2021.07.15 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-2.4012.204.2021.1.PC
z 15 lipca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 15 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika z tytułu sprzedaży działki nr 1/1 - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika z tytułu sprzedaży działki nr 1/1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni umową darowizny z dnia 3.06.1993 r. otrzymała od swojego ojca nieruchomość położoną w gminie J nr 1. Nin. nieruchomość stanowi wyłączną własność Wnioskodawczyni zgodnie z odpisem aktualnym księgi wieczystej. Córka Wnioskodawczyni (działając wyłącznie jako inwestor, bez tytułu właścicielskiego) w 2019 r. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dot. przedmiotowej nieruchomości. Urząd Gminy decyzją z 2019 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1/1 obręb J w granicach terenu inwestycji. Nadto wydano także drugą decyzję przez Urząd Gminy ustalając warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji: budowa myjni bezdotykowej samochodowej trzystanowiskowej na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1, gm. J, w granicach terenu inwestycji. Decyzje te się uprawomocniły. Nie podjęto jednak żadnych prac budowalnych z uwagi na odstąpienie od planowanej inwestycji przez inwestora.

Wnioskodawczyni w 2019 r. aktem notarialnym Repertorium (…) u notariusza podpisała z Panią A. działającą w imieniu Spółki pod firmą „D” Spółka Akcyjna, jako pełnomocnik przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa działka zgodnie z wypisem z rejestru gruntów ma powierzchnię … ha i stanowi grunty orne RIVb na powierzchni …. ha i grunty orne RV na powierzchni …. ha.

Nadto wobec działki wydano zaświadczenie z 2019 r. przez Wójta Gminy J, z którego wynika, że dla działki o numerze ewidencyjnym gruntu 1/1, odręb J, nie posiada opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego na ten teren, a nadto nie obowiązują żadne uchwały o obszarach zdegradowanych i obszarach rewitalizacji.

Działka ta jest niezabudowana i została nabyta od osób fizycznych. Nadto zgodnie z treścią przedmiotowej umowy Wnioskodawczyni oświadczyła, że na przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Zgodnie z treścią Umowy notarialnej Wnioskodawczyni oraz A. działająca w imieniu spółki pod firmą „D” Spółka Akcyjna zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której Wnioskodawczyni sprzeda spółce pod firmą „D” Spółka Akcyjna wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, opisaną nieruchomość, położoną w miejscowości J, stanowiącą działkę numer 1/1 o powierzchni …. ha, ewentualnie wszystkie działki powstałe w wyniku jej podziału, za łączną kwotę 255 000,00 zł plus ewentualny podatek VAT, a Spółka pod firmą „D” Spółka Akcyjna opisaną powyżej nieruchomość za podaną cenę kupi.

Strony zgodnie z treścią przedmiotowej Umowy umawiają się, że warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsca postojowych;
uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533,80 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;
uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji z okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
uzyskanie przez Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;
uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki 1/1 według koncepcji Kupującego;
założenie księgi wieczystej dla każdej z wydzielonych działek z działki numer 1/1 w terminie do 3 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej decyzji o podziale działki numer 1/1 kosztem i staraniem Sprzedającej;
uzyskanie przez Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5 %w planowanym obiekcie.

Strony umowy notarialnej w tym samym dniu podpisały umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości na okres nieoznaczony. Zgodnie z treścią przedmiotowej umowy - Wydzierżawiająca oddaje Dzierżawcy w dzierżawę działkę gruntu nr 1/1 położoną w obrębie gminy J, a Dzierżawca zaś w zamian zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. Nadto z treści umowy wynika, że Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest też podatnikiem podatku VAT, nie jest rolnikiem zryczałtowanym. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności polegających na przygotowaniu działki do sprzedaży tj. uzbrojeń. Przed zawarciem umowy ze Sprzedającym Wnioskodawczyni nie dzierżawiła przedmiotowej działki innym podmiotom.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy z tytułu sprzedaży działki opisanej w stanie faktycznym Podatniczka będzie występowała w charakterze podatnika VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie przedmiotowego gruntu, nie będzie stanowić czynności w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Brak bowiem w nin. stanie faktycznym przesłanek wskazujących na taką aktywność Sprzedającej w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby analogiczna, podobna, porównywalna do działań podmiotów zajmujących się w sposób profesjonalny, zorganizowany, ciągły, tego rodzaju obrotem.

W ocenie Wnioskodawczyni brak jest przesłanek, pozwalających uznać, że Wnioskodawczyni wystąpi podczas tej czynności w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. W opinii Wnioskodawczyni sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy ocenić tylko i wyłącznie w kontekście czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z tego względu brak jest podstaw prawnych dla uznania, iż Wnioskodawczyni dokonuje sprzedaży jako czynny podatnik podatku VAT, a jedynie jako osoba fizyczna w ramach czynności nieopodatkowanych podatkiem VAT. W związku z powyższym do ceny zakupu nieruchomości nie ma podstaw do doliczenia podatku VAT. Wskazać należy, że w analogiczny sposób wypowiadał się Dyrektor Izby Skarbowej w interpretacji ILPP3/4512-1-112/15-6/DC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że zbycie działki, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku od towarów i usług w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Stosownie zatem do przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podpisała ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę numer 1/1 ewentualnie wszystkie działki powstałe w wyniku jej podziału. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość umową darowizny z dnia od swojego ojca. Działka jest niezabudowana. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie jest też podatnikiem podatku VAT, nie jest rolnikiem zryczałtowanym. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Na przedmiotowej nieruchomości nie jest prowadzona działalność gospodarcza i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przed zawarciem umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności polegających na przygotowaniu działki do sprzedaży tj. uzbrojeń. Przed zawarciem umowy Wnioskodawczyni nie dzierżawiła przedmiotowej działki innym podmiotom. Córka Wnioskodawczyni (działając wyłącznie jako inwestor, bez tytułu właścicielskiego) w 2019 r. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dot. przedmiotowej nieruchomości. Urząd Gminy w J decyzją 2019 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce gruntu o numerze ewidencyjnym nr 1/1. Nadto wydano także drugą decyzję przez Urząd Gminy w J ustalając warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji: budowa myjni bezdotykowej samochodowej trzystanowiskowej na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1. Decyzje te się uprawomocniły. Nie podjęto jednak żadnych prac budowalnych z uwagi na odstąpienie od planowanej inwestycji przez inwestora. Zgodnie z treścią przedwstępnej umowy sprzedaży warunkami zawarcia umowy przyrzeczonej są:

uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsca postojowych;
uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533, 80 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych;
uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;
niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji z okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;
uzyskanie przez Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;
uzyskanie przez Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość;
uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki 834/2 według koncepcji Kupującego;
założenie księgi wieczystej dla każdej z wydzielonych działek z działki numer 834/2 w terminie do 3 miesięcy od dnia uzyskania prawomocnej decyzji o podziale działki numer 834/2 kosztem i staraniem Sprzedającej;
uzyskanie przez Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5 %w planowanym obiekcie.

Strony umowy notarialnej w tym samym dniu podpisały umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości na okres nieoznaczony. Zgodnie z treścią przedmiotowej umowy - Wydzierżawiająca oddaje Dzierżawcy w dzierżawę działkę gruntu nr 1/1 a Dzierżawca zaś w zamian zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. Nadto z treści umowy wynika, że Wydzierżawiający wyraża zgodę na dysponowanie przez Dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art . 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń.

Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość czy dokonując dostawy działki będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 595 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Co prawda Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość umową darowizny od swojego ojca w 1993 r. Niemniej sprzedaż działki jest uzależniona od warunków wskazanych w umowie przedwstępnej, tj. uzyskania przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy; uzyskania przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę; uzyskania przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego; uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych; uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki 1/1 według koncepcji Kupującego; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych. Przy tym zgodnie z treścią umowy Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Co więcej Wnioskodawczyni z Kupującą podpisała umowę dzierżawy nieruchomości na okres nieoznaczony, zgodnie z którą Wnioskodawczyni oddaje Dzierżawcy (Kupującej) w dzierżawę działkę gruntu nr 1/1 a Dzierżawca (Kupująca) w zamian zobowiązuje się płacić Wnioskodawczyni określony umową czynsz dzierżawny. Zatem w związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Wnioskodawczynię działań (wykonywanych przez Nabywcę zgodnie z umową przedwstępną), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni zawarła bowiem z Kupującą umowę przedwstępną, która wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działki od spełnienia warunków umożliwiających realizację inwestycji na zakupionej działce. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt będący własnością Wnioskodawczyni będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania wskazanych czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jednocześnie jak wyżej wykazano, oddanie w dzierżawę wpisuje się w definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem Wnioskodawczyni oddając działkę nr 1/1 w dzierżawę wykorzystuje ją w działalności gospodarczej.

Pomimo więc, że Wnioskodawczyni nabyła działkę do majątku prywatnego, nie podejmowała osobiście żadnych czynności mających na celu uzyskanie decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji inwestycji budowlanej, w tym pozwolenia na budowę oraz zapewnienie inwestycji dostępu do mediów i infrastruktury drogowej, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie działanie Wnioskodawczyni wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym. Opisanych we wniosku czynności w tym dzierżawy działki nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym.

W konsekwencji mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu planowanej transakcji Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż działki nr 1/1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do interpretacji indywidualnej nr ILPP3/4512-1-112/15-6/DC, którą Wnioskodawczyni powołała we wniosku na poparcie własnego stanowiska należy wskazać, że rozstrzyga ona w odmiennym zdarzeniu przyszłym od zdarzenia przyszłego przedstawionego w analizowanym wniosku. W interpretacji nr ILPP3/4512-1-112/15-6/DC zdarzenie przyszłe dotyczy zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dla dostawy gruntu. Przy czym z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że przedmiotem wniosku jest odpowiedź na pytanie, czy sprzedaż opisanej nieruchomości może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w przypadku gdy dokonującym dostawy jest podatnik VAT. Nie jest natomiast przedmiotem wniosku stwierdzenie, czy w danych okolicznościach Zainteresowany - jako sprzedający - posiada status podatnika VAT. Na potrzeby złożonego wniosku przyjmuje on, że taki status posiada. Co więcej w opisie sprawy wskazano że działka, o której mowa we wniosku nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy: najmu, dzierżawy, użyczenia, itp. Zatem niniejsza interpretacja indywidualna nie może stanowić poparcia stanowiska Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14n a § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin