Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-3.4014.187.2021.2.JS
z 9 lipca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 11 maja 2021 r. (data wpływu do Organu - 11 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności nieruchomości zabudowanej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia prawa własności nieruchomości zabudowanej.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Nabywający lub Kupujący);

• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

M. Sp. z o.o. (Zbywca lub Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Działalność i status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

M.Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

A.Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości oraz roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zbywca jest właścicielem opisanych poniżej nieruchomości gruntowych oraz właścicielem położonych na tych Działkach - zdefiniowanych poniżej - Budynków i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się przez Nabywcę określonych warunków zawieszających) przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Nieruchomości, jak również przeniesie na rzecz Nabywcy inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2021 r. po otrzymaniu interpretacji indywidualnej udzielonej w odpowiedzi na niniejszy wniosek oraz spełnieniu się (lub zrzeczeniu się przez Nabywcę) innych warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji.

Zbywca planuje zawrzeć z G. S. S., podmiotem luksemburskim, umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia Transakcji (dalej: Umowa Przedwstępna). Po podpisaniu Umowy Przedwstępnej, prawa i obowiązki z niej wynikające zostaną przeniesione z G. S. S. na Kupującego (w konsekwencji, Kupujący stanie się stroną Umowy Przedwstępnej i w dalszej kolejności zawrze Umowę Sprzedaży ze Zbywcą).

2. Opis Nieruchomości

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Działka 1) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 1: budynku magazynowego wraz z aneksami socjalno-biurowymi (części biurowe i techniczne) (dalej: Hala C) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości, w szczególności takich jak: wiata (częściowo znajduje się na działce (...) [dalej: Działka2] opisanej poniżej], zbiornik retencyjny, chodniki, drogi, miejsca postojowe, doki, rampy, ogrodzenie,
2. prawo własności Działki 2, dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr (...) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 2: budynku magazynowego wraz z aneksami socjalno-biurowymi (części biurowe i techniczne) (dalej: Hala A), budynku magazynowego wraz z aneksami socjalno-biurowymi (części biurowe i techniczne) (dalej: Hala B), oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości, w szczególności takich jak: pompownia, budynki portierni, zbiornik retencyjny, wiata (w większej części znajduje się na Działce 1), chodniki, drogi, w tym zjazdy na drogę publiczną, zbiorniki PPOŻ, miejsca postojowe, doki, ogrodzenie,
3. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (...) dla której Sąd Rejonowy w G. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: Działka 3) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 3 budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości, w szczególności takich jak: utwardzenie terenu, miejsca postojowe, ogrodzenie, palarnia.
   
   

W dalszej części niniejszego wniosku wskazane powyżej Działka 1, Działka 2 i Działka 3 będą określane również łącznie jako Działki, wskazane powyżej Hala A, Hala B i Hala C będą określane również łącznie jako Budynki a wskazane powyżej inne obiekty budowlane (w tym pozostałe budynki i budowle) będą określane również łącznie jako Budowle.

Dodatkowo na Działkach według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: Naniesienia). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

3. Historia i status Nieruchomości

Zbywca nabył prawo własności Działki 1 od osób prywatnych na podstawie umowy z 10 grudnia 2019 r. Nabycie zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zbywca nabył prawo własności Działki 2 od osób prywatnych na podstawie umowy z 8 maja 2019 r. Nabycie zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zbywca nabył prawo własności Działki 3 od spółki powiązanej 7. P. Sp. z o.o. na podstawie umowy z 28 kwietnia 2020 r. Nabycie zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług (wcześniej, 10 grudnia 2019 r., spółka 7. P. Sp. z o.o. nabyła prawo własności Działki 3 od osób prywatnych, nabycie zostało opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

W momencie nabycia Działek przez Zbywcę były one niezabudowane.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy K. nr (...) z 24 września 2013 r. – miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) Działki położone są na terenie oznaczonym:

• Działka 1 - symbolem „14.P/U” (teren zabudowy produkcyjnej i usługowej, bez ustalania proporcji) oraz we fragmencie symbolem „21.KDD” (teren ulicy dojazdowej),
• Działka 2 - w części symbolem „14.P/U” oraz w części symbolem „20.KDL” (teren ulicy lokalnej),
• Działka 3 - symbolem „14.P/U”.
  
  

Już po nabyciu Działek, Zbywca rozpoczął inwestycję polegającą na budowie centrum magazynowo - logistycznego obejmującego Budynki i Budowle (dalej: Inwestycja).

Starosta G. 14 stycznia 2020 r. na wniosek Zbywcy wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany w zakresie budowy Inwestycji na Działce 1 i Działce 2 (decyzja ta została zmieniona poprzez wydanie decyzji z 22 czerwca 2020 r., 14 września 2020 r. oraz 16 marca 2021 r.). Prowadzone na Działce 3 prace budowlane nie wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Na podstawie umowy o zarządzanie inwestycją, prowadzenie Inwestycji zostało powierzone 7. S.A. (dalej: Zarządca Inwestycji). Zarządca Inwestycji odpowiedzialny jest za nadzór i zarządzanie budową Inwestycji na zlecenie Zbywcy, w tym celu Zarządca Inwestycji zawarł umowy z generalnym wykonawcą Inwestycji. Zarządca Inwestycji wystawia na rzecz Zbywcy faktury obejmujące koszty przeprowadzenia Inwestycji powiększone o marże. W związku z zakończeniem Inwestycji Zarządcy Inwestycji przysługiwać będzie również dodatkowe wynagrodzenie (tzw. success fee), które zostanie udokumentowane wystawioną na Zbywcę fakturą.

Na moment złożenia wniosku Inwestycja została już zasadniczo zakończona – wszystkie Budynki oraz Budowle zostały już wybudowane i oddane do użytkowania:

• w dniu 16 lipca 2020 r. częściowo Hala C wraz z budynkiem biurowym (częścią biurową w ramach bryły Hali C) i pomieszczeniami technicznymi, budynkiem pompowni ze zbiornikiem do celów przeciwpożarowych, budynkiem portierni wraz z infrastrukturą towarzyszącą,
• w dniu 19 października 2020 r. częściowo Hala B wraz z budynkiem biurowym (częścią biurową w ramach bryły Hali B), pomieszczeniami technicznymi, wiatą składowania palet, terenem zewnętrznym, z infrastrukturą towarzyszącą,
• w dniu 9 listopada 2020 r. częściowo Hala C wraz z budynkiem biurowym (częścią biurową
• w ramach bryły Hali C), wiatą na rowery, terenem zewnętrznym, z infrastrukturą towarzyszącą;
• w dniu 20 stycznia 2021 r. częściowo Hala C z infrastrukturą towarzyszącą oraz Hala A wraz
• z budynkiem biurowym (częścią biurową w ramach bryły Hali A), zbiornikiem do celów przeciwpożarowych i budynkiem portierni,
• w dniu 6 maja 2021 r. częściowo Hala B wraz z zapleczem biurowo-socjalnym, pomieszczeniami technicznymi, terenem zewnętrznym z infrastrukturą towarzyszącą, układem drogowym oraz instalacjami zewnętrznymi,

przy czym mogą się jeszcze toczyć prace adaptacyjne dotyczące powierzchni Nieruchomości (dostosowania powierzchni do potrzeb najemców), jak również prace budowlane mające na celu usunięcie ewentualnych wad/usterek Budynków/Budowli.

Oddane do użytkowania Budynki i Budowle są wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług - przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Hali A i Hali C oraz część przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Hali B jest przedmiotem odpłatnych umów najmu i została już wydana najemcom (historycznie pierwsza umowa najmu dotycząca powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości została zawarta we wrześniu 2019 r., a wydanie najemcom pierwszych powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło w lipcu 2020 r.), sukcesywnie kolejne przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Nieruchomości będą przedmiotem umów najmu i zostaną wydane do użytkowania najemcom. Na moment zawarcia Transakcji większość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości (tj. zasadniczo powierzchnia Hali A, Hali B i Hali C) będzie przedmiotem odpłatnego wynajmu i zostanie wydana do użytkowania najemcom.

Dodatkowo, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Hali A, Hali B i Hali C najemcy wynajmują również miejsca parkingowe w ramach czynszu najmu za wynajmowane przez siebie powierzchnie Hali A, Hali B i Hali C. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. powierzchni wspólnych/części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie i obiekty, z których – w ramach czynszu najmu – mogą korzystać wszyscy najemcy (nieprzeznaczone do wyłącznego użytku przez któregokolwiek z najemców lub wynajmującego).

Zbywca jest również stroną umowy dzierżawy z dnia 1 czerwca 2020 r. zawartej ze spółką 7. S.A. (Zarządcą Inwestycji i jednocześnie Gwarantem, zdefiniowanym poniżej) - przedmiotem jest niewielka powierzchnia Działek, którą Zbywca zobowiązał się odpłatnie udostępnić dzierżawcy w celu posadowienia na niej baneru reklamowego dzierżawcy.

Zbywca poniósł koszty nabycia Działek oraz poniósł i ponosi nadal (na moment złożenia niniejszego wniosku) koszty budowy Budynków i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (odpłatny wynajem i dzierżawa powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości/odpłatna sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego). Zbywca odliczał i odlicza całość podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania wybudowanych i oddanych do użytkowania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza naliczony podatek od towarów i usług.

Budynki oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym najemców) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku/danej Budowli. Ten próg nie zostanie również przekroczony na dzień Transakcji.

4.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców K. R. S., jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza budową i wynajmem/dzierżawą powierzchni Nieruchomości.

Co do zasady, przed dniem Transakcji wynajem i dzierżawa powierzchni Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu i dzierżawy Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie i dzierżawie powierzchni Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania Nieruchomością Sprzedającego.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy - Kodeks cywilny (dalej: Kodeks Cywilny), Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości (w zakresie w jakim nie dojdzie do tego z mocy prawa, Sprzedający przeniesie na Kupującego w Umowie Sprzedaży, prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu). Wskazana powyżej umowa dzierżawy z dnia 1 czerwca 2020 r. zostanie rozwiązana przed dniem zawarcia Umowy Sprzedaży.

W związku z planowaną Transakcją, Kupujący zamierza zawrzeć (w dniu podpisania Umowy Sprzedaży) z Zarządcą Inwestycji, tj. 7. S.A. (dalej: Gwarant), umowę gwarancji czynszowej. Gwarant zobowiąże się w niej do pokrycia ubytku przychodów, jaki Kupujący może ponieść m.in. jeśli przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Nieruchomości nie będą w pełni wynajęte lub będą obowiązywały okresy bezczynszowe/okresy obniżonego czynszu. Konieczność zawarcia takiej umowy wynika z faktu, iż cena z tytułu Transakcji została skalkulowana przez Zbywcę i Nabywcę m.in. w oparciu o dane o szacowanej kwocie przychodów z wynajmu wszystkich powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości - tymczasem prawdopodobnie na dzień Transakcji część z tych powierzchni objęta będzie zachętami udzielonymi najemcom przez Sprzedającego (np. w postaci okresów bezczynszowych lub okresów obniżonego czynszu) lub nie będzie jeszcze przedmiotem najmu, lub też nie będzie najemcom wydana. A zatem, aby wyrównać Nabywcy ubytek przychodów, jaki poniesie w związku z faktem, iż nie uzyska dochodów z najmu w założonej wysokości (w oparciu, o które została skalkulowana cena za Nieruchomość), Gwarant zobowiązał się do dokonywania wypłat określonych świadczeń gwarancyjnych po dniu Transakcji, które mają na celu wyrównanie ubytku przychodów.

Oprócz wspomnianej umowy gwarancji czynszowej, pomiędzy Kupującym a Gwarantem planowane jest również zawarcie umowy mającej na celu zabezpieczenie przez Gwaranta Kupującemu wykonanie określonych obowiązków Sprzedającego przewidzianych w Umowie Sprzedaży (umowa poręczenia, gwarancji lub podobna).

W ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

1. prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości (w szczególności, wyposażenie portierni),
2. prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, prawa i obowiązku z gwarancji spółek powiązanych z najemcami oraz, na zasadzie art. 788 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,
3. prawa wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw,
4. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektów budowlanych oraz wszelkich innych projektów oraz dokumentacji projektowej dotyczących Nieruchomości wraz z prawem do wykonywania i udzielania dalszych zgód na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań takich projektów i związanymi z tym zgodami i upoważnieniami dotyczącymi praw osobistych oraz zależnych oraz zgodami na dokonywanie zmian danych projektów, a także własnością nośników, na których została zapisana ta dokumentacja projektowa – w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu,
5. dokumentacja prawna (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez Strony), techniczna, projektowa (np. projekty architektoniczne) związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,
6. kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców,
7. jeżeli strony tak zdecydują, kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia,
8. prawa i obowiązki wynikające z umowy o współpracy z 19 września 2019 zawartej ze spółką R. S. L. S.A. z siedzibą w W. (dotyczy wypłaty kontrybucji na wypadek nieskorzystania przez tego najemcę z przysługującego mu prawa do zmniejszenia powierzchni najmu),
9. prawa i obowiązki z wybranych decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości, takich jak np. zezwolenie na lokalizację infrastruktury w pasie drogowym bądź pozwolenie wodnoprawne.
   
   

Nabywca będzie również zobowiązany do ponoszenia opłat z tytułu wyłączenia Działki 1 z produkcji rolnej (Zbywca uzyskał w 2019 r. zezwolenie właściwych organów na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej obwarowane koniecznością dokonywania przez Zbywcę opłaty z tytułu zmiany przeznaczenia Działki 1 przez kolejne 10 lat od uzyskania zezwolenia, przy czym w przypadku zbycia Działki 1 obowiązek przejdzie na Nabywcę).

Wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działek lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z następujących zawartych przez Zbywcę umów dotyczących Nieruchomości:

1. umów ubezpieczeń,
2. umowy na zarządzanie Inwestycją,
3. umowy na zarządzanie Nieruchomością,
4. umowy na ochronę Nieruchomości,
5. umowy na obsługę techniczną i konserwację,
6. umowy na monitoring ugięć elementów konstrukcji,
7. umowy na dostawę energii elektrycznej,
8. umowy na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków,
9. umowy na dostawę paliwa gazowego,
10. umowy w zakresie realizacji usług wizualizacji profili zużycia energii elektrycznej (pakiet usług efektywnościowych).
    
    

Nie później niż na dzień Transakcji Sprzedający złoży oświadczenia o wypowiedzeniu umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. wskazanych wyżej umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Kupujący zwróci Sprzedającemu (bez jakiejkolwiek marży) niektóre koszty mediów i usług serwisowych dostarczonych do Nieruchomości za okres począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji do momentu wcześniejszego z następujących: (i) wygaśnięcia odpowiedniej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej lub (ii) zawarcia przez Kupującego nowej umowy na dostawę mediów/umowy serwisowej. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie wskazane powyżej umowy, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców.

Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji, przy czym jest to opcja wyjątkowa, niepreferowana przez Kupującego.

Jednocześnie, Kupujący nie przewiduje zawarcia umowy o zarządzanie Nieruchomością z podmiotem obecnie świadczącym tego rodzaju usługi na rzecz Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, w związku z czym żadne umowy z pracownikami również nie będą przedmiotem Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego,
2. gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego za wyjątkiem wskazanego wcześniej ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,
3. zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,
4. wymagalne wierzytelności pieniężne, o ile będą istniały,
5. know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,
6. dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,
7. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),
8. umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,
9. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy prowadzenie ksiąg rachunkowych,
10. należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym), o ile będą istniały,
11. tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.
    
    

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Strony dokonają pomiędzy sobą rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena z tytułu Transakcji (dalej: Cena, powiększona o należny podatek od towarów i usług) zostanie podzielona pomiędzy Działki, Budynki i Budowle oraz inne wymienione wyżej Przenoszone Elementy, co może znaleźć również swoje odzwierciedlenie na fakturze, którą Sprzedający wystawi Kupującemu z tytułu Transakcji (sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiąże się, że w okresie pomiędzy zawarciem Umowy Przedwstępnej a podpisaniem Umowy Sprzedaży nie będzie (bez uprzedniej zgody Kupującego) podejmował określonych czynności dotyczących Nieruchomości czy Transakcji, w szczególności takich, które mogłyby negatywnie wpłynąć na status, czy stan Nieruchomości w stosunku do jej statusu/stanu na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej (np. wypowiedzenie polisy ubezpieczeniowej dotyczącej Nieruchomości, dodatkowe obciążenie Nieruchomości, zawarcie dodatkowych umów dotyczących Nieruchomości, etc.).

Po Transakcji, Kupujący może udzielić ograniczonego dostępu do Nieruchomości Sprzedającemu, Gwarantowi lub innym upoważnionym podmiotom, w szczególności w celu naprawienia w określonym czasie po Transakcji usterek/wad Nieruchomości istniejących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży.

Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy (i ewentualnie w jakim okresie) po Transakcji Sprzedający będzie prowadził dalszą działalność gospodarczą, czy też zostanie zlikwidowany.

5.Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie we wniosku oznaczone nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług), przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani na potwierdzenie własnego stanowiska wskazali treść interpretacji indywidualnej.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 9 lipca 2021 r. znak: 0114-KDIP4-1.4012.298.2021.2.MK.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2. innych praw majątkowych - 1%.
   
   

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji z 9 lipca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.298.2021.2.MK, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w całości stanowisko Zainteresowanych, w którym wskazali, że:

• dostawa nieruchomości (tj. działek, budynków i budowli) w ramach opisanej transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• do dostawy nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z tym dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
  
  

A zatem, skoro sprzedaż prawa własności nieruchomości (działek zabudowanych) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona) to sprzedaż taka jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.