2021.07.01 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0114-KDIP1-3.4012.182.2021.3.PRM

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-3.4012.182.2021.3.PRM
z 1 lipca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 7 kwietnia 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 8 kwietnia 2021 r.) oraz uzupełnionym pismem z 7 czerwca 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 7 czerwca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 28 maja 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.182.2021.2.PRM (doręczone Stronie 31 maja 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży Jego udziału w Nieruchomości - jest nieprawidłowe.

braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy 1/8 udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z 7 kwietnia 2021 r. (data wpływu 8 kwietnia 2021 r.) oraz uzupełniony pismem z 7 czerwca 2021 r. (data wpływu drogą elektroniczną e-PUAP 7 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 28 maja 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.182.2021.2.PRM (doręczone 31 maja 2021 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży Jego udziału w Nieruchomości oraz braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy 1/8 udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Sprzedający) jest osobą fizyczną prowadzącą indywidualną działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (działalność w tym zakresie jest prowadzona w sposób ciągły od 2018 r.). Działalność gospodarcza Wnioskodawcy nigdy nie obejmowała obrotu nieruchomościami, czy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie posiada biura, nie zatrudnia pracowników.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT - data rejestracji do VAT to 13 grudnia 2013 r.

Wnioskodawca posiada lokale użytkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy i są wykorzystywane wyłącznie poprzez ich wynajem. Wnioskodawca stale rozwija działalność gospodarczą związaną z wynajmem lokali użytkowych.

Jednocześnie, Wnioskodawca na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej posiada w majątku prywatnym dom, mieszkania i działki wykorzystywane na potrzeby osobiste. Wyjątkiem w zakresie osobistego użytku jest tylko jedno z mieszkań z majątku prywatnego, które jest przez Wnioskodawcę wynajmowane na podstawie umowy cywilnoprawnej. Działalność w tym zakresie nie ma znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. W tym zakresie Wnioskodawca rozlicza się w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych według skali podatkowej. Prowadzona jest również ewidencja przychodów z najmu.

Wnioskodawca w styczniu 2021 r. sprzedał z majątku prywatnego jedno mieszkanie nabyte w 1995 r., aby uzyskane środki przeznaczyć na prowadzenie działalności gospodarczej.

Wnioskodawca w najbliższym czasie nie planuje sprzedaży nieruchomości, zarówno z majątku prywatnego jak i z działalności gospodarczej, ale też nie może wykluczyć, że taka sytuacja będzie miała miejsce w przyszłości m.in. ze względu na dynamiczną sytuację mającą miejsce obecnie na rynku nieruchomości czy nawet inne okoliczności, których na moment składania wniosku Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć. Wnioskodawca nie wyklucza także, że może rozszerzyć w przyszłości działalność gospodarczą o obrót nieruchomościami.

Opis Nieruchomości

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w udziale wynoszącym 1/4 części) nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną położoną w (…), przy ulicy (…) („Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Wnioskodawca udział wynoszący 1/4 we współwłasności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 września 1998 r., Repertorium A Nr (…) (dalej: „Umowa sprzedaży”). Oprócz Wnioskodawcy udział w przedmiotowej nieruchomości nabyły również trzy inne osoby na zasadzie współwłasności (w częściach równych po 1/4 udziału we współwłasności przysługująca każdemu z kupujących).

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego. Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości w tym celu. Wnioskodawca nie uzyskał tytułu do Nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży.

Nieruchomość nabyta została przez kupujących (w tym Wnioskodawcę) w celu wybudowania domów jednorodzinnych dla siebie w przyszłości. Niemniej z czasem plany zagospodarowania tego terenu zaczęły ewoluować w stronę zabudowy wielorodzinnej. Powodem sprzedaży jest to, że współwłaściciele nie mogą zagospodarować nieruchomości zgodnie z pierwotnym planem (domy dla siebie). Został uchwalony plan zagospodarowania, który definiuje przeznaczenie gruntów oraz zmienia się sytuacja osobista każdego ze współwłaścicieli oraz ogólna sytuacja na rynku nieruchomości, która zwiększa ryzyko, że w przyszłości sprzedaż może być utrudniona. Współwłaściciele nie mają również wystarczających środków finansowych, aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z uchwalonym po momencie zakupu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania terenu wskazującym na zabudowę wielorodzinną.

Wnioskodawca planuje sprzedaż swojego udziału we współwłasności przedmiotowej Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej (dalej: „Nabywca”). W tym celu Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, w oparciu o którą Nabywca zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT i zamierza wykorzystać Nieruchomość do prowadzenia działalności deweloperskiej.

Wnioskodawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca, wraz z innymi współwłaścicielami, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictw, w ramach których upoważnił Nabywcę do:

wglądu w akta księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości przechowywanej w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;

uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie
art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że mocodawca nie posiada zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że mocodawca nie figuruje w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji;

reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - ulicy (…) w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;

reprezentowania przed gestorami mediów (…) w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.

Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Również wydatki związane z Nieruchomością nigdy nie były rozliczane w przeszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane czy budynki trwale związane z gruntem.

Nieruchomość nie jest/nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej również: „MPZP”), zatwierdzonego uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 24 września 2020 r. Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w obszarach oznaczonych symbolami: 1KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, 6KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, B8MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 5KD-D, tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej, B9MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób ani do prowadzenia jakiejkolwiek działalności zarobkowej ani na własne potrzeby niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT).

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostało sporadyczne ogłoszenie w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

W szczególności Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:

nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);

nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;

nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę, jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę - w 2007 r. odpowiedni wniosek był składany ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;

nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;

nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).

W przeszłości Sprzedający zawarł w listopadzie 2018 r. z firmą (…) (dalej: „Pośrednik”) umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności, na mocy której Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości (dalej: „Umowa Pośrednictwa”). Zgodnie z § 3 Umowy Pośrednictwa:

Czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości, obejmują w szczególności:
1. poszukiwanie i wskazywanie potencjalnych nabywców Nieruchomości,
2. organizowanie spotkań z nabywcami w uzgodnionym przez strony terminie i miejscu, o ile sprzedający wyrażą wolę odbycia takiego spotkania,
3. dokonywanie prezentacji Nieruchomości potencjalnym nabywcom, o ile Nieruchomość zostanie udostępniona Pośrednikowi,
4. odpowiednie wyeksponowanie oferty na rynku,
5. analiza i ocena ofert składanych przez potencjalnych nabywców, w szczególności pod kątem ich wiarygodności,
6. udział w negocjacjach zmierzających do sprzedaży Nieruchomości,
7. pomoc i współdziałanie w przygotowaniu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (o ile będzie konieczność zawarcia takiej umowy) oraz umowy sprzedaży nieruchomości,
8. zapewnienie pełnego wsparcia wiedzą i doświadczeniem zawodowym na każdym etapie współpracy,
Czynności zmierzające do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości obejmują:
1. wypracowanie rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych, drogowych, podłączenia do mediów itd.,
2. wszczęcie i prowadzenie postępowań w celu uzyskania stosownych decyzji, rozstrzygnięć, uzgodnień, zaleceń - w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i innych w miarę potrzeby;
3. przygotowanie dokumentacji projektowej, analiz, opracowań, koncepcji architektonicznych;

w celu umożliwienia na Nieruchomości przeprowadzenia inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, przy czym zobowiązanie to stanowi zobowiązanie starannego działania.

Umowa ta jednak wygasła 30 września 2019 r., gdyż Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Pośrednik ubiegał się również w imieniu Sprzedających o wydanie warunków zabudowy Nieruchomości, co jednak nie zakończyło się wówczas wydaniem odpowiedniej decyzji administracyjnej.

Jednocześnie Wnioskodawca informuje, że analogiczne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych złożone zostały przez pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości, razem z którymi dokonywana będzie przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy (w tym przez żonę Wnioskodawcy, której w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej również przysługuje prawo współwłasności Nieruchomości i która w akcie notarialnym sprzedaży Nieruchomości będzie występować również jako sprzedawca tj. współwłaściciel sprzedający Nieruchomość).

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy działki ewid. nr 1 z obrębu numer: (…), nazwa: (…).

Nabycie Nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą wystawioną na Wnioskodawcę z wykazanym podatkiem VAT.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez kupującego będzie satysfakcjonujący dla kupującego według jego uznania;
każdy ze Sprzedających uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie przepisów prawa podatkowego, w zakresie przychodów ze sprzedaży udziału w Nieruchomości z podatku dochodowego;
Strony uzyskają wspólne indywidualne interpretacje podatkowe w zakresie przepisów prawa podatkowego, odnośnie objęcia ceny sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT;
oświadczenia Sprzedających złożone w § 1 tego aktu notarialnego będą mogły zostać przez nich powtórzone w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, a Nieruchomość będzie wolna od roszczeń osób trzecich, jakichkolwiek obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych. Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictw, w ramach których upoważnił Nabywcę do:

wglądu w akta księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości przechowywanej w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;

uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że mocodawca nie posiada zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że mocodawca nie figuruje w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji;

reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - ulicy (…) w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;

reprezentowania przed gestorami mediów (…) w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych i zakrojonych na szeroką skalę działań marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. W przeszłości zawarto również terminową umowę z firmą (…) Umowa ta wygasła 30 września 2019 r., a Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Obecny Nabywca skontaktował się z Wnioskodawcami poprzez firmę (…) w 2020 r. lub 2021 r. po wspomnianym wygaśnięciu umowy. Aktualnie jednak Wnioskodawca nie ma obowiązującej żadnej umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości odnośnie zbycia Nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada informacji, aby ktokolwiek występował o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po dokonaniu zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Należy wyjaśnić, że z uzasadnienia Uchwały nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 19 marca 2009 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) wynika, że „czynnikami wskazującymi na konieczność przystąpienia do sporządzenia planu (…) są:

określenie przebiegu (…) w powiązaniu z planem zagospodarowania przyszłej zabudowy, którą będzie obsługiwała, zgodnie z aktualnie opracowywaną zmianą do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (…),

permanentnie zachodzący spontaniczny proces zagospodarowywania obszaru na podstawie doraźnego zapotrzebowania - prowadzący do realizacji zabudowy, która stworzy przeszkody i zakłócenia w przyszłej planowej urbanizacji (…)."

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytania nr 2 i 3 wniosku ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku):

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta po Jego stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 wniosku za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po Jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), czy sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, przy czym jako podstawę opodatkowania Wnioskodawca powinien przyjąć połowę przysługującego łącznie Wnioskodawcy i żonie udziału we współwłasności Nieruchomości (tj. 1/8 ceny sprzedaży Nieruchomości)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Wnioskodawcy.
W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 (pytanie nr 2 wniosku) za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, przy czym jako podstawę opodatkowania Wnioskodawca powinien przyjąć połowę przysługującego łącznie Wnioskodawcy i żonie udziału we współwłasności Nieruchomości (tj. 1/8 ceny sprzedaży Nieruchomości).

Własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego

W zakresie pytania 1 (pytanie nr 2 wniosku)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając powyższe na uwadze, dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest uznanie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu/sprzedaży nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie deweloperskim czy polegających już na zorganizowanej sprzedaży nieruchomości bądź zamiarze prowadzenia takiej działalności w sposób ciągły i zorganizowany. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w niniejszej sprawie Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu w sprzedaży nieruchomościami, a także działań o charakterze marketingowym lub mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości wskazujących na zamiar prowadzenia w przyszłości takiej działalności. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. Jest to jednak typowa aktywność właściciela nieruchomości, który zamierza sprzedać swój majątek, która w żaden sposób nie identyfikuje sprzedającego jako podatnika VAT w zakresie przyszłej sprzedaży. Jest to bowiem, w większości sytuacji, konieczna aktywność, która jest również typowa w zakresie sprzedaży majątku prywatnego.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym w niniejszej sprawie zdarzeniu przyszłym nie występuje ciąg zdarzeń, który wskazywałby że planowana sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie podejmował bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców tzn. Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:

nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);

nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;

nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. W przeszłości odpowiedni wniosek był składany ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;

nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;

nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).

Wnioskodawca nie zawierał w odniesieniu do Nieruchomości umów dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze, które mogłyby świadczyć o tym, że wykorzystuje Nieruchomość w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych (które to kryteria są właściwe dla działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT).

W niniejszej sprawie podjęte zostaną jedynie typowe działania polegające na zarządzie majątkiem prywatnym, które są konieczne do zawarcia transakcji w zakresie udzielonych zgód/pełnomocnictw, które są istotne dla przeprowadzania transakcji tzn. wglądu w księgi wieczyste, sprawdzenia zaległości podatkowych, reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu, ustalania z gestorami mediów warunków technicznych przyłączy, ustalania zagospodarowania działki.

Powyższe czynności jednak w żaden sposób nie kwalifikują czynności sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę jako pozostające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co istotne, stanowisko Wnioskodawcy znajduje swoje potwierdzenie np. w:

Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 1 października 2020 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.337.2020.2.MS), zgodnie z którą: „Wnioskodawca zatem poza poszukiwaniem nabywcy działki nie podejmował ani nie zamierza w przyszłości podjąć żadnych dodatkowych działań związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży, mających na celu zwiększenie jej wartości lub atrakcyjności. Ewentualne działania w tym zakresie, tj. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podłączenie działki w niezbędne media, nawiezienie ziemi w celu wyrównania terenu, należy zgodnie z zawartą umową przedwstępną do zakresu obowiązków nabywcy a nie Wnioskodawcy. (...) Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowane zbycie działki nr ... przez Wnioskodawcę, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tego gruntu, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).”

Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 30 września 2020 r. (nr 0114-KDIP1-3.4012.523.2020.2.KK), zgodnie z którą: „w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1, 2, 3, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, Wnioskodawcy nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynności te nie będą nosiły znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w stosunku do ww. nieruchomości gruntowych stanowiących część majątku prywatnego, które jak wynika z treści wniosku - nie były oddane ani w dzierżawę ani w najem, czy użytkowanie innym podmiotom oraz nie była też prowadzona żadna działalność gospodarcza na tych działkach. Jedynie Wnioskodawcy wykorzystywali je rolniczo na własne potrzeby. Tym samym transakcja zbycia działek nr 1, 2, 3, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, nie będzie podlegała przepisom ustawy, ponieważ przedmiotem transakcji będzie majątek osobisty. Natomiast działanie Wnioskodawców polegające na przeprowadzeniu przez Kupującego pozytywnych badań geologicznych gruntu, czy też zniesienie przez sprzedających Wnioskodawców służebności gruntowych obciążających nieruchomości, nie będzie wskazywało na profesjonalną formę działalności gospodarczej.”

Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 7 lutego 2020 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.500.2019.3.AMS), zgodnie z którą „(...) odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży działki 23/15 stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonywał czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie działki 23/15 przez Wnioskodawcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.”

Co więcej, potwierdzeniem słuszności stanowiska Wnioskodawcy mogą być przykładowo następujące wyroki sądów administracyjnych:

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 8 maja 2019 r. (sygn. akt I SA/Bd 189/19), w którym sąd stwierdził, że „nie można (...) powiedzieć, aby działalność skarżącej w związku ze sprzedażą nieruchomości miała charakter zorganizowany, powtarzalny i stały, co - jak wskazał sam organ w zaskarżonej interpretacji - cechuje działalność gospodarczą. W konsekwencji brak jest podstaw do uznania skarżącej za podatnika VAT, gdyż nie podjęła ona aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1408/16), w którym sąd stwierdził, że „działalność Wnioskującego nie była oczywiście działalnością zorganizowaną, tym bardziej w obliczu przedstawionych we wnioskach twierdzeń. Nie podejmował on żadnych działań związanych z uatrakcyjnieniem działki, bądź też jakichkolwiek działań menadżerskich czy też kroków mających zwiększyć wartość posiadanej działki, nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Skarżący nie podejmował nadto w stosunku do nieruchomości żadnych działań takich jak: wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu, czy działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania. Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, tym samym Wnioskodawca nie czerpie z nich żadnych pożytków. W świetle braku wykazania jakiejkolwiek aktywności po stronie Skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami fakt sprzedaży kilku nieruchomości na przestrzeni kilkunastu lat nie można uznać za podstawę przypisania mu działalności gospodarczej w tym zakresie.”

wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), w którym sąd stwierdził, że „przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r, sygn. akt I FSK 811/13).”

wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 7 marca 2018 r. (sygn. akt I SA/Gd 8/18), w którym sąd stwierdził, że „podejmowane przez skarżącą czynności odpowiadały (...) zarządowi majątkiem prywatnym a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. O ile bowiem część powziętych działań, jak np. podział i uzbrojenie działek, zasadniczo mogła wskazywać na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, to jednak ich wąski zakres z uwzględnieniem pozostałych okoliczności stanu faktycznego przeczą wnioskom wywiedzionym przez organ w zaskarżonej interpretacji. Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do powzięcia zamiaru sprzedaży upłynął znaczny, bo ponad kilkunastoletni okres. Zakup nieruchomości miał przy tym charakter jednorazowy, albowiem jak wynika z wniosku, w okresie objętym wnioskiem jak i obecnie skarżąca nie posiada innych nieruchomości gruntowych, które zamierzałaby sprzedać. Również charakter poczynionych nakładów nie przesądza w ocenie Sądu o zarobkowym zamiarze skarżącej. Uzbrojenie nieruchomości nie obejmowało wszystkich wydzielonych działek, miało charakter fragmentaryczny, z kolei budowa dojazdu do działki, jak wykazano w skardze, była konieczna z powodu likwidacji dotychczasowego zjazdu w trakcie przebudowy drogi powiatowej. Skarżąca nie podjęła też kroków zmierzających do zmiany stanu prawnego nieruchomości, tj. nie występowała o zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co niewątpliwie wpłynęłoby pozytywnie na wysokość uzyskanej ze zbycia nieruchomości ceny. Ogół podejmowanych na przestrzeni wielu lat działań należy zatem rozpatrywać w kategoriach czynności podejmowanych w ramach normalnego zarządu majątkiem, właściwych dla osoby należycie dbającej o własne interesy. Oceny tej nie zmienia także okazjonalny, jak wynika z wniosku, wakacyjny najem nieruchomości. A contrario, działaniom skarżącej można by przypisać zarobkowy charakter gdyby od nabycia nieruchomości do podjęcia działań zmierzających do jej zbycia upłynął stosunkowo krótki czas, a w okresie tym strona podjęła szereg następujących po sobie ciągłych, konsekwentnych i zamierzonych czynności ukierunkowanych bezpośrednio na zwiększenie wartości nieruchomości w sposób wykluczający jednocześnie wykorzystywanie jej na potrzeby własne. Czynności takie przykładowo zawarto w uzasadnieniu odpowiedzi na skargę i są to: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, wystąpienie o opracowanie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zarejestrowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zbliżonym do usług deweloperskich. Działania strony takiego zorganizowanego charakteru jednak nie przybrały. W obrocie gospodarczym można wprawdzie natrafić na inwestycje nastawione na zwrot w dłuższej perspektywie czasu, niemniej jednak przedsięwzięcia tego typu mają zazwyczaj bardziej skomplikowany charakter i przyjmują o wiele większe rozmiary. W omawianym przypadku natomiast, gdyby celem skarżącej było uzyskiwanie korzyści majątkowej w ramach działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, podejmowane działania powinny przyjąć charakter bardziej zintensyfikowany co do czasu jak i zakresu dokonywanych czynności.”

Należy zauważyć, że od momentu nabycia Nieruchomości do planowanego momentu sprzedaży upłynął bardzo długi okres czasu (ok. 23 lata). Przez ten czas natomiast Nieruchomość w żaden sposób nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zarobkowej ani tym bardziej przygotowywana w celu wykonywania takiej działalności zarobkowej, które świadczyłyby o profesjonalnym obrocie Nieruchomością przez Wnioskodawcę.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują więc, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tym przypadku brak jest bowiem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę w odniesieniu do czynności sprzedaży Nieruchomości za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w ramach tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT a transakcja sprzedaży Nieruchomości pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT po stronie Wnioskodawcy.

W zakresie pytania 2 (pytanie nr 3 wniosku ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku).

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 (pytanie nr 2 wniosku) za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) należy uznać, że dostawa Nieruchomości, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT (art. 43. ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Z powyższego przepisu wynika, że kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenu, a co za tym idzie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Grunt wchodzący w skład Nieruchomości stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zatem ich sprzedaż nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Sprzedaż gruntów niezabudowanych jest opodatkowana VAT, jeżeli tereny te są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży obowiązuje MPZP. Nieruchomość znajduje się w granicach terenów oznaczonych w MPZP symbolami: 1KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, 6KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, B8MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 5KD-D, tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej, B9MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Teren obejmujący Nieruchomość znajdujący się w granicach terenów oznaczanych symbolami: B8MW, B9MW przeznaczony jest pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP teren ten może zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Teren obejmujący nieruchomość znajdujący się w granicach terenów oznaczonych symbolami: 1KD-L, 6KD-L, 5KD-D również są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP na tym terenie mogą zostać wybudowane m.in. drogi publiczne klasy lokalnej i klasy dojazdowej, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiektem liniowym jest natomiast obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego).

Podsumowując, teren obejmujący Nieruchomość znajdujący się w granicach terenów oznaczonych symbolami: B8MW, B9MW, 1KD-L, 6KD-L, 5KD-D jest przeznaczony pod zabudowę zgodnie z MPZP (mogą na nim zostać wybudowane obiekty budowlane) i ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Na przykład w interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2016 r. (sygn. IBPP1/4512-347/16/ES) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że: „zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obie działki (nr 5615 i 5616) pomimo, iż części tych działek wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są oznaczone różnymi symbolami, to jednak zgodnie z przeznaczeniem podstawowym tych działek lub ich przeznaczeniem dopuszczalnym, istnieje możliwość przeznaczenia ww. terenu pod drogi wewnętrzne, urządzenia komunikacji pieszej i kołowej, sieci infrastruktury technicznej, zabudowę produkcyjną, usługową, handlową, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. Ponieważ ww. elementy stanowią obiekty budowlane zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, stwierdzić należy, iż działki te nie stanowią terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę. Tym samym dostawa działek nr 5615 i 5616 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.”

W interpretacji indywidualnej z 21 lipca 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-259/16/EK) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stanął na stanowisku, że: „w odniesieniu do części działki 267/2 oznaczonej symbolem ZL stanowiącej teren leśny, na której zgodnie z MPZP dopuszcza się m.in. realizację urządzonych miejsc do odpoczynku z obiektami i urządzeniami małej architektury będących obiektami budowlanymi zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane należy uznać ją w tej części za teren budowlany a tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT”.

W interpretacji indywidualnej z 12 maja 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-3.4512.81.2017.2.AG), Dyrektor KIS przedstawił pogląd, że: „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki oznaczonej nr 7/5, obejmującej teren wód powierzchniowych śródlądowych WS 5, dopuszcza budowę obiektów przeznaczenia uzupełniającego, w tym m.in. obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, należy stwierdzić, że działka ta stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym. Podsumowując, dostawa działki nr 7/5 położonej na obszarze oznaczonym symbolem WS 5 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest to grunt przeznaczony pod zabudowę."

Jednocześnie, małżonkowie pozostający we wspólności majątkowej prowadzący działalność gospodarczą mają prawo wybrać czy w zakresie, w jakim przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu VAT jest ich majątek wspólny - czynności podlegających opodatkowaniu VAT dokonują wspólnie, czy dokonuje ich tylko jedno z nich. Jako, że w analizowanej sytuacji Wnioskodawca przyjmuje, że Jego małżonka nie będzie podatnikiem VAT w odniesieniu do sprzedaży prawa do Nieruchomości (potwierdzenie tego również będzie dokonywane w formie interpretacji indywidualnej) należy uznać, że w przypadku uznania jednak Wnioskodawcy jako podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie On zobowiązany do wystawienia faktury na kwotę obejmującą tylko przysługujący Mu udział we współwłasności Nieruchomości na podstawie wspólności majątkowej małżeńskiej tj. połowę należnej Wnioskodawcy i żonie łącznie ceny sprzedaży (1/8 ceny całej Nieruchomości).

Za takim sposobem rozumienia przepisów przemawia brzmienie art. 29a ustawy o VAT odnoszącego się do definicji podstawy opodatkowania VAT. Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 ustawy o VAT, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jako, że Wnioskodawcy będzie należna wyłącznie kwota przypadająca w ramach udziału we współwłasności małżeńskiej należy więc przyjąć, że podstawa opodatkowania VAT na wystawionej fakturze musi jej odpowiadać. Brak jest podstaw do przyjęcia, że opodatkowaniu VAT powinna podlegać całość kwoty przypadająca jako udział w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej bowiem żona Wnioskodawcy nie występuje w roli podatnika w omawianej sytuacji.

Potwierdzeniem powyższego są tezy ugruntowanej praktyki, zgodnie z którą brak jest podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot, którego działalność podlega obowiązkowi podatkowemu. Ponadto, ani z przepisów ustawy o VAT, ani z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nie można wyciągnąć wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import itp.) czyni automatycznie podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.

Sam fakt, iż dana nieruchomość stanowi współwłasność majątkową małżeńską (a więc każdy z małżonków jest współwłaścicielem tej nieruchomości na zasadach współwłasności łącznej) nie wpływa na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży tej nieruchomości, gdyż na gruncie ustawy o VAT istotne znaczenie ma to, kto faktycznie wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu VAT oraz jaka kwota jest mu należna z tytułu sprzedaży.

Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 (pytanie nr 2 wniosku) za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po Jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, przy czym jako podstawę opodatkowania Wnioskodawca powinien przyjąć tylko połowę przysługującego łącznie Wnioskodawcy i żonie udziału we współwłasności Nieruchomości (tj. 1/8 ceny sprzedaży Nieruchomości) i tylko na taką kwotę wystawić fakturę z prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu transakcji sprzedaży Jego udziału w Nieruchomości oraz prawidłowe w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy 1/8 udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości.

Ad 1 (pytanie nr 2 wniosku)

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntu), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy Wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy do tej pory nie obejmowała obrotu nieruchomościami ani pośrednictwa w nim. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że w przyszłości może rozszerzyć zakres działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami.

Na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej Wnioskodawca posiada także prywatny dom, mieszkania i działki wykorzystywane na potrzeby osobiste. Wyjątek stanowi jedno z mieszkań, które jest przez Wnioskodawcę wynajmowane na podstawie umowy cywilnoprawnej, i z którego Wnioskodawca rozlicza się w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

W styczniu 2021 r. Wnioskodawca sprzedał z majątku prywatnego jedno mieszkanie nabyte w 1995 r. aby uzyskane środki przeznaczyć na prowadzenie działalności gospodarczej.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w udziale wynoszącym ¼ części nabytej będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego) nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1. Wnioskodawca udział w przedmiotowej nieruchomości nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 września 1998 r. Nabycie nieruchomości nie zostało udokumentowane fakturą wystawioną na Wnioskodawcę z wykazanym podatkiem VAT. Wydatki związane z Nieruchomością nie były rozliczane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego, Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości w tym celu. Wnioskodawca nie uzyskał tytułu do Nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży.

Nieruchomość nabyta została przez Wnioskodawcę (oraz pozostałych współwłaścicieli) w celu wybudowania domów jednorodzinnych dla siebie w przyszłości. Ze względu na zmianę planu zagospodarowania terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na tereny zabudowy wielorodzinnej oraz brak możliwości finansowych aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z nim współwłaściciele postanowili sprzedać Nieruchomość.

Wnioskodawca planuje sprzedaż swojego udziału we współwłasności Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej. W tym celu Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, w oparciu o którą Nabywca zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa, w ramach którego upoważnił Nabywcę do:

reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;

reprezentowania przed gestorami mediów w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.

Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane czy budynki trwale związane z gruntem. Nieruchomość nie jest/nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:

nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);

nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;

nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. W 2007 r. odpowiedni wniosek był składany ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;

nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;

nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).

W 2014 r. umieszczone zostało sporadyczne ogłoszenie w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

W przeszłości Sprzedający zawarł z firmą umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności, na mocy której Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości.

Obecny Nabywca skontaktował się z Wnioskodawcą w 2020 lub 2021 r. poprzez firmę, która była Pośrednikiem po wspomnianym wygaśnięciu umowy. Aktualnie jednak Wnioskodawca nie ma obowiązującej żadnej umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości odnośnie zbycia Nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta po Jego stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów zabudowanych i niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę na rzecz przyszłego nabywcy.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego, wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą zawarta została Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ww. umową, Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictw, w których upoważnił Nabywcę do reprezentowania Go przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej oraz przed gestorami mediów w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych uzgodnień niezbędnych do przyłączenia Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.

Ponadto należy zauważyć, że Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami w 2018 r. podpisał umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości. Na podstawie Umowy Pośrednictwa, Pośrednik zobowiązany był m.in. do poszukiwania i wskazywania potencjalnych nabywców Nieruchomości, organizowania spotkań z nimi, dokonywania prezentacji Nieruchomości oraz udziału w negocjacjach zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W celu wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości Pośrednik zobowiązany był do wszczęcia i prowadzenia postępowań w celu uzyskania stosownych decyzji, rozstrzygnięć, uzgodnień, zaleceń – w szczególności decyzji o warunkach zabudowy w celu umożliwienia przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej.

Jak wynika z opisu sprawy, Pośrednik w imieniu Wnioskodawcy ubiegał się o wydanie warunków zabudowy Nieruchomości, co jednak nie zakończyło się wydaniem odpowiedniej decyzji. Należy też zauważyć, że Wnioskodawca nie uzyskał dla Nieruchomości decyzji o przyłączeniu Nieruchomości do infrastruktury technicznej, lecz wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (Nabywcę), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Jego sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią Nieruchomość będące nadal współwłasnością m.in. Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za Jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru

i wzrost jego wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość będzie współwłasnością m.in. Wnioskodawcy i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Nabywcy stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane przez Wnioskodawcę w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

W 2014 r. umieszczano w Internecie ogłoszenie aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, również że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy do tej pory nie obejmowała obrotu nieruchomościami ani pośrednictwa w nim - Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że w przyszłości może rozszerzyć zakres działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami.

Wnioskodawca na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej posiada także prywatne nieruchomości (dom, mieszkania i działki) wykorzystywane na potrzeby osobiste, w tym jedno z mieszkań jest przez Wnioskodawcę wynajmowane na podstawie umowy cywilnoprawnej, i Wnioskodawca rozlicza z tego tytułu podatek dochodowy od osób fizycznych.

Należy wskazać, że najem będący usługą wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, gdyż jest wykonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem mieszkania z majątku prywatnego stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Wnioskodawcę za podatnika podatku VAT. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, udzielił Nabywcy pełnomocnictwa do wystąpienia o warunki techniczne i inne niezbędne uzgodnienia oraz do występowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji przez Nabywcę. Wnioskodawca podjął także aktywne działania w celu sprzedaży Nieruchomości poprzez zawarcie Umowy Pośrednictwa i umieszczenie ogłoszeń w Internecie.

W kontekście powyższym rozważań należy również podkreślić, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W prowadzonej działalności Wnioskodawca wynajmuje lokale użytkowe a ponadto nie wyklucza, że w przyszłości rozszerzy działalność gospodarczą o obrót nieruchomościami. Wnioskodawca wynajmuje także jedno z mieszkań na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, nabycie udziału w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 14 września 1998 r. w celu wybudowania domu jednorodzinnego. Jednakże Wnioskodawca nie poczynił w tym kierunku żadnych działań. Zatem grunt ten nie służył Wnioskodawcy do żadnych Jego celów prywatnych.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu sprzedaży Jego udziału w Nieruchomości, transakcja ta będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 (pytanie nr 2 wniosku) należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 2 (pytanie nr 3 wniosku)

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w sytuacji gdy Organ uzna, że Wnioskodawca działa jak podatnik w związku ze sprzedażą 1/8 udziału w działce nr Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w 1998 r. na współwłasność małżeńską na podstawie umowy sprzedaży udział w Nieruchomości. Nieruchomość objęta jest obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego i położona jest na terenach oznaczonych symbolami:

1KD-L i 6KD-L - tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej,

5KD-D - tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej,

B8MW i B9MW - tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Nieruchomość stanowi grunty orne, jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Zgodnie z opisem sprawy przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa udziału w Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy);

nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z wniosku wynika bowiem, że Wnioskodawca wszedł w posiadanie udziału w Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 14 września 1998 r., a jej nabycie nie podlegało podatkowi VAT. Oznacza to, że nie jest spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, że z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy, dokonującemu dostawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Warunek braku prawa do odliczenia podatku naliczonego należy odczytać jako odnoszący się do przypadku, gdy dana czynność była opodatkowana, ale wynikający z tej czynności podatek naliczony nie podlegał odliczeniu. Jak wynika z opisu sprawy, grunt mający być przedmiotem sprzedaży nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, co oznacza, że nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej. Zatem brak zaistnienia ww. warunków, wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, sprzedaż udziału Wnioskodawcy w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 29a ust. 6 ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Z kolei, jak stanowi art. 29a ust. 7 ustawy, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Z dokonanego w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcia wynika, że transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Uwzględniając powyższe w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że skoro – jak wskazano powyżej – Wnioskodawca z tytułu sprzedaży Jego udziału w Nieruchomości będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy oraz mając na uwadze fakt, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła dostawę opodatkowaną podatkiem od towarów i usług – to u Wnioskodawcy wystąpi obowiązek ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu tej sprzedaży na podstawie art. 29a ust. 1, 6 i 7 ustawy. Podsumowując, Wnioskodawca będzie miał obowiązek opodatkować swój udział (50%) w posiadanej we współwłasności z żoną ¼ udziału w Nieruchomości, Wnioskodawca ma zatem obowiązek opodatkować 1/8 udziału w Nieruchomości i odprowadzić do właściwego urzędu skarbowego należny podatek VAT od ww. transakcji.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 (pytanie nr 3 wniosku) należało uznać za prawidłowe.

Ponadto, w tym miejscu wskazać należy, że powołane przez Wnioskodawcę interpretacje indywidualne, jak i wyroki sądów administracyjnych nie mogą wpływać na rozstrzygnięcie analizowanej sprawy, ponieważ są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy.

Tut. Organ informuje, że w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin