Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB3-2.4012.203.2021.3.AZ
z 27 maja 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 marca 2021 r. (data wpływu 22 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 21 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.) oraz pismem z 21 maja 2021 r. (data wpływu 25 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z realizacją projektu pn. „…..” – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2021 r. do Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z realizacją projektu „….”. Wniosek został uzupełniony pismem z 21 kwietnia 2021 r. (data wpływu 22 kwietnia 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie organu z 14 kwietnia 2021 r. znak 0111-KDIB3-2.4012.203.2021.1.AZ pismem z 21 maja 2021 r. (data wpływu 25 maja 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Miasto na prawach powiatu, dalej: Wnioskodawca lub Miasto, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Na mocy ustawy z dnia 5 września 2016 r. o szczególnych zasadach rozliczeń podatku od towarów i usług oraz dokonywania zwrotu środków publicznych przeznaczonych na realizację projektów finansowanych z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub od państw członkowskich Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu przez jednostki samorządu terytorialnego (Dz.U. 2018 poz. 280), z dniem 1 stycznia 2017 r. Miasto podjęło scentralizowane rozliczenia podatku VAT wraz ze wszystkimi swoimi jednostkami budżetowymi i samorządowymi zakładami budżetowymi.

Jak stanowi art. 92 ust. 2 ustawy z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. 2020 poz. 920), miasto na prawach powiatu jest gminą wykonującą zadania powiatu na zasadach określonych w tej ustawie. Stosownie do przepisów ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2020 poz. 713 ze zm.) dalej: u.s.g., Miasto jest jednostką samorządu terytorialnego posiadającą osobowość prawną, wykonującą zadania publiczne we własnym imieniu i na własną odpowiedzialność (art. 2 ust. 1 i 2 u.s.g.). Miasto realizuje zadania własne, które polegają na zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty oraz zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, jak również z zakresu organizacji przygotowań i przeprowadzenia wyborów powszechnych oraz referendów (art. 7 i 8 tej ustawy).

Miasto realizuje szereg inwestycji infrastrukturalnych dofinansowywanych z funduszy UE. Jeden z projektów inwestycyjnych „..” uzyskał dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego w ramach pożyczki na przedsięwzięcia rewitalizacyjne w ramach Działania 10.4 Poprawa stanu środowiska miejskiego Regionalnego Programu Operacyjnego Województwa.

Przedmiotem projektu jest przeprowadzenie remontów konserwatorskich, modernizacji, przebudowy i adaptacji 9 kamienic oraz zakup, modernizacja, przebudowa i adaptacja kompleksu 2 poprzemysłowych budynków zlokalizowanych w centrum (…), objętych Programem Rewitalizacji Obszarów Miejskich w (…). Obiekty te będą wykorzystywane na cele mieszkaniowe, do prowadzenia działań społecznych, kulturalnych, edukacyjnych oraz do prowadzenia działalności gospodarczych. Projekt obejmuje swoim zasięgiem 10 obiektów znajdujących się w centrum miasta, z których 9 to zabytkowe kamienice: kamienica przy 1, kamienica przy 2, kamienica przy 3, kamienica przy 4, kamienica przy 5, kamienica przy 6, kamienica przy 7, kamienica przy 8, kamienica przy 9 oraz wpisany do rejestru zabytków kompleks 2 poprzemysłowych budynków przy 10

Beneficjentem projektu jest Miasto, jednostka samorządu terytorialnego. Za wdrożenie i realizację projektu w zakresie remontu i modernizacji kompleksu poprzemysłowego przy 10 odpowiedzialny będzie Wydział Inwestycji Urzędu Miejskiego. Realizatorem inwestycji dla pozostałych kamienic będzie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej - samorządowy zakład budżetowy objęty wspólnym rozliczaniem podatku VAT.

Przedmiotem działalności w ramach projektu jest najem lokali mieszkalnych oraz użytkowych. Przychody z lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.) dalej: ustawa o VAT, natomiast przychody z lokali użytkowych komercyjnych opodatkowane są według podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%. Przychody z lokali użytkowych przeznaczonych na cele społeczne podlegają opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w przypadku ich wynajmu na rzecz odrębnego podatnika VAT lub nie podlegają opodatkowaniu jeśli są udostępniane jednostkom organizacyjnym Miasta (tzw. transakcje wewnętrzne w ramach jednego podatnika VAT).

Remonty konserwatorskie zabytkowych obiektów są i będą realizowane w oparciu o indywidualną dokumentację, harmonogram rzeczowo-finansowy oraz w oparciu o wytyczne konserwatorskie. Remont każdej kamienicy ma swoją koncepcję, uwzględniającą lokalizację, wielkość, przeznaczenie, otoczenie i funkcjonalność. Na potrzeby modernizacji kompleksu poprzemysłowego został opracowany projekt budowlany, obejmujący swym zakresem przebudowę budynku A (10) wraz z nadbudową tylnej części (dobudówki) oraz rozbiórkę i nadbudowę budynku B (10) dostosowując go do nowych funkcji.

Kamienica przy 1.

W ramach inwestycji nie zmienia się sposobu użytkowania budynku. Aktualizacja dokumentacji nie zmienia pierwotnych założeń funkcjonalno-użytkowych obiektu i zgodnie z wolą Inwestora/Wnioskodawcy zrezygnowano z adaptacji części pomieszczeń piwnic na lokal użytkowy oraz zadaszenia podwórza. W piwnicach zaprojektowano komórki lokatorskie, zaplecze techniczne budynku oraz pomieszczenie na odpady stałe. Parter kamienicy tworzą dwa lokale użytkowe (11 a i 11 b) oraz klatka schodowa, stanowiąca wejście główne do części mieszkalnej. Lokale użytkowe i klatka schodowa posiadają niezależne wejścia z (…). Lokal 11a posiada dodatkowe wejście z przestrzeni klatki schodowej. Pozostałe kondygnacje tj. piętra 1 - 4 stanowią część mieszkalną, gdzie przewidziano na każdej kondygnacji po dwa lokale mieszkalne z wejściem z klatki schodowej. Istniejące poddasze zostanie zaadaptowane na funkcję mieszkalną, uzupełniającą istniejący na IV piętrze lokal mieszkalny w części szczytowej jako antresola. Zaplanowano zmianę sposobu ogrzewania ww. zabytkowej kamienicy poprzez przyłączenie obiektu do miejskiej sieci ciepłowniczej. Zgodnie z zaleceniami konserwatorskimi celem prowadzonych prac remontowych i konserwatorskich będzie usunięcie czynników niszczących, które powodują procesy destrukcji, zachowanie w maksymalnie dużym zakresie elementów oryginalnych, usunięcie wtórnych nawarstwień, a tym samym przywrócenie walorów historycznych i estetycznych obiektu.

W ramach prac remontowych przewidziano konieczność wykonania poniższego zakresu robót: demontaż istniejącego wykończenia pomieszczeń, demontaż stolarki drzwiowej wewnętrznej wraz z futrynami i demontaż stolarki okiennej i drzwiowej zewnętrznej za wyjątkiem elewacji frontowej, skucie istniejących posadzek, tynków ze ścian i podsufitki na trzcinie, wyburzenie ścianek działowych zgodnie z wytycznymi z ekspertyzy technicznej budowlanej, wykucie otworów w istniejących ścianach pod projektowane drzwi, wykonanie izolacji poziomej i pionowej ścian zewnętrznych piwnic, wzmocnienie sklepień, stropów poszczególnych kondygnacji, wykonanie nowych balkonów, nowej konstrukcji i poszycia stropodachu nad dawnym dziedzińcem i nad klatką schodową oraz nowego poszycia i odwodnienia daszków w niszach wschodniej i zachodniej, montaż klapy dymowej, wywiezienie gruzu, wykonanie nowych posadzek, wykonanie warstwy posadzki cementowej wyrównawczej korygującej nierówności, postawienie projektowanych ścianek działowych wydzielających konkretne pomieszczenia, przebudowa i rozbudowa instalacji elektrycznej, instalacji wentylacji mechanicznej, instalacji wod.-kan., instalacji c.o., renowacja zabytkowych sufitów kasetonowych oraz wykonanie sufitów podwieszanych systemowych monolitycznych, tynkowanie ścian i sufitów, wykonanie okładziny ścian z płytek oraz wykonanie podłóg z płytek grosowych/ kamiennych, parkietów, renowacja istniejących spoczników i stopnic (uzupełnianie ubytków), montaż nowej i odrestaurowanej stolarki drzwiowej wewnętrznej, zewnętrznej okiennej w elewacjach podwórza i okiennych kurtyn zewnętrznych z zamkiem topikowym EW60, ocieplenie budynku na elewacjach podwórza wełną mineralną, wymiana parapetów zewnętrznych i wewnętrznych, wykonanie wykończenia elewacji od podwórza wg rysunków i według programu konserwatorskiego. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstanie 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe na cele komercyjne.

Kamienica przy 2.

Realizacja przedmiotu zamówienia wymaga dostosowania istniejącego, zabytkowego obiektu do aktualnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych, przepisów dotyczących wymagań sanitarno-higienicznych i wymagań ochrony przeciwpożarowej oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych, przy jednoczesnym spełnieniu wytycznych Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w zakresie ochrony konserwatorskiej. Przedsięwzięcie obejmujące remont, niezbędną przebudowę i częściową zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku będzie zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz warunkami ochrony konserwatorskiej. W ramach zamierzenia inwestycyjnego zaplanowano generalny remont istniejącego budynku mieszkalnego w zakresie elewacji i wnętrz włącznie z instalacjami (w tym zmiana systemu ogrzewania) z niezbędną przebudową i zmianą sposobu użytkowania części parteru na lokal usługowy użyteczności publicznej oraz nieużytkowego strychu na funkcję mieszkalną. W związku z planowanym remontem budynku przy ….. podjęto decyzję o „otwarciu” oficyny bocznej w formie przechodu umożliwiającego dostępność lokalu z ul. … i rewitalizację podwórka dla szerszej społeczności. Zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi zawartymi w karcie posesji, zachowując i uczytelniając zabytkowy charakter obiektu z jego nawarstwieniami stylowymi, poprawiony będzie stan techniczny zdegradowanej substancji budowlanej, obiekt zostanie wyposażony w niezbędne instalacje i urządzenia techniczne, poprawiona zostanie estetyka obiektu oraz funkcjonalność układu pomieszczeń z powiększeniem powierzchni mieszkalnej (adaptacja strychu). Piwnice przeznaczone zostaną na funkcje techniczno-gospodarcze, w tym pomieszczenie węzła cieplnego, pomieszczenia gospodarcze oraz piwnice lokatorskie w ilości odpowiadającej zaprojektowanym lokalom mieszkalnym. Jeden z lokali na parterze przeznaczony będzie na działania społeczne, a drugi będzie pełnił funkcje mieszkalne. Piętro nie zmieni istniejącej funkcji mieszkalnej - planuje się remont, modernizację i przebudowę dwóch istniejących mieszkań. Poddasze zostanie zaadaptowane na funkcję mieszkalną, z lokalizacją na tej kondygnacji jednego mieszkania. W związku z planowaną rewitalizacją wewnętrznego podwórka, z jego otwarciem na … w formie przechodu przez istniejącą oficynę boczną oraz przebudową istniejącej zadaszonej galerii łączącej piętra budynków z lokalizacją pomieszczenia śmietnika wspólnego dla całej posesji (pl. …), zapewniona zostanie dostępność podwórka z sieni bez barier architektonicznych. Niezbędna będzie koordynacja remontu i przebudowy obu obiektów, które są zlokalizowane na wspólnej działce i są ze sobą powiązane funkcjonalnie, szczególnie w zakresie rozwiązań projektowych dotyczących dostępności i użytkowania przestrzeni podwórka i oficyny bocznej. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstaną 4 lokale mieszkalne oraz 1 lokal usługowy na cele społeczne.

Kamienica 3.

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ww. kamienicy zostanie zachowana funkcja mieszkalno-usługowa. Zgodnie z założeniami Wnioskodawcy odstąpiono od adaptacji piwnic w budynku głównym na lokale użytkowe i przeznaczono je na funkcję gospodarczo-magazynową. Natomiast piwnice w oficynie bocznej zaplanowano do zaadaptowania na potrzeby realizacji celów prospołecznych. Piwnice oficyny tylnej przeznaczono na pomieszczenie śmietnika oraz na odtworzenie przechodu na podwórko wewnętrzne, które będzie spełniać funkcję komunikacyjną i rekreacyjną dla mieszkańców budynku, a także będzie wykorzystywane przez uczestników aktywności społecznych. Na parterze znajdują się pomieszczenia zabytkowej apteki (czynna do 2015 r.), funkcjonującej cały czas kawiarni „…” oraz węzła cieplnego - powierzchnie te są wyłączone z zakresu przedmiotowego projektu i pozostają w istniejącym kształcie i z istniejącą funkcją. W pomieszczeniach tych zostaną wykonane niezbędne prace budowlane w zakresie podłączeń instalacji wod.kan., c.o. Na parterze zlokalizowane jest mieszkanie M1, dostępne z podwórka, pozostaje w istniejącym obrysie, jedynie zaprojektowano zmianę jego układu funkcjonalnego oraz mieszkanie M2, również dostępne z podwórka, które w obecnym kształcie należy częściowo do budynku przy ul. … (jeden pokój. Zostanie ono podzielone ścianą murowaną w linii podziału geodezyjnego nieruchomości i połączone z przynależną do granic nieruchomości przy 3 częścią mieszkania dostępnego obecnie z budynku przy ul. … Połączenie i podział mieszkań wymaga przebudowy ścian i sklepień konstrukcyjnych w rejonie wejścia. Piętro kamienicy nadal będzie miało funkcję mieszkalną. Zaprojektowano podział istniejącego mieszkania od strony Rynku na dwa lokale mieszkalne: M3 - dwupokojowe z aneksem kuchennym oraz M4 - jednopokojowe z kuchnią. Mieszkanie M5 - trzypokojowe z aneksem kuchennym pozostaje w istniejącym obrysie, zaprojektowano jedynie niewielką przebudowę układu funkcjonalnego. Strychy nieużytkowe nad oficyną boczną i tylną pozostawione będą jako nieużytkowe, ale wymagają one wydzielenia od mieszkań drzwiami o odporności pożarowej. Na użytkowym poddaszu pozostanie funkcja mieszkalna - mieszkanie M6 - dwupokojowe z aneksem kuchennym i mieszkanie M7 - dwupokojowe z kuchnią - pozostaną w istniejącym obrysie, zaprojektowano jedynie przebudowę ich układów funkcjonalnych. Poddasze nieużytkowe zaadaptowane zostanie na mieszkanie M8 - dwupokojowe z kuchnią.

Planowany zakres prac budowlanych obejmuje m.in. roboty rozbiórkowe i demontażowe - pozostałe, remont piwnic w budynku głównym, remont piwnic w oficynie bocznej i tylnej, roboty remontowo-budowlane elementów konstrukcyjnych w budynku głównym i oficynach, przebudowa przewodów kominowych, roboty wykończeniowe w częściach wspólnych, roboty wykończeniowe w lokalu usługowo-handlowym, roboty wykończeniowe w lokalach mieszkalnych, remont podwórka wewnętrznego, remont elewacji wewnętrznych od podwórka. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstanie 8 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal usługowy na cele społeczne.

Kamienica przy 4.

Zaplanowane rozwiązania przywracają układ korytarzowy w parterze z sienią z wejściem od pl. …., jednocześnie adaptując przyległe do sieni pomieszczenia mieszkalne na lokale o funkcji usługowej. Na piętrze zaprojektowano dwupokojowe mieszkanie z kuchnią i łazienką dostępne z klatki schodowej, uzupełnione tarasem nad przybudówkami. Zaplanowano również zaadaptowanie poddasza nieużytkowego na jednopokojowe mieszkanie z kuchnią i łazienką dostępne z klatki schodowej. W przybudówce zlokalizowano węzeł c.o. i wiatrołap. Bryła budynku głównego pozostanie bez zmian, natomiast zaplanowano zamkniecie przybudówki północnej stropodachem krytym zielenią, w celu ożywienia podwórza i uporządkowania skomplikowanego układu odprowadzania wód deszczowych. Zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi wprowadzono przywrócenie rysunku stolarki w oparciu o dokumentację historyczną i badania architektoniczne, przy zachowaniu wszystkich jej cech konstrukcyjnych. Drzwi wejściowe zaprojektowano jako drewniane w nawiązaniu do podziałów stolarki okiennej, zachowując ich osiowość i symetrię w rysunku. Utrzymano również zabytkową kolorystykę elewacji: ugry i beże na podstawie badań konserwatorskich. Pokrycie obiektu zaplanowano dachówką karpiówką w koronkę.

W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstaną 2 lokale mieszkalne oraz 2 lokale użytkowe na cele komercyjne.

Kamienica przy 5.

