2021.05.13 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.69.2021.2.MZ
z 13 maja 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 3 marca 2021 r. (data wpływu 11 marca 2021 r.), uzupełnionym 29 marca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Wniosek uzupełniono 29 marca 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X S.à r.l.
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Przedmiot składanego wniosku

X S.à r.l. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza nabyć od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) [łącznie: „Zainteresowani” lub „Strony”]:

nieruchomość położoną w K., obejmującą prawo własności działek gruntu o numerach (…) („Grunt”) zabudowanych budynkiem magazynowo-biurowym, jak również innymi budynkami towarzyszącymi („Budynki”) oraz infrastrukturą w postaci budowli („Budowle”) i instalacji – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;
inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego

(dalej: „Transakcja”).

Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Pompowni,
- Zbiornik wody p. poż.,
- Fragment Wiaty magazynowej,
- Sieć gazociągowa,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Hydrant,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Portiernia,
- Wiata na rowery,
- Zbiornik retencyjno-infiltracyjny,
- Totem reklamowy,
- Sieć gazociągowa,
- Fragment Parkingu Os. i Parkingu Cięż.,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć wod-kan.,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe,
- Brama;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Magazynu,
- Fragment Pompowni,
- Zbiornik wody p. poż.
- Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 1;
- Wiata dla palących,
- Mur oporowy,
- Fragment Wiaty magazynowej,
- Sieć gazociągowa,
- Fragment Parkingu Os. i Parkingu Cięż,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe,
- Hydrant,
- Schody i Barierki,
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Znaki drogowe,
- Sieć gazociągowa,
- Hydrant,
- Schody i Barierki;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych (…):
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Hydrant,
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć wod-kan.,
- Sieć elektryczna,
- Hydrant;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Oświetlenie,
- Hydrant,
- Znaki drogowe,
- Schody i Barierki,
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment zbiornika retencyjno-infiltracyjnego 2,
- Fragment Parkingu Cięż.,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe;
- Hydrant,
- Schody do zbiornika retencyjnego,
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…):
- Fragment Zbiornika retencyjno-infiltracyjnego 2,
- Fragment Parkingu Cięż.,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan.,
- Oświetlenie.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić/znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą wchodziły w skład przedmiotu transakcji.

Co do zasady Budynki i Budowle są umiejscowione na Gruncie, jednakże może się zdarzyć, że pewne części Budowli/infrastruktury towarzyszącej będą wykraczać poza Grunt.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą je do dokonania powyższej transakcji (odpowiednio: „Umowa Przedwstępna” i „Transakcja”), pod warunkiem spełnienia się (określonych w tej umowie) warunków zawieszających lub ewentualnie zrzeczenia się spełnienia tych warunków przez uprawnioną Stronę.

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie Transakcji planowane jest na pierwszy kwartał 2021 r., jednakże może zostać odpowiednio przesunięte, przy czym w takim przypadku Transakcja zostanie zrealizowana nie później niż w I połowie 2021 r.

Poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

w punkcie II: Zarys działalności Nabywcy;
w punkcie III: Zarys działalności Zbywcy;
w punkcie IV: Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;
w punkcie V: Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
w punkcie VI: Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

II. Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką prawa luksemburskiego będącą – z perspektywy prawnej – spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną (tj. spółką zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego (opodatkowaną w Polsce podatkiem od towarów i usług). W tym celu Nabywca zamierza kupić Nieruchomość od Zbywcy.

III. Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zgodnie z odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego, zakres działalności Zbywcy obejmuje głównie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Jako przedmiot pozostałej działalności przedsiębiorcy wskazane są dodatkowo w KRS:

realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;
pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie;
pozostałe badania i analizy techniczne;
reklama;
działalność holdingów finansowych;
pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

żadna z części składających się na inwestycję Zbywcy (w tym w szczególności Magazyn wschodzący w skład Nieruchomości) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na takie wyodrębnienie.
Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości (w tym – w szczególności – Magazynu). Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).

Jest prawdopodobne, że po dokonaniu Transakcji, Zbywca zostanie poddany likwidacji.

IV. Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawa do Nieruchomości zostały nabyte przez Zbywcę (wtedy działającego pod nazwą: Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) na podstawie umowy sprzedaży z 12 kwietnia 2019 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (akt notarialny…).

W ramach powyższej transakcji Zbywca nabył działki gruntu o następujących numerach: (…). Część działek uległa następnie podziałom w celu realizacji inwestycji drogowej i ich wydzielone fragmenty przeszły na własność Skarbu Państwa. W rezultacie Zbywca jest obecnie właścicielem działek o następujących numerach: (…).

W momencie nabycia Gruntu przez Zbywcę, był on już zabudowany budynkami (w tym Magazynem w jego oryginalnej formie) oraz budowlami („Istniejące Budowle”) (łącznie: „Istniejące Budynki i Budowle”, „Faza I Inwestycji”). Dodatkowo, na Gruncie toczyła się inwestycja polegająca na rozbudowie Magazynu oraz rozbudowie Istniejących Budowli/wybudowaniu nowych budowli („Faza II Inwestycji”).

Istniejące Budynki i Budowle powstałe w ramach Fazy I Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie 31 października 2017 r., po czym Zbywca zaczął wykorzystywać je dla celów działalności opodatkowanej VAT (najmu powierzchni biurowo-magazynowych na rzecz najemcy; dalej: „Najemca”). Mówiąc precyzyjniej, przedmiot najmu w ramach Fazy I został przekazany najemcy w dwóch etapach – część została przekazana na podstawie protokołu przekazania z 31 października 2017 r., natomiast pozostała część na podstawie protokołu przekazania z 1 grudnia 2017 r.

Obiekty wybudowane/rozbudowane w ramach Fazy II Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie decyzją z 29 maja 2019 r. Odpowiedni protokół przekazania został podpisany z Najemcą 31 maja 2019 r., przy czym:

w stosunku do dodatkowej powierzchni zrealizowanej w ramach Fazy II Najemca uzyskał też wcześniejszy dostęp w celu dokonania adaptacji przedmiotu najmu na podstawie protokołu wczesnego dostępu z 6 maja 2019 r.;
faktyczne użytkowanie przez Najemcę powyższej powierzchni rozpoczęło się w lutym 2020 r.

Z perspektywy prawnej prace dotyczące zwiększenia przestrzeni magazynowej realizowane w ramach Fazy II powinny być traktowane jako rozbudowa istniejącego Magazynu, a niejako budowa nowego, samodzielnego budynku magazynowego (który przylegałby do istniejącego Magazynu i byłby z nim funkcjonalnie powiązany, ale jednak – w ujęciu ewidencyjnym – stanowiłby odrębny obiekt). Jednocześnie, w rejestrze środków trwałych Zbywcy powyższa rozbudowa Magazynu została zaewidencjonowana jako odrębny środek trwały. Niemniej jednak, w przypadku traktowania rozbudowy Magazynu jako jego modernizacji (w ślad za podejściem prawnym), należałoby przyjąć, że wydatki na tę modernizację przekraczały 30% oryginalnej wartości początkowej Magazynu przed rozbudową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

W związku z pracami budowlanymi w ramach Fazy II także inne Istniejące Budynki i Budowle mogły podlegać modernizacji, niemniej jednak wartość wydatków w tym zakresie stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ zarówno nabycie praw do Nieruchomości jak i późniejsza rozbudowa dokonana w ramach Fazy II zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Fazy II Inwestycji.

Tytułem doprecyzowania, z perspektywy komercyjnej projekt został efektywnie podzielony na większą liczbę etapów (obejmujących poszczególne części przestrzeni magazynowo-biurowej oraz rozbudowę Istniejących Budowli i wybudowanie nowych budowli). Niemniej jednak, biorąc pod uwagę m.in. kryterium czasowe (część etapów była realizowana w krótkich odstępach czasu), można dla uproszczenia uznać, że prace nad ich budową/rozbudową odbywały się efektywnie w dwóch etapach (oddanych do użytkowania – jak wskazano – odpowiednio w 2017 r. i 2019 r.). W konsekwencji, na potrzeby niniejszego wniosku Zainteresowani odwołują się – dla uproszczenia – jedynie do Fazy I i Fazy II.

Zainteresowani wskazują przy tym, że:

Na moment Transakcji, powierzchnia Magazynu będzie w całości wynajęta na rzecz Najemcy.
Przy założeniu, że – zgodnie z intencją Stron – Transakcja zostanie dokonana w pierwszym kwartale 2021 r., okres pomiędzy oddaniem do użytkowania Najemcy odpowiednich części Fazy I Inwestycji a datą Transakcji będzie przekraczał 2 lata, natomiast okres pomiędzy oddaniem do użytkowania Najemcy odpowiednich części Fazy II Inwestycji (w tym Magazynu po jego rozbudowę w ramach realizacji Fazy II) a datą Transakcji nie będzie przekraczał 2 lat. W przypadku gdy Transakcja zostanie jednak dokonana odpowiednio później, może się wydarzyć, że okres pomiędzy oddaniem do użytkowania poszczególnych części Fazy II Inwestycji przekroczy 2 lata.
Pewne części budynków wchodzących w skład Nieruchomości lub ich części (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) mogą nie być – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz Najemcy i mogą nie być przez niego bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i – stanowiąc jej integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Magazynu na rzecz Najemcy (podlegającej opodatkowaniu VAT).
Część powierzchni wynajmowanej przez Najemcę jest udostępniona przez Najemcę zewnętrznemu podmiotowi na cele działalności związanej z obszarem akcyzy i cła.
Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Magazynu – mogą nie zawsze być specyficznie objęte umową najmu. W zakresie, w którym poszczególne Budowle nie są samodzielnym przedmiotem umów dzierżawy/najmu, wskazać należy, iż – są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (podlegającej opodatkowaniu VAT).
Na terenie Nieruchomości umiejscowione naziemne miejsca parkingowe. Miejsca te są przeznaczone zasadniczo do korzystania przez Najemcę (w ramach umowy najmu podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją Zbywca jest stroną następujących umów:

umowa o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
umowa o zarządzanie aktywami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”);
umowy na dostawy usług do Nieruchomości („Umowy Serwisowe”);
umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Tytułem uzupełnienia, należy przy tym jednak wskazać, iż w przeważającym zakresie, media/usługi dotyczące Budynku lub Nieruchomości są dostarczane na mocy umów zawartych bezpośrednio przez Najemcę (z pominięciem Zbywcy). Jedynie w ograniczonym zakresie Zbywca jest stroną takich umów.

V. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

Nieruchomość (tj. – odpowiednio – prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli);
prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;
prawa i obowiązki z umowy najmu dotyczącej Nieruchomości, która przejdzie na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemcy wynikających z umowy najmu (w tym np. w formie gwarancji bankowych – w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów konstrukcyjnych (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości na uzgodnionych polach eksploatacji jak również prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji projektowej, prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz prawo własności nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów itp.;
znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji, w tym m.in.: umowa najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez Najemcę, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, kopie korespondencji z Najemcą, umowy z architektami i generalnym wykonawcą itp.
znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z przedmiotem Transakcji (w szczególności, dokumentacja dotycząca kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców Najemcę na podstawie umów umowy najmu – wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Tytułem uzupełnienia, Transakcji będzie też towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę pozwolenia wodnoprawnego. Od strony formalnej, adresatem pozwolenia jest podmiot inny niż Zbywca, przy czym jego przeniesienie odbędzie się za zgodą Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością/umową najmu);
ksiąg rachunkowych Zbywcy;
praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
należności związanych z Nieruchomością;
praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;
środków pieniężnych Zbywcy związanych z Nieruchomością;
praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami;
praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę;
praw i obowiązków z umów pożyczkowych/kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy;

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela Nieruchomości). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Zbywcy.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują co następuje:

Umowy o Zarządzanie Nieruchomością i Zarządzanie Aktywami: Planowane jest, że Umowy o Zarządzenie Nieruchomością i Zarządzanie Aktywami zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nowe umowy w tym zakresie.
Umowy Serwisowe oraz Umowy na Dostawę Mediów: Zasadniczo planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Zbywcę).
Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawy Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i – równolegle – zawarcie nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.
Brak pracowników: Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.
Cena i rozliczenia związane z Transakcją:
- Przeniesienie Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”).
- Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Zbywca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.
- Po Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych.
- W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty Ceny) w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Magazynu i innych Budynków oraz Budowli wskazanych w umowie najmu, które stanowią część Nieruchomości (przy czym pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości będą również efektywnie służyły tej działalności). Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością i o Zarządzanie Aktywami;
zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, o których mowa powyżej);
w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
Zbywca nie zatrudnia pracowników;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

zarządzanie Nieruchomością,
dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,
zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni magazynowo-biurowej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy w przypadku gdy:

Organ podatkowy uzna, że do planowanej transakcji, nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku gdy:

do planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
Zainteresowani na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT

Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych Strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli Strony wybiorą powyższą opcję, Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 10 maja 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.140.2021.2.EW oraz interpretacja indywidualna z 10 maja 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.267.2021.1.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działek gruntu o numerach (…), zabudowanych budynkiem magazynowo-biurowym, jak również innymi budynkami towarzyszącymi oraz infrastrukturą w postaci budowli i instalacji. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą je do dokonania powyższej transakcji, pod warunkiem spełnienia się (określonych w tej umowie) warunków zawieszających lub ewentualnie zrzeczenia się spełnienia tych warunków przez uprawnioną Stronę. Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie Transakcji planowane jest na pierwszy kwartał 2021 r., jednakże może zostać odpowiednio przesunięte, przy czym w takim przypadku Transakcja zostanie zrealizowana nie później niż w I połowie 2021 r.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 maja 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.140.2021.2.EW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 ww. ustawy. (…) Istniejące Budynki i Budowle powstałe w ramach Fazy I Inwestycji (co do których nie były ponoszone nakłady na ulepszenie) uzyskały pozwolenie na użytkowanie 31 października 2017 r. i zostały one przekazane Najemcy w dwóch etapach – część została przekazana na podstawie protokołu przekazania z dnia 31 października 2017 r., natomiast pozostała część na podstawie protokołu przekazania z dnia 1 grudnia 2017 r. W odniesieniu do dostawy wskazanych Budynków i Budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W stosunku do dostawy Budynków i Budowli ulepszonych w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których wartość poniesionych nakładów na ulepszenie nie przekroczyła 30% wartości początkowej każdego Budynku lub Budowli, a które zostały oddane do użytkowania – zgodnie ze wskazaniem Zainteresowanych – odpowiednio 31 października 2017 r. lub 1 grudnia 2017 r. zastosowanie znajdzie również zwolnienie od podatku VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Budynki i Budowle unowocześnione w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których poniesione zostały nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli, i dostawa tych Budynków i Budowli nastąpi po upływie dwóch lat od oddania do użytkowania, które – zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy nastąpiło 6 maja 2019 r. – będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z powyższym strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT – pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. (…) Zatem w stosunku do sprzedaży ww. Budynków i Budowli (wykonanych w ramach Fazy II Inwestycji i unowocześnionych w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których poniesione zostały nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku i Budowli, i dostawa tych Budynków i Budowli nastąpi przed upływem dwóch lat od oddania ich użytkowania) nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin