Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL3.4012.146.2021.2.AK
z 26 sierpnia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 maja 2021 r. (data wpływu 28 maja 2021 r.) uzupełnionym pismem z 4 sierpnia 2021 r. (data wpływu 4 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości1 i Nieruchomości2 – jest nieprawidłowe,
• niezastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości1 i Nieruchomości2 – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 28 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości1 i Nieruchomości2,
• niezastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości1 i Nieruchomości2.
  
  

Wniosek został uzupełniony pismem z 4 sierpnia 2021 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 23 lipca 2021 r. 0112-KDIL3.4012.146.2021.1.AK.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Pani (…) (dalej jako: „Sprzedająca”) zawarła dnia 13 kwietnia 2021 r. (dalej jako: „Umowa1”) z (…) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży działek położonych w (…). Oprócz zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży. Umowa1 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 16 maja 2019 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie. Umowa ta została rozwiązana ze względu na zmianę strategii biznesowej Kupującego poprzez objęcie odrębnymi aktami notarialnymi umów z każdym z właścicieli z osobna gruntów składających się na inwestycję, w wyniku czego w miejsce dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego została zawarta nowa przedwstępna umowa sprzedaży i udzielone nowe pełnomocnictwo. Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży następowało ze skutkiem ex tunc, tj. ze skutkiem na dzień zawarcia ww. umowy.

Przedmiotem Umowy1 były działki o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 i 4 o łącznej powierzchni 6,6900 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomości1”). W skład nieruchomości opisanej przez ww. księgę wieczystą wchodzą również działki o numerach ewidencyjnych 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 oraz 13, które nie były jednak przedmiotem Umowy1.

Współwłaścicielem Nieruchomości1 jest Sprzedająca wraz z jej małżonkiem (…) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z księgą wieczystą, podstawą wpisu była umowa zamiany objęta aktem notarialnym (…) z 13 września 2007 r., umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym (…) z dnia 29 grudnia 1987 r., umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym (…) z 28 listopada 1980 r., zaświadczenie z 27 października 1982 r., umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym (…), umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym (…) z 18 lutego 1983 r., umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym (…) z 6 stycznia 1976 r., akt własności ziemi nr (…) wydanego przez (…) z 16 listopada 1973 r., umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym z 13 października 1975 r. oraz umowa sprzedaży objęta aktem notarialnym (…) z 8 stycznia 1992 r., przy czym działki o numerach ewidencyjnych 1 i 2 zostały nabyte 26 listopada 1982 r., a działki o numerach ewidencyjnych 3 i 4 zostały nabyte 8 stycznia 1992 r. W III dziale księgi wieczystej zostało wpisane przyszłe roszczenie o przeniesienie własności działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3 i 4 bądź wydzielonych z nich działek gruntu na rzecz (…) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W dziale IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z Umową1, Sprzedająca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość1 o łącznym obszarze 6,6900 ha lub geodezyjnie wydzielone z niej działki gruntu za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Strony Umowy1 postanowiły, że jej zawarcie może być zrealizowane także w ten sposób, że Kupujący może oddzielnie nabyć działkę ewidencyjną składającą się na Nieruchomość1 albo wydzielone działki gruntu bądź udział we współwłasności na podstawie odrębnej umowy sprzedaży, zawartej za cenę i na zasadach określonych Umową1, co nie wpłynie na prawa i obowiązki stron, a wszelkie postanowienia dotyczące umowy sprzedaży będą miały odpowiednie zastosowanie do każdej takiej umowy procedowanej z osobna lub łącznie. Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1. uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e i 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych,
2. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości1 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji,
3. uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości1 umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,
4. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości1 planowanej inwestycji,
5. potwierdzeniu, że Nieruchomość1 posiada dostęp do drogi publicznej,
6. podział geodezyjny Nieruchomości1, o ile będzie potrzebny,
7. uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości1, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości1 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
8. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,
9. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
10. przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości1 lub wydzielonej z niej działki gruntu,
11. przeniesienie Nieruchomości1 w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich.
    
    

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy sprzedaży są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Umowa przyrzeczona w wykonaniu opisywanej umowy przedwstępnej zostanie zawarta po spełnieniu się ww. warunków zawarcia umowy sprzedaży, w terminie i miejscu wskazanym przez Kupującego, lecz nie później niż w terminie do 31 grudnia 2023 r. Jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi będzie przysługiwać prawo pierwokupu w stosunku do Nieruchomości1 albo wydzielonej z niej działki, a Kupujący nie odstąpi z tego powodu od umowy przedwstępnej, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której – po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa – zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowania postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej.

