Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP3-1.4011.377.2021.4.AK
z 4 sierpnia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 16 kwietnia 2021 r. (data wpływu 19 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 30 czerwca 2021 r. (data wpływu 6 lipca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 18 czerwca 2021 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.231.2021.4.KOM i 0114-KDIP3-1.4011.377.2021.3.AK, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

W dniu 21 stycznia 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w kancelarii notarialnej przed notariuszem wraz z żoną nabył do majątku wspólnego własność niezabudowanej nieruchomości o nr ew. działki A, o pow. 1,63 ha położonej w (…) stanowiącej pastwiska trwałe i nieużytki za kwotę 55.000 zł.

Dla powyższej nieruchomości została założona księga wieczysta nr (…) prowadzona przez Sąd Rejonowy w (…).

Nieruchomość została nabyta w celach rekreacyjnych, tj. wybudowania domu letniskowego na własne potrzeby, albowiem na tym terenie w pobliskim L. zamieszkuje rodzina żony. Realizując powyższy cel wnioskiem z 16 września 2011 r. Wnioskodawca wystąpił wraz z żoną o ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia pod nazwą „budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budowa zbiornika na ścieki bytowe, budowa studni kopanej” na części działki nr A na obszarze około 0,26 ha. Decyzją z 30 listopada 2011 r. Wójt Gminy B. ustalił warunki zabudowy dla powyższego przedsięwzięcia, w tym na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W związku z tym, że powierzchnia nieruchomości okazała się zbyt duża na własne potrzeby rekreacyjne 16 stycznia 2013 r. Wnioskodawca wystąpił do Biura Powiatowego w (…) o wpis do ewidencji gospodarstw rolnych i decyzją z 17 stycznia 2013 r. nadano nr (…).

W związku z powyższym w kolejnych latach Wnioskodawca występował o przyznanie dopłat bezpośrednich i corocznie otrzymywał środki pieniężne z tego tytułu jako jednolitą płatność obszarową i płatność za zazielenienie. W tym celu raz w roku na obszarze przedmiotowej działki wykonywane było koszenie istniejącego pastwiska.

W 2013 r. Wnioskodawca wraz z żoną podjął decyzję o odsprzedaży części działki o pow. około 1,18 ha. Powyższa odsprzedaż nie dotyczyła części nieruchomości o pow. 0,26 ha objętej decyzją z 30 listopada 2011 r. Wójta Gminy B. o ustaleniu warunków zabudowy dla przedsięwzięcia w postaci wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na własne potrzeby oraz części przedmiotowej nieruchomości o pow. około 0,19 ha bezpośrednio przylegającej do obszaru działki objętego powyższą decyzją.

W tym celu Wnioskodawca wraz z żoną wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla 10 budynków mieszkalnych. Z uwagi na konieczność wykonania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko z racji położenia nieruchomości w granicach obszaru chronionego krajobrazu, pismem z 9 marca 2015 r. Wnioskodawca cofnął wnioski o ustalenie warunków zabudowy na 7 budynków, wnosząc o kontynuację postępowań w zakresie 3 wniosków dotyczących 3 budynków mieszkalnych.

W wyniku przeprowadzonych postępowań zostały wydane przez wójta Gminy B. w dniu 24 września 2015 r. trzy decyzje nr (…) (dotycząca części nieruchomości o pow. około 0,12ha), nr (…) (dotycząca części nieruchomości o pow. około 0,10ha) i nr (…) (dotycząca części nieruchomości o pow. około 0,11ha).

W 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną wystąpił do wójta Gminy B. o zatwierdzenie projektu podziału przedmiotowej nieruchomości i decyzją z 3 lipca 2017 r. nr (…) taki projekt został zatwierdzony.

Na skutek powyższej decyzji nieruchomość została podzielona na działki nr:

- A/1 o pow. 0,3609 ha,
- A/2 o pow. 0,1072 ha,

- A/3 o pow. 0,1247 ha,
- A/4 o pow. 2623 ha,
- A/5 o pow. 0,1138 ha,
- A/6 o pow. 0,37 ha,

- A/7 o pow. 0,1113 ha,

- A/8 o pow. 0,1664 ha.

W dniu 9 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarł z prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą Nieruchomości W.E. w L. umowę pośrednictwa w zbyciu nieruchomości obejmującej wyłącznie 3 działki nr: A/2, A/3 i A/7.

Zawarcie umowy wynikało z braku możliwości każdorazowo okazywania przez Wnioskodawcę potencjalnym nabywcom oferowanych do sprzedaży działek z racji odległości około 380 km jaka dzieli przedmiotową nieruchomość od jego stałego miejsca zamieszkania.

Powyższa umowa nie obejmowała w szczególności działek nr A/4 (jest to działka, co do której decyzją z 30 listopada 2011 r. Wójt Gminy B. ustalił warunki zabudowy na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego) oraz działki nr A/8. Obie działki o łącznej powierzchni 0,4287 ha zostały przez małżonków przeznaczone na własne potrzeby w zakresie zabudowy na cele rekreacyjne i nie będą podlegały odsprzedaży.

Jednocześnie działka nr A/5 przeznaczona została jako droga dojazdowa dla wydzielonych działek i metodą gospodarczą, w części w jakiej przebiega ona na wysokości działek nr A/4 i A/8, a zatem działek, które są przeznaczone przez małżonków na własne cele rekreacyjne - została ona utwardzona.

Dwoma wnioskami z 4 września 2018 r. Wnioskodawca wraz z żoną wystąpił do Wójta Gminy B. o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr A/1 poprzez ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia pod nazwą „budowa 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budowa 2 zbiorników na ścieki bytowe, budowa 2 studni kopanych”.

Decyzją z 8 stycznia 2019 r. Nr (…) Wójt ustalił warunki zabudowy dla powyższego przedsięwzięcia na obszarze 0,26 ha działki nr A/1 oraz decyzją z 8 stycznia 2019 r. nr (…) Wójt ustalił warunki zabudowy dla powyższego przedsięwzięcia na obszarze około 0,1009 ha działki nr A/1.

W dniu 28 maja 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarł z A. M.A. aneks do powyższej umowy pośrednictwa w zbyciu nieruchomości poprzez objęcie nią dodatkowo działki nr A/1.

W dniu 18 października 2019 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w S. przed notariuszem M.M. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał osobom trzecim działkę nr A/3 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 za łączną cenę 43.000 zł.

W dniu 12 czerwca 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w S. przed notariuszem J. O. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał osobom trzecim działkę nr A/7 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 za łączną cenę 38.955 zł.

W dniu 24 sierpnia 2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (…) sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w L. przed notariuszem M. M.U. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedał osobom trzecim działkę nr A/2 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 za łączną cenę 48.240 zł.

We wszystkich powyższych transakcjach nabywcy uiścili podatek od czynności cywilnoprawnych. W przyszłości Wnioskodawca wraz z żoną planuje sprzedaż działki nr A/1 oferowanej już do sprzedaży oraz wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr A/6 i także jej sprzedaż wraz z udziałami łącznie 6/12 w działce nr A/5.

Zatem z nieruchomości o pierwotnym nr A Wnioskodawca pozostawi sobie działki nr A/4 oraz A/8, które to działki o łącznej powierzchni 0,4287 ha zostały przeznaczone na własne potrzeby w zakresie zabudowy na cele rekreacyjne oraz udział 3/12 w działce nr A/5 stanowiącej dojazd do powyższych działek, który to udział także nie będzie podlegał odsprzedaży.

Na działkach już sprzedanych i przeznaczonych do odsprzedaży Wnioskodawca nie wykonywał jakiegokolwiek uzbrojenia terenu, a wykonane metodą gospodarczą utwardzenie części drogi dojazdowej, tj. działki nr A/5, wykonał na wysokości działek A/4 oraz A/8 przeznaczonych na własne potrzeby i nie podlegające odsprzedaży.

Oboje z żoną nigdy nie prowadzili pozarolniczej działalności gospodarczej i od ponad 20 lat pracują w sferze budżetowej i z tego tytułu uzyskują dochody z umów o pracę.

Nabycie przedmiotowej nieruchomości miało charakter jednorazowy i przez okres ponad 20-letni małżeństwa małżonkowie nie nabywali ani nie sprzedawali innych nieruchomości gruntowych.

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że działka nr A/3 i działka A/2 wraz z udziałem w działce nr A/5 zostały sprzedane przez podatnika i jego żonę osobom fizycznym - nabywcy to małżonkowie, którzy nabyli własność na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, przy czym w akcie notarialnym nabywcy nie podali celu nabycia działki.

Zakup nieruchomości o pow. 1,63 h stanowiącej pastwiska trwałe i nieużytki po pierwsze wynikał z tego, że sprzedająca była zainteresowana sprzedażą jej jedynie w całości bez możliwości wydzielenia geodezyjnego części i jej sprzedaży podatnikowi z uwagi na to, że po sprzedaży na stałe miała zamieszkać za granicą, po drugie zakup tak dużej działki w pierwotnym założeniu gwarantował brak bliskiego sąsiedztwa, co miało znaczenie przy zakupie na własne cele rekreacyjne, przy czym utrzymanie tak dużej powierzchni w należytym stanie okazało się bardzo utrudnione i stąd późniejsza decyzja o sprzedaży części powierzchni tej nieruchomości.

Wnioskodawca w stosunku do przedmiotowych działek wystąpił jedynie o ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia pod nazwą budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budowa zbiornika na ścieki bytowe, budowa studni kopanej początkowo na części działki nr A na obszarze około 0,26 ha, która docelowo będzie służyć celom rekreacyjnym Wnioskodawcy.

W 2013 r. Wnioskodawca wraz żoną podjął decyzję o odsprzedaży części działki o pow. około 1,18 ha i w tym celu wraz z żoną wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla 10 budynków mieszkalnych. Zamiarem Wnioskodawcy nie było dokonywanie samodzielnie zabudowy tych działek, a wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy związane było z obowiązującymi wówczas przepisami, co do możliwości podziału działki, bowiem dopiero tego rodzaju decyzje pozwalały na jej podział. Jednocześnie brak było realnej możliwości sprzedaży tej części działki o pow. około 1,18 ha bez takiego podziału z uwagi na jej znaczną powierzchnię i przewidywany z tego tytułu brak zainteresowania ze strony kupujących, którzy poszukiwali głównie niewielkich działek z możliwością ich zabudowy właśnie pod cele rekreacyjne i na takie cele planowaliśmy dokonanie sprzedaży wydzielonych działek z absolutnymi wykluczeniem np. celów inwestycyjnych związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą przyszłych nabywców.

Zamiarem Wnioskodawcy absolutnie nie było dokonywanie samodzielnie zabudowy tych 3 działek, a wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy związane było z obowiązującymi wówczas przepisami, co do możliwości podziału działki, bowiem dopiero tego rodzaju decyzje pozwalały na jej podział. Jednocześnie brak było realnej możliwości sprzedaży tej części działki o pow. około 1,18 ha bez takiego podziału z uwagi na jej znaczną powierzchnię i przewidywany z tego tytułu brak zainteresowania ze strony kupujących, którzy poszukiwali głównie niewielkich działek z możliwością ich zabudowy właśnie pod cele rekreacyjne i na takie cele Wnioskodawca z małżonką planowali dokonać sprzedaży wydzielonych działek z absolutnymi wykluczeniem np. celów inwestycyjnych związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą przyszłych nabywców.

Wnioskodawca wskazał że, nie podejmował żadnych innych działań marketingowych czy reklamowych, poza wskazanymi we wniosku tj. zawarciem umowy pośrednictwa w zbyciu 3 działek A/2, A/3, A/7. W zakresie planowanej sprzedaży działek nr A/1 i A/6 wraz z udziałami łącznie 6/12 w działce nr A/5 zostaną wykonane takie same działania czyli oferowanie ich sprzedaży jedynie poprzez powyższą firmę, bez innych działań marketingowych czy reklamowych, przy czym jak było to już podkreślane, powyższa umowa nie obejmowała i nie będzie obejmować działek nr A/4 (jest to działka, co do której decyzją z dnia 30.11.2011 r. Wójt Gminy B. ustalił warunki zabudowy na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego) oraz działki nr A/8, które to obie działki o łącznej powierzchni 0,4287 ha zostały przez małżonków przeznaczone na własne potrzeby w zakresie zabudowy na cele rekreacyjne i nie będą podlegały odsprzedaży. Pozyskanie nabywców działek już sprzedanych i pozyskanie do nabycia działek planowanych do sprzedaży nastąpiło i nastąpi za pośrednictwem firmy A. M. – A. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Nieruchomości (…) zajmującej się pośrednictwem w zbyciu nieruchomości. Oprócz uzyskiwania dopłat unijnych i związanym z tym koszeniem działki raz do roku w terminie przewidzianym przepisami, tj. do początku lipca każdego roku w inny sposób cała przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana, dopłaty te były uzyskiwane, co do całej nieruchomości ze zmniejszaniem powierzchni dotacji na skutek zbywania kolejnych działek. Nie było dokonywane przekształcenie działki z rolnej na inne przeznaczenie i jedynymi tego rodzaju działaniami i decyzjami były wspomniane wyżej wnioski o ustalenie warunków zabudowy i wydane na ich skutek decyzje Wójta Gminy B.

Dokonana już sprzedaż powyższych działek oraz planowana dalsza odsprzedaż wynikła z faktu zakupu działki o obszarze, jak się okazało, przekraczającej potrzeby podatnika i jego żony, którzy nabyli ją celem zabudowy rekreacyjnej, a działka była oferowana do sprzedaży jedynie jako całość. Początkowo zamiarem było zagospodarowanie na ten cel całej powierzchni działki i w związku z tym w 2011 r. został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy jedynie na jeden budynek mieszkalny. Dopiero na skutek trudności w użytkowaniu tak dużej działki położonej w odległości około 380 km od miejsca zamieszkania podatnika i jego żony spowodował podjęcie, po 2 latach od zakupu, decyzji o odsprzedaży działki w części, co do której brak było realnej możliwości zagospodarowania na własne cele rekreacyjne. Działka nr A/7 wraz z udziałem w działce nr A/5 została sprzedana przez podatnika i jego żonę dwóm osobom fizycznym, przy czym jeden z nich jako żonaty oświadczył, że nabycia dokonuje ze środków z majątku osobistego, zaś drugi z nabywców był kawalerem, nadto w akcie notarialnym nabywcy nie podali celu nabycia działki. Wszystkie powyższe trzy umowy opisane we wniosku nie były poprzedzone warunkowymi umowami przedwstępnymi i takie umowy przedwstępne nie były zawierane. Wnioskodawca poza opisanymi nieruchomościami jest jeszcze wyłącznym właścicielem działki nr ew. B położonej w m. F. gmina W. M. oraz działki zabudowanej nr ew. C położonej w S. Z. gmina K.na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w R. z dnia 11 grudnia 2008 r. - dział spadku po E. P. i nieodpłatne zniesienie współwłasności. Działka nr B jest to działka rolna i tak jest wykorzystywana przez członka rodziny Wnioskodawcy, który z tego tytułu pobiera dopłaty unijne, zaś działka nr C jest to działka, na której zamieszkuje Wnioskodawca z rodziną. Obie działki zostały nabyte w drodze spadkobrania po zmarłym ojcu i nie były nigdy oferowane do sprzedaży. Jak wskazano we wniosku nigdy wcześniej podatnik i jego żona nie nabywali i zbywali nieruchomości oprócz tych przedmiotowych oraz nabytych wyłącznie przez Wnioskodawcę w drodze spadkobrania po zmarłym ojcu. Wszystkie dotychczas uzyskane środki ze sprzedaży 3 przedmiotowych działek zostały w całości przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego w L., przy czym obecnie Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską nabycia tego lokalu, a w okresie lipca 2021 r. ma zostać zawarta umowa przenosząca własność. Nabycie tego lokalu nastąpiło w celu zapewnienia przyszłych warunków mieszkaniowych trojgu dzieciom Wnioskodawcy, w tym jego pełnoletniej córce, która zamierza kontynuować naukę na uczelni wyższej. Środki, które zostaną uzyskane z ewentualnej sprzedaży pozostałych działek objętych wnioskiem także mają posłużyć do zapewnienia przyszłych warunków mieszkaniowych pozostałym dzieciom Wnioskodawcy oraz na pokrycie kosztów wykończenia obecnie nabytego lokalu mieszkalnego, który jest w stanie deweloperskim.

Podatnik z żoną zamieszkują pod podanym we wniosku adresem i nadal tam mają zamiar zamieszkiwać. Wnioskodawca nie zawierał żadnego rodzaju umów np. przedwstępnych dotyczących sprzedaży, bowiem od razu były zawarte umowy przenoszące własność 3 przedmiotowych działek i Wnioskodawca nie udzielał przy tym pełnomocnictw innym osobom do zawarcia takich umów zawierając je osobiście.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy na podstawie opisanego stanu faktycznego sprzedaż w dniu 18.10.2019 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. (…) działki nr A/3 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5, w dniu 12.06.2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) działki nr A/7 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5, w dniu 24.08.2020 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (…) działki nr A/2 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 było zbyciem nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy też odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie podlegając opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
2. Czy z tytułu sprzedaży w dniu 18 października 2019 r. działki nr A/3 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5, w dniu 12 czerwca 2020 r. działki nr A/7 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 oraz w dniu 24 sierpnia 2020 r. działki nr A/2 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 - Wnioskodawcy nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
3. Czy z tytułu planowanej sprzedaży działek nr A/1 1 A/6 wraz z udziałami łącznie 6/12 w działce nr A/5 Wnioskodawcy nie będzie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. W zakresie pozostałych pytań zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Wnioskodawcy: w ocenie podatnika czynności w postaci sprzedaży działek nr A/3 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5, nr A/7 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5, A/2 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5 nie były zbycie nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a stanowiły odpłatne zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na to, że odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym i jednocześnie sprzedających nie można uznać za podatników vat w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez podatnika i jego żonę w 2011 r., a pierwsza opisywana umowa sprzedaży miała miejsce w 2019 r., a zatem upłynął powyższy 5 - letni termin. Nadto podatnik i jego żona nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej, zaś zawarcie przedmiotowych umów sprzedaży nie może stanowić podstawy do uznania takiego działania za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonana już sprzedaż powyższych działek oraz planowana dalsza odsprzedaż wynikła z faktu zakupu działki o obszarze przekraczającym potrzeby jego i jego żony, którzy nabyli ją celem zabudowy rekreacyjnej, a działka była oferowana do sprzedaży jedynie jako całość. Początkowo zamiarem było zagospodarowanie na ten cel całej powierzchni działki i w związku z tym w 2011 r. został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy jedynie na jeden budynek mieszkalny. Dopiero na skutek trudności w użytkowaniu tak dużej działki położonej w odległości około 380 km od miejsca zamieszkania podatnika i jego żony spowodowało podjęcie, po 2 latach od zakupu, decyzji o odsprzedaży działki w części, co do której brak było realnej możliwości zagospodarowania na własne cele rekreacyjne.

W ocenie podatnika podział geodezyjny nieruchomości, w tym wytyczenie drogi dojazdowej i zawarcie umowy pośrednictwa w zbyciu nieruchomości nie może stanowić podstawy do uznania, że dotychczasowe zbycie działek oraz dalsza odsprzedaż we wskazanym wyżej zakresie były i będą zbyciem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sprzedane działki i działki przeznaczone do sprzedaży nie posiadały i nie posiadają jakiegokolwiek uzbrojenia, zaś droga dojazdowa została utwardzona przez podatnika metodą gospodarczą jedynie na wysokości działek nr A/4 oraz A/8 przeznaczonych na własne potrzeby i nie podlegające odsprzedaży.

Zastosowaniu art. 10 pkt 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania (tak NSA w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r. II FSK 2110/11, tak też NSA w wyroku z dnia z dnia 9 marca 2017 r. II FSK 2188/15). Zatem przy obecnej linii orzecznictwa Sądów Administracyjnych sam fakt podziału geodezyjnego nieruchomości czy zawarcie umowy pośrednictwa w zbyciu nieruchomości nie jest podstawą do przyjęcia zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, a stanowi czynności w ramach zarządu własnym mieniem. NSA wskazuje, że czynniki takie jak podział nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, wycięcie drzew czy zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości na portalu internetowym lub skorzystanie z biura obrotu nieruchomościami nie stanowią aktywności, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwyczajnym wykonywaniem prawa własności. Zdaniem NSA tego typu działania nie wyczerpują znamion działań jako przedsiębiorca (tak NSA w wyroku z 3 lipca 2020 r. I FSK 1888/17).

Przykładowo w interpretacjach indywidualnych z 12 maja 2020 r. (0114-KDIP4- 1.4012.170.2020.1.PS) i z 8 kwietnia 2020 r. (0114-KDIP1-1.4012.77.2020.2.AKA) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że jeżeli sprzedający (osoba fizyczna) udzielił pełnomocnictwa pośrednikowi, który w jego imieniu będzie uzyskiwał wszelkiego rodzaju pozwolenia czy decyzje związane z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, np. składał wnioski oraz uzyskiwał pozwolenia, uzgodnienia, opinie, w imieniu sprzedawcy celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do siec elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej to, zdaniem organu podatkowego, taka osoba będzie działała w tym zakresie jak handlowiec. Tego rodzaju pełnomocnictwa i czynności nie były udzielane i podejmowane w przedmiotowym stanie faktycznym.

Z przedstawionego stanu faktycznego i opisu zdarzenia przyszłego wynika, że sprzedaż działek i planowana sprzedaż kolejnych nie jest dokonywana z zamiarem podatnika uczynienia sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości ciągłego źródła zarobkowania, a stanowi incydentalne zdarzenie wynikające z okoliczności od podatnika niezależnej, tj. możliwości zakupu przedmiotowej nieruchomości jedynie w całości i późniejszego braku możliwości zagospodarowania zgodnie z pierwotnym celem całego obszaru nieruchomości. Podatnik i jego żona nigdy wcześniej nie nabywali i nie odsprzedawali nieruchomości gruntowych.

Sama liczba transakcji w ciągu roku nie przesądza o tym czy dane działania Podatnika mogą być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, przy czym w 2019 r. została zbyta jedna działka wraz z udziałem w drodze dojazdowej, zaś w 2020 r. dwie działki wraz z udziałami w drodze dojazdowej, a zatem nie jest to znaczna ilość transakcji. Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu wskazanego przepisu ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat, a nie roku, za który została wydana decyzja. Szczególna częstotliwość dokonywanych przez podatnika transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości wskazywać musi na z góry zaplanowaną ich systematyczność, spełniającą przesłankę ciągłości, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tak NSA w wyroku z dnia 14 lipca 2020 r. II FSK 749/18).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   
4. innych rzeczy,
   

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
   
   

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
   
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
   
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
   

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
  

• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
  

• po trzecie, w sposób ciągły.
  
  

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.
2. Wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3. Prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
   
   

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6) a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 05.04.2016 r. sygn. akt II FSK 379/14, z dnia 09.03.2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, z dnia 09.04.2015 r. sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUEw sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy Wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz uzupełnienia wynika, że 21 stycznia 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego własność niezabudowanej nieruchomości o nr ew. działki A, stanowiącej pastwiska trwałe i nieużytki. Wnioskodawca i jego żona nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej nigdy.

Cała powierzchnia działki nr A oprócz uzyskiwania dopłat unijnych i związanym z tym koszeniem działki raz do roku w terminie przewidzianym przepisami, w inny sposób nie była wykorzystywana, dopłaty te były uzyskiwane, co do całej nieruchomości ze zmniejszaniem powierzchni dotacji na skutek zbywania kolejnych działek. Nie było dokonywane przekształcenie działki z rolnej na innego przeznaczenia i jedynymi tego rodzaju działaniami i decyzjami były wnioski o ustalenie warunków zabudowy i wydane na ich skutek decyzje Wójta Gminy.

Nabycie przedmiotowej nieruchomości miało charakter jednorazowy i przez okres ponad 20-letni małżeństwa małżonkowie nie nabywali ani nie sprzedawali innych nieruchomości gruntowych. Nieruchomość została nabyta w celach rekreacyjnych, tj. wybudowania domu letniskowego na własne potrzeby. Decyzją z 30 listopada 2011 r. Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla powyższego przedsięwzięcia, w tym na wybudowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W 2013 r. Wnioskodawca wraz żoną podjął jednak decyzję o odsprzedaży części działki i w tym celu wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla 10 budynków mieszkalnych. Powyższa odsprzedaż nie dotyczyła części nieruchomości objętej decyzją z 30 listopada 2011 r.

Zamiarem Wnioskodawcy nie było dokonywanie samodzielnie zabudowy tych działek. Wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy związane było z obowiązującymi wówczas przepisami, co do możliwości podziału działki, bowiem dopiero tego rodzaju decyzje pozwalały na jej podział. Brak było realnej możliwości sprzedaży tej części działki bez takiego podziału z uwagi na jej znaczną powierzchnię i przewidywany z tego tytułu brak zainteresowania ze strony kupujących, którzy poszukiwali głównie niewielkich działek z możliwością ich zabudowy właśnie pod cele rekreacyjne Na takie właśnie cele Wnioskodawca planował dokonanie sprzedaży wydzielonych działek z absolutnymi wykluczeniem np. celów inwestycyjnych związanych z jakąkolwiek działalnością gospodarczą przyszłych nabywców.

W wyniku przeprowadzonych postępowań zostały wydane przez Wójta Gminy w dniu 24 września 2015 r. trzy decyzje zezwalające na budowę domów mieszkalnych. W przypadku pozostałych 7 budynków pismem z 9 marca 2015 r. Wnioskodawca cofnął wnioski o ustalenie warunków zabudowy, z uwagi na konieczność wykonania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko z racji położenia nieruchomości w granicach wschodnio-beskidzkiego obszaru chronionego krajobrazu.

W 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną wystąpił do Wójta Gminy o zatwierdzenie projektu podziału przedmiotowej nieruchomości i decyzją z 3 lipca 2017 r. taki projekt został zatwierdzony.

Na skutek powyższej decyzji nieruchomość została podzielona na działki nr A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 i A/8.

Z nieruchomości o pierwotnym nr A Wnioskodawca pozostawi sobie działki nr A/4 oraz A/8, które to działki zostały przeznaczone na własne potrzeby w zakresie zabudowy na cele rekreacyjne oraz udział 3/12 w działce nr A/5 stanowiącej dojazd do powyższych działek, który to udział także nie będzie podlegał odsprzedaży.

Działka nr A/5 przeznaczona została jako droga dojazdowa dla wydzielonych działek i metodą gospodarczą, w części w jakiej przebiega ona na wysokości działek nr A/4 i A/8, a zatem działek, które są przeznaczone przez małżonków na własne cele rekreacyjne - została ona utwardzona.

W dniu 9 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarł z biurem nieruchomości umowę pośrednictwa w zbyciu 3 działek nr: A/2, A/3 i A/7.

Zawarcie umowy wynikało z braku możliwości każdorazowo okazywania przez Wnioskodawcę potencjalnym nabywcom oferowanych do sprzedaży działek z racji odległości około 380 km jaka dzieli przedmiotową nieruchomość od jego stałego miejsca zamieszkania.

W dniu 28 maja 2017 r. Wnioskodawca wraz z żoną zawarł aneks do powyższej umowy pośrednictwa w zbyciu nieruchomości poprzez objecie nią dodatkowo działki nr A/1, dla której małżonkowie w 2019 r. otrzymali decyzję o warunkach zabudowy dla przedsięwzięcia pod nazwą „budowa 2 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budowa 2 zbiorników na ścieki bytowe, budowa 2 studni kopanych”. Były to jedyne działania celem dokonania sprzedaży działek i oferta sprzedaży znajdowała się w zasobach powyższej firmy, żadnych innych działań marketingowych czy reklamowych Wnioskodawca nie podejmował.

Na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca sprzedał:

• w dniu 18 października 2019 r. działkę nr A/3 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5,
• w dniu 12 czerwca 2020 r. działkę nr A/7 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5,
• w dniu 24 sierpnia 2020 r. działkę nr A/2 wraz z udziałem wynoszącym 1/12 w działce nr A/5.

Działka nr A/3 i działka A/2 wraz z udziałem w działce nr A/5 zostały sprzedane osobom fizycznym - nabywcy to małżonkowie, którzy nabyli własność na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, przy czym w akcie notarialnym nabywcy nie podali celu nabycia działki.

Działka nr A/7 wraz z udziałem w działce nr A/5 została sprzedana dwóm osobom fizycznym, przy czym jeden z nich jako żonaty oświadczył, że nabycia dokonuje ze środków z majątku osobistego, zaś drugi z nabywców był kawalerem, nadto w akcie notarialnym nabywcy nie podali celu nabycia działki.

