Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.130.2021.4.MZ
z 4 sierpnia 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 16 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 5 lipca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 15 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.2.MM, 0111-KDIB2-2.4014.130.2021.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 5 lipca 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X Société à responsabilité limitée

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I.Wstęp

Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) oraz X Société à responsabilité limitée (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”, dalej oba podmioty zwane „Stronami”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami magazynowo-biurowymi, zlokalizowanych w S. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji oraz zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 3) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 4) szczegółowy zakres Transakcji a także (pkt 5) opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji.

II. Opis nieruchomości oraz zarys działalności Sprzedającego

2.1 Opis nieruchomości

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomości położone w S., obejmujące prawo własności działek gruntu nr (…) (dalej: „Działka 1”), nr (…) (dalej: „Działka 2”) i nr (…) (dalej: „Działka 3”) (Działka 1, Działka 2 i Działka 3 będą dalej łącznie określane jako „Działki”).

Na Działkach jest obecnie realizowana inwestycja budowlana składająca się z kilku etapów, która finalnie obejmuje budowę trzech budynków magazynowo-biurowych wraz z konieczną infrastrukturą techniczną, która obejmuje między innymi: wewnętrzne i zewnętrzne sieci w zakresie przyłącza wodnego, gazowego, energetycznego wraz z niezbędnymi urządzeniami np. trafostacją, drogi wewnętrzni, chodniki, place manewrowe i parkingi, stację ładowania samochodów elektrycznych, stację ładowania busów elektrycznych, ogrodzenie, szlabany, wiaty rowerowe i wiaty dla palaczy, portiernię, pylon reklamowy; w część inwestycji wchodzi również część sieci wodnej oraz kanalizacji deszczowej, położone na gruncie sąsiednim, na których mają być ustanowione odpowiednie służebności („Inwestycja”). Docelowo, oprócz Działek w ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego:

• prawo własności posadowionych na Działkach budynków, tj. budynku magazynowego znajdującego się na Działkach 2 i 3 („Budynek A”) oraz budynku magazynowego znajdującego się na Działce 1 („Budynek C”) (Budynek A i Budynek C będą dalej łącznie określane jako „Budynki”);
• prawo własności posadowionych na Działkach budowli;
• inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 4 opisu zdarzenia przyszłego.
  
  

W dniu 28 sierpnia 2020 r. dla Budynku C zostało wydane pozwolenie na użytkowanie a przekazanie do używania powierzchni w Budynku C (w celach testu działalności) najemcy zgodnie z zawartą umową najmu nastąpiło 30 września 2020 r., a rozpoczęcie okresu najmu nastąpiło 1 listopada 2020 r. Budynek A został dopuszczony do użytkowania na mocy art. 54 Prawa budowlanego a rozpoczęcie najmu i przekazanie powierzchni najemcom w odniesieniu do tego budynku następowało sukcesywnie w marcu i kwietniu 2021 r.

Działki, Budynki i budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Budynki są sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działki przechodzić mogą/znajdować mogą się w nich instalacje (np. przyłącza lub sieci cieplne lub gazowe) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego; „Transakcja”) planowane jest na pierwszą połowę 2021 r. i na pewno nie nastąpi później niż w 31 sierpnia 2022 r.

Dodatkowo należy zatem wskazać, iż:

• Na moment złożenia niniejszego wniosku, powierzchnie znajdujące się w Budynku C są już przedmiotem umowy najmu i w ramach tej umowy zostały wydane najemcy 30 września 2020 r., a powierzchnie znajdujące się w Budynku A są już przedmiotem umowy najmu i w ramach tej umowy zostały wydane najemcy sukcesywnie w marcu i kwietniu 2021 r.
• Sprzedający wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę w zakresie budowy kolejnego budynku („Budynek B”) i oczekuje na jego wydanie. Sprzedający poniósł już wydatki na prace przygotowawcze w zakresie Budynku B. Strony oczekują, że na moment Transakcji na Działkach 1 i 2 będą znajdowały się naniesienia powstałe w wyniku rozpoczęcia przez Sprzedającego budowy Budynku B, który docelowo będzie znajdował się na ww. działkach, ale na moment Transakcji nie będzie spełniał jeszcze definicji budynku (będą to wyłącznie nakłady na prace budowlane w toku).
• Możliwe jest, że na części powierzchni, które zostaną już wydane najemcom, na dzień Transakcji trwały będą jeszcze prace przystosowujące te powierzchnie do potrzeb najemców.
• Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca parkingowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).
• Pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym) nigdy nie będą – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowiąc ich integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
• Pewne powierzchnie Budynków mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług.
• Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT) i niektóre z nich będą przeznaczone do niewyłącznego korzystania przez najemców.
• W okresie przed Transakcją Sprzedający świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemcę/najemców.
• W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynków mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.
  
  

Aktualnym zamiarem Sprzedającego (jako spółki prowadzącej działalność deweloperską) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni Budynków, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. Ten zamiar Sprzedającego znajduje potwierdzenie w realizowanej sprzedaży Nieruchomości jeszcze podczas trwania Inwestycji (i przed ukończeniem budowy Budynku B, stanowiącego obecnie część naniesień znajdujących się na Działkach 1 i 2). W związku z powyższym:

• W księgach rachunkowych Sprzedającego poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe, a zostaną zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycje w nieruchomości”.
• Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.
  
  

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Sprzedający będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług.

a.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT działającym w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;
• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;
• wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych;
• pozostała działalność usługowa, gdzie indziej nie sklasyfikowana;
• pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania;
• zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie;
• pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;
• działalność holdingów finansowych;
• sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana żywności, napojów i wyrobów tytoniowych.
  
  

Sprzedający jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji w S. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą realizację Inwestycji. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Sprzedającego.

Kupujący jest odpowiednikiem polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, działającą pod prawem luksemburskim. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe i biurowe) powierzchni w znajdujących się na Działkach budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

III. Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający nabył prawo własności Działek na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy spółką P S.A. a Sprzedającym w dniu 16 listopada 2020 r. (w formie aktu notarialnego).

W momencie nabycia Działek przez Sprzedającego:

• Dla Działki 1 oraz Działki 2 obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Gminy („MPZP”). Zgodnie z MPZP Działki 1 oraz 2 znajdowały się w strefie terenów zabudowy produkcyjnej, usług, rzemiosła, składów i magazynów.
• Dla Działki 3 nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka 3 była natomiast objęta ostateczną decyzją Wójta Gminy o ustaleniu warunków zabudowy.
• Na moment nabycia na Działkach realizowana była Inwestycja, która jest obecnie kontynuowana przez Sprzedającego. Działka 1 była zabudowana gotowym Budynkiem C i budowlami, natomiast na działkach 2 i 3 znajdowały się naniesienia powstałe w wyniku trwających prac budowlanych i niestanowiące budynków ani budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Okoliczności nabycia

Transakcja nabycia Działek przez Sprzedającego od P S.A. podlegała w całości opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki, co zostało potwierdzone w uzyskanej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 października 2020 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.498.2020.5.WB.

Po nabyciu Działek wraz z towarzyszącą infrastrukturą Sprzedający kontynuował realizację Inwestycji.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Działek oraz kontynuacją Inwestycji. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

IV.Zakres planowanej Transakcji

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo własności Działek, prawo własności Budynków i budowli);
2. majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej i technicznej dotyczącej Budynków i budowli (wraz z prawem własności nośników, na których została ona utrwalona);
3. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;
4. prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem Nieruchomości, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują);
5. dokumentację prawną dotyczącą Nieruchomości;
6. kart dostępu i kluczy do Budynków i wszelkich kodów dostępu do Budynków i systemów;
7. oryginały certyfikatów energetycznych Budynków;
8. instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynków bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Działkach lub ją obsługujących oraz instalacji przeciwpożarowych, jak również książki obiektów budowlanych);
9. dokumentację techniczną dotyczącą Nieruchomości (w tym, np. decyzje administracyjne, umowy budowlane i architektoniczne, dokumentacja wykonawcza i powykonawcza);
   
10. prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji – o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
    
11. pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego.

Dodatkowo, Kupujący i N Sp. z o.o. (oraz w charakterze gwaranta W S.A. – podmiot powiązany ze Sprzedającym) planują zawrzeć umowę (Development Management Agreement, „DMA”), na mocy której N Sp. z o.o. – w zamian za określone wynagrodzenie – będzie zobowiązana do między innymi do kontynuowania prac budowlanych mających na celu zakończenie budowy Budynku B, jego wynajęcie (w ramach opisanej poniżej ramowej umowy najmu) i przekazanie najemcy / najemcom.

W przypadku niewynajęcia powierzchni w Budynku B do czasu ukończenia tego budynki, powierzchnia w Budynku B zostanie objęta ramową umową najmu (Master Lease Agreement, „MLA”) zawartą na okres dwóch lat pomiędzy Kupującym oraz N S.A., podmiotem powiązanym ze Sprzedającym – działającym w charakterze najemcy, na podstawie której N S.A. będzie przysługiwać prawo do poszukiwania najemców powierzchni w Budynku B. MLA zacznie obowiązywać od dnia odbioru Budynku B przez Kupującego na podstawie DMA (o ile będzie to miało zastosowanie). Rozliczenia podatkowe związane z umowami DMA i MLA nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1. praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni, serwis urządzeń, konserwację, ochronę itp. – „Umowy Serwisowe”) oraz umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”);
2. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
3. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego);
4. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;
5. jakichkolwiek toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w powyższym opisie przedmiotu Transakcji;
6. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i);
7. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
9. środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub wykonawców Budynków wymienione w opisie przedmiotu Transakcji;
   
10. praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (Property Management Agreement), umowy o zarządzanie projektem lub umowy o zarządzanie aktywami (asset management) (dalej łącznie jako: „Umowy o Zarządzanie Nieruchomością”).
    
    

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano powyżej planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości., tj. Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. W związku z planowaną Transakcją Sprzedający rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych Kupujący może zawrzeć umowy z dostawcami usług, z których obecnie korzysta Sprzedający. Nowe umowy mogą przy tym być zawarte na takich samych lub podobnych warunkach, przy czym Sprzedający nie wspiera Kupującego w negocjowaniu tych umów, nie pośredniczy w ich zawieraniu ani nie będzie pośredniczył w ich późniejszym wykonywaniu. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedawcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy.

Obecnie Strony Transakcji przewidują, że takie umowy z dostawcami usług zostaną rozwiązane w dniu/do dnia sprzedaży Nieruchomości. Ponadto nie jest planowane, aby po dniu zamknięcia Transakcji Sprzedający świadczył jakiekolwiek usługi na rzecz Kupującego. Ewentualne rozliczenia w tym zakresie mogą dotyczyć wyłącznie rozliczeń kosztów usług podmiotów trzecich w związku z przypisaniem obowiązku ich ponoszenia Stronom Transakcji do i po dniu zamknięcia Transakcji, zgodnie z poniżej opisanym podziałem.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikającymi z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego). Rozwiązanie takie nie jest jednak opcją preferowaną.

Strony Transakcji uzgodniły, że Sprzedający będzie ponosił koszty funkcjonowania Nieruchomości do dnia Zamknięcia Transakcji, natomiast po tym dniu wszelkie koszty funkcjonowania Nieruchomości będą obciążały Kupującego. W zakresie kosztów o charakterze okresowym, gdzie częściowo koszty te obciąża Kupującego a częściowo Sprzedającego Strony Transakcji dokonają odpowiedniego rozliczenia tych kosztów (refaktur kosztów).

W ramach Transakcji, Strony uzgodnią również zasady dotyczące rozliczenia odpowiednich przychodów związanych z Nieruchomością. Strony dokonają odpowiedniego rozliczenia w zakresie pobieranych od najemców miesięcznych czynszów tak by odzwierciedlić fakt, iż czynsz dotyczący okresu do dnia zamknięcia Transakcji należny jest Sprzedającemu, a czynsz dotyczący okresu po tym dniu należny jest Kupującemu.

5.Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

5.1Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Nie jest również wykluczone, że Kupujący w przyszłości podejmie biznesową decyzję o zbyciu nabytej Nieruchomości (na chwilę obecną Kupujący nie ma tego rodzaju planów).

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością;
2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;
3. w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
4. w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie pracowników Sprzedającego (ponieważ Sprzedający takich pracowników nie zatrudnia);

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący we własnym zakresie – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – zapewni:

1. zarządzanie Nieruchomością (przy czym możliwe jest, że nowa umowa może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach, co umowa obecnie zawarta w tym zakresie przez Sprzedającego),
2. dostawę mediów oraz świadczenia innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,
3. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.
   
   

Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Kupującego – tj. wynajmem powierzchni magazynowej i biurowej.

5.2Dalsza działalność Sprzedającego po Transakcji

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Sprzedającego zakłada, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki celowe (takie jak Sprzedający):

• mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);
• mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);
• mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Z uwagi na dynamikę środowiska biznesowego na moment złożenia niniejszego wniosku nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie który z tych scenariuszy zostanie zrealizowany w odniesieniu do Sprzedającego. Jednocześnie Sprzedający wskazuje, że z całą pewnością po Transakcji nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości dla celów komercyjnych.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji Znak: 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Brak opodatkowania PCC

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości obligatoryjnie opodatkowana VAT (nie korzysta z żadnego z analizowanych powyżej zwolnień wymienionych w art. 43 ustawy o VAT).

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1 -1.4012.220.2021.3.MM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działek gruntu o numerach (…) (Działka 1), (…) (Działka 2) oraz (…) ((Działka 3”), zabudowanych budynkami magazynowo-biurowymi oraz infrastrukturą w postaci budowli i instalacji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT. (…) Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.