Cena sprzedaży Nieruchomości1 zostanie wyliczona na podstawie oznaczonej w Umowie1 ceny jednostkowej pomnożonej przez metry kwadratowe Nieruchomości1, na podstawie aktualnych danych ewidencyjnych. Oznaczona cena Nieruchomości1 odpowiada jej wartości rynkowej. Zapłata ceny nastąpi w następujący sposób:

1. sumę pieniężną odpowiadającą cenie, obliczonej i wynikającej z Umowy1, tytułem zapłaty ceny sprzedaży w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zobowiązał się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie przyrzeczonej umowy na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem przyjęcia depozytu objętego odrębnym aktem notarialnym,
2. zapłata ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy poprzez polecenie notariuszowi wypłaty kwoty na rzecz Sprzedawcy z rachunku depozytowego wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, która została złożona w treści umowy przyrzeczonej, a wypłata z rachunku depozytowego zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po jej podpisaniu,
3. w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej, złożone przez Kupującego na przechowanie notariuszowi środki pieniężne zostaną mu zwrócone na podstawie złożonego przez niego oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub zgodnie z poleceniem zawartym w protokole przyjęcia depozytu w następnym dniu roboczym na skutek upływu terminu, tytułem zwrotu kwoty złożonej do depozytu w związku z nie zawarciem umowy przyrzeczonej.
   
   

Jednocześnie zastrzeżono, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomości1 wydzielona z niej działka gruntu będzie obciążona hipoteką lub prowadzona będzie z niej egzekucja, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedawcy należną im cenę pomniejszoną o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub w zakresie których prowadzona jest egzekucja, które zostaną zapłacone bezpośrednio wierzycielowi lub komornikowi, z zastrzeżeniem, że kwoty zaległości nie będą przewyższać ceny netto, jak również z zastrzeżeniem, że uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i będą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie od obciążenia hipoteką lub wyłączenie spod egzekucji pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot na właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli. Ponadto zastrzeżono, że jeżeli uzyskane przez Sprzedawcę w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 o.p. zaświadczenia będą wykazywać jakiekolwiek zaległości względem organów podatkowych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Sprzedająca w ciągu dwóch dni od wystawienia tych zaświadczeń ureguluje zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo w przypadku nieuiszczenia zaległości – należna Sprzedawcy cena ulegnie obniżeniu o kwoty tych zaległości, które zostaną zapłacone przez Kupującego bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycielom i lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego założonego na rzecz Sprzedawcy z zastrzeżeniem, że zaległości nie będą przewyższać ceny netto.

Sprzedająca udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością1 dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie Kupujący. Ponadto Sprzedająca wyraził zgodę na przeprowadzenie badań archeologicznych ratowniczych na znanych i nowoodkrytych stanowiskach archeologicznych znajdujących się na Nieruchomości1. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedająca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością1, w tym w szczególności:

1. składania wszelkich wniosków wieczystoksięgowych o wpis/zmianę/wykreślenie oraz sprostowanie z urzędu oraz przeglądania akt księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), lub nowo założonej księgi wieczystej dla Nieruchomości1, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość1 została odłączona lub dołączona,
2. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości1, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 o.p. zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
4. reprezentowania we wszelkich sprawach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany obejmującego Nieruchomości bądź wydzielone z niej działki gruntu,
5. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości1 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
9. składania wniosków o podział Nieruchomości1 w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.
   
   

Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznym, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego. Sprzedająca zobowiązał się, na wezwanie Kupującego, do udzielenia wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak też w innej formie szczególnej.

Sprzedająca zobowiązał się do wydania Kupującemu Nieruchomości1 bądź wydzielonych z niej działek gruntu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Strony postanowiły, że do dnia wydania nieruchomości wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomościami będą ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia wydania obciążać będą Kupującego. Sprzedająca zobowiązał się wydać Nieruchomości Kupującemu w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin Nieruchomości1.

Sprzedająca zobowiązał się przez okres związania umową przedwstępną do powstrzymania się od działań mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości1, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia Nieruchomości1, w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju, mających na celu przeniesienie własności Nieruchomości1 na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia Nieruchomości1, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej. Ponadto, Sprzedająca jest zobowiązany do bieżącego informowania na pisemne żądanie Kupującego w formie mailowej lub listem poleconym na wskazany adres o aktualnym stanie Nieruchomości1.

Strony zastrzegają, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1. gdy – zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej – jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z nich działki gruntu,
2. jeżeli zaległość Sprzedawcy, o której mowa wyżej, przewyższy ustaloną cenę w dacie zawarcia umowy sprzedaży,
3. nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości1 lub wydzielonej z nich działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia umowy sprzedaży.
   
   

Oprócz Umowy1, Sprzedająca zawarł z Kupującym 13 kwietnia 2021 r. drugą przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa2”), której przedmiotem były działki gruntu o numerach ewidencyjnych 14 oraz 15, które również są położone (…). Podobnie jak w przypadku Umowy1, Umowa2 rozwiązywała za porozumieniem przedwstępną umowę sprzedaży z 21 grudnia 2020 r. i odwoływała pełnomocnictwo udzielone w tej umowie. Umowa ta została rozwiązana ze względu na zmianę strategii biznesowej Kupującego i wydłużenie terminów realizacji inwestycji, w wyniku czego w miejsce dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego zostały zawarte między stronami nowe przedwstępne umowy sprzedaży i udzielone nowe pełnomocnictwo. Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży następowało ze skutkiem ex tunc, tj. ze skutkiem na dzień zawarcia ww. umowy.

Przedmiotem Umowy2 były działki o numerach ewidencyjnych 14 (o powierzchni 0,0613 ha) oraz 15 (o powierzchni 0,0261 ha), dla których Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość2”). W skład nieruchomości objętej ww. księgą wieczystą wchodzą również działki 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, które nie były jednak przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

Nieruchomość2 została oznaczona w księdze wieczystej jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Jedynym właścicielem Nieruchomośći2 jest Gmina (…), która nabyła jej własność na mocy prawomocnej decyzji z 31 grudnia 1991 r., decyzji wydanej przez wojewodę (…) z dnia 20 października 2004 r., decyzji o podziale nieruchomości nr (…) z 16 lutego 2018 r. wydanej przez Burmistrza (…), umowy sprzedaży z 9 lipca 2018 r., decyzji o podziale nieruchomości nr (…) z 19 lutego 2019 r. oraz decyzji nr (…) z 2 sierpnia 2018 r. W III i IV dziale księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Sprzedająca zobowiązał się do zawarcia z Gminą (…) umowy sprzedaży w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie której nabędzie Nieruchomość2, które to nabycie zostanie dokonane na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, tj. Nieruchomości1. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Nieruchomość2 nie może stanowić samodzielnej nieruchomości, a Nieruchomość2 przylega do Nieruchomości1 i jest niezbędna do prawidłowego jej zagospodarowania, a ich nabycie zostanie dokonane w celu przyłączenia do Nieruchomości1.

Sprzedająca zobowiązał się zatem zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu Nieruchomość2 przylegającą do Nieruchomości1, uprzednio nabytą od Gminy (…) w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami za cenę stanowiącą równowartość ceny za Nieruchomość2 ustalonej z Gminą (…), w stanie wolnym od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, po ziszczeniu się wszystkich warunków opisanych poniżej, a Kupujący zobowiązał się za wskazaną cenę i na wskazanych warunkach kupić Nieruchomość2 do majątku spółki. Sprzedająca i Kupujący postanowili, że możność dochodzenia przez strony zobowiązań wynikających z Umowy2 oraz zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzależniona od uprzedniego nabycia przez Sprzedawcę od Gminy (…) Nieruchomości2. Roszczenie przysługujące Kupującemu z tytułu zawarcia Umowy2 może zostać zrealizowane również w ten sposób, że Kupujący może nabyć oddzielnie każdą działkę gruntu składającą się na Nieruchomość2 na podstawie odrębnej umowy sprzedaży zawartej za cenę i na zasadach określonych Umową2, co nie wpłynie na prawa i obowiązki Sprzedawcy, a wszelkie postanowienia Umowy2 będą miały odpowiednie zastosowanie do każdej takiej umowy procedowanej z osobna lub łącznie.

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży, o których niżej, w terminie i miejscu wskazanym przez Kupującego, jednak nie później niż do 31 grudnia 2023 r. Jednocześnie postanowiono, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi będzie przysługiwał prawo pierwokupu w stosunku do Nieruchomości2, umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której

– po otrzymaniu przez Sprzedawcę oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa – zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla umowy przyrzeczonej. Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich poniższych warunków:

1. podpisania przez Sprzedawcę odpowiednich protokołów rokowań z Gminą (…); stanowiących podstawę do zawarcia umowy sprzedaży, stosowanie do art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem właściwego wypełnienia przez Kupującego zobowiązań umownych,
2. zawarcia przez Sprzedawcę umowy sprzedaży Gminą (…), na mocy której Sprzedająca nabędzie własność Nieruchomości2 w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3. uzyskania waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych inwestycji,
4. zagwarantowanie przez Sprzedawcę, aby w terminie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość2 pozostawała w stanie prawnym i faktycznym wolnym od wszelkich praw, roszczeń i obciążeń, tj. będzie wolna od zajęcia komorniczego i administracyjnego oraz jakichkolwiek innych postępowań oraz będzie znajdować się odpowiednio w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy, wolnym od posiadaczy zależnych i innych osób faktycznie nimi władających, a jej stan faktyczny nie będzie istotnie gorszy od obecnego, z zastrzeżeniem zmian wynikających z następstwa prawnego i prawidłowego używania, z zastrzeżeniem, że zmiana stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości2 nastąpiła za uprzednią zgodą Kupującego wyrażonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej,
5. przedłożeniu przez Sprzedawcę następujących dokumentów najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że będą wydawane w dacie przypadającej dalej niż 30 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, a ich kopie zostaną przekazane Kupującemu niezwłocznie po ich wydaniu, tj.:
   1. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwego dla nich naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 306e lub art. 306g o.p., stwierdzające brak zaległości podatkowych,
   2. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwy dla nich organ wykonawczy gminy na podstawie art. 306e lub 306g o.p., stwierdzające brak zaległości podatkowych,
   3. zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez właściwy dla nich organ Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych,
   4. zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych,
6. przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na skuteczne nabycie Nieruchomości2,
7. przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości2 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji.
   
   

Warunki zawarcia Umowy2 zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich.

Cena z tytułu zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej Nieruchomości2 będzie stanowić równowartość cen sprzedaży ustalonych z Gminą (…), nabytą w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zapłata ceny na rzecz Sprzedawcy nastąpi w ten sposób, że równowartość kwoty stanowiącej cenę odpowiadającej wysokości ceny sprzedaży wynikającej z umowy sprzedaży z Gminą (…), wynikającej z protokołów rokowań podpisanych przez Sprzedawcę i Gminę (…), Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedawcy na poczet dokonywanej przez Sprzedawcę zapłaty ceny sprzedaży za Nieruchomość2 w umowie nabycia, bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy (…) wskazany w protokole rokowań, przelewem za pośrednictwem depozytu notarialnego. Jednocześnie, wpłata kwoty stanowiącej cenę przez Kupującego bezpośrednio na rachunek Gminy (…) zgodnie z protokołem rokowań będzie równoznaczna z zapłatą przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy ceny wynikającej z Umowy2 i skutkować będzie wygaśnięciem zobowiązania do zapłaty ceny przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy oraz wyczerpie wszelkie roszczenia Sprzedawcy wobec Kupującego z tytułu zapłaty ceny, co zostanie potwierdzone w umowie przyrzeczonej.

Zapłata ceny z tytułu Umowy2 nastąpi w następujący sposób:

1. sumę pieniężną odpowiadającą cenie, stanowiącej równowartość ceny sprzedaży za Nieruchomość2 wynikającą z protokołu rokowań, Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie umowy nabycia zawartej pomiędzy Gminą (…) a Sprzedawcą w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami mająca na przedmiot Nieruchomość2 na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem przyjęcia depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, ściśle związanym z Umową2,
2. zapłata ceny nastąpi najpóźniej do dnia zawarcia umowy pomiędzy Gminą (…) a Sprzedawcą, przed jej zawarciem poprzez polecenie notariuszowi wypłaty z rachunku depozytowego przedmiotowej kwoty na rzecz Sprzedawcy przelewem bezpośrednio na rachunek bankowy Gminy (…) wskazany w protokole rokowań na poczet dokonywanej przez Sprzedawcę zapłaty ceny sprzedaży za Nieruchomość2 w umowie pomiędzy Sprzedawcą a Gminą (…), a warunkiem wypłaty przedmiotowej kwoty będzie okazanie czyniącemu notariuszowi ważnego protokołu rokowań przez Kupującego lub jego należycie umocowanego pełnomocnika, co zostanie stwierdzone protokołem wydania depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym,
3. spełnienie warunku, tj. okazanie notariuszowi ważnego protokołu rokowań dotyczącego Nieruchomości2 zostanie zaprotokołowane protokołem wydania depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, a wypłata z rachunku depozytowego kwoty wskazanej w protokole rokowań za Nieruchomość2, stanowiącej cenę i będącej jej równowartością, zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po podpisaniu protokołu wydania depozytu, na dowód czego stronom przy zawieraniu umowy sprzedaży zostanie okazany wydruk potwierdzenia przelewu,
4. w przypadku niepodpisania protokołu rokowań przez Sprzedawcę lub jego należycie umocowanego pełnomocnika, złożone przez Kupującego na przechowanie notariuszowi środki pieniężne zostaną mu zwrócone na podstawie złożonego przez niego oświadczenia w formie z podpisem notarialnie poświadczonym lub zgodnie z poleceniem zawartym w protokole przyjęcia depozytu w następnym dniu roboczym na skutek upływu terminu, tytułem zwrotu kwoty złożonej do depozytu w związku z niespełnieniem się warunku zawarcia umowy przyrzeczonej.
   
   

Strony Umowy2 ustaliły, że w przypadku gdy z jakichkolwiek powodów Sprzedająca, bez porozumienia z Kupującym, dokona zapłaty ceny sprzedaży na rzecz Gminy (…) ze środków własnych za Nieruchomość2 w kwotach i na warunkach wynikających z protokołu rokowań, w takim przypadku zapłata ceny nastąpi w następujący sposób:

1. sumę pieniężną odpowiadającą cenie, stanowiącej równowartość ceny sprzedaży za Nieruchomość2 wynikającej z protokołu rokowań, tytułem zapłaty ceny sprzedaży w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie najpóźniej do jednego dnia poprzedzającego zawarcie przyrzeczonej umowy – umowy sprzedaży na rachunek depozytowy wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, co zostanie stwierdzone protokołem depozytu, objętego odrębnym aktem notarialnym, ściśle związanym z umową sprzedaży,
2. zapłata ceny nastąpi w dniu zawarcia umowy sprzedaży, po jej zawarciu, na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy, poprzez polecenie notariuszowi wypłaty przedmiotowej kwoty na rzecz Sprzedawcy z rachunku depozytowego wybranej przez Kupującego kancelarii notarialnej, które zostanie złożone w treści umowy sprzedaży, a wypłata z rachunku depozytowego zostanie dokonana przez notariusza niezwłocznie po jej podpisaniu, na dowód czego stronom zostanie okazany wydruk potwierdzenia przelewu.
   
   

Sprzedająca zobowiązał się do wydania Kupującemu Nieruchomości2 w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku zawierając umowę przyrzeczoną Sprzedająca podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Do dnia wydania Nieruchomośći2 wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością2 będą ponoszone przez Sprzedawcę, z zastrzeżeniem płatności związanych z działaniem Kupującego, o czym niżej, natomiast z dniem wydania Nieruchomości2 przejdą na Kupującego wszelkie korzyści i ciężary związane z Nieruchomością2. Sprzedająca zobowiązał się wydać Kupującemu Nieruchomość2 w stanie niepogorszonym w stosunku do stanu znanego Kupującemu w wyniku dokonanych oględzin Nieruchomości2.

Sprzedająca, w związku z zawarciem Umowy2, zobowiązał się do:

• po zawarciu umowy nabycia Nieruchomości2 od Gminy (…):
  1. niezwłocznego powiadomienia o nabyciu własności Nieruchomości2 Kupującego przesyłając za pomocą poczty elektronicznej skan wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę nabycia od Gminy (…),
  2. zarządzania Nieruchomością2 zgodnie z dobrymi obyczajami, w szczególności nie dopuścić do pogorszenia jej stanu faktycznego,
  3. zachowania stanu prawnego Nieruchomości2 na poziomie nie mniej korzystnym aniżeli obecny, w szczególności nie dopuścić ani spowodować – bez uprzedniej zgody Kupującego udzielonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej – jej zbycia, zajęcia bądź egzekucji, jak również wygaśnięcia, zniesienia lub ograniczenia żadnego z istniejących uprawnień ani też ustanowienia bądź zwiększenia obciążeń, praw lub roszczeń innych niż wynikające z Umowy2,
• współdziałania z Kupującym i wskazanymi przez niego przedstawicielami w toku postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla realizacji inwestycji, dążąc do możliwie najszybszego uzyskania orzeczeń administracyjnych potrzebnych do jej realizacji, w szczególności bez zbędnej zwłoki podejmować z należytą starannością wszelkie adekwatne do tego celu i sytuacji działania, w tym:
  1. udzielać stosownych pełnomocnictw,
  2. w razie konieczności, w odpowiednich terminach stawiać się przed właściwymi organami administracji publicznej oraz składać i przyjmować odpowiednie pisma, wnioski, oświadczenia i wyjaśnienia,
  3. udostępnić Kupującemu:
     1. dokumentację dotyczącą Nieruchomości2 znajdującą się w posiadaniu Sprzedawcy, w szczególności protokołów rokowań, a na żądanie Kupującego udzielić ustnie, na piśmie bądź za pomocą poczty elektronicznej dodatkowych wyjaśnień,
     2. Nieruchomość2 – w celu dokonania stosownych oględzin i badań,
• przekazywania niezwłocznie Kupującemu kopii wszelkich otrzymywanych dokumentów dotyczących Nieruchomości2, a na jego żądanie – udostępnienia do wglądu oryginałów tych dokumentów,
• złożenia za pomocą Kupującego do właściwego organu administracji publicznej wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie stanowiska co do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości2 podatkiem od towarów i usług, po czym dołożyć starań mających na celu uzyskanie tej interpretacji, w szczególności składać i przyjmować niezbędne dokumenty, oświadczenia i wyjaśnienia,
• powstrzymywanie się od składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg, protestów itp. w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji, jak też żadnych roszczeń z tego tytułu,
• okazania przy zawarciu umowy przyrzeczonej stosownych zaświadczeń,
• powstrzymywania się od działań mających na celu taką zmianę stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości2, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującego, w szczególności nie będzie dokonywał czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia Nieruchomośći2, w tym nie będzie zawierać z osobami trzecimi żadnych umów warunkowych, przedwstępnych lub innych tego rodzaju mających na celu przeniesienie własności Nieruchomości2 na rzecz osoby trzeciej oraz przyjmować ofert dotyczących nabycia Nieruchomości2, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy2, z wyłączeniem Gminy (…), przez okres związania Umową2 z zastrzeżeniem, że obowiązki wyżej wskazane nie uchybiają prawu Sprzedawcy, co zachowania tajemnic handlowych i zobowiązaniom Sprzedawcy do zachowania poufności.
  
