dotyczące zużycia energii w lokalach mieszkalnych są zawierane z dostawcą bezpośrednio przez lokatorów (najemców).
2. centralne ogrzewanie – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X Sp. z o.o. (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów: najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia: płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom – w zależności od lokalizacji, co 3, 4, 6, lub 12 miesięcy – dokumentu „rozliczenie”; dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Spółka dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy,
3. woda – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X Sp. z o.o. (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów; najemcy (lokatorzy) uiszczają na rzecz Wnioskodawcy miesięczne zaliczki na poczet przewidywanego zużycia; płatności uiszczane są na podstawie sporządzanego przez Spółkę i przedkładanego lokatorom co 6 miesięcy dokumentu „rozliczenie”; również dwa razy do roku (co 6 miesięcy) Spółka dokonuje zestawienia wpłaconych przez każdego z lokatorów zaliczek oraz kosztu rzeczywistego zużycia mediów; wyznaczona w wyniku tego porównania niedopłata stanowi dodatkowe obciążenie dla najemcy, zaś ewentualna nadpłata podlega potrąceniu z należnych od lokatora zaliczek za bieżące okresy.
   
   

X Sp. z o.o. nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Wszystkie wskazane w punkcie III lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i są wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy Miasta Y.

Ad. IV. Wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę.

X Sp. z o.o. jest właścicielem (…) lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni 289,44 m² położonych w Y w obrębie ulic (…), (…) oraz (…) (nieruchomości określane są łącznie przez Wnioskodawcę w ramach oferty handlowej jako „(…)”). Nieruchomości zostały wniesione do Spółki jako wkład niepieniężny przez Gminę Miasta Y – jedynego udziałowca podmiotu. Przedmiotowe lokale stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) ustawy o ochronie praw lokatorów, jednakże decyzją Prezydenta Miasta Y zostały wyłączone z obowiązku przekazania ich do dyspozycji Gminy. Zgodnie z postanowieniami § 21 ust. 8 Uchwały nr (…) Rady Miasta Y z dnia (…) 2019 r. w sprawie przyjęcia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Y na lata 2020-2024 opisane wyłączenie jest możliwe w przypadku planowanego przez Spółkę mieszkaniową – tj. X Sp. z o.o. – ich gospodarczego wykorzystania w celu pozyskania dodatkowych środków finansowych i ich przeznaczenie na realizację celów statutowych Spółki, w szczególności związanych z nabywaniem lokali lub budynków mieszkalnych na wynajem lub przeprowadzaniem remontów i modernizacji obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu.

Wnioskodawca dokonuje wynajmu nieruchomości podmiotom trzecim. Najemcami nieruchomości nie są osoby/podmioty wskazywane przez Miasto. Gmina nie pośredniczy, nie określa warunków – w szczególności nie ustala ceny – oraz w żaden sposób nic ingeruje w warunki umów najmu zawieranych przez Spółkę. Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu lokali mieszkalnych, udostępnianych niżej wymienionym grupom najemców.

Wszystkie lokale znajdują się w budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe.

Najemcami przedmiotowych lokali – w różnych okresach – są:

1. osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wykorzystujące lokale do (własnych) celów mieszkaniowych – w oparciu o umowy długoterminowe;
2. osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wykorzystujące lokale do (własnych) celów mieszkaniowych – oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności pobyty turystyczne);
3. osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą wykorzystujące lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca);
4. spółki prawa handlowego, wykorzystujące lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności podróże służbowe nie przekraczające jednego miesiąca);
5. osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą wykorzystujące lokale do własnych celów mieszkaniowych lub na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy);
6. spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale na potrzeby mieszkaniowe zatrudnianych przez siebie pracowników – w oparciu o umowy długoterminowe (w szczególności podróże służbowe lub oddelegowanie pracowników na okres kilku miesięcy);
7. osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące za zgodą X Sp. z o.o. podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych, tj. osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących – w oparciu o umowy krótkoterminowe (w szczególności pobyty turystyczne podnajemców oraz podróże służbowe podnajemców nie przekraczające jednego miesiąca);
8. osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki prawa handlowego wykorzystujące lokale wynajmowane od Wnioskodawcy w ramach prowadzonych przez te podmioty działalności gospodarczych, tj. dokonujące, za zgodą X Sp. z o.o., podnajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe innych osób fizycznych (osób trzecich nie będących pracownikami podnajmujących) – w oparciu o umowy długoterminowe.
   
   

W odniesieniu do mediów dostarczanych do przedmiotowych lokali mieszkalnych Wnioskodawca stosuje następujący sposób rozliczeń oraz dokumentowania:

1. energia elektryczna – faktury za dostawę mediów do poszczególnych lokali mieszkalnych są wystawiane na X Sp. z o.o.; każdego miesiąca Spółka obciąża najemców rzeczywistymi kosztami mediów zużytych w miesiącu poprzednim – wystawiając faktury sprzedaży (tzw. „refakturowanie”);
2. woda – wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na X Sp. z o.o. (jako właściciela lokali mieszkalnych) noty obciążeniowe tytułem realizowanych do poszczególnych lokali dostaw mediów, każdego miesiąca Spółka obciąża najemców rzeczywistymi kosztami mediów zużytych w miesiącu poprzednim – wystawiając faktury sprzedaży (tzw. „refakturowanie”).
   
   

X Sp. z o.o. nie nalicza marży na odsprzedawane najemcom (lokatorom) media – obciążenia dokonywane są w wysokości kosztów, jakie rzeczywiście poniosła Spółka.

Wnioskodawca podkreśla, że środki uzyskiwane z wynajmu wskazanych w niniejszym punkcie (…) lokali mieszkalnych są przeznaczane na realizację zadań własnych Gminy:

• stanowią niezbędne uzupełnienie dla sfinansowania udzielanych najemcom obniżek dochodowych od stawki czynszu (zgodnych z polityką czynszową Gminy) – w zakresie lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej, oraz
• są przeznaczane na pokrycie (zbilansowanie) kosztów związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych opisanych w punktach II oraz III powyżej.
  
  

Źródła przychodów wskazane w punktach IV i V stanowią działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Wnioskodawcy opisanego w punktach I, II, III oraz VI. W roku 2019 przychody uzyskane przez X Sp. z o.o. ze źródeł dodatkowych (łącznic punkty IV i V) stanowiły około 15% ogółu obrotów podmiotu.

Ad. V. Wynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu.

Poza wynajmem lokali mieszkalnych (działalność opisana w punktach od I do IV) Wnioskodawca uzyskuje ponadto przychody z tytułu najmu/dzierżawy następujących nieruchomości:

1. (…) lokali użytkowych o łącznej powierzchni 963,39 m²; nieruchomości te X Sp. z o.o. uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy – jedynego udziałowca Spółki,
2. miejsca postojowe (grunt) przynależne do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowane w Y przy ul. (…), o łącznej powierzchni 36,00 m²,
3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą, zlokalizowanych w Y przy ul. (…) o łącznej powierzchni 714,19 m² w budynku przy ul. (…) mieści się siedziba Wnioskodawcy; nieruchomość tą X Sp. z o.o. uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y,
4. pomieszczenie węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) (powierzchnia 12,50 m²) – na rzecz dostawcy ciepła,
5. plac handlowy (grunt) o powierzchni 25,00 m² zlokalizowany na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt I,
6. piwnica o powierzchni 10,19 m² zlokalizowana w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
7. teren (grunt) zajęty pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej o łącznej powierzchni 468,97 m² zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II.
   
   

Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu/dzierżawy wyżej wymienionych składników majątku Spółki.

Źródła przychodów wskazane w punktach IV i V stanowią działalność pomocniczą, w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Wnioskodawcy opisanego w punktach I, II, III oraz VI.

W roku 2019 przychody uzyskane przez X Sp. z o.o. ze źródeł dodatkowych (łącznie punkty IV i V) stanowiły około 15% ogółu obrotów podmiotu.

Ad. VI. Wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo – wychowawczą typu socjalizacyjnego – na rzecz Gminy Miasta Y – (…) Domu (…).

W II kwartale 2020 r. Spółka zakończyła budowę placówki opiekuńczo-wychowawczej w Y przy ul. (…). Inwestycja realizowana przez X Sp. z o.o. w ramach (...) Programu (…) na lata 2016-2023 przyjętego Uchwałą Nr Uchwały Nr (…) Rady Miasta Y z dnia (…) 2017 roku obejmuje dwa etapy:

• budowa placówki opiekuńczo-wychowawczej w rozumieniu art. 93 ust. 1 ustawy z dnia (…) 2011 r. o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 821) – dla (…) wychowanków, o łącznej powierzchni użytkowej 409,70 m² (zrealizowana),
• budowa budynku mieszkalnego (…) o łącznej powierzchni użytkowej 374,10 m² (obecnie w trakcie realizacji – planowany termin oddania do użytku II kwartał 2021 r.).
  
  

Opisana inwestycja jest umiejscowiona na nieruchomości wniesionej do Spółki w postaci wkładu niepieniężnego przez Gminę (prawo dzierżawy na okres 30 lat części nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę). Źródła finansowania stanowią:

• środki własne – wniesione uprzednio do Spółki przez jedynego udziałowca w postaci wkładów pieniężnych,
• środki zewnętrzne – w postaci celowego programu emisji obligacji,
• dodatkowo, w odniesieniu do budowy budynku mieszkalnego (…) – dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach funduszu Dopłat w wysokości 80% wartości inwestycji (założenie zgodne z zapisami ustawy z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa – akt prawny podpisany przez Prezydenta RP, oczekuje na publikację).
  
  

W dniu (…) 2020 r. X Sp. z o.o. (jako wynajmujący) zawarła z Miastem Y – (...) Domem (…) z siedzibą w Y (określanym dalej również jako Miasto) umowę najmu, na mocy której oddała Miastu do odpłatnego korzystania nowo wybudowany budynek mieszkalny, wyposażony w standardzie pod klucz, o łącznej powierzchni użytkowej 409,70 m², położony w Y przy ulicy (…), z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego.

Umowa stanowi realizację celu określonego Zarządzeniem Nr (…) Prezydenta Miasta Y z dnia (…) 2017 r. w sprawie przyjęcia do realizacji modeli wynikających z (...) Programu (…) na lata 2016-2023.

Z tytułu zawarcia umowy X Sp. z o.o. przysługuje czynsz najmu oraz oplata za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Zgodnie z zapisami § 6 ust. 2 oraz załącznika nr 2 do umowy wysokość czynszu najmu ustalana jest jako suma:

• opłaty eksploatacyjnej, określonej na podstawie ponoszonych przez Wnioskodawcę kosztów dotyczących przedmiotu najmu,
• kosztów obsługi emisji obligacji przeprowadzonej przez Spółkę celem sfinansowania przedsięwzięcia.
  
  

Wzrost stawki czynszu najmu ponad wartość określoną w umowie może nastąpić jedynie w przypadku wzrostu zakładanej stopy oprocentowania emisji obligacji, będącej podstawą naliczania kwoty odsetek należnej bankowi tytułem sfinansowania kosztów obsługi powołanej umowy o emisję. Natomiast w przypadku zmniejszenia stawki oprocentowania. Wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu nadpłaty czynszu Najemcy, o ile taka nadpłata wystąpi i wystawienia stosownej faktury korygującej [ § 6 ust. 4].

Zgodnie z zapisami § 6 ust. 8 umowy, czynsz najmu należny X Sp. z o.o. jest płatny kwartalnie, w ostatnim miesiącu danego kwartału kalendarzowego, którego dotyczy płatność, na podstawie faktur, wystawionych przez Wnioskodawcę. Wynajmujący zobowiązany jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, zgodnie z warunkami określonymi w ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Opłata za odbiór odpadów komunalnych należna Spółce jest płatna kwartalnie z dołu, na podstawie wystawianych faktur [ § 6 ust. 15].

Na mocy umowy Miasto zobowiązało się do zawarcia umów z dostawcami mediów [ § 6 ust. 14] w zakresie:

• dostaw wody i odprowadzenia ścieków,
• dostaw gazu.
• dostaw energii elektrycznej.
  
  

Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, przy czym strony zobowiązały się do niewypowiadania jej przed dniem 31 grudnia 2030 r. Wskazany okres obowiązywania umowy bez możliwości jej wypowiedzenia odpowiada okresowi spłaty zobowiązań z tytułu obligacji wyemitowanych przez Wnioskodawcę na sfinansowanie inwestycji.

Wnioskodawca podkreśla, że warunki zawartej z Miastem Y umowy – w szczególności należny X Sp. z o.o. czynsz najmu – nie zostały określone na warunkach rynkowych.

Umowa przewiduje:

• obowiązek udostępniania Miastu przedmiotu najmu po cenie (czynsz najmu) niższej od wartości kosztów rzeczywiście ponoszonych przez Wnioskodawcę w związku z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości: na cenę tą składają się (dane z założeń dla roku bieżącego):
  • stawka bazowa czynszu dotycząca kosztów eksploatacji (10,05 zł/1 m²),
  • narzut rzeczywiście ponoszonych przez Spółkę kosztów finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji (6,45 zł/1 m²), prognozowana miesięczna stawka czynszu na rok 2020 wynosząca łącznic 16,50 zł/1 m² wynajmowanej powierzchni budynku (bez uwzględnienia opłaty za gospodarowanie odpadami) jest niższa od realnie ponoszonych przez X Sp. z o.o. kosztów związanych z przedmiotem najmu,
• ograniczenie maksymalnej wysokość czynszu należnego Spółce – obowiązujące nawet w przypadku, jeżeli rzeczywiście poniesione przez Wnioskodawcę koszty związane z przedmiotem najmu okażą się wyższe od kosztów planowanych (założonych w umowie), za wyjątkiem sytuacji wskazanej w treści § 6 ust. 4 (opisana powyżej),
• mechanizm automatycznego obniżania stawki czynszu najmu w przypadku zmniejszenia stopy oprocentowania finansowania zewnętrznego zaciągniętego na realizację inwestycji będącej przedmiotem najmu (przejawiające się niższymi od planowanych na dany rok obrotowy kosztami finansowymi).
  
  

Po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego (…) przy ul. (…) zostanie on również wynajęty Miastu na podstawie długoterminowej umowy na cele zgodne z ich koncepcyjnym przeznaczeniem, tj. mieszkania komunalne ze wsparciem. Wszystkie lokale mieszkalne stanowić będą mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) wyżej powołanej ustawy o ochronie praw lokatorów i będą wykorzystywane do realizacji zadań własnych Gminy.

Nie dopuszcza się wynajmowania żadnego z powyższych budynków (placówki opiekuńczo-wychowawczej ani mieszkalnego) innym podmiotom niż Miastu i na inne cele aniżeli realizacja zadań własnych Gminy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

W związku z prowadzoną przez X Sp. z o.o. działalnością powzięto niżej wyspecyfikowane wątpliwości dotyczące stosowania przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.). Wnioskodawca informuje, że wszystkie sformułowane w niniejszym wniosku pytania odnoszą się wyłącznie do obszaru działalności prowadzonej przez Spółkę (tj. źródła osiąganych przychodów ze sprzedaży) określonego w sekcji G.2 w punkcie V – wynajem/wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu.

W odniesieniu do zagadnień opisanych w sekcji G.2. punkt V – a mianowicie wynajmu/wydzierżawiania lokali użytkowych oraz gruntu,

Wnioskodawca przedstawia następujące pytania:

1. Czy wykonywane przez X Sp. o.o. czynności – tj. świadczenie usług wynajmu/wydzierżawiania następujących nieruchomości:
   1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y,
   2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul. (…),
   3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego),
   4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła,
   5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów),
   6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
   7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
   8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów) – stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?
   (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
2. Czy Spółka – w zakresie świadczenia usług wynajmu/wydzierżawiania następujących nieruchomości:
   1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y,
   2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul. (…),
   3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego),
   4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła,
   5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów),
   6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
   7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
   8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów) – posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
   (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
3. Czy Wnioskodawca – w zakresie świadczenia usług wynajmu/wydzierżawiania następujących nieruchomości:
   1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y,
   2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul. (…),
   3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego),
   4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła,
   5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów),
   6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
   7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
   8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów) – nie jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług z uwagi na wyłączenia przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług?
   (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy:

Pytanie nr 1

W dniu 10 czerwca 2020 r. została wydana interpretacja ogólna nr PT1.8101.3.2019 Ministra Finansów w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego w związku z realizacją zadań publicznych w zakresie edukacji publicznej oraz pomocy społecznej, nałożonych na nie odrębnymi przepisami (Dz. Urz. z dn. 15 czerwca 2020 r., poz. 81). Sprawy pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych oraz edukacji publicznej zostały zaliczone do zadań własnych gminy zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 8 ustawy o samorządzie gminnym, przywołanej przez Wnioskodawcę w sekcji G.1 niniejszego dokumentu.

Organ podatkowy zwrócił uwagę, iż we wcześniej wydawanych interpretacjach indywidualnych prezentowane było stanowisko, zgodnie z którym realizacja zadań własnych jednostek samorządu terytorialnego (we wskazanym zakresie) podlegała opodatkowaniu VAT, lecz objęta była zwolnieniem od podatku. Po przeprowadzeniu analizy stanu prawnego Minister stwierdził jednak ostatecznie, iż ,,(...) za uzasadnione uznać należy, że w odniesieniu do określonych czynności związanych z realizacją zadań w zakresie edukacji publicznej oraz pomocy społecznej, jednostki samorządu terytorialnego nie występują w roli podatników VAT i tym samym ich wykonywanie nie podlega opodatkowaniu VAT. o ile spełnione są omówione wcześniej przesłanki, w szczególności, gdy wykonywanie tych czynności jest podporządkowane ścisłemu reżimowi publiczno-prawnemu, a pobierane opłaty nie mogą być uznane za rzeczywistą równowartość świadczenia. Dotyczy to również sytuacji, gdy jednostki te współpracują w wykonywaniu tych zadań (...)”.

Dokonując wykładni Minister Finansów podkreślił, że czynności wskazane w treści art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku od towarów i usług – tj. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju – podlegają opodatkowaniu wyłącznie wtedy, jeżeli są wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 15 ust. 1 powołanej ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Użyta na potrzeby podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej jest tożsama z definicją zawartą w art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006. str. 1. z późn. zm.; dalej: dyrektywa 2006/112/WE).

Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, aby działalność kwalifikowała się jako gospodarcza, musi mieć ona charakter trwały i być wykonywana w zamian za wynagrodzenie. W rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy świadczenie usług dokonywane jest „odpłatnie” wyłącznie wtedy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (wyrok z dnia 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja v. Finlandia, pkt 44). Ponadto, w treści innych rozstrzygnięć – odnoszących się do podmiotów-publicznych, w tym jednostek samorządu terytorialnego – Trybunał stwierdzał, iż:

• w przypadku, jeśli zapłata uiszczana przez beneficjentów usług świadczonych na ich rzecz przez podmioty publiczne zależy jedynie częściowo od rzeczywistej wartości świadczonych usług, a jej związek z tą wartością jest tym mniejszy, im skromniejsze są dochody i majątek beneficjenta, nie można uznać, że pomiędzy tymi usługami a świadczeniem ekwiwalentnym płaconym przez beneficjenta istnieje bezpośredni związek wymagany przepisami dyrektywy do tego, aby można było uznać owo świadczenie za wynagrodzenie za usługę (wyrok w sprawie C-246/08);
• świadczenie usług jest „odpłatne” w rozumieniu dyrektywy 2006/112/WE, a więc podlega opodatkowaniu, tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w trakcie którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi rzeczywistą równowartość świadczonej usługi (wyroku z dnia 12 maja 2016 r. w sprawie C-520/14 Gemeente Borsele, pkt 24).
  
  

Minister Finansów zauważył, że weryfikując czy określona czynność stanowi działalność gospodarczą, należy brać pod uwagę wskazane w orzecznictwie TSUE przesłanki, w tym zbadać:

• czy warunki realizacji określonego świadczenia nie odbiegają od warunków, na jakich realizowane byłoby ono przez inne podmioty gospodarcze,
• w jakim reżimie prawnym wykonywane są dane czynności,
• czy istnieje asymetria pomiędzy ponoszonymi przez wykonawcę kosztami przedmiotowych świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez ich beneficjentów,
• w jakim stopniu ponoszona odpłatność stanowi rzeczywistą wartość otrzymywanych świadczeń,
• czy odpłatność uzależniona jest od sytuacji majątkowej beneficjenta.
  
  

Oceny takiej należy dokonywać przy uwzględnieniu wszystkich występujących w danej sprawie okoliczności.

Minister Finansów uznał, że większość czynności wykonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego nie stanowi działalności gospodarczej, a w konsekwencji czynności te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zaznaczył, że na stanowisko to nie wpływa okoliczność, że jednostki samorządu terytorialnego posiadają formalnie status podatnika tego podatku, tzn. są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z ukształtowanym poglądem sądów administracyjnych samo posiadanie statusu podatnika przez dany podmiot nie oznacza automatycznie, że występuje on w roli podatnika w odniesieniu do wszystkich wykonywanych przez siebie czynności (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 kwietnia 2007 r., sygn. akt I FSK 603/06).

Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powołany w poprzednim akapicie przepis ustawy o podatku od towarów i usług stanowi implementację art. 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, który z kolei stwierdza: „Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji (...)”.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że definicja pojęcia podmiotu prawa publicznego ujęta została w art. 2 ust. 1 pkt 4) Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/24/UE z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie zamówień publicznych, uchylającej dyrektywę 2004/18/WE (Dz.U. UE L z dnia 28 marca 2014 r., t. 94, s. 65) oraz art. 3 ust. 4 Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/25/UE z dnia 26 lutego 2014 r. w sprawie udzielania zamówień przez podmioty działające w sektorach gospodarki wodnej, energetyki, transportu i usług pocztowych, uchylającej dyrektywę 2004/17/WE (Dz.U. UE L z dnia 28 marca 2014 r., t. 94, s. 243). Unijne dyrektywy uznają, że podmiot prawa publicznego to podmiot, który posiada następujące cechy:

1. został utworzony w konkretnym celu zaspokajania potrzeb w interesie ogólnym, które nie mają charakteru przemysłowego ani handlowego,
2. posiada osobowość prawną,
3. jest finansowany w przeważającej części przez państwo, władze regionalne lub lokalne lub inne podmioty prawa publicznego; bądź jego zarząd podlega nadzorowi ze strony tych władz lub podmiotów; bądź ponad połowa członków jego organu administrującego, zarządzającego lub nadzorczego została wyznaczona przez państwo, władze regionalne lub lokalne, lub przez inne podmioty prawa publicznego.
   
   

Wnioskodawca wskazuje, iż – w jego ocenie – X Sp. z o.o. w całości spełnia opisane warunki.

W powyższym kontekście Spółka zwraca uwagę również na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Y z dnia 5 marca 2019 r., sygn. akt (…), w sprawie ze skargi X Sp. z o.o. na wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretację indywidualną z dnia 11 października 2018 r., nr (…) – przywołany w sekcji G.4. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd zauważył, że w literaturze przedmiotu wyrażany jest pogląd, zgodnie z którym „dosłowne odczytanie przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o VAT prowadzi do paradoksalnego wniosku, że zadania publiczne wykonywane przez powołane do ich realizacji organy władzy publicznej oraz urzędu obsługujące te organy, przestają być zadaniami publicznymi, kiedy są realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych” (R. Mastalski „Glosa do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2017 r., I FSK 1271/15” (…)). W rezultacie dostrzegana jest sprzeczność z zasadą „treści ponad formą”, czyli koniecznością ustalania rzeczywistej treści czynności. Klasyfikowanie wszystkich czynności prowadzonych na podstawie umów cywilnoprawnych jako „komercyjnych” nie jest uzasadnione, gdyż interpretacja winna być dokonywana w celu właściwego odzwierciedlenia sensu ustawy. Rozbudowując przedstawianą argumentację Sąd stwierdził: „(...) Zawieranie umów cywilnoprawnych na realizację zadań publicznych nie wyklucza możliwości skorzystania przez podmioty publiczne ze zwolnienia z VAT, gdyż należy rozróżnić formę prawną umowy od jej treści. Sposób zorganizowania działalności w formie spółki kapitałowej, której jedynym wspólnikiem jest Gmina, nic wyklucza uznania, że w sprawie działa organ władzy publicznej w rozumieniu ustawy. Wykonywanie władzy publicznej dotyczy wszelkich form działalności dotyczących różnych aktywności, w wyniku których powstaje możliwość władczego kształtowania sytuacji podmiotu (...)”.

Należy wreszcie przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1117/15, który w zasadniczy sposób rozstrzygnął, iż utworzona przez gminę jednoosobowa spółka prawa handlowego, dokonując czynności zmierzających do załatwienia indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej, działa jako podmiot prawa publicznego w rozumieniu art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE. Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lipca 2020 r. w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt I FSK 1366/17 uznał, iż powołana w celu realizacji zadań własnych Gminy w zakresie zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym spółka z ograniczoną odpowiedzialnością realizuje zadania publiczne (organu władzy publicznej) wyłączone z VAT na mocy art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zważywszy – w szczególności – że:

1. X Sp. z o.o. jest spółką prawa handlowego, posiadającą osobowość prawną,
2. Spółka została utworzona przez Gminę Miasta Y, zaś jedyny udziałowiec nadzoruje oraz w przeważającej części finansuje działalność jednostki, dokonując niezbędnych wkładów pieniężnych oraz niepieniężnych,
3. Wnioskodawca jest spółką celową, której misją jest zaspokajanie potrzeb w interesie ogólnym, które nie mają charakteru przemysłowego ani handlowego; działalność Spółki polega na realizowaniu zadań własnych Gminy określonych w art. 7 ust. 1 pkt 6), 6a) i 7) ustawy o samorządzie gminnym (sprawy pomocy społecznej, w tym ośrodków i zakładów opiekuńczych, sprawy wspierania rodziny i systemu pieczy zastępczej oraz sprawy gminnego budownictwa mieszkaniowego); wskazane obowiązki zostały dodatkowo unormowane przepisami:
   • ustawy o ochronie praw lokatorów, określającej w szczególności, że wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy [ art. 2 ust. 1 pkt 10)],
   • ustawy o wspieraniu rodziny i systemie pieczy zastępczej,
   • ustawy o pomocy społecznej,
   funkcjonowanie Wnioskodawcy nie jest ukierunkowane na prowadzenie działalności gospodarczej (cel zarobkowy): Spółka nie bierze udziału w normalnej konkurencji na rynku i nie dąży do maksymalizacji zysku,
4. wykonywanie opisanych w sekcji G.2. punkt V czynności – pomimo iż stanowi działalność pomocniczą w odniesieniu do podstawowego przedmiotu działalności Spółki opisanego w sekcji G.2. punkty I, II, III oraz VI, a także jest realizowane z wykorzystaniem tej samej substancji majątkowej, co działalność pomocnicza (nieruchomości) – nie jest podporządkowane ścisłemu reżimowi publiczno-prawnemu.

W ocenie Wnioskodawcy, wynajem/wydzierżawianie:

1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y, stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul. (…), stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego), stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła, stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów), stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy ul. (…)w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów) stanowi wykonywanie przez X Sp. z o.o. działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
   
   

Pytanie nr 2

W zakresie świadczenia usług wynajmu/wydzierżawiania:

1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y, Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul(…), Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego), Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła, Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów), Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) opis źródeł przychodów), Spółka posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
   
   

Pytanie nr 3

W zakresie świadczenia usług wynajmu/wydzierżawiania:

1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy Miasta Y, Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul. (…), Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
3. lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego), Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła, Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…)i (…)a w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów).Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług,
8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy, ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów), Wnioskodawca jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług i nie ma do niego zastosowania wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.
   
   

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).
  
  

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy jej wykonaniem a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną czynność w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Zatem pod pojęciem odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towaru lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią implementację art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str.1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady. Zgodnie z ww. regulacją Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Konieczność implementacji przepisów prawa wspólnotowego do prawa krajowego wymusiła na ustawodawcy odrębne określenie statusu organów władzy publicznej.

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Unormowanie to stanowi odzwierciedlenie art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, który stwierdza, że krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług posługując się sformułowaniem „organy władzy publicznej” nie definiuje tego pojęcia, tak jak i Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r., Nr 78, poz. 483, z późn. zm.). W świetle art. 16 ust. 2 Konstytucji RP, samorząd terytorialny uczestniczy w sprawowaniu władzy publicznej. Przysługującą mu w ramach ustaw istotną część zadań publicznych samorząd wykonuje w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Rozwinięcie tej regulacji zawarto w art. 163 Konstytucji RP, zgodnie z którym samorząd terytorialny wykonuje zadania publiczne nie zastrzeżone przez Konstytucję lub ustawy dla organów innych władz publicznych.

Z powołanych przepisów wynika, że pojęciem tym objęte są wszelkie organy państwowe i samorządu terytorialnego.

W zakresie statusu podmiotu publicznego wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 29 października 2015 r. w sprawie C-174/14 Saudaçor – Sociedade Gestora de Recursos e Equipamentos da Saúde dos Açores SA przeciwko Fazenda Pública, w którym stwierdził: „(…) ponieważ, jak przypomina się w pkt 49 niniejszego wyroku, art. 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112 należy jako wyjątek interpretować w sposób ścisły, należy uznać, że wyliczenie znajdujące się w tym przepisie jest wyczerpujące, a pojęcie „innych podmiotów prawa publicznego” stanowi pozostałą kategorię podmiotów należących do władzy publicznej, innych niż te, które zostały konkretnie wymienione w tym przepisie. Jeżeli chodzi w szczególności o pierwszy z dwóch warunków ustanowionych w art. 13 ust. 1 wspomnianej dyrektywy, to znaczy o warunek dotyczący statusu podmiotu publicznego, to Trybunał orzekł już, że osoba, która wykonuje czynności należące do prerogatyw władztwa publicznego w sposób niezależny, nie pozostając częścią administracji publicznej, nie może zostać zaklasyfikowana jako podmiot prawa publicznego w rozumieniu tego przepisu (zob. podobnie w szczególności postanowienie Mihal, C 456/07, EU:C:2008:293, pkt 18 i przytoczone tam orzecznictwo). Trybunał wyjaśnił również, że status „podmiotu prawa publicznego” nie może wynikać jedynie z tego, że dana działalność polega na wykonywaniu czynności należących do prerogatyw władztwa publicznego (zob. podobnie w szczególności postanowienie Mihal, C 456/07, EU:C:2008:293, pkt 17 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Z kolei w wyroku z dnia 22 lutego 2018 r. w sprawie C-182/17 Nagyszénás Településszolgáltatási Nonprofit Kft. Przeciwko Nemzeti Adó-és Vámhivatal Fellebviteli Igazgatósága, TSUE wskazał, że „W istocie fakt, że działalność, o której mowa, polega na wykonywaniu funkcji przyznanych i regulowanych przez ustawę w celu leżącym w interesie ogólnym, jest bez znaczenia dla oceny, czy działalność ta stanowi odpłatne świadczenie usług. W tym kontekście Trybunał orzekł, że nawet jeśli omawiana działalność ma na celu wykonywanie konstytucyjnego obowiązku ciążącego wyłącznie i bezpośrednio na danym państwie członkowskim, nie można tylko z tego powodu podważać bezpośredniego związku istniejącego pomiędzy dokonanym świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem (zob. podobnie wyrok z dnia 2 czerwca 2016 r., Lajvér, C 263/15, EU:C:2016:392, pkt 42)” i ostatecznie stwierdził, że „Artykuł 2 ust. 1 lit. c) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że, z zastrzeżeniem sprawdzenia przez sąd odsyłający istotnych okoliczności faktycznych, działalność taka jak będąca przedmiotem postępowania głównego, polegająca na wykonywaniu przez spółkę niektórych zadań publicznych gminy zgodnie z umową zawartą między tą spółką a gminą stanowi odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej na mocy tego przepisu. Artykuł 13 ust. 1 dyrektywy 2006/112 należy interpretować w ten sposób, że – z zastrzeżeniem sprawdzenia przez sąd odsyłający istotnych okoliczności faktycznych i prawa krajowego – działalność, taka jak omawiana w postępowaniu głównym, polegająca na wykonywaniu przez spółkę określonych publicznych zadań gminy na mocy umowy zawartej między tą spółką a gminą, nie jest objęta zasadą nieopodatkowania podatkiem od wartości dodanej przewidzianą w tym przepisie wówczas, gdy działalność ta stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 9 ust. 1 tej dyrektywy”.

Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2020 r., poz. 713, z późn. zm.), gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2020 r., poz. 920, z późn. zm.), powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi. Również powiat – w celu wykonywania zadań – może tworzyć jednostki organizacyjne i zawierać umowy z innymi podmiotami (art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie powiatowym).

W myśl art. 1 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz. U. z 2021 r., poz. 679), ustawa określa zasady i formy gospodarki komunalnej jednostek samorządu terytorialnego, polegające na wykonywaniu przez te jednostki zadań własnych, w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej. Gospodarka komunalna obejmuje w szczególności zadania o charakterze użyteczności publicznej, których celem jest bieżące i nieprzerwane zaspokajanie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest Spółką prawa handlowego. Właścicielem wszystkich udziałów w Spółce jest Gmina. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Ogólny cel funkcjonowania Spółki określono jako prowadzenie działalności w zakresie budowy mieszkań i obiektów użyteczności publicznej. Umowa Spółki w aktualnym jej brzmieniu wskazuje jako przedmiot działalności jednostki łącznie 43 rodzaje aktywności określone zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności, w tym między innymi:

1. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z),
2. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z),
3. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z),
4. przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43.12.Z),
5. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z),
6. pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 82.99.Z),
7. administracja publiczna oraz polityka gospodarcza i społeczna (PKD 84.1),
8. pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana (PKD 96.09.Z).
   
   

Spółka funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych. Zgodnie z art. 151 § 1 kodeksu spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona w każdym celu prawnie dopuszczalnym (chyba że ustawa stanowi inaczej).

Wnioskodawca jest jednoosobową komunalną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, zależną finansowo i organizacyjnie od Miasta. Celem działalności jednostki jest wspieranie Gminy w realizacji zadań jednostki samorządu terytorialnego wynikających z ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Działalność Wnioskodawcy nie jest działalnością zarobkową (nie jest nakierowana na generowanie zysku) gdyż pełni on rolę pomocniczą w ramach funkcjonowania Gminy. Misją i celem strategicznym działalności Spółki jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej wspólnoty samorządowej Gminy. Do głównych zadań operacyjnych jednostki należy budowa mieszkań oraz obiektów użyteczności publicznej, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Aktywność Wnioskodawcy ma się przyczynić do poprawy warunków życia mieszkańców Miasta.

Wszystkie stanowiące własność Spółki lokale mieszkalne stanowią mieszkaniowy zasób gminy w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 10) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wnioskodawca osiąga przychody ze sprzedaży z następujących rodzajów działalności:

1. wynajem nieruchomości zabudowanych budynkami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, drogową, małą architekturą oraz kompleksowo zagospodarowanym terenem działek – na rzecz Gminy Miasta Y,
2. wynajem komunalnych lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Spółki – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę Miasta Y.
3. wynajem lokali mieszkalnych w pozostałych budynkach na cele mieszkalne – na rzecz najemców wskazywanych przez Gminę,
4. wynajem/wydzierżawianie pozostałych lokali mieszkalnych – na rzecz najemców pozyskiwanych przez Wnioskodawcę,
5. ynajem /wydzierżawianie lokali użytkowych oraz gruntu,
6. wynajem budynku mieszkalnego z przeznaczeniem na placówkę opiekuńczo-wychowawczą typu socjalizacyjnego na rzecz Gminy Miasta Y – (...) Domu (…).
   
   

Poza wynajmem lokali mieszkalnych, Wnioskodawca uzyskuje ponadto przychody z tytułu najmu/dzierżawy następujących nieruchomości:

1. (…) lokali użytkowych o łącznej powierzchni 963,39 m²; nieruchomości te X Sp. z o.o. uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy – jedynego udziałowca Spółki,
2. miejsca postojowe (grunt) przynależne do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), o łącznej powierzchni 36,00 m²,
3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą, zlokalizowanych w Y przy ul. (…) o łącznej powierzchni 714,19 m² w budynku przy ul. (…) mieści się siedziba Wnioskodawcy; nieruchomość tą X Sp. z o.o. uzyskała w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy,
4. pomieszczenie węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) (powierzchnia 12,50 m²) – na rzecz dostawcy ciepła,
5. plac handlowy (grunt) o powierzchni 25,00 m² zlokalizowany na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt I,
6. piwnica o powierzchni 10,19 m² zlokalizowana w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
7. teren (grunt) zajęty pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II,
8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej o łącznej powierzchni 468,97 m² zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wyżej wskazanych w opisie źródeł przychodów, a oznaczonych jako punkt II.
   
   

Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu/dzierżawy wyżej wymienionych składników majątku Spółki.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy wykonywane przez Spółkę czynności – tj. świadczenie usług wynajmu/wydzierżawiania wyżej wskazanych nieruchomości – stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, czy Spółka w wyżej wskazanym zakresie posiada status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, czy Wnioskodawca nie jest uznawany za podatnika podatku od towarów i usług z uwagi na wyłączenie przewidziane w treści art. 15 ust. 6 ustawy (pytania oznaczone we wniosku nr 1-3).

Warto w tym miejscu wskazać, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

W dorobku orzecznictwa TSUE przyjmuje się więc, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Z kolei przykładem stanowiska orzecznictwa polskich sądów administracyjnych w niniejszej sprawie może być wyrok WSA w Łodzi z 20 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Łd 166/16. Sąd uznał w nim, iż w warunkach gospodarki rynkowej i swobody działalności gospodarczej podmioty gospodarcze mogą dowolnie kształtować ceny sprzedawanych produktów.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegało tylko to świadczenie (dostawa lub usługa), w przypadku którego istnieje konsument, tj. odbiorca świadczenia odnoszący z niego choćby potencjalną korzyść. Dopóki nie istnieje podmiot, który odnosiłby lub powinien odnosić konkretne korzyści o charakterze majątkowym związanym z danym świadczeniem, dopóty świadczenie to nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Taka konstrukcja definicji świadczenia usług jest wyrazem zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji dokonywanych w ramach profesjonalnego obrotu gospodarczego.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z okoliczności sprawy wynika, że najem/dzierżawa następujących nieruchomości: (…) lokali użytkowych, miejsc postojowych (gruntów) przynależnych do części ww. lokali użytkowych, (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą, pomieszczenia węzła ciepłowniczego, placu handlowego, piwnicy, terenu zajętego pod sieć telekomunikacyjną, (…) miejsc postojowych w hali garażowej, jest wykonywana przez Wnioskodawcę odpłatnie w ramach zawieranych przez Spółkę umów cywilnoprawnych. Ponadto – jak wynika z opisu sprawy – Wnioskodawca ma możliwość w pełni dowolnego kształtowania ceny najmu/dzierżawy wyżej wymienionych składników majątku Spółki.

Jak już zauważono, najem oraz dzierżawa są umowami dwustronnie obowiązującymi i wzajemnymi. Z uwagi na powyższe należy uznać, że w przedmiotowej sprawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług, podlegających opodatkowaniu jako czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Wnioskodawca świadcząc opisane usługi działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia również wymaga, że Wnioskodawca jest Spółką, będącą odrębnym od Gminy Miasta podmiotem posiadającym osobowość prawną, nie jest adresatem normy prawnej zawartej w art. 15 ust. 6 ustawy. W związku z tym nie może korzystać z wyłączenia z opodatkowania, które dotyczy ściśle określonych podmiotów, tj. organów władzy publicznej i urzędów obsługujących te organy.

W związku z powyższym, mając na uwadze powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że czynności wynajmu/wydzierżawiania przez Spółkę następujących nieruchomości:

1. (…) lokali użytkowych uzyskanych przez Spółkę w formie wkładu niepieniężnego (aportu) od Gminy,
2. miejsc postojowych (grunt) przynależnych do części lokali użytkowych wskazanych w punkcie a), zlokalizowanych w Y przy ul. (…),
3. (…) lokali biurowych wraz z częściami wspólnymi i piwnicą zlokalizowanych w Y przy ul. (…) (nieruchomość uzyskana przez Wnioskodawcę od Gminy w formie wkładu niepieniężnego),
4. pomieszczenia węzła ciepłowniczego zlokalizowanego w budynku w Y przy ul. (…) – na rzecz dostawcy ciepła,
5. placu handlowego (grunt) zlokalizowanego na nieruchomości przy ul. (…) i (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt I (opis źródeł przychodów),
6. piwnicy zlokalizowanej w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
7. terenu (grunt) zajętego pod sieć telekomunikacyjną należącą do operatora na nieruchomości zlokalizowanej przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów),
8. (…) miejsc postojowych w hali garażowej zlokalizowanych w budynku przy ul. (…) w Y, tj. na terenie jednej z nieruchomości wskazanych wyżej w sekcji G.2. punkt II (opis źródeł przychodów)

– stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Spółka wynajmując/wydzierżawiając ww. nieruchomości działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do wynajmu/dzierżawy przez Wnioskodawcę przedmiotowych nieruchomości, nie znajdzie zastosowanie wyłączenie, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo tut. Organ informuje, że niniejszą interpretacją rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że wykonywane przez X Sp. z o.o. czynności – tj. świadczenie usług najmu/wydzierżawiania lokali użytkowych oraz gruntu (przypadek określony w sekcji G.2. pkt V) stanowią działalność gospodarczą oraz, że Spółka posiada status podatnika (pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2, 3). Z kolei wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 86 ust. 2a-2h oraz art. 90c ustawy (określanie proporcji – tzw. „prewspółczynnik”) w związku z dokonywaniem przez X Sp. z o.o. wynajmu/dzierżawienia lokali użytkowych oraz gruntu (przypadek określony w sekcji G.2. pkt V) (pytanie oznaczone we wniosku nr 4); obowiązku stosowania przez Spółkę zasad rozliczania podatku naliczonego określonych w treści art. 90 oraz art. 91 ustawy w związku z dokonywaniem przez Wnioskodawcę wynajmu/dzierżawienia przedmiotowych nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 5); prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do otrzymywanych przez Wnioskodawcę faktur zakupu dokumentujących transakcje dotyczące przedmiotowych nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 8) został załatwiony postanowieniem o umorzeniu postępowania z dnia 20 kwietnia 2021 r., nr (…). Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.