Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.109.2021.2.MM
z 15 czerwca 2021 r.
Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 15 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości Poznań – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 15 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości Poznań.
We wniosku złożonym przez:
- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
A. Wnioskodawcy i planowana transakcja
X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedawca” lub „Sprzedający”) planuje zbycie nieruchomości położonej w P. (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego ze Zbywcą.
Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) („Z Polska”), w drodze umowy sprzedaży w dniu 10 czerwca 2020 r.
Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od Z Polska podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 11 lutego 2020 r. oraz w dniu 12 lutego 2020 r. zostały wydane dwie interpretacje o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.726.2019.3.KO oraz 0111-KDIB2-2.4014.232.2019.4.MM, w których potwierdzono stanowisko Zbywcy i Z Polska, iż:
- transakcja zbycia Nieruchomości przez Z Polska do Zbywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,
- transakcja zbycia Nieruchomości przez Z Polska do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, a także zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w przypadku złożenia przez Z Polska i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia,
- Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Z Polska,
- Z Polska nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku VAT, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT,
- transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Z Polska do Zbywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC.
Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższej Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.
Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.
B. Opis Nieruchomości
Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:
- prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: … (dalej: „Działki "), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…);
- prawo własności budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem zlokalizowanych na Działkach (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami", „Budowlami", „Urządzeniami”).
Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działki będą zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”). Wnioskodawcy poniżej wskazują budynki i budowle znajdujące się na Działkach (tj. Budynki i Budowle):
- działka nr …:
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- oświetlenie
- wiata na wózki
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- centrum handlowo-usługowe (dalej: „Budynek CH”),
- wiata na wózki
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- wiata na wózki
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- wiata na wózki
- ogrodzenie
- maszty flagowe
- oświetlenie
- mur oporowy hm
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- ogrodzenie
- wiata stacji paliw wraz parkingiem i zbiornikami podziemnymi oraz kanalizacją deszczową, siecią wodociągową, kanalizacją sanitarną, linią teletechniczną, zasilaniem stacji i studnią wodną
- kioski poboru opłat
- oświetlenie
- pylon cenowy z wyświetlaczem stacja
- pylon reklamowy
- tablice na pylon
- mur oporowy hm
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- wiata na wózki
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- chodnik
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- wiata na wózki
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- wiata stalowa
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- chodnik
- droga
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- parking
- oświetlenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- parking
- droga
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- parking
- droga
- oświetlenie
- wiaty na wózki
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- parking
- oświetlenie
- droga
- wiata na wózki
- ogrodzenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- ogrodzenie
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe (Budynek CH),
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- centrum handlowo-usługowe („Budynek CH”),
- parking
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
- działka nr …:
- parking
- oświetlenie
- droga
- wiata na wózki
- kanalizacja deszczowa
- kanalizacja sanitarna
- linie kablowe NN
- sieć wodociągowa
Działki nie są położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Co najmniej część Działek jest objęta decyzjami o warunkach zabudowy, zgodnie z którymi przeznaczone zostały pod zabudowę.
Na Działkach oprócz Budowli znajdują się również następujące naniesienia w formie budowli, wzniesione przez podmioty trzecie (dalej: „Podmioty Trzecie"):
- stacje bazowe - umiejscowione na pylonie, stanowiącym własność Zbywcy (dalej: „Budowle II").
Budowle II zostały wzniesione przez Podmioty Trzecie na ich własny koszt na powierzchni Działek, które zostały im udostępnione przez Z Polska na podstawie umów dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowy Podmioty Trzecie"), przy czym prawa i obowiązki z Umów Podmiotów Trzecich przeszły na Zbywcę w związku z nabyciem Nieruchomości od Z Polska.
Budowle II zostały przez Podmioty Trzecie wybudowane oraz były przez niewykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przez okres dłuższy niż dwa lata kalendarzowe przed datą Transakcji. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, Podmioty Trzecie nie ponosiły wydatków na ulepszenie Budowli II przekraczających 30% ich wartości początkowej.
C. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Z Polska
Historycznie Działki nabywane były przez A Polska Sp. z o.o. („A”) działającego we własnym imieniu lecz na zlecenie Z Polska od syndyka masy upadłości spółki działającej pod firmą B S.A. w upadłości („B”) oraz od osób fizycznych.
Prawo użytkowania wieczystego Działek zostało nabyte przez A na zlecenie Z Polska w drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących umów, zawartych w formie aktów notarialnych:
- umowy z dnia 21 grudnia 1998 r. przeniesienia własności prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży budynków, budowli, maszyn i urządzeń oraz udziałów (sprzedaż wydzielonego przedsiębiorstwa B);
- umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 1998 r.
W dniu 12 lutego 1999 r. Z Polska (jako dzierżawca) zawarł z A Polska Sp. z o.o. (jako wydzierżawiającym) umowę dzierżawy, aneksowaną w dniu 30 lipca 1999 r. (przedłużenie okresu dzierżawy do 30 lipca 2000 r.), obejmującą Działki wchodzące w skład Nieruchomości, w celu zrealizowania na ich obszarze inwestycji polegającej na budowie centrum handlowo usługowego wraz z parkingiem oraz niezbędną infrastrukturą („Inwestycja”), która to Inwestycja poprzedzona musiała być wyburzeniem istniejących na Działkach budynków i budowli. Działki na moment nabycia przez A były bowiem zabudowane.
Przed dokonaniem procesu inwestycyjnego zostały jednak wyburzone wszelkie naniesienia znajdujące się na Działkach.
A, a w późniejszym okresie również Z Polska uzyskiwali niezbędne pozwolenia na budowę /przebudowę (w tym m.in. - uzyskane przez A a następnie przeniesione na Z Polska - pozwolenie z dnia 11 sierpnia 1999 r. na budowę budynku handlowego HIPERMARKET wraz z wewnętrznymi instalacjami - klimatyzacji, ogrzewania, wentylacji, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, tryskaczowej, wody zimnej i p.poż., elektrycznej i słaboprądowej, węzła cieplnego, siecią wewnętrzną wod-kan., wewnętrznym układem drogowym, oświetleniem zewnętrznym oraz budynkiem stacji transformatorowej).
W toku realizacji procesu inwestycyjnego zostały zawarte poniższe umowy:
- umowa sprzedaży praw oraz przeniesienia związanych z nimi obowiązków z dnia 2 marca 2000 r., zawarta pomiędzy A, Z Polska oraz C Towarzystwem Nieruchomości Sp. z o.o. („C”), na podstawie której Z Polska przeniósł na C wszelkie prawa i obowiązki wynikające z tytułu zawartych z A umów zlecenia;
- umowa z dnia 2 marca 2000 r., na podstawie której A w wykonaniu umów zlecenia zawartych z Z Polska oraz w następstwie przeniesienia przez Z Polska praw i obowiązków wynikających z tytułu ww. umów zlecenia na C, przeniósł prawo użytkowania wieczystego działek gruntu (stanowiących Działki) na C w stanie wolnym od obciążeń m.in. z tytułu umów, za wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej z Z Polska w dniu 12 lutego 1999 r.
Następnie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 16 sierpnia 2000 r. C połączyła się z Z Polska poprzez przeniesienie całego majątku C na Z Polska.
W konsekwencji Z Polska wzniósł na Działkach Budynki, Budowle i Urządzenia. Z Polska przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową/przebudową Budynków, Budowli i Urządzeń.
Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:
- w dniu 28 marca 2000 r. na Z Polska - pozwolenie na użytkowanie budynku handlowego;
- w dniu 17 lipca 2012 r. na Z Polska - pozwolenie na użytkowanie przebudowy i rozbudowy budynku handlowego Z działki nr … i ….
Część pomieszczeń Budynku CH była sukcesywnie przekazywana najemcom (dalej: „Najemcy”) w wykonaniu umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”) podlegających opodatkowaniu VAT. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Z Polska polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.
Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Z Polska ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.
Po transakcji zbycia Nieruchomości przez Z Polska do Zbywcy, zawarli oni umowę najmu, na podstawie której Z Polska pozostało w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu i stacji paliw) i nadal prowadzi w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami (dalej: „Umowa Najmu Z Polska”)
Pozostałe Budynki (inne niż Budynek CH), Budowle i Urządzenia, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH oraz stacji paliw, są wykorzystywane przez Z Polska i Najemców. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców, w tym do Z Polska.
Wnioskodawcy wskazują, że Budynki i Budowle (szczegółowo wymienione powyżej), znajdujące się na działkach będących przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez Z Polska lub poprzednika prawnego Z Polska a następnie Zbywcy) ponad dwa lata przed planowaną transakcją zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy.
Wnioskodawcy wskazują, że Z Polska ponosiło nakłady na ulepszenie budynku hipermarketu (Budynku CH) oraz parkingu znajdujących się na terenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Wydatki poniesione przez Z Polska na ulepszenie Budynku CH były wyższe niż 30% wartości początkowej Budynku CH. Natomiast wydatki poniesione na ulepszenie parkingu były niższe niż 30% wartości początkowej tego parkingu.
Ulepszenia Budynku CH przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu 1 października 2018 r. Ulepszenia Budynku CH poniesione po 1 października 2018 r. nie przekroczyły i nie przekroczą na moment planowanej Transakcji 30% zaktualizowanej wartości początkowej Budynku CH (tj. wartości początkowej tego obiektu powiększonej o wartość ulepszeń poniesionych do 1 października 2018 r.). Ostatnie ulepszenia Budynku CH zostały wprowadzone do rejestru środków trwałych z datą 13 czerwca 2019 r., a ulepszenia parkingu 5 października 2015 r.
Po ulepszeniu Budynku CH przekraczającym 30% wartości początkowej Budynku CH (tj. po 1 października 2018 r.), Budynek CH wraz z dokonanymi ulepszeniami od dnia 2 października 2018 r. był nadal w całości używany na potrzeby prowadzonej przez Z Polska działalności gospodarczej (tj. działalności handlowej i działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Nieruchomości do Najemców).
W odniesieniu do pozostałych budynków, budowli i ich części Z Polska (oraz poprzednik prawny Z Polska) nie poniósł wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.
Ponadto, również Zbywca nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które do daty planowanej Transakcji by wyniosły - łącznie z wydatkami poniesionymi przez Z Polska - co najmniej 30 % wartości początkowej tych obiektów.
D. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji
Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu lub dzierżawy dot. Nieruchomości obowiązujących na moment Transakcji, przy czym Umowa Najmu Z Polska zostanie rozwiązana przed Transakcją wraz z zobowiązaniem Z Polska do opuszczenia, przed planowaną Transakcją (i opróżnienia z ruchomości) powierzchni zajmowanej obecnie w Budynku CH.
W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:
- dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości
- prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wnikających z umów najmu - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
- majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli .
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem wskazanych powyżej zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców). Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą również podlegać:
- prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością,
- prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość),
- prawo własności ruchomości i wyposażenia związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
- zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości,
- środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
- prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
- księgi rachunkowe Zbywcy,
- nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) - obecnie obowiązuje umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy Zbywcą (jako usługobiorcą) oraz D Sp. z o.o. (dalej: „D”) (jako usługodawcą),
- pracownicy Zbywcy.
Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji Zbywca jest właścicielem jeszcze kilku innych nieruchomości, w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni do najemców.
Zgodnie z zawartą pomiędzy Wnioskodawcami w dniu 19 marca 2021 r. przedwstępną umowną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), intencją Stron jest, aby oprócz Umów Najmu, umowa przyrzeczona (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) nie przeniosła na Nabywcę żadnych umów dotyczących Nieruchomości. Sprzedający zobowiązany jest do zapewnienia, że najpóźniej w dacie podpisania umowy przyrzeczonej (dalej: „Data Zamknięcia”) Z Polska opuści centrum handlowe, tj. Z Polska opuści pomieszczenia, w których prowadzi działalność handlową w Budynku Hipermarketu oraz pozostawi je czyste (z zastrzeżeniem normalnego zużycia), bez osób i ruchomości. Jakiekolwiek zmiany oraz ulepszenia, w szczególności efekty prac adaptacyjnych/wykończeniowych i elementy pomieszczeń nierozerwalnie z nimi związane mogą zostać, według uznania Sprzedającego, usunięte z Nieruchomości na koszt Sprzedającego, pod warunkiem braku uszkodzenia Nieruchomości, lub mogą pozostać w pomieszczeniach po Dacie Zamknięcia.
Ponadto, jak to zostało wskazane w Umowie Przedwstępnej, intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby oprócz Umów Najmu, umowa przyrzeczona nie przenosiła na Kupującego żadnych innych umów dotyczących Nieruchomości. Wnioskodawcy nie wykluczają jednak sytuacji, że po zawarciu umowy sprzedaży tj. umowy przyrzeczonej) niektóre umowy dotyczące np. utrzymania i serwisowania Nieruchomości lub dostawy mediów czy też dostępu do infrastruktury przesyłowej zostaną przejęte przez Kupującego.
Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.
Obecnie, Nieruchomość ma zostać zbyła na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.
E. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości
Po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje przeprowadzenie na Nieruchomości prac adaptacyjnych, modernizacyjnych, remontowych na podstawie uzyskanego(ych) przez Nabywcę pozwolenia(ń) na budowę, niezbędnych do przystosowania Budynków i Budowli wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu zgodnego z przyjętym profilem działalności Nabywcy (w szczególności na potrzeby wewnętrznych robót budowlanych, które mają zostać przeprowadzone w Budynku Hipermarketu, aby przystosować go do działalności gospodarczej jaka będzie prowadzona w Budynku Hipermarketu przez Nabywcę).
Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Zbywca udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu wystąpienia przez Nabywcę z wnioskiem o wydanie Nowego Pozwolenia na Budowę (dalej: „Nowe Pozwolenie na Budowę”) na koszt i ryzyko Kupującego. Na życzenie Nabywcy Zbywca niezwłocznie doręczy Nabywcy odrębny dokument zawierający oświadczenie Zbywcy o udzieleniu Nabywcy praw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Nabywca wskazuje, że zamierza uzyskać pozwolenie na budowę na potrzeby robót budowlanych, które mają zostać przeprowadzone na Nieruchomości, aby przystosować ją do działalności gospodarczej jaka będzie prowadzona na Nieruchomości.
W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca albo zawrze własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów, bądź będzie wykonywał te czynności samemu. Nie można również wykluczyć, iż w pojedynczych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez Zbywcę umów dotyczących utrzymania i serwisowania Nieruchomości lub dostawy mediów. Zarządzanie Nieruchomościami i aktywami będzie prowadzone przez Nabywcę.
Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.
F. Pozostałe informacje
Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków, Budowli i Budowli II podatkiem VAT.
W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 5):
Czy - w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli i Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) - przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków, Budowli i Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) - przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT - albo obligatoryjnie albo w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, skoro strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, w związku z czym planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.
Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków, Budowli i Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) - przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.
Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 15 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.217.2021.2.MMA.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:
- nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
- innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności Budynków, Budowli i Urządzeń zlokalizowanych na Działkach. Na Działkach zostały również wzniesione przez podmioty trzecie Budowle II.
Zbywca i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków, Budowli oraz Budowli II.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 czerwca 2021 r. Znak: 0114-0114-KDIP4-2.4012.217.2021.2.MMA, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) Planowana transakcja zbycia składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynków, budowli lub ich części z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas planowana Transakcja dostawy budynków, budowli lub ich części będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu przyporządkowanego do przedmiotowych budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem dostawy będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji planowana sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług. (…) w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9 i pkt 10a ustawy, ponieważ dostawa Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami, będzie w całości korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.”
A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
- z zastosowaniem art. 119a;
- w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
- z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.