Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL2-1.4011.336.2021.3.MKA
z 2 czerwca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu 12 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej między innymi podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W drugiej połowie lat 90 - tych ubiegłego wieku Wnioskodawca (dalej także: Zainteresowany) nabył odpłatnie następujące, bezpośrednio sąsiadujące ze sobą i stanowiące całość gospodarczą nieruchomości: (i) działki numer A i B, oznaczone jako teren zabudowany mieszkalny i rola, zabudowane budynkiem mieszkalnym, o łącznym obszarze 0,1930 ha (dziewiętnaście arów i trzydzieści metrów kwadratowych), położoną w (…), (ii) niezabudowane działki numer C i D, oznaczone jako rola, o łącznym obszarze 0,3249 ha (trzydzieści dwa ary i czterdzieści dziewięć metrów kwadratowych), położone w (…), zwane dalej „Nieruchomością”.

Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany nabył Nieruchomość z myślą, że służyć ona będzie w przyszłości realizacji potrzeb mieszkaniowych własnych oraz rodziny (dzieci, które miały wówczas odpowiednio 18 i 20 lat i ich przyszłych rodzin). Zarówno Wnioskodawca, jak i jego dzieci realizują obecnie cele mieszkaniowe w innych miejscach. Ponadto dzieci nie są obecnie zainteresowane realizacją potrzeb mieszkaniowych na Nieruchomości. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca rozważa sprzedaż Nieruchomości. Zainteresowany dopuszcza sprzedaż całej Nieruchomości bądź jej części. Sprzedaż części Nieruchomości może zostać poprzedzona podziałem geodezyjnym. Ewentualna sprzedaż nastąpi w 2021 r. lub później.

W latach 2000 Rada Miasta podjęła uchwałę w przedmiocie przystąpienia do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość. Pierwotnie projekt dotyczył całej dzielnicy, jednak w 2010 r. podzielono projektowany obszar na 3 części. Do dnia dzisiejszego trwają prace nad przedmiotowym planem zagospodarowania przestrzennego, który w styczniu 2021 r. był ponownie konsultowany z mieszkańcami miasta (…). Podczas tego spotkania mieszkańcy nadal, albowiem postulaty te są wysuwane od samego początku, żądali maksymalnego zwiększenia terenów zielonych, nawet kosztem gruntów prywatnych.

Miejska (…) pod wpływem tych nacisków dokonała zmian powiększając tereny zielone, w tym w strefie, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość (12MW). Z uwagi na istniejące nastroje mieszkańców oraz ich determinację w wysuwanych żądanych, a co za tym idzie istniejące ryzyko wyłączenia rzeczonego obszaru spod możliwości zabudowy lub znaczącego ograniczenia możliwości zabudowy nieruchomości Wnioskodawca musiał działać i uzyskał w 2009 r. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Jedynie bowiem uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego eliminowało wskazane ryzyko. Uzyskanie pozwolenia na budowę wspomnianego budynku poprzedzone zostało uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca, na podstawie wpisu do CEiDG, prowadzi działalność gospodarczą obejmującą świadczenie usług odpłatnego udostępniania miejsc parkingowych. Z tego tytułu Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Zainteresowanego działalności gospodarczej. W dacie nabycia znajdujący się na Nieruchomości budynek zajęty był przez lokatorów (najemców) w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Stosunek najmu z ostatnim najemcą ustał w 2004 r. Najemcy uprawnieni byli do korzystania ze wszystkich działek gruntu składających się na Nieruchomość.

Wnioskodawca nie sprzedawał dotąd jakichkolwiek nieruchomości, w tym gruntów. Nie posiada w tym zakresie jakiegokolwiek doświadczenia.

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Zainteresowany nie będzie inicjował jakichkolwiek czynności mających na celu zmianę jej przeznaczenia, nie będzie uzbrajał jej w jakiekolwiek media, nie będzie także wydzielał dróg wewnętrznych. W związku ze sprzedażą Wnioskodawca nie planuje prowadzić działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia.

Z uwagi na panujące obecnie warunki rynkowe istnieje prawdopodobieństwo, że potencjalny nabywca dążyć będzie do zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, w świetle której strona nabywająca zobowiąże się do nabycia opisanej we wniosku Nieruchomości pod warunkiem uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji potencjalny nabywca uzyskiwać będzie wzmiankowane decyzje we własnym imieniu i na własną rzecz. Wnioskodawca nie będzie w związku z tym podejmować jakichkolwiek działań oraz ponosić jakichkolwiek wydatków.

Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie dokona na Nieruchomości jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, jak również innych działań zmierzających do zwiększenia jej wartości bądź atrakcyjności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowiła niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT ?

Zdaniem Wnioskodawcy, na przedstawione powyżej zapytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji przychód uzyskany z jej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym od powyższego źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z powyższych regulacji wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

W judykaturze wskazuje się, że o tym, czy transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Wśród tych okoliczności wskazuje się na: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Pogląd powyższy został wyrażony m.in. w następujących wyrokach NSA: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r., II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r., II FSK 2230/10 i II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r., II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r., II FSK 1937/07, z 16 kwietnia 2009 r, II FSK 28/08.

Działalność gospodarczą od innych form aktywności i zarobkowania osób fizycznych odróżnia m.in. jej ciągłość. Działalność gospodarcza nie obejmuje bowiem działań (przedsięwzięć) o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (zob. Komentarz do art. 5a ustawy o PIT A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz. Lex). Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach NSA: z 30 stycznia 2014 r., II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., II FSK 2729/11).

Ciągłość zorganizowanego działania charakteryzująca działalność gospodarczą oznacza stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT wyprzedaż własnego majątku, posiadanego przez długi czas, lecz nabywanie rzeczy w celu ich dalszej sprzedaży. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznaczać musi względnie stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zespół działań w odniesieniu do działalności handlowej oznacza zakup i sprzedaż, a nie samą sprzedaż. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym, co zawsze dotyczy wyprzedaży własnego majątku, który nawet jeśli jest wieloskładnikowy z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, nie można więc mówić w tej sytuacji o „ciągłości”. Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej wymusza dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży.

W judykaturze wskazuje się nadto, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak NSA w wyrokach: z 3 października 2017 r., II FSK 2346/15; z 9 marca 2016 r., II FSK 1423/14; z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14; z 25 września 2015 r., II FSK 2043/13; z 9 kwietnia 2015 r., II FSK 773/13; z 4 marca 2015 r., II FSK 855/14; z 15 stycznia 2015 r., II FSK 70/13; z 3 lipca 2013 r., II FSK 2110/11).

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wynika, że do tego źródła zalicza się każdą sprzedaż incydentalną, jednorazową. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (por. wyrok NSA z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2120/11).

Niewątpliwie czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny, nie mieszczą się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Przychody uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości mogą zostać zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy ich zbycie następuje w warunkach charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Takie transakcje mają charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczają poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności.

Reasumując, można stwierdzić, że działalność gospodarcza na rynku nieruchomości to działalność, która: (i) prowadzona jest w celach zarobkowych; (ii) prowadzona jest na własny rachunek podatnika; (iii) ma stały, zawodowy charakter; (iv) podejmowane w jej ramach działania są powtarzalne, podporządkowane zasadzie racjonalnego gospodarowania i powodują udział podatnika w obrocie gospodarczym; (v) sprzedawca uczyni z tych transakcji stałe źródło zarobkowania.

Jak opisano we wniosku Wnioskodawca nabył objętą wnioskiem Nieruchomość z zamiarem realizowania na niej potrzeb mieszkaniowych własnych oraz dzieci. Zainteresowany nie sprzedawał dotychczas jakichkolwiek nieruchomości, w tym gruntów. Nieruchomość nabyta została ponad 20 lat temu. Przez ten czas pozostawała ona w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Nieruchomość w żaden sposób nie była związana z prowadzoną przez Zainteresowanego działalnością gospodarczą.

Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, iż opisane we wniosku odpłatne zbycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji stanowić będzie niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.