Wszystkie powyższe trzy umowy sprzedaży działek nr A/3, A/2 i A/7 wraz z udziałem w działce nr A/5 nie były poprzedzone warunkowymi umowami przedwstępnymi i takie umowy przedwstępne nie były zawierane. We wszystkich powyższych transakcjach nabywcy uiścili podatek od czynności cywilnoprawnych.

W przyszłości Wnioskodawca wraz z żoną planuje sprzedaż działki nr A/1 oferowanej już do sprzedaży oraz wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr A/6 i także jej sprzedaż wraz z udziałami łącznie 6/12 w działce nr A/5.

Na działkach już sprzedanych i przeznaczonych do dalszej sprzedaży Wnioskodawca nie wykonywał jakiegokolwiek uzbrojenia terenu, a wykonane metodą gospodarczą utwardzenie części drogi dojazdowej, tj. działki nr A/5, wykonał na wysokości działek A/4 oraz A/8 przeznaczonych na własne potrzeby i nie podlegające sprzedaży.

W zakresie planowanej sprzedaży działek nr A/1 i A/6 wraz z udziałami łącznie 6/12 w działce nr A/5 działania w celu sprzedaży będą to takie same jak wcześniej, tj. oferowanie ich sprzedaży jedynie poprzez tę samą firmę, bez innych działań marketingowych czy reklamowych.

Dokonana już sprzedaż działek oraz planowana dalsza sprzedaż wynikała z faktu zakupu działki o obszarze, jak się okazało, przekraczającej potrzeby Wnioskodawcy i jego żony, którzy nabyli ją celem zabudowy rekreacyjnej, a działka była oferowana do sprzedaży jedynie jako całość. Początkowo zamiarem było zagospodarowanie na ten cel całej powierzchni działki i w związku z tym w 2011 r. został złożony wniosek o ustalenie warunków zabudowy jedynie na jeden budynek mieszkalny. Dopiero na skutek trudności w użytkowaniu tak dużej działki położonej w odległości około 380 km od miejsca zamieszkania podatnika i jego żony spowodował podjęcie, po 2 latach od zakupu, decyzji o odsprzedaży działki w części, co do której brak było realnej możliwości zagospodarowania na własne cele rekreacyjne.

Wszystkie dotychczas uzyskane środki ze sprzedaży 3 przedmiotowych działek zostały w całości przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego w celu zapewnienia przyszłych warunków mieszkaniowych trojgu dzieciom Wnioskodawcy oraz na pokrycie kosztów wykończenia obecnie nabytego lokalu mieszkalnego, który jest w stanie deweloperskim.

Wnioskodawca jest jeszcze wyłącznym właścicielem działki nr B oraz działki zabudowanej nr C nabytych w drodze spadkobrania po zmarłym ojcu, które nie były nigdy oferowane do sprzedaży. Działka nr B jest to działka rolna i tak jest wykorzystywana przez członka rodziny Wnioskodawcy, który z tego tytułu pobiera dopłaty unijne, zaś działka nr C jest to działka, na której zamieszkuje Wnioskodawca z rodziną.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy z tytułu już dokonanej sprzedaży 3 działek oraz planowanej sprzedaży 2 dalszych działek Wnioskodawca uzyskał i uzyska przychód, który należy zakwalifikować do źródła przychodu tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że nieruchomość niezabudowana, nie została nabyta przez Wnioskodawcę i jego małżonkę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nieruchomość nie była w takiej działalności wykorzystywana.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania, i cel działania Wnioskodawcy wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż działek w 2019, 2020 i latach następnych powstałych z podziału nieruchomości niezabudowanej zakupionej w 2011 r. nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że podział działki na mniejsze działki, nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy nowego nabycia. Na skutek dokonania tej czynności nie nastąpi przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dojdzie do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie pierwotne działki rekreacyjnej. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie podziału.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na gruncie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę działek powstałych na skutek zakupu niezabudowanej nieruchomości w 2011 r. nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości (działek niezabudowanych) nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę i jego żonę.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

W związku z dokonaną 30 czerwca 2021 r. opłaty w wysokości 320,00 zł z tytułu złożonego wniosku, opłata w wysokości 240,00 złotych podlega zwrotowi na rachunek bankowy Wnioskodawcy wykazany w części F poz. 73 wniosku ORD-IN, tj. – ...

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawcy. Przedmiotowa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy jako współwłaścicielki wymienionych we wniosku działek.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.

Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.