Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-1.4012.388.2021.2.MŻ
z 5 sierpnia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.) uzupełnionym pismem Strony z 24 czerwca 2021 r. (data wpływu 30 czerwca 2021 r.) oraz pismem z 21 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w Nieruchomości zabudowanej - działce gruntu nr 1/2(pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe,

• zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

15 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w Nieruchomości zabudowanej (działce gruntu nr 1/2) oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem Strony z 24 czerwca 2021 r. (data wpływu 30 czerwca 2021 r.) oraz pismem z 21 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
  
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Pana B
  
  
  

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A sp. z o.o. (dalej „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) zainteresowany jest wybudowaniem centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą techniczną (dalej „Inwestycja”).

W tym celu Wnioskodawca chce nabyć od Pana B (dalej „Sprzedający”) zabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną w księdze wieczystej jako działka gruntu nr 1/2 (…), położoną w (…) przy ul.(…) , w dzielnicy(…), gminie m.st. (…), województwie (…) , o obszarze 1539 nr (tysiąc pięćset trzydzieści dziewięć metrów kwadratowych), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej „Nieruchomość”).

Właścicielami Nieruchomości są Sprzedający oraz jego żona C na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego oraz jego żonę w dobrej wierze do majątku objętego wspólnością ustawową w drodze zasiedzenia - 1 stycznia 1985 r. co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu zasiedzenia wydanym przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział (…) Cywilny w dniu 16 marca 2000 r. sygn.(…).

Sprzedający oraz jego żona nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 30 grudnia 2020 r. (…) dla Nieruchomości, działka gruntu nr 1/2 obejmuje obszar 0.1539ha i stanowi grunt oznaczony wg klasyfikacji: B - tereny mieszkaniowe.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o powierzchni 96m² i budynkiem gospodarczym murowanym o powierzchni około 90m2. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona, posiada przyłącze energii elektrycznej i posiada dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości została wydzielona droga wewnętrzna dojazdowa do budynków o długości ok. 26m².

Budynek mieszkalny został wybudowany w 1958 r., a zamieszkiwany jest nieprzerwanie od 1959 r. Sprzedający wraz z żoną zamieszkują go od 1972 r. Na przestrzeni lat budynek podlegał drobnym remontom bieżącym oraz została podłączona do niego woda, centralne ogrzewanie, kanalizacja (ostatni remont odbył się około 2000 r.).

Budynek gospodarczy został po raz pierwszy wybudowany w 1957 r. i do 1980 r. funkcjonował jako drewniany, a następnie w latach 1980-81 - po uzyskaniu pozwolenia na budowę - został zastąpiony budynkiem murowanym, który jest wykorzystywany po dziś dzień. Od tego
momentu nie podlegał żadnym ulepszeniom ani rozbudowie.

Na Nieruchomości ustanowione jest ograniczone prawo rzeczowe - odpłatna na czas nieoznaczony służebność przesyłu polegająca na prawie wstępu na część działki o powierzchni 34.5m², będąca w sąsiedztwie obszaru przeznaczonego pod realizację inwestycji drogowej - budowa drogi ekspresowej w koniarzu zarezerwowanym pod autostradę (…) odcinek: węzeł „…” (bez węzła) - węzeł „…” (bez węzła) - wraz z przebudową infrastruktury technicznej, celem montażu i dostępu do napowietrznej linii energetycznej I=20.5m, dokonywania wszelkich czynności związanych z eksploatacją, konserwacją, naprawami, remontami, usuwaniem awarii oraz odbudową na rzecz spółki pod firmą: (…) sp. z o.o.

Nieruchomości nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

27 stycznia 2021 r. Kupujący oraz Sprzedający wraz z żoną zawarli umowę przedwstępną sprzedaży, a także inne umowy i porozumienia dotyczące nabycia Nieruchomości. Na mocy poczynionych ustaleń Sprzedający wraz z żoną udzielili Wnioskodawcy pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej. W szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie,
3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,
4. zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
5. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
6. uzyskania map do celów projektowych,
7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej,
9. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
10. uzyskania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,
11. składania w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami określonymi powyżej będą obciążały Kupującego.

Ponadto, Sprzedający wraz z żoną udzielili Kupującemu prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejącej sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

Kupujący działał już w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa i wystąpił o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej Inwestycji na środowisko.

Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne.

Sprzedający ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami podatku od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedający wraz z małżonką podejmowali działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości zawierając umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami oraz zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży w Internecie.

Sprzedający wraz z żoną jako pierwsi wyszli z ofertą sprzedaży Nieruchomości Kupującemu.

Wnioskodawca:

1. jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
2. planuje nabyć Nieruchomość w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
3. planuje nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

W piśmie z 21 lipca 2021 r. Wnioskodawca doprecyzował opis zdarzenia przyszłego następująco:

1. Sprzedający (Pan B) jest właścicielem drogi dojazdowej do budynków. Jest to droga wewnętrzna – gruntowa, nieutwardzona, szutrowa.


Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie sprostować, że Nieruchomość nie posiada przyłącza energii elektrycznej (błędnie opisane we wniosku), lecz przez Nieruchomość przebiega linia energetyczna niskiego napięcia doprowadzająca prąd do sąsiedniej nieruchomości. Sprzedający nie jest właścicielem tej linii energetycznej niskiego napięcia.

2. Droga wewnętrzna do budynków jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem sprzedaży, ale z uwagi na to, że jest to droga gruntowa, nieutwardzona, szutrowa nie spełnia definicji budowli w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 19945 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2020 r. poz. 1333 ze zm.).


Linia energetyczna niskiego napięcia przebiegająca przez Nieruchomość, doprowadzająca prąd do sąsiedniej nieruchomości, nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem sprzedaży.

3. Droga wewnętrzna dojazdowa znajdowała się na Nieruchomości w momencie jej nabycia przez Sprzedającego.

Linia energetyczna niskiego napięcia została wybudowana przez jej właściciela po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego.

Rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne drogi wewnętrznej dojazdowej miało miejsce w 1959 r. (tj. roku zamieszkania budynku mieszkalnego).

Linia energetyczna niskiego napięcia została oddana w użytkowanie pierwszemu nabywcy po wybudowaniu w 2004 r. jak już wskazano linia energetyczna nie stanowi własności Sprzedającego.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu wybudowania drogi wewnętrznej dojazdowej. Linia energetyczna niskiego napięcia nie jest własnością Sprzedającego wobec powyższego, Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W ostatnich 2 lat przed sprzedażą, Sprzedający nie ponosił w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatków na ulepszenie drogi wewnętrznej dojazdowej. Linie energetyczna niskiego napięcia nie jest własnością Sprzedającego wobec powyższego, Sprzedający nie ponosił nakładów, od których przysługiwało by mu prawo do odliczenia podatku VAT.

W ostatnich 2 latach przed sprzedażą Sprzedający nie ponosił w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatków na ulepszenie drogi wewnętrznej dojazdowej oraz linii energetycznej niskiego napięcia.

Droga wewnętrzna dojazdowa oraz linia energetyczna niskiego napięcia nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, Sprzedający powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości?
2. Czy w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika VAT z tytułu przedmiotowej dostawy Nieruchomości (zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym), dostawa tej Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający będzie uprawniony do zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowania transakcji VAT?

Stanowisko Zainteresowanych:

W ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, Sprzedający powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 - bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu ty m podatkiem.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników - w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladhach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Sprzedający, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Ze wskazanych wyżej orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Dodatkowo wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo, że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przy rzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział 1 Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego Sprzedający udzielił pełnomocnictw Wnioskodawcy do działania w jego imieniu m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Fakt, że działania w ramach pełnomocnictwa nie są podejmowane bezpośrednio przez udzielającego pełnomocnictwa, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei celem działań, do których upoważniony został pełnomocnik miały na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości. Dodatkowo działania w ramach pełnomocnictwa dokonywane są za pełną zgodą mocodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Stanowisko zgodnie, z którym fakt udzielenia pełnomocnictwa m.in. do:

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności: przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
  

• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
  

• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
  

• zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
  

• uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez kupującego,
  

jest okolicznością wystarczającą do tego, aby uznać sprzedającego za podatnika VAT potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji indywidualnej:

• z 9 lipca 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.295.2020.1.ISK,
  

• z 13 listopada 2020 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU.
  
  
  

Poza faktem udzielenia pełnomocnictwa okolicznościami, które wpływają na ocenę statusu Sprzedającego jako podatnika VAT w ramach transakcji nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę jest podejmowanie działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości poprzez zawarcie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami oraz wystawianie ogłoszeń w Internecie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie. Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, Sprzedający powinien zostać uznany za podatnika VAT z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania Sprzedającego jako podatnika VAT z tytułu przedmiotowej dostawy Nieruchomości, dostawa tej Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający będzie uprawniony do zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowania transakcji VAT.

Dostawa gruntu

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Innymi słowy, dla celów podatku VAT grunt dzieli klasyfikację (w szczególności stawkę VAT) posadowionych na nim budynków (lub budowli).

Tym samym, aby właściwie zaklasyfikować sprzedaż zabudowanego gruntu, kluczowym jest określenie klasyfikacji sprzedaży budynków na nim posadowionych.

Dostawa budynków

Na gruncie ustawy o VAT co do zasady sprzedaż nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. chyba że zaistnieją przesłanki uprawniające zbywcę do zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, że:

1. zwolnieniu od podatku VAT podlega:
   1. każda dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem,
      
   2. każda dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia;
2. opodatkowaniu podatkiem VAT podlega:
   1. każda dostawa budynków, budowli lub ich części, która jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem,
      
   2. każda dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.
      
   
   

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm. dalej jako „ustawa PB”).

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy PB, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w zniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

W myśl natomiast art. 3 pkt 2 ustawy PB - przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy PB - przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem malej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wia¬dukty. estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budów lanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a ustawy PB).

Natomiast art. 3 pkt 9 ustawy PB wskazuje, że przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z ustawą PB urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. A zatem, w myśl powyższych przepisów, ww. obiekty takie jak chodniki, ogrodzenia, oświetlenie stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w ustawie PB.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy PB, które uznaje się za towar na gruncie podatku VAT.

Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego budynku lub budowli. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o VAT w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą wynika z faktu, iż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Głównym kryterium, które wpływa na ocenę czy dostawa budynku, budowli lub ich części podlega zwolnieniu bądź podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jest kryterium pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Analiza pojęcia pierwszego zasiedlenia w skazuje, że nie jest to zdarzenie, które może wystąpić tylko raz względem jednego budynku bądź budowli. Pierwsze zasiedlenie jest zdarzeniem, które może wystąpić wielokrotnie w odniesieniu do danego budynku bądź budowli, o ile bowiem dany budynek bądź budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 10 lipca 2019 r., 1 SA/Go 262/19).

Pierwsze zasiedlenie może następować zarówno po wybudowaniu budynku bądź budowli, jak i po ich ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, jak wynika z powyższej definicji, pierwsze zasiedlenie może nastąpić w wyniku:

1. oddania do użytkowania budynku, budowli lub ich części pierwszemu nabywcy,
2. oddania do użytkowania budynku, budowli lub ich części pierwszemu użytkownikowi,,
3. rozpoczęcia użytkowania budynku, budowli lub ich części na własne potrzeby ich właściciela.

Przez „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy rozumieć przekazanie prawa do korzystania z budynków, tj. sprzedaż, wydzierżawienie, wynajęcie, czy oddanie do używania (użytkowania) (zob. wyrok NSA z 26 września 2018 r., I FSK 1854/16).

Zgodnie, z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347. Dyrektywa VAT) oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14, w którym Sąd uznał, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Tak więc, w ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o VAT.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 uznał, że Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Jednocześnie w wyroku tym TSUE stwierdził w punkcie 55, że „wykładnia pojęcia „przebudowy” zawarta w pkt 52 niniejszego wyroku jest ponadto zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku.

Z powyższego wynika, że pojęcie „ulepszenia” należy interpretować w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 Dyrektywy 112, to znaczy tak, że budynek bądź budowla powinna być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia (uzasadnienie do projektu ustawy - o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw, druk 3499. s. 4).

Charakter prawny zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Tym samym, podatnik – mimo że spełnia warunki do zastosowania zwolnienia – może z niego zrezygnować (w przypadku spełnienia przesłanek określonych wprost w ustawie), a w konsekwencji transakcja dostawy budynku, budowli lub ich części podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uprawnienie do rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT uregulowane jest w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, oświadczenie - zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT - musi zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
  

• planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
  

• adres budynku, budowli lub ich części.
  
  
  

Zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  

• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
  
  
  

Wskazane zwolnienie - jak wynika z treści przywołanego przepisu - ma charakter warunkowy, niesamoistny. Zwolnienie bowiem na jego podstawie od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części nastąpić może jedynie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto, aby omawiane zwolnienie miało zastosowanie:

1. dokonujący dostawy budynków, budowli lub ich części nie mógł być uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący dostawy budynków, budowli lub ich części, będąc uprawnionym do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
3. dokonujący dostawy budynków, budowli lub ich części, będąc uprawnionym do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, poniósł wydatki na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość była niższa niż 30% wartości początkowej budynków, budowli lub ich części.

Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma ponadto charakter obligatoryjny.

Podatnik nie ma bowiem możliwości zrezygnowania z niego w sytuacji zaistnienia okoliczności konstytuujących to zwolnienie. Na tę cechę zwolnienia zwrócił pośrednio uwagę w interpretacji indywidualnej z 10 września 2019 r. (0112-KDIL4.4012.351.2019.1.MB) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdzając, że: „Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku. o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”. W odróżnieniu od zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ustawie o VAT brak jest przepisu nadającego podatnikowi uprawnienie do zrezygnowania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Oznacza to, że w sytuacji gdy dostawa budynku, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i jednocześnie spełnione są warunki do zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT dostawa taka będzie zwolniona od podatku VAT.

Dostawa budynków posadowionych na Nieruchomości

Odnosząc wyżej przedstawione uwagi dotyczące zakresu opodatkowania i ewentualnego zwolnienia od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części. Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że:

1. dostawa budynku mieszkalnego

Dostawa budynku mieszkalnego będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ:

• dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, bowiem do pierwszego zasiedlenia budynku doszło wiele lat temu (w 1959 r.) i od tego czasu budynek jest wykorzystywany nieprzerwanie do celów mieszkaniowych,
  

• w ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości budynku mieszkalnego,
  

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawy budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
  
  
  

W efekcie spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do planowanej dostawy budynku mieszkalnego nie znajdzie zastosowanie zwolnieni, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto, z uwagi na możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający będzie uprawniony do zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowania transakcji VAT.

2. dostawa budynku gospodarczego

Dostawa budynku gospodarczego będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ:

• dostawa budynku nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, bowiem do pierwszego zasiedlenia budynku doszło wiele lat temu (w 1981 r.) i od tego czasu budynek jest wykorzystywany nieprzerwanie do celów gospodarczych przez mieszkańców budynku mieszkalnego,
  

• w ciągu ostatnich 2 lat nie ponoszono nakładów przekraczających 30% wartości budynku gospodarczego,
  

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
  
  
  

W efekcie spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do planowanej dostawy budynku mieszkalnego nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto, z uwagi na możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający będzie uprawniony do zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowania transakcji VAT.

3. dostawa gruntu

Dostawa działki gruntu nr 1/2(…), położonej w (…) przy ul. (…), w dzielnicy (…), gminie m.st. (…) będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, zarówno dostawa budynku mieszkalnego jak i budynku gospodarczego posadowionych na działce gruntu nr 1/2korzystać będą ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wobec powyższego, zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, grunt na którym posadowione są budynki dla celów podatku VAT dzieli klasyfikację (w szczególności stawkę VAT) posadowionych na nim budynków (lub budowli).

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania Sprzedającego jako podatnika VAT z tytułu przedmiotowej dostawy Nieruchomości, dostawa tej Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Sprzedający będzie uprawniony do zrezygnowania ze zwolnienia od podatku VAT i opodatkowania transakcji VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w nieruchomości zabudowanej (działce nr 1/2) oraz zastosowania zwolnienia od podatku VAT oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy – jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) - zwanej dalej ustawą - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi

tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Sprzedający jest współwłaścicielem we współwłasności małżeńskiej Nieruchomości nabytej na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów Nieruchomość, tj. działka nr 1/2obejmuje obszar 0,1539ha i stanowi grunt oznaczony według klasyfikacji B – tereny mieszkalne.

Nieruchomość jest zabudowania budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 96m² oraz budynkiem gospodarczym murowanym o pow. 90m². Nieruchomość jest częściowo ogrodzona, posiada dostęp do drogi publicznej. Przez Nieruchomość przebiega linia energetyczna niskiego napięcia doprowadzająca prąd do sąsiedniej nieruchomości. Na Nieruchomości została wydzielona także droga wewnętrzna - dojazdowa do budynków. Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

27 stycznia 2021 r. Kupujący oraz Sprzedający wraz z żoną zawarli umowę przedwstępną, a także inne umowy i porozumienia dotyczące nabycia Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający wraz z żoną udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do dokonywania w ich imieniu następujących czynności:

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności: przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
  

• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającej ochronie,
  

• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności,
  

• zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
  

• uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego. decyzji o środowiskowych uwarunko-waniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
  

• uzyskania map do celów projektowych,
  

• składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w ty m uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
  

• przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieru-chomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej,
  

• uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
  

• uzyskania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji,
  

• składania w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.
  
  
  

Wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami ww. określonymi będą obciążały Kupującego. Ponadto, Sprzedający wraz z żoną udzielił Kupującemu prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego – badań, odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają na niej Inwestycję, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejącej sieci i projektowaniem przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic. Kupujący działał już w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa i wystąpił o wydanie decyzji środowiskowych.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne. Sprzedający ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami podatku VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana również do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający wraz z żoną podejmowali działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości zawierając umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami oraz zamieszczając ogłoszenia o sprzedaży w Internecie. Sprzedający wraz z żoną jako pierwsi wyszli z ofertą sprzedaży Nieruchomości Kupującemu.

Wnioskodawca wskazał, że przez Nieruchomość przebiega linia energetyczna niskiego napięcia doprowadzająca prąd do sąsiedniej nieruchomość. Sprzedający nie jest właścicielem ww. linii energetycznej. Ponadto, Sprzedający jest właścicielem drogi dojazdowej do budynków. Jest to droga wewnętrza – gruntowa, nieutwardzona, szutrowa. Droga dojazdowa do budynków jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem sprzedaży. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, ww. droga gruntowa nie spełnia definicji budowli w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym wątpliwości Sprzedającego dotyczą opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży udziału w zabudowanej działce nr 1/2.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej (działki nr 1/2) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do Nieruchomości zabudowanej (działki nr 1/2), z opisu zdarzenia przyszłego wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki 1/2zawarto umowę przedwstępną, a także inne umowy i porozumienia dotyczące nabycia Nieruchomości. Sprzedający wraz z żoną udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictw do działania w Jego imieniu m.in. w celu uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz innej infrastruktury, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskania decyzji o wycince drzew, uzyskania map do celów projektowych, zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci i umów drogowych, przeglądania akt ( w tym dokumentów i pism), uzyskania zaświadczeń i informacji ZUS oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, składania w imieniu Sprzedających oświadczeń o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji. Ponadto, Sprzedający wraz z żoną udzielił Kupującemu prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Sprzedającego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i jego żony i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Udzielenie przez Sprzedającego stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż działki gruntu nr 1/2będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W analizowanej sprawie Kupujący posiada pełnomocnictwa od Sprzedającego do działania w Jego imieniu, do pozyskania wszystkich pozwoleń potrzebnych do realizacji inwestycji. Czynności wykonywane na przedmiotowej działce będą wykonywane przez Kupującego na podstawie udzielonych pełnomocnictw, w imieniu Sprzedającego np. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów, uzyskania w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, czy też uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej działki gruntu 1/2będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, tak więc czynność dostawy działki gruntu nr 1/2będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż nieruchomości (działki nr 1/2) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Ad 2

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także kwestii, czy sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym (działce nr 1/2) przez Sprzedającego będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość (działka nr 1/2) zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym. Zatem należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

W celu ustalenia, czy w niniejszej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy zostały spełnione warunki zastosowania zwolnienia z podatku VAT wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do dostawy budynku znajdującego się na Nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest współwłaścicielem Nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 96m² i budynkiem gospodarczym murowanym o pow. 90m². Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego oraz jego żonę na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia. Działka nr 1/2obejmuje obszar 0.1539ha i stanowi grunt oznaczony wg klasyfikacji B – tereny mieszkaniowe. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości została wydzielona droga wewnętrzna - dojazdowa do budynków, której właścicielem jest Sprzedający. Z opisu sprawy wynika, że jest to droga gruntowa, nieutwardzona, szutrowa, która według wskazania Wnioskodawcy nie spełnia definicji budowli w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Budynek mieszkalny został wybudowany w 1958 r., a zamieszkiwany jest nieprzerwanie od 1959 r. Sprzedający wraz z żoną zamieszkują go od 1972 r. Na przestrzeni lat budynek podlegał drobnym remontom bieżącym oraz została podłączona do niego woda, centralne ogrzewanie, kanalizacja (ostatni remont odbył się około 2000 r.). Budynek gospodarczy został po raz pierwszy wybudowany w 1957 r. i do 1980 r. funkcjonował jako drewniany, a następnie w latach 1980-81 - po uzyskaniu pozwolenia na budowę - został zastąpiony budynkiem murowanym, który jest wykorzystywany po dziś dzień. Od tego momentu nie podlegał żadnym ulepszeniom ani rozbudowie.

Ponadto, przez Nieruchomość przebiega linia energetyczna niskiego napięcia doprowadzająca prąd do sąsiedniej działki. Sprzedający nie jest właścicielem linii energetycznej niskiego napięcia.

W tym miejscu należy wskazać, że zawartego w art. 7 ust. 1 ustawy wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

W odniesieniu do linii energetycznej niskiego napięcia, która zgodnie ze wskazaniem Zainteresowanych nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem sprzedaży, należy stwierdzić, że skoro Sprzedający nie posiada władztwa ekonomicznego w odniesieniu do ww. linii energetycznej przebiegającej przez Nieruchomość, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy linii energetycznej. W świetle rozwiązań przyjętych w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie wystąpi dostawa towaru jakim jest naniesienie w postaci linii energetycznej niskiego napięcia, ponieważ Sprzedający nie jest w ekonomicznym posiadaniu tego naniesienia. Mając powyższe na uwadze, linia energetyczna nie będzie więc przedmiotem planowanej Transakcji.

W związku z tym, że – jak wskazali Zainteresowani – Nieruchomość posiada dostęp do drogi wewnętrznej dojazdowej do budynków, która nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tym samym w niniejszych okolicznościach przedmiotem Transakcji będzie działka grunt nr 1/2wraz z posadowionymi Budynkami.

Zatem, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz treść przywołanych przepisów należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa wskazanych ww. Budynków będzie odbywać się po pierwszym zasiedleniu oraz w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z opisu sprawy do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy w stosunku do budynku mieszkalnego doszło w 1959 r., natomiast w stosunku do budynku gospodarczego doszło w 1981 r. W opisie sprawy wskazano, że budynek mieszkalny był remontowany ostatni raz w 2000 r., natomiast budynek gospodarczy - od momentu zastąpienia go przez budynek murowany - nie podlegał żadnym ulepszeniom ani rozbudowie. Zatem, w sprawie istotne jest, że nie ponoszono nakładów stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku w ciągu 2 ostatnich lat. Tym samym, dostawa Budynku mieszkalnego i Budynku gospodarczego posadowionych na działce nr 1/2, w stosunku do których do pierwszego zasiedlenia doszło w okresie dłuższym niż 2 lata podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków na nim posadowionych.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana w przedmiotowej sprawie Transakcja dostawy udziału w działce nr 1/2będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, z tytułu której Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, korzystająca ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przedmiotowej sprawie Zainteresowani wnieśli także o potwierdzenie, że w sytuacji gdy dostawa udziału w działce nr 1/2będzie spełniać przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Sprzedający będzie uprawniony do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyższej, w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, i dostawa udziału w działce nr 1/2spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Sprzedającemu transakcji będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania tej transakcji, po spełnieniu wszystkich warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w części dotyczącej pytania nr 1 i 2 złożonego wniosku, natomiast w zakresie pytania numer 3 złożonego wniosku zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia (pytanie nr 3 złożonego wniosku).

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Opłata za wniosek wspólny jest ustalana jako iloczyn kwoty określonej zgodnie z art. 14f i liczby zainteresowanych wskazanych we wniosku - art. 14r § 4 Ordynacji podatkowej.

Przedmiotowy wniosek wspólny dotyczy 3 zdarzeń przyszłych w podatku od towarów i usług x 2 Zainteresowanych składających wniosek wspólny, zatem opłata od złożonego wniosku wspólnego w tym przypadku wynosi 240 zł (3 zdarzenia przyszłe x 2 podmioty zainteresowane x 40 zł).

Zainteresowani 23 czerwca 2021 r. dokonali wpłaty w wysokości 400 zł tytułem opłata do wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej VAT. W związku tym, że całkowita wpłata od niniejszego wniosku wynosi 240 zł, kwota 160 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi według dyspozycji Wnioskodawcy przekazem pocztowym na adres pełnomocnika szczególnego wskazany w załączonym pełnomocnictwie.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawcy i Sprzedającego. Przedmiotowa interpretacja indywidualna nie wywiera natomiast skutku prawnego dla współwłaściciela (małżonki) działki nr 1/2.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.