Budynek obecnie pełni funkcję usługową w przyziemiu i mieszkalną na piętrze, poddaszu (2 mieszkania) i w oficynie I (1 mieszkanie). W ramach remontu konserwatorskiego zaprojektowano nowy podział mieszkań, co będzie skutkować wzrostem liczby lokali mieszkalnych o 1. Projekt remontu obejmuje przede wszystkim usunięcie z budynku zagrzybionych i przegniłych elementów konstrukcyjnych oraz ich utylizację, co wiąże się z rozbiórką więźby dachowej stropu nad parterem, usunięciem ścian działowych, częściową rozbiórką ścian nośnych, oczyszczeniem sklepienia sieni, sklepienia przyziemia i piwnic oraz pozostałych ścian nośnych z tynków aż do warstwy konstrukcyjnej. Detale architektoniczne, objęte ochroną konserwatorską, będzie trzeba przed przystąpieniem do prac rozbiórkowych zdemontować i zabezpieczyć, a następnie poddać renowacji bądź rekonstrukcji przestrzegając wytycznych zawartych w programie prac konserwatorskich. W szczególności będzie trzeba zwrócić uwagę na drzwi wejściowe do domu. Ich demontaż nie może pogarszać ich obecnego stanu. Drzwi wraz z naświetlem wymagają oczyszczenia z warstw malarskich do warstwy drewna, uzupełnienia ubytków flekami z drewna, szyby w naświetlu trzeba wymienić na nowe, a drewno zaimpregnować preparatem bezbarwnym. Okładzinę drewnianą schodów prowadzących z sieni na poddasze będzie trzeba w całości odtworzyć na nowo, a wykonawca powinien dokładnie zwymiarować istniejące stopnice i lica, a następnie na ich podstawie odtworzyć nową okładzinę, stosując do tego to samo drewno, co w oryginale. Ogrzewanie mieszkań i części usługowej kamienicy zaplanowano z indywidualnych pieców gazowych dwufunkcyjnych o mocy 19 kW (tzw. ogrzewanie etażowe).

W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstaną 4 lokale mieszkalne oraz 1 lokal użytkowy na cele komercyjne.

Kamienica przy 6.

W ramach przedmiotowej inwestycji przewiduje się remont istniejącego budynku mieszkalnego w zakresie dachu, elewacji i wnętrz, włącznie z instalacjami (w tym zmiana systemu ogrzewania), z niezbędną przebudową i częściową zmianą sposobu użytkowania pomieszczeń przy zachowaniu funkcji mieszkalnej, z przeznaczeniem lokali mieszkalnych na mieszkania rotacyjne dla studentów wydziału lekarskiego i lekarzy stażystów. Rewitalizacja obiektu, obejmująca jego remont, modernizację i przebudowę, musi spełniać wymagania dostosowania istniejącego, zabytkowego obiektu do obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych, przepisów w zakresie ochrony przeciwpożarowej i sanitarno¬higienicznych oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych, przy jednoczesnym spełnieniu warunków ochrony konserwatorskiej. Piwnice obiektu zostały przeznaczone na funkcje techniczno-gospodarcze, w tym pomieszczenie węzła cieplnego, gdzie należy zapewnić wentylację grawitacyjną. Parter przeznaczony będzie w całości na funkcję mieszkalną z dostępnością „bez barier architektonicznych” przez wejście do sieni od strony podwórka. Planuje się remont sieni oraz trzech istniejących lokali mieszkalnych z niezbędną ich przebudową, w celu zapewnienia właściwych standardów technicznych i funkcjonalno-użytkowych. Większe mieszkanie planuje się jako 2-pokojowe, w tym pokój dzienny z aneksem kuchennym, z przedpokojem i łazienką, natomiast dwa mniejsze mieszkania jako 1-pokojowe z kuchnią, przedpokojem i łazienką. Poddasze przewiduje się w całości pozostawić jako strych nieużytkowy. Użytkowany w przeszłości lokal mieszkalny na poddaszu został wyłączony z użytkowania i obecnie nie planuje się jego adaptacji na mieszkania za względu na brak możliwości zapewnienia zgodnego z obowiązującymi przepisami bezpieczeństwa ewakuacji i użytkowania. Istniejące schody na poddasze są zabiegowe, drewniane i nie posiadają normatywnych gabarytów, a ich przebudowa naruszyłaby w istotny sposób chronioną substancję zabytkową obiektu. Ponadto bardzo ograniczone są możliwości lokalizacji w dachu okien dachowych/lukarn w celu zapewnienia właściwego oświetlenia światłem dziennym, ze względu na lokalizację w strefie ścisłej zabudowy staromiejskiej. Remont stropów i sklepień nad parterem będzie obejmować właściwe ich zabezpieczenie w zakresie ogniochronności i izolacyjności termicznej oraz zapewniać możliwość dostępu i kontroli technicznej. Przyłącza mediów do budynku będą wykonane na podstawie warunków technicznych wydanych przez dysponentów: założono konieczność wykonania przyłącza do sieci ciepłowniczej oraz remontu/przebudowy istniejących przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetycznego i teletechnicznego. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstaną 3 lokale mieszkalne.

Kamienica przy 7.

Warunki remontu, wytyczne i zalecenia konserwatorskie dotyczące szczegółów remontu konserwatorskiego ww. kamienicy zawarte są w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w karcie posesji oraz w opinii konserwatorskiej. Zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi zawartymi w karcie posesji, zachowując i uczytelniając zabytkowy charakter obiektu z jego nawarstwieniami stylowymi, poprawiony powinien być stan techniczny zdegradowanej substancji budowlanej, należy wyposażyć obiekt w niezbędne instalacje i urządzenia techniczne, poprawić estetykę obiektu i poprawić funkcjonalność układu pomieszczeń. Piwnice przeznaczono na funkcje techniczno-gospodarcze, w tym pomieszczenie węzła cieplnego, śmietnik oraz piwnice lokatorskie w ilości odpowiadającej zaprojektowanym lokalom mieszkalnym. W związku z istniejącym powiązaniem funkcjonalnym oraz zrealizowaną dokumentację projektową dla budynku przy 1, przy rzeczowej realizacji inwestycji należy zapewnić służebność istniejącego przejścia w Przechodzie w poziomie przyziemia. W ramach remontu konserwatorskiego założono częściową przebudowę pomieszczeń piwnicy oraz remont przechodu wraz z lokalizacją podszybia i dolnego przystanku windy z dostępnością z ul. ….„bez barier architektonicznych”. Zarówno parter, jak i pozostałe kondygnacje (1 -4) i poddasze nie zmienią istniejącej funkcji mieszkalnej. Zaplanowano pozostawienie istniejącego układu funkcjonalnego tj. po dwa mieszkania na każdej kondygnacji, z niezbędną ich przebudową, w celu zapewnienia właściwych standardów technicznych i funkcjonalno- użytkowych. Nowym elementem kamienicy będzie winda przystosowana do użytkowania przez osoby niepełnosprawne, obsługująca wszystkie kondygnacje. Z tego względu zaplanowano częściową przebudowę klatki schodowej w rejonie spoczników z ich niezbędnym poszerzeniem i lokalizacją szybu windowego. Przyłącza mediów do budynku wykonane zostaną na podstawie warunków technicznych wydanych przez dysponentów - zakłada się konieczność wykonania przyłącza do sieci ciepłowniczej oraz remontu/przebudowy istniejących lub budowy nowych przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetycznego i teletechnicznego. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstanie 12 lokali mieszkalnych.

Kamienica przy 8.

Remont konserwatorski ww. obiektu będzie realizowany z myślą o przeznaczeniu kamienicy na cele prospołeczne, a konkretnie na miejsce wsparcia nowopowstających NGO-sów. W ramach zamierzenia inwestycyjnego przewidziany jest generalny remont istniejącego budynku mieszkalnego (wieloletniego pustostanu) z przebudową niezbędną ze względu na zły stan techniczny i wykonaniem wewnętrznych instalacji oraz zmianę sposobu użytkowania obiektu z funkcji mieszkalnej na funkcję usługową użyteczności publicznej. Rewitalizacja obiektu, obejmująca jego remont, modernizację i przebudowę, musi spełniać wymagania dostosowania istniejącego, zabytkowego obiektu do obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych, przepisów w zakresie ochrony przeciwpożarowej i sanitarno-higienicznych oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych, przy jednoczesnym spełnieniu warunków ochrony konserwatorskiej. Piwnice przeznaczono na funkcję użyteczności publicznej oraz niezbędne dla obiektu funkcje techniczno-gospodarcze. W celu ich adaptacji założono ich częściową przebudowę w zakresie likwidacji wejścia zewnętrznego do piwnicy południowej od ul. ….. i jej połączenia w podpiwniczeniu sieni z istniejącym zejściem do piwnicy północnej od strony podwórka. Proponuje się adaptację piwnicy południowej na dodatkową pracownię lub salę. W piwnicy północnej planuje się lokalizację pomieszczeń techniczno-gospodarczych, w tym pomieszczenie węzła cieplnego. Dla zapewnienia wymaganych parametrów użytkowych konieczna będzie zmiana poziomów (pogłębienie) piwnic i niezbędna przebudowa istniejących schodów. Parter kamienicy zostanie przeznaczony w całości na funkcję usługową użyteczności publicznej z dostępnością „bez barier architektonicznych” przez wejście do sieni od strony podwórka. Planuje się tu lokalizację przestrzeni dla organizacji pozarządowych, które potrzebują własnej przestrzeni do organizacji swoich działań (warsztaty, szkolenia, porady, prelekcje, itp.), do spotkań, prezentacji, prowadzenia administracji, itp. oraz niezbędnego zaplecza socjalnego i sanitarnego. Poddasze zostanie zaadaptowane na funkcję usługową użyteczności publicznej jako uzupełnienie funkcji parteru, gdzie będą się również mieściły powierzchnie biurowe/stanowiska biurowe do zadań administracyjnych. Na powierzchni o wysokości mniejszej niż wymagana dla pomieszczeń użytkowych zostaną zlokalizowane funkcje pomocnicze (magazynowe, gospodarcze i techniczne). W celu zapewnienia odpowiedniego oświetlenia wnętrza światłem dziennym, zaplanowano lokalizację w dachu okien połaciowych z roletami przeciwsłonecznymi. Ze względu na ograniczone możliwości techniczno-ekonomiczne oraz lokalizację w obiekcie zabytkowym, nie ma możliwości wyposażenia obiektu w dźwig osobowy, dlatego też dostępność powierzchni dla organizacji skupiających osoby z niepełnosprawnościami ograniczona będzie do pomieszczeń na parterze. Zaplanowano rewitalizację podwórka w obrębie działki nr … oraz lokalizację dojścia „bez barier architektonicznych” z chodnika przy ul. … wzdłuż elewacji południowej, w bezpośrednim sąsiedztwie budynku (na działce nr …). W planach ujęto wycięcie rosnących w obrębie podwórka drzew, szczególnie jesiona rosnącego bezpośrednio przy elewacji, który rozsadza fundamenty budynku i nie ma szans na prawidłowy wzrost. Ważne będzie zapewnienie dostępności podwórka i wejścia do budynku od podwórka dla osób niepełnosprawnych bez barier architektonicznych - w tym celu proponuje się odpowiednią niwelację terenu i lokalizację w granicy działki kamiennego muru oporowego z ogrodzeniem/balustradą na koronie. Na terenie samego podwórka przewidziano wprowadzenie nawierzchni z kamienia naturalnego oraz trawnikowej z nasadzeniami zieleni ozdobnej, a także małą architekturę (murki, siedziska, ławki, stojak na rowery). Ogólnodostępna przestrzeń podwórka po rewitalizacji będzie stanowić uzupełnienie funkcji obiektu. Możliwe będzie organizowanie na podwórku okazjonalnych spotkań, wystaw itp. Przyłącza mediów do budynku należy wykonać na podstawie warunków technicznych wydanych przez dysponentów - założono konieczność wykonania przyłącza do sieci ciepłowniczej oraz przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, energetycznego i teletechnicznego. Niezbędny będzie również drenaż i kanalizacja deszczowa podwórka.

W efekcie przeprowadzonych prac remontowych budynek będzie pełnił funkcję usługową na cele społeczne (siedziba organizacji pozarządowych).

Kamienica przy 9.

Warunki remontu, wytyczne i zalecenia konserwatorskie dotyczące ww. kamienicy zawarte są w wypisie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w karcie posesji oraz w opinii konserwatorskiej. Zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi zawartymi w karcie posesji, zachowując zabytkowy charakter obiektu z jego nawarstwieniami stylowymi, należy poprawić stan techniczny zdegradowanej substancji budowlanej, wyposażyć obiekt w niezbędne instalacje i urządzenia techniczne, poprawić estetykę obiektu, poprawić funkcjonalność układu pomieszczeń z możliwym zwiększeniem powierzchni użytkowej przez adaptację piwnic na lokale użytkowe i strychu na funkcję mieszkalną. Piwnice kamienicy przeznaczono na funkcje komercyjne oraz niezbędne dla obiektu funkcje techniczno-gospodarcze. W części piwnic od strony podwórka, stanowiących de facto przyziemie obiektu, zaplanowano lokalizację usług handlowych, funkcjonujących w powiązaniu z podwórkiem (np. kwiaciarnia-zielarnia, herbaciarnia-cukiernia, pracownia/sklep ceramiki). Założono, że lokale dostępne od strony podwórka będą miały połączenie komunikacyjne z parterem przez wewnętrzną komunikację. Dla zapewnienia wymaganych parametrów użytkowych konieczna jest zmiana poziomów (pogłębienie) części piwnic i niezbędna przebudowa schodów. W przyziemiu zlokalizowane zostaną trzy lokale użytkowe z niezbędnym zapleczem sanitarnym, w tym jeden dwupoziomowy, połączony funkcjonalnie z parterem. W piwnicy budynku nr 4 od strony ul. (…) znajdzie się miejsce na lokalizację pomieszczenia węzła cieplnego oraz pomieszczenia gospodarczego. Pomieszczenie śmietnika zaproponowano umieścić w przyziemiu, z dostępem od podwórka. Ze względu na lokalizację mieszkań na poddaszu budynku, w którym możliwe jest wykorzystanie przestrzeni nieużytkowej w skosach dachu na powierzchnię składową i schowki oraz niewygodę komunikacji w kolizji z funkcją usługową piwnic, odstąpiono od niekorzystnej w tym wypadku lokalizacji komórek lokatorskich w piwnicy. Parter obiektu przeznaczono w całości na lokale użytkowe/komercyjne, niekolidujące z funkcją mieszkalną poddasza, dostępne z ul. …. oraz połączone komunikacyjnie z przyziemiem obiektu i podwórkiem. Szanując zabytkowy charakter obiektu i uwarunkowania historyczne związane z połączeniem dwóch domów, zaproponowano pozostawienie funkcji komunikacyjnej sieni domu nr 4 z odtworzeniem arkady wejściowej oraz przywrócenie funkcji komunikacyjnej dawnej sieni domu nr 2 z likwidacją istniejącego w tym miejscu lokalu na rzecz wykonania wejścia do obiektu na poziomie parteru „bez barier architektonicznych. Jednocześnie planowane jest wprowadzenie w sieni przeszklonego wydzielenia komunikacji do mieszkań na poddaszu o wysokich walorach estetycznych. Wydzielenie takie jest niezbędne z powodu zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników poddasza i wyeliminowania kolizji z przestrzenią ogólnodostępną parteru. Na parterze znajdą się trzy lokale użytkowe z niezbędnym zapleczem sanitarnym, w tym jeden dwupoziomowy połączony funkcjonalnie z przyziemiem. Lokale użytkowe będą wyposażone w wentylację mechaniczną/klimatyzację oraz niezbędne instalacje. Poddasze kamienic przeznaczono w całości do adaptacji na funkcję mieszkalną. Na poddaszu znajdą się cztery mieszkania (maksymalnie pięć). PFU zakłada przebudowę dachu na dach „wysoki” tj. o większym kącie nachylenia połaci (zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi zawartymi w karcie posesji). Przyjęty rozkład pomieszczeń w mieszkaniach wraz z metrażem zostanie zweryfikowany na etapie dokumentacji projektowej w związku z niezbędnym do wykonania projektem nowej więźby dachowej. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych powstaną 4 lokale mieszkalne oraz 5 lokali użytkowych na cele komercyjne.

Kompleks 2 budynków poprzemysłowych przy 10.

Przedmiotem inwestycji jest przebudowa, nadbudowa i zmiana sposobu użytkowania budynków przy ul. 10 (budynek A) oraz rozbiórka i budowa budynku przy 10 (budynek B) wraz z budową i przebudową infrastruktury technicznej i towarzyszącej. Dotychczasowy obiekt poprzemysłowy zostanie dostosowany do nowych funkcji. Budynki będą pełniły funkcję użyteczności publicznej i zostaną przystosowane na potrzeby:

• komercyjne - strefa co-working - powierzchnia przeznaczona na wynajem powierzchni biurowych - udostępnienie zlokalizowanego w części parteru budynku A, nowoczesnego i wyposażonego miejsca pracy dla młodych, nowych podmiotów gospodarczych.
• administracyjne - archiwum Wydziału Organizacji i Nadzoru (część parteru budynku A, parter i 1-piętro budynku B), Wydział Geodezji i Kartografii (1, 2-piętro budynek A i 2-piętro budynku B).
• prospołeczne: siedziba (…) na 3 piętrze budynku A oraz na dachu zielonym budynku (…). Wszystkie funkcje, poza Archiwum, będą ze sobą powiązane wspólną strefą wejściową i komunikacją pionową.
  
  

Na parterze znajdzie się strefa co-workingu oraz archiwum Wydziału Organizacji i Nadzoru. Strefa co- workingu będzie się składać ze strefy wejściowej, w której zlokalizowano stanowisko obsługi, poczekalnię, urządzenia vendingowe, oraz boks telefoniczny. W sali głównej znajdzie się 8 miejsc do co-workingu z dedykowanymi szafami dokumentowymi i ubraniowymi. Funkcję uzupełni sala konferencyjna, toaleta koedukacyjna, przystosowana dla osób niepełnosprawnych z przedsionkiem oraz zaplecze stanowiska obsługi.

Na 1 piętrze budynku A umieszczono jednostki organizacyjne Wydziału Geodezji i Kartografii. Pomieszczenia biurowe uzupełnione zostały salą konferencyjną oraz pokojem socjalnym z aneksem kuchennym i miejscem do spożywania posiłków. Na kondygnacji znajdzie się również pomieszczenie teletechniczne oraz węzeł sanitarny składający się z pomieszczenia porządkowego i ogólnodostępnych toalet w tym przystosowanych dla osób niepełnosprawnych, oraz łazienki pracownicze. Na 2 piętrze budynku A zlokalizowano Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (MODGiK) Wydziału Geodezji i Kartografii. Główną częścią MODGiK jest strefa obsługi interesantów składająca się z poczekalni oraz sali obsługi stron. W części dostępnej tylko dla pracowników przewidziano przestrzeń na urządzenia biurowe oraz aneks socjalny. Z holu dostępna jest winda, pomieszczenie teletechniczne oraz węzeł sanitarny złożony z pomieszczenia porządkowego i ogólnodostępnych toalet, w tym przystosowanych dla osób niepełnosprawnych.

Na 3 piętrze budynku A, zaprojektowano powierzchnie na cele społeczne – (…). W holu wejściowym zlokalizowano recepcję, wejścia do biur; Rady Seniorów oraz Koordynatora Centrum, a także punkt informacyjny. Znajdzie się tu również sala komputerowa z ośmioma stanowiskami, niewielka biblioteka/czytelnia, sala do zajęć ruchowych z szatnią i magazynem, wielofunkcyjne biuro, 2 sale zajęć manualnych, pomieszczenie integracyjne oraz pomieszczenie socjalne z aneksem kuchennym i miejscem do wypoczynku. Z pomieszczenia socjalnego i integracyjnego zaprojektowano wyjścia na dach zielony typu intensywnego z zielenią niską i średniowysoką oraz tarasem i alejkami spacerowymi. Na dachu umieszczono 2 enklawy z ławkami, w tym jedną ze stolikiem oraz stół ośmioosobowy.

Cały obiekt będzie dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych i starszych. Zaprojektowano również roboty związane z zagospodarowaniem terenu przy budynkach (rozbiórkę istniejących nawierzchni utwardzonych, kostki oraz płyt betonowych, budowę elementów małej architektury (kosz na śmieci, stojak na rowery, słupki drogowe), przebudowa układu dróg wewnętrznych, uciąglenie nowoprojektowanych nawierzchni z nawierzchniami istniejącymi, budowę elementów technicznych dróg wewnętrznych (odbojnice, progi zwalniające), budowę parkingów - 5 miejsc parkingowych, w tym 1 dla niepełnosprawnych, budowę chodników, wykonanie rabat z zielenią urządzoną oraz rabat z winobluszczem pnącym, niwelację terenu, budowę podziemnych zewnętrznych odcinków wewnętrznych instalacji: kanalizacji deszczowej wraz z przyłączami, kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączem, kanalizacji teletechnicznej, wodociągowej wraz z przyłączem).

W efekcie przeprowadzonych prac budowlanych powstanie powierzchnia biurowa przeznaczona na wynajem komercyjny oraz powierzchnia przeznaczona na działalność statutową (archiwum) oraz działalność społeczną (klub seniora).

Zgodnie ze wzorem do umowy stanowiącym załącznik postępowania przetargowego, w zakresie 9 kamienic, wykonawca będzie wystawiał faktury z uwzględnieniem zasady odrębnego rozliczania kosztów dotyczących lokali mieszkalnych, kosztów dotyczących lokali użytkowych, kosztów dotyczących lokali przeznaczonych na funkcję społeczną i kosztów dotyczących części wspólnych budynków, czyli każda grupa tych kosztów będzie dokumentowana odrębną fakturą, a Wnioskodawca wyklucza możliwość sporządzania faktur zbiorczych. Kosztorysy i przedmiary robót zostaną sporządzone zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1129), w podziale na: koszty dotyczące lokali mieszkalnych, koszty dotyczące lokali użytkowych, koszty dotyczące lokali przeznaczonych na funkcję społeczną i koszty dotyczące części wspólnych budynku.

W odniesieniu do kompleksu dwóch budynków poprzemysłowych przy ul. … kosztorysy zostały wykonane dla całego kompleksu. Biorąc po uwagę fakt, iż obiekty są mocno zdegradowane, roboty budowlane dotyczą całości budynków - fundamentów, ścian, stropów, dachów, elewacji oraz wszystkich elementów wewnątrz budynku. Do wykonania są również roboty związane z sieciami na zewnątrz i wewnątrz obiektów oraz zagospodarowanie terenu, w związku z tym nie ma możliwości podzielenia, wyodrębnienia i przypisania kosztów przebudowy kompleksu do każdej z funkcji, które będzie pełnił obiekt po przebudowie.

Koszty inwestycji ogółem wynoszą 57.427.962,82 PLN brutto, w tym koszty kwalifikowane stanowią 56.147.000,00 PLN. W montażu finansowym pożyczka rewitalizacyjna stanowi 80,10% nakładów całkowitych (81,93% nakładów kwalifikowanych), tj. 46.000.000,00 PLN, uzupełnieniem będzie emisja obligacji lub komercyjny kredyt w wysokości 10.147.000,00 PLN oraz środki własne w kwocie 1.280.962,82 PLN.

Zgodnie z założeniami projektowymi kwalifikowalność projektu dotyczy kosztów modernizacji lokali użytkowych komercyjnych, lokali przeznaczonych na funkcję społeczną oraz części wspólnych budynku. W ramach części wspólnych budynku kosztami kwalifikowanymi są roboty dotyczące ścian zewnętrznych, ścian nośnych, fundamentów, dachów, stropów, strychów, ciągów komunikacyjnych, systemów wentylacji, pralni, suszarni, przechowalni wózków dziecięcych i rowerów, wind oraz instalacji centralnego ogrzewania, instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych i elektrycznych ograniczonych do pionów i poziomów z wyłączeniem przyłączy do poszczególnych lokali. Wydatki poniesione na pokrycie podatku od towarów i usług, mogą zostać uznane za koszty kwalifikowane projektu, jeśli podatek ten nie podlega zwrotowi lub odliczeniu, co Wnioskodawca musi potwierdzić poprzez złożenie stosownego oświadczenie oraz przedstawienie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego wydanej dla tego projektu. W przypadku więc, gdy podatek ten podlegać będzie zwrotowi lub odliczeniu, stanowić on będzie koszt niekwalifikowany projektu i tym samymi wydatki te nie będą mogły zostać pokryte z udzielonego dofinansowania.

W uzupełnieniu do wniosku wyjaśniono, że mieszczący się w kamienicy przy 2 lokal usługowy na cele społeczne będzie wynajmowany na zasadach komercyjnych (najem opodatkowany stawką 23%) Galerii.

W kamienicy przy 3 mieszczą się lokale użytkowe komercyjne (kawiarnia, Apteka) nieobjęte remontem w tym projekcie. Jednak z uwagi na koszty związane z pracami instalacyjnymi całego budynku w kosztorysach wyodrębniono koszty bezpośrednio związane z tymi lokalami.

Kamienica przy 2 - lokal usługowy na cele społeczne będzie wynajmowany na zasadach komercyjnych (najem opodatkowany stawką 23%) Galerii.

Kamienica przy 3 - lokal wykorzystywany przez jednostkę organizacyjna Miasta na cele statutowe - działalność niepodlegającą opodatkowaniu.

Kamienica przy 8 - lokale dla organizacji pozarządowych - działalność niepodlegającą opodatkowaniu.

Kompleks budynków przy 10 będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych (najem pomieszczeń stawka VAT 23%) oraz do czynności niepodlegających opodatkowaniu (działalność statutowa Miasta).

Urząd Miejski będzie wykorzystywał do swojej działalności kompleks budynków przy 10. Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w (…) będzie wykorzystywał do swojej działalności 9 wyremontowanych kamienic.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w odniesieniu do przedmiotowego projektu Wnioskodawca ma możliwość odliczenia (lub zwrotu) podatku od towarów i usług według następujących zasad:

1. prawo do odliczenia podatku VAT w całości od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w lokalach użytkowych komercyjnych mieszczących się w kamienicach przy 1, 2, 3, 4, 5, 9 wynajmowanych na zasadach komercyjnych (działalność opodatkowana podatkiem VAT), ponieważ zostaną spełnione warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT,
2. brak prawa do odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w lokalach użytkowych przeznaczonych na funkcję społeczną, mieszczących się w kamienicach przy 3 i 8, wynajmowanych organizacjom pozarządowym oraz przeznaczonych na potrzeby działalności statutowej jednostki organizacyjnej (działalność niepodlegająca VAT), ponieważ nie zostanie spełniony warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi,
3. prawo do częściowego odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w częściach wspólnych budynków zlokalizowanych przy 1, 2, 4, 5 i 9 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, określonej dla jednostki korzystającej z powstałej infrastruktury tj. Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną i zwolnioną oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności,
4. prawo do częściowego odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w częściach wspólnych budynku zlokalizowanego przy 3 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 86 ust. 2a oraz przy zastosowaniu proporcji o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, określonych dla urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną, zwolnioną i niepodlegającą ustawie o VAT oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności. Ponadto nie można określić kosztów poniesionych na remont i modernizację części wspólnych nieruchomości przeznaczonych na prowadzenie działalności społecznej (statutowej) przez jednostki organizacyjne Miasta,
5. brak prawa do odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w lokalach mieszkalnych przeznaczonych wyłącznie na najem na cele mieszkaniowe (działalność zwolniona od podatku VAT), ponieważ nie zostanie spełniony warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi,
6. prawo do częściowego odliczenia podatku od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac budowlanych wykonywanych w kompleksie dwóch budynków poprzemysłowych przy 10 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 86 ust. 2a określonej dla jednostki korzystającej z powstałej infrastruktury tj. Urzędu Miejskiego, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną i niepodlegającą ustawie o VAT oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności?
   
   

Stanowisko Wnioskodawcy, doprecyzowane pismem z 21 maja 2021 r.:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Art. 86 ust. 2a stanowi, że w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 - w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym dalej „sposobem określenia proporcji”. Sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć. W przypadku jednostek samorządu terytorialnego sposób określenia tej proporcji został unormowany rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2015 roku w sprawie sposobu określania zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w przypadku niektórych podatników (Dz.U. 2015 poz. 2193 ze zm.)

W stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik na mocy art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w art. 90 ust. 1 ustawy o VAT podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10 (art. 90 ust.2 ustawy o VAT).

W związku z art. 90 ust. 10a w przypadku jednostek samorządu terytorialnego proporcję ustala się odrębnie dla każdej z jednostek organizacyjnych jednostki samorządu terytorialnego. Przez jednostki organizacyjne jednostki samorządu terytorialnego, rozumie się utworzone przez jednostkę samorządu terytorialnego samorządową jednostkę budżetową lub samorządowy zakład budżetowy, urząd gminy, starostwo powiatowe, urząd marszałkowski. Oznacza to, że w przypadku jednostki samorządu terytorialnego nie będzie ustalany jeden „całościowy” sposób określenia proporcji dla jednostki samorządu terytorialnego jako osoby prawnej tylko będą ustalane odrębne sposoby określenia proporcji dla poszczególnych jednostek organizacyjnych.

Działalność Miasta jako jednego podatnika, obejmuje realizowane przez jednostki organizacyjne zadania publiczne niebędące działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT (czynności niepodlegające ustawie o VAT), a także czynności wykonywane w ramach działalności gospodarczej (czynności opodatkowane podatkiem VAT i zwolnione z tego podatku). Trzeba pokreślić, że o klasyfikacji wydatków do danego rodzaju działalności nie przesądza wewnętrzny charakter rozliczeń między jednostkami Miasta. Właściwa kwalifikacja wydatków zależy od tego jakiej działalności prowadzonej przez Miasto, za pośrednictwem jednostek organizacyjnych, służą te wydatki. W związku z tym w przypadku jednostki samorządu terytorialnego, która realizuje zadania przy pomocy swoich jednostek organizacyjnych zasadne jest - pomimo, że w każdym przypadku podatnikiem jest Miasto - wyliczenie kwoty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu przez JST w oparciu o proporcje ustalone dla jednostek, które wykorzystują poszczególne nieruchomości. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, kiedy nie ma możliwości jednoznacznego przypisania zakupów do konkretnej jednostki organizacyjnej, wówczas najbardziej właściwe jest przypisanie tych zakupów urzędowi obsługującemu jednostkę samorządu terytorialnego i dokonanie odliczenia podatku naliczonego z zastosowaniem wskaźników właściwych dla tego urzędu. Prawidłowość takiego sposobu rozliczenia podatku naliczonego została potwierdzona poprzez interpretację indywidualną wydaną dla Miasta 29 maja 2019 r. sygn. 0111- KDIB3-2.4012.269.2019.1.SR.

Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. wykorzystywania nabytych towarów i usług do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT, w tym braku statusu podatnika VAT czynnego.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających temu podatkowi.

Aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go - dla tej czynności - za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z treści powołanych przepisów wynika, że za podatnika podatku VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że w myśl art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami. Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Stosownie do przepisu art. 2 ust. 1 u.s.g., Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 u.s.g. do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów. Katalog zadań własnych gminy został określony w art. 7 ust. 1 u.s.g. W szczególności zadania własne obejmują m.in. sprawy miejskiego budownictwa mieszkaniowego. Stosownie do art. 9 ust. 1 u.s.g., w celu wykonywania zadań gmina może tworzyć jednostki organizacyjne, a także zawierać umowy z innymi podmiotami, w tym z organizacjami pozarządowymi.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Niezwłocznie po zakończeniu inwestycji Miasto planuje udostępnić ww. obiekty odpłatnie na podstawie umów najmu. Lokale użytkowe komercyjne zostaną wynajęte przedsiębiorcom prowadzącym działalność gospodarczą (wybranym w ramach konkursu ofert), natomiast lokale mieszkalne osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej, a znajdującym się w trudnej sytuacji i kwalifikującym się do objęcia ich tzw. najmem komunalnym. Lokale użytkowe przeznaczone na cele społeczne udostępnione zostaną w ramach umowy najmu samorządowej instytucji kultury - Galerii oraz jednostkom organizacyjnym Miasta. Podkreślić należy, że Galeria (samorządowa instytucja kultury) jest odrębnym podatnikiem, niepodlegającym centralizacji VAT. Oddanie lokali w odpłatny najem będzie wiązało się z wystawianiem po stronie Miasta comiesięcznych faktur VAT za czynsz główny oraz dodatkowe świadczenia typu energia, woda, itp., kwota miesięcznego czynszu zostanie ustalona w oparciu o procedury wewnętrzne. Natomiast oddanie lokali użytkowych jednostkom organizacyjnym Miasta wchodzącym w skład scentralizowanych rozliczeń VAT stanowić będzie transakcje wewnętrzne i udokumentowane będzie notami księgowymi. Zatem inwestycja będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (najem lokali użytkowych komercyjnych i przeznaczonych na działalność społeczną realizowaną przez inny podmiot), do czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług (najem lokali mieszkalnych) oraz do działalności niepodlegającej ustawie o VAT (działalność statutowa prowadzona przez jednostki organizacyjne Miasta).

Jak zostało to przedstawione w stanie faktycznym wykonawca będzie wystawiał faktury z uwzględnieniem zasady odrębnego rozliczania kosztów dotyczących lokali mieszkalnych, kosztów dotyczących lokali użytkowych, kosztów dotyczących lokali przeznaczonych na funkcję społeczną i kosztów dotyczących części wspólnych, czyli każda grupa tych kosztów będzie dokumentowana odrębną fakturą. Taki sposób dokumentowania kosztów związanych z przedmiotowym projektem został zastrzeżony na etapie sporządzania kosztorysów. Kosztorysy i przedmiary robót zostaną sporządzone zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1129), w podziale na: koszty dotyczące lokali mieszkalnych, koszty dotyczące lokali użytkowych, koszty dotyczące lokali przeznaczonych na funkcję społeczną oraz koszty dotyczące części wspólnych. Wnioskodawca będzie miał możliwość określenia dla poszczególnych lokalizacji w jakim zakresie towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej (pełne prawo do odliczenia podatku VAT), wyłącznie do działalności zwolnionej (brak prawa do odliczenia podatku VAT) oraz działalności mieszanej (częściowe prawo do odliczenia podatku VAT).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wskazane wyżej przepisy, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że ma możliwość odliczenia (lub zwrotu) podatku od towarów i usług według następujących zasad:

1. ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w lokalach użytkowych komercyjnych mieszczących się w kamienicach przy 1, 2, 3, 4, 5, 9 wynajmowanych na zasadach komercyjnych (działalność opodatkowana podatkiem VAT), ponieważ zostaną spełnione warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT,
2. nie ma prawa do odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w lokalach użytkowych przeznaczonych na funkcję społeczną, mieszczących się w kamienicach przy 3 i 8, wynajmowanych organizacjom pozarządowym oraz przeznaczonych na potrzeby działalności statutowej jednostki organizacyjnej (działalność niepodlegająca VAT), ponieważ nie zostanie spełniony warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi,
3. ma prawo do częściowego odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w częściach wspólnych budynków zlokalizowanych przy 1, 2, 4, 5 i 9 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, określonej dla jednostki korzystającej z powstałej infrastruktury tj. Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną i zwolnioną oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności,
4. ma prawo do częściowego odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w częściach wspólnych budynku zlokalizowanego przy 3 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 86 ust. 2a oraz przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, określonych dla urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną, zwolnioną i niepodlegającą ustawie o VAT oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności. Ponadto nie można określić kosztów poniesionych na remont i modernizację części wspólnych nieruchomości przeznaczonych na prowadzenie działalności społecznej (statutowej) przez jednostki organizacyjne Miasta,
5. nie ma prawa do odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w lokalach mieszkalnych przeznaczonych wyłącznie na najem na cele mieszkaniowe (działalność zwolniona od podatku VAT), ponieważ nie zostanie spełniony warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi,
6. ma prawo do częściowego odliczenia podatku od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac budowlanych wykonywanych w kompleksie dwóch budynków poprzemysłowych przy 10 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 86 ust. 2a, określonej dla jednostki korzystającej z powstałej infrastruktury tj. Urzędu Miejskiego, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną i niepodlegającą ustawie o VAT oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności.
   
   

Ponadto Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa od kwoty podatku należnego, będzie miał prawo do zwrotu różnicy podatku VAT na rachunek bankowy w związku z realizowanym projektem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy – w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ww. ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do art. 86 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 – w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym dalej „sposobem określenia proporcji”. Sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć.

Powołany art. 86 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług wprost określa, co stanowi kwotę podatku naliczonego w przypadku nabycia towarów i usług, wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych.

Cele prowadzonej działalności gospodarczej należy rozpatrywać w kontekście definicji działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 i ust. 3 cyt. ustawy. W związku z prowadzeniem działalności gospodarczej u podatnika mogą wystąpić działania czy sytuacje, które nie generują opodatkowania podatkiem VAT. „Towarzyszą” one działalności gospodarczej i nie stanowią obok niej odrębnego przedmiotu działalności podatnika. Nie podlegają one opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże ich występowanie nie oznacza, że u podatnika występują czynności wykonywane poza działalnością gospodarczą. Za czynności zrównane z czynnościami wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej uznaje się także nieodpłatną dostawę towarów lub nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste, w przypadkach, o których mowa w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2a ustawy. Jest to uzasadnione tym, że chociaż czynności te z definicji nie mają związku z działalnością gospodarczą, w przypadkach określonych w tych przepisach następuje obowiązek naliczenia podatku od towarów i usług. Natomiast przez cele inne rozumie się sferę działalności danego podmiotu niebędącą działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 i ust. 3 ww. ustawy (przykładowo działalność podmiotu w charakterze organu władzy czy nieodpłatną działalność statutową).

Korzystając z delegacji ustawowej zawartej w art. 86 ust 22 ustawy Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 17 grudnia 2015 r., które weszło w życie z dniem 1 stycznia 2016 r. w sprawie sposobu określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w przypadku niektórych podatników (Dz. U. poz. 2193), zwane dalej rozporządzeniem.

Rozporządzenie to określa w przypadku niektórych podatników sposób określania zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej uznany za najbardziej odpowiadający specyfice wykonywanej przez tych podatników działalności i dokonywanych przez nich nabyć, zwany dalej „sposobem określenia proporcji” oraz wskazuje dane, na podstawie których jest obliczana kwota podatku naliczonego z wykorzystaniem sposobu określenia proporcji (§ 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia).

Zgodnie z § 2 pkt 8 rozporządzenia, przez jednostki organizacyjne jednostki samorządu terytorialnego rozumie się:

1. urząd obsługujący jednostkę samorządu terytorialnego,
2. jednostkę budżetową,
3. zakład budżetowy.
   
   

Zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia w przypadku jednostki samorządu terytorialnego sposób określenia proporcji ustala się odrębnie dla każdej z jednostek organizacyjnych jednostki samorządu terytorialnego.

Oznacza to, że w przypadku jednostki samorządu terytorialnego nie będzie ustalany jeden „całościowy” sposób określenia proporcji dla jednostki samorządu terytorialnego jako osoby prawnej tylko będą ustalane odrębne sposoby określenia proporcji dla poszczególnych jednostek organizacyjnych.

W ww. rozporządzeniu ustawodawca podał ustalone według wzoru sposoby określania proporcji m.in. w przypadku urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego, w przypadku jednostki budżetowej oraz zakładu budżetowego.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku wykonywania w ramach działalności gospodarczej czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz zwolnionych od podatku, należy mieć na uwadze uregulowania zawarte w art. 90 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 90 ust. 1 ww. ustawy, w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w ust. 1, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 10 (art. 90 ust. 2 ustawy).

Na podstawie art. 90 ust. 3 ww. ustawy, proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, w całkowitym obrocie uzyskanym z tytułu czynności, w związku z którymi podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz czynności, w związku z którymi podatnikowi nie przysługuje takie prawo.

W przypadku jednostki samorządu terytorialnego proporcję, o której mowa w ust. 2, ustala się odrębnie dla każdej z jednostek organizacyjnych jednostki samorządu terytorialnego. Przepisy ust. 3-6 i 8-10 stosuje się odpowiednio (art. 90 ust. 10a ustawy).

Przez jednostki organizacyjne jednostki samorządu terytorialnego, o których mowa w ust. 10a, rozumie się:

1. utworzone przez jednostkę samorządu terytorialnego samorządową jednostkę budżetową lub samorządowy zakład budżetowy;
2. urząd gminy, starostwo powiatowe, urząd marszałkowski (art. 90 ust. 10b ustawy).
   
   

Należy podkreślić, że przepisy dotyczące zasad odliczania częściowego, zawarte w art. 90 ustawy, znajdują zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy. A zatem dotyczą czynności podlegających opodatkowaniu (opodatkowanych i zwolnionych).

Ponadto zaznaczyć należy, że dla celów proporcjonalnego odliczenia, o którym mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, przyjmuje się proporcję wyliczoną odrębnie dla każdej jednostki organizacyjnej, w tym dla urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego, działającego w formie samorządowej jednostki budżetowej, zgodnie z art. 90 ust. 3-6, 9a i 10 ustawy, w przypadku wykonywania przez tę jednostkę czynności opodatkowanych podatkiem oraz czynności zwolnionych od tego podatku.

Z okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę wynika, że Miasto realizuje projekt, którego przedmiotem jest przeprowadzenie remontów konserwatorskich, modernizacji, przebudowy i adaptacji 9 kamienic oraz zakup, modernizacja, przebudowa i adaptacja kompleksu 2 poprzemysłowych budynków zlokalizowanych w centrum Miasta. Obiekty te będą wykorzystywane na cele mieszkaniowe, do prowadzenia działań społecznych, kulturalnych, edukacyjnych oraz do prowadzenia działalności gospodarczych. Projekt obejmuje swoim zasięgiem 10 obiektów znajdujących się w centrum miasta, z których 9 to zabytkowe kamienice: kamienica przy 1, kamienica przy 2, kamienica przy 3, kamienica przy 4, kamienica przy 5, kamienica przy 6, kamienica przy 7, kamienica przy 8, kamienica przy 9 oraz wpisany do rejestru zabytków kompleks 2 poprzemysłowych budynków przy 10

W wyniku realizacji projektu w wyremontowanych kamienicach powstaną następujące lokale:

1. Kamienica przy 1. - 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe na cele komercyjne;
   
2. Kamienica przy 2 - 4 lokale mieszkalne oraz 1 lokal usługowy na cele społeczne, będzie wynajmowany na zasadach komercyjnych (najem opodatkowany stawką 23%) Galerii.
   
3. Kamienica przy 3 – 8 lokali mieszkalnych oraz 1 lokal usługowy na cele społeczne. Kamienica przy 3 - lokal wykorzystywany przez jednostkę organizacyjna Miasta na cele statutowe - działalność niepodlegającą opodatkowaniu. W kamienicy przy 3 mieszczą się lokale użytkowe komercyjne (kawiarnia, Apteka) nieobjęte remontem w tym projekcie. Jednak z uwagi na koszty związane z pracami instalacyjnymi całego budynku w kosztorysach wyodrębniono koszty bezpośrednio związane z tymi lokalami.
   
4. Kamienica przy 4 – 2 lokale mieszkalne oraz 2 lokale użytkowe na cele komercyjne.
   
5. Kamienica przy 5 – 4 lokale mieszkalne oraz 1 lokal użytkowy na cele komercyjne.
   
6. Kamienica przy 6 – 3 lokale mieszkalne.
   
7. Kamienica przy 7 – 12 lokali mieszkalnych.
   
8. Kamienica przy 8. W efekcie przeprowadzonych prac remontowych budynek będzie pełnił funkcję usługową na cele społeczne (siedziba organizacji pozarządowych). Kamienica przy 8 – lokale dla organizacji pozarządowych – działalność niepodlegającą opodatkowaniu.
   
9. Kamienica przy 9 – 4 lokale mieszkalne oraz 5 lokali użytkowych na cele komercyjne.
   
   

Kompleks 2 budynków poprzemysłowych przy 10. Kompleks budynków przy 10 będzie wykorzystywany do czynności opodatkowanych (najem pomieszczeń stawka VAT 23%) oraz do czynności niepodlegających opodatkowaniu (działalność statutowa Miasta).

Przedmiotem działalności w ramach projektu jest najem lokali mieszkalnych oraz użytkowych. Przychody z lokali mieszkalnych korzystają ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, natomiast przychody z lokali użytkowych komercyjnych opodatkowane są według podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23%. Przychody z lokali użytkowych przeznaczonych na cele społeczne podlegają opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w przypadku ich wynajmu na rzecz odrębnego podatnika VAT lub nie podlegają opodatkowaniu jeśli są udostępniane jednostkom organizacyjnym Miasta (tzw. transakcje wewnętrzne w ramach jednego podatnika VAT).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zakresu prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Jak wyżej wskazano decydujące znaczenie dla oceny istnienia prawa do odliczenia podatku VAT, ma związek nabywanych towarów i usług z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Podatnik w celu odliczenia podatku naliczonego, w pierwszej kolejności podatnik winien przyporządkować ponoszone wydatki do poszczególnych rodzajów działalności tj. działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy tj. opodatkowanej i zwolnionej oraz działalności innej niż gospodarcza (niepodlegającej opodatkowaniu). Jeżeli takie wyodrębnienie jest możliwe, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną. Podatnikowi nie przysługuje takie prawo przy nabyciu towarów i usług związanych ze sprzedażą niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną od podatku. Jednocześnie z zasady tej wynika, że odliczenie podatku naliczonego może być częściowe, tzn. w tej części, w jakiej dane towary lub usługi, z którymi związany jest podatek naliczony są wykorzystywane do realizacji czynności opodatkowanych, z pominięciem tej części podatku od tych towarów i usług, w jakiej towary te (usługi) są wykorzystywane do wykonywania czynności nieopodatkowanych. Zatem w sytuacji, gdy takie przyporządkowanie nie jest możliwe, a wydatki służą zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, podatnik winien ustalić proporcję, o której mowa w art. 86 ust. 2a ustawy.

Ponadto w sytuacji gdy u Wnioskodawcy w ramach działalności gospodarczej, oprócz czynności opodatkowanych, występują także czynności zwolnione od podatku, celem obliczenia kwoty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu zastosowanie znajdzie również proporcja, o której mowa w art. 90 ustawy.

Zauważyć należy, że w przypadku jednostki samorządu terytorialnego, na którą przepisy nakładają realizację określonych zadań i która realizuje te zadania przy pomocy swoich jednostek organizacyjnych uzasadnione jest – pomimo, że podatnikiem podatku VAT jest Miasto – wyliczenie kwoty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu przez jednostkę samorządu terytorialnego w oparciu o sposoby określania proporcji ustalone odrębnie dla wskazanych jednostek organizacyjnych, które wykorzystują poszczególne nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie w zakresie 9 kamienic, wykonawca będzie wystawiał faktury z uwzględnieniem zasady odrębnego rozliczania kosztów dotyczących lokali mieszkalnych, kosztów dotyczących lokali użytkowych, kosztów dotyczących lokali przeznaczonych na funkcję społeczną i kosztów dotyczących części wspólnych budynków, czyli każda grupa tych kosztów będzie dokumentowana odrębną fakturą, a Wnioskodawca wyklucza możliwość sporządzania faktur zbiorczych. Kosztorysy i przedmiary robót zostaną sporządzone w podziale na: koszty dotyczące lokali mieszkalnych, koszty dotyczące lokali użytkowych, koszty dotyczące lokali przeznaczonych na funkcję społeczną i koszty dotyczące części wspólnych budynku.

W odniesieniu do kompleksu dwóch budynków poprzemysłowych przy ul. …kosztorysy zostały wykonane dla całego kompleksu. Biorąc po uwagę fakt, iż obiekty są mocno zdegradowane, roboty budowlane dotyczą całości budynków - fundamentów, ścian, stropów, dachów, elewacji oraz wszystkich elementów wewnątrz budynku. Do wykonania są również roboty związane z sieciami na zewnątrz i wewnątrz obiektów oraz zagospodarowanie terenu, w związku z tym nie ma możliwości podzielenia, wyodrębnienia i przypisania kosztów przebudowy kompleksu do każdej z funkcji, które będzie pełnił obiekt po przebudowie.

Zatem Wnioskodawca będzie miał możliwość określenia dla poszczególnych lokalizacji w jakim zakresie towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do działalności opodatkowanej (pełne prawo do odliczenia podatku VAT), wyłącznie do działalności zwolnionej (brak prawa do odliczenia podatku VAT) oraz działalności mieszanej (częściowe prawo do odliczenia podatku VAT).

Ponadto w treści wniosku wskazano, że kompleks budynków przy 10. będzie wykorzystywał do swojej działalności Urząd Miejski, natomiast Zakład Gospodarki Mieszkaniowej będzie wykorzystywał do swojej działalności 9 wyremontowanych kamienic.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wskazane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że Wnioskodawca:

1. ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w lokalach użytkowych komercyjnych mieszczących się w kamienicach przy 1, 2, 3, 4, 5, 9 wynajmowanych na zasadach komercyjnych (działalność opodatkowana podatkiem VAT), ponieważ zostaną spełnione warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Należy jednak zauważyć, że Wnioskodawca wskazał, iż lokale użytkowe komercyjne (kawiarnia, Apteka) w kamienicy przy 3 nieobjęte są remontem w tym projekcie. Jednak z uwagi na koszty związane z pracami instalacyjnymi całego budynku w kosztorysach wyodrębniono koszty bezpośrednio związane z tymi lokalami. Zatem Wnioskodawca ma prawo do odliczenia podatku VAT w całości od wyodrębnianych zakupów towarów i usług bezpośrednio związanych z tymi lokalami.
2. nie ma prawa do odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych wykonanych w lokalach użytkowych przeznaczonych na funkcję społeczną, mieszczących się w kamienicach przy 3 i 8, wynajmowanych organizacjom pozarządowym oraz przeznaczonych na potrzeby działalności statutowej jednostki organizacyjnej (działalność niepodlegająca VAT), ponieważ nie zostanie spełniony warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi,
3. ma prawo do częściowego odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w częściach wspólnych budynków zlokalizowanych przy 1, 2, 4, 5 i 9 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, określonej dla jednostki korzystającej z powstałej infrastruktury tj. Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną i zwolnioną oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności,
4. ma prawo do częściowego odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w częściach wspólnych budynku zlokalizowanego przy 3 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 86 ust. 2a oraz przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2 ustawy o VAT, określonych dla urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną, zwolnioną i niepodlegającą ustawie o VAT oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności. Ponadto nie można określić kosztów poniesionych na remont i modernizację części wspólnych nieruchomości przeznaczonych na prowadzenie działalności społecznej (statutowej) przez jednostki organizacyjne Miasta,
5. nie ma prawa do odliczenia podatku VAT od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac remontowych i modernizacyjnych, wykonanych w lokalach mieszkalnych przeznaczonych wyłącznie na najem na cele mieszkaniowe (działalność zwolniona od podatku VAT), ponieważ nie zostanie spełniony warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. związek zakupów z czynnościami opodatkowanymi,
6. ma prawo do częściowego odliczenia podatku od zakupów towarów i usług wykorzystanych do prac budowlanych wykonywanych w kompleksie dwóch budynków poprzemysłowych przy 10 przy zastosowaniu proporcji, o której mowa w art. 86 ust. 2a, określonej dla jednostki korzystającej z powstałej infrastruktury tj. Urzędu Miejskiego, z uwagi na fakt, że zakupy te związane są z działalnością opodatkowaną i niepodlegającą ustawie o VAT oraz nie ma możliwości bezpośredniego przyporządkowania ich do poszczególnych rodzajów działalności.
   
   

Ponadto w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa od kwoty podatku należnego, Wnioskodawca będzie miał prawo do ubiegania się o zwrot różnicy podatku na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ustawy.

Podsumowując stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Zaznacza się, że na podstawie art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.