  

W związku z zawarciem Umowy2 wraz z nabyciem własności Nieruchomości2 od Gminy (…), Sprzedająca wyraził nieodwołalną zgodę do 31 grudnia 2023 r. na:

• wstęp na Nieruchomość2 przez działające na zlecenie Kupującego bądź z jego upoważnienia, w celu przeprowadzenia badań obejmujących m.in. uwarunkowania glebowe i środowiskowe oraz techniczne możliwości zagospodarowania pod kątem inwestycji, jak też stosownych badań i prac archeologicznych,
• reprezentowanie we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość2,
• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
• uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
• uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
• uzyskanie decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
• składanie wniosków o podział Nieruchomości2 niezbędnego dla zrealizowania inwestycji, do reprezentowania Sprzedawcy w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawniania tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych, z zastrzeżeniem że jeżeli działki ewidencyjne wyżej wskazane będą objęte inną księgą wieczystą, zakres wyrażonej zgody pozostaje w mocy i nie ma wpływu na skuteczność zgody.
  
  

Ponadto, Sprzedająca w związku z zawarciem Umowy2 udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością2, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

1. reprezentowanie mocodawcy wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy (…) we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności Nieruchomości2 w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania protokołu rokowań,
2. zawarcie w imieniu mocodawcy umowy nabycia z Gminą (…) dotyczącej Nieruchomości2 za cenę i na warunkach określonych w protokole rokowań, w tym zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składania oświadczeń i dokonania innych czynności jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania umowy nabycia, a w związku z tym do:
   • ustanawiania w imieniu Mocodawców wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu Nieruchomości2, w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 k.p.c.,
   • reprezentowania Mocodawców we wszelkich sprawach przed wszelkimi władzami, urzędami i instytucjami, w szczególności urzędami skarbowymi, organami administracji państwowej, organami jednostek samorządu terytorialnego, urzędami miejskimi i gminnymi, starostwami powiatowymi, urzędami wojewódzkimi, organami nadzoru budowlanego, sądami powszechnymi i administracyjnymi, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym, notariuszami, w zakresie umocowania wynikającego z pełnomocnictwa,
   • przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla Nieruchomośći2 po jej wyodrębnieniu z obecnej nieruchomości prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),
   • składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień it.) w dowolnej formie: ustanej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
   • odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.

W przypadku Umowy2, strony zastrzegły, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1. nie zawarcia przez Sprzedawcę lub należycie umocowanego pełnomocnika Sprzedawcy umowy nabycia do 31 grudnia 2023 r.,
2. w razie nieziszczenia się warunków zawarcia Umowy2 do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,
3. jeżeli zaległość wynikająca z ww. zaświadczeń będzie przewyższać ustaloną cenę w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
4. nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości umożliwiającej zawarcie umowy przyrzeczonej albo uchylenia takiej uchwały, przy czym prawo to nie może zostać wykonane nie później niż 31 grudnia 2023 r.
   
   

Kupujący zamierza zrealizować na terenie Nieruchomości1 i Nieruchomości2 inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną i jego komercjalizacją. Sprzedawcy znane jest ww. zamierzenie inwestycyjne Kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Ponadto, w Umowie 1 i Umowie2, Sprzedająca wyraził nieodwołaną zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego wynikających z umów na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków, a Sprzedająca będzie zobowiązany do zawarcia z nią umowy przyrzeczonej, Spółka powiadomi Sprzedawcę o przeniesieniu praw i obowiązków w terminie czternastu dni od zawarcia umowy.

W dacie składania niniejszego wniosku, Kupujący nie dokonał żadnych czynności w oparciu o pełnomocnictwo udzielone w Umowie1 i Umowie2. Pełnomocnictwo udzielone we wcześniejszych umowach, które zostały rozwiązane przez Umowę1 i Umowę2, zostało wykorzystane do wystąpienia o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjne oraz odprowadzenia wód opadowych.

Nieruchomość1 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomości była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomości nie była w przeszłości przedmiotem podziału i łączenia, jak również nie wydzielono na niej dróg wewnętrznych, jak również takie próby nie były podejmowane. Nieruchomości jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie Nieruchomości1 do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Sprzedająca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości1, w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości1. Sprzedająca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości1 ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość1 nie była w przeszłości przedmiotem dzierżawy lub najmu, a do dnia zbycia Nieruchomości1 również nie zostanie wydzierżawiona ani wynajmowana. Nieruchomości posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedająca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości1 ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu. Nieruchomość1 nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji ani w granicach parku narodowego oraz obszaru obserwacji archeologicznych.

Nieruchomość2 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość2 powstała poprzez wydzielenie z działki nr 48 stanowiącej własność Gminy (…) na mocy decyzji z 24 listopada 2020 r. nr (…), która została przeznaczona na polepszenie zagospodarowania działki nr 49. Nieruchomość2 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona. Do dnia zbycia Nieruchomości2 nie zostanie ona wydzierżawiona ani wynajmowana oraz nie była dzierżawiona ani wynajmowana w przeszłości. Sprzedająca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości2 ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu.

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość1 i Nieruchomość2 są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w części terenów w obrębach geodezyjnych: (…) zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) numer (…) z dnia (…) pod poz. (…). Na mocy ww. planu:

• działka ewidencyjna o numerze 1 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona symbolem P-2jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej,
• działka ewidencyjna o numerze 2 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej oraz KDD – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,
• działka ewidencyjna o numerze 3 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej oraz KL – teren eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji,
• działka ewidencyjna o numerze 4 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej oraz KDD – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej,
• działka ewidencyjna o numerze 14 i 15 (Nieruchomość2) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.
  
  

Obecnie trwa procedura zmiany ww. planu zgodnie z podjętą uchwałą Rady Miejskiej w (…) numer (…) z dnia (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębach geodezyjnych: (…), zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w (…) numer (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…).

Sprzedająca prowadzi działalność rolniczą i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku z 4 sierpnia 2021 r., Zainteresowana udzieliła następujących odpowiedzi na zadane przez tut. Organ pytania:

1. Czy Wnioskodawczyni jest/była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?
   
   Tak.
   
   
2. W jakim celu Wnioskodawczyni nabyła do majątku własnego (prywatnego) działki nr 1, 2, 3, 4?
   
   Działki nabyte zostały w celu powiększenia gospodarstwa.
   
   
3. Czy z Nieruchomości1 były/są dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych?
   
   Tak.
   
   
4. Czy Nieruchomość1 będąca przedmiotem sprzedaży przez cały okres użytkowania przez Wnioskodawczynię była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?
   
   Tak.
   
   
5. Z uwagi na informację znajdującą się w opisie sprawy, że „(…) Nieruchomość2 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość2 powstała poprzez wydzielenie z działki nr 48 stanowiącej własność Gminy (…), która została przeznaczona na polepszenie zagospodarowania działki nr 49. Nieruchomość1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona(…)” oraz „(…) Nieruchomość2 nie może stanowić samodzielnej nieruchomości(…)”, prosimy o wskazanie:
   • Czy Wnioskodawczyni jest właścicielem działki nr 49?
   • Czy Nieruchomość2 zostanie nabyta na polepszenie działki nr 49 czy na polepszenie Nieruchomości1?
   • W przypadku, gdy Nieruchomość2 zostanie nabyta na polepszenie działki nr 49, to czy działka nr 49 będzie przedmiotem sprzedaży w ramach Nieruchomości1?
   • Czy zacytowana powyżej informacja, że „Nieruchomość1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona” dotyczy faktycznie Nieruchomości1 czy jednak Nieruchomości2?
   
   W opisie zdarzenia przyszłego omyłkowo wskazano działkę nr 49. Prawidłowy numer działki to 1.
   W opisie zdarzenia przyszłego wskazano:„Nieruchomość1 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona”, a powinno być: „Nieruchomość2 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a jako nieruchomość drogowa nie została w żaden sposób utwardzona”.
   
   
6. Jak wynika z opisu sprawy „(…) Obecnie trwa procedura zmiany ww. planu zgodnie z podjętą uchwałą Rady Miejskiej w (…) numer (…) z dnia (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębach geodezyjnych: (…)”, prosimy o wskazanie:
   • z czyjej inicjatywy został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości1 oraz Nieruchomości2 oraz kto wystąpił o zmianę tego planu?
   • jakie przeznaczenie z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikało dla Nieruchomości1 oraz Nieruchomości2 będących przedmiotem sprzedaży na moment sprzedaży?
   • czy dla działki ewidencyjnej o numerze 3 dotychczasowe przeznaczenie jako teren o funkcji eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji świadczy o przeznaczeniu terenu pod zabudowę?
   
   Wnioskodawczyni nie składała wniosku/wniosków o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani o jego zmianę.
   
   § 1 ust. 1 uchwały stanowi, że: Na wniosek Burmistrza (…) przystępuje się do sporządzenia projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębach geodezyjnych: (…).
   
   W uzasadnieniu do uchwały wskazano, że: Podjęcie prac projektowych dokonuje się na wniosek potencjalnego inwestora w związku z koniecznością wprowadzenia zmian w zapisach obowiązującego planu, dotyczących umożliwienia lokalizacji instalacji z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, w tym:
   • przyzakładową biogazownię o mocy do 1 MW;
   • instalacje fotowoltaiczne o mocy do 2 MW;
   • inne rodzaje instalacji wytwarzających energię z odnawialnych źródeł, oddziaływujących w granicach działki inwestycyjnej.
   
   Ponadto, z uzasadnienia do uchwały wynika, że dotychczasowe funkcje terenu nie będą zmieniane. W uzasadnieniu stwierdzono, że: Z uwagi na planowaną inwestycję związaną z działalnością produkcyjną w bezpośrednim w sąsiedztwie terenu oznaczonego symbolem ZP-2 należy zmienić zapisy dopuszczające dla terenów ZP-2 lokalizację terenów i urządzeń rekreacyjnych, bez zmiany funkcji terenu.
   
   Zgodnie z § 2 ust. 8 Uchwały NR (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębach geodezyjnych: (…):
   Wyznacza się teren eksploatacji złoża, oznaczony symbolem KL, dla którego ustala się:
   • eksploatację złoża iłów zgodnie z przepisami odrębnymi;
   • rekultywację terenu po zakończeniu eksploatacji w kierunku rekreacyjnym – z zielenią i zbiornikami wodnymi;
   • tymczasowy sposób zagospodarowania i użytkowania terenu jako teren rekreacyjny w zieleni, do momentu rozpoczęcia eksploatacji złoża, wg pkt 1.
   
   
7. Czy na moment zbycia dla wszystkich działek będących, objętych zakresem pytań we wniosku, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu? Jeśli tak, to jakie będzie ich przeznaczenie wynikające z tego dokumentu – należy wyjaśnić odrębnie dla każdej z działek stanowiących Nieruchomość1 oraz Nieruchomość2?
   
   Nie.
   
   
8. W jaki sposób Wnioskodawczyni nabędzie Nieruchomość2, którą zamierza sprzedać i czy nabycie Nieruchomości2 zostanie dokonane w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. czy zostanie naliczony podatek VAT, czy nabycie będzie zwolnione z podatku od towarów i usług)?
   
   Wnioskodawczyni nabędzie Nieruchomość2 w drodze sprzedaży dokonanej przez Gminę. Wnioskodawczyni nie posiada informacji, czy zostanie naliczony podatek VAT, czy nabycie będzie zwolnione z podatku od towarów i usług.
   
   
9. Czy przy nabyciu przez Wnioskodawczynię Nieruchomości2 będącej przedmiotem zbycia Wnioskodawczyni będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży?
   
   W ocenie Wnioskodawczyni, z tytułu nabycia Nieruchomości2 nie będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jednak finalna ocena w tym przedmiocie zależy od prawidłowości stanowiska przedstawionego we wniosku, a dotyczącego pytania nr 1.
   
   
10. Czy Nieruchomość2 będzie przez Wnioskodawczynię wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?
    
    W ocenie Wnioskodawczyni, Nieruchomość2 będzie stanowiła majątek prywatny. Jednak finalna kwalifikacja w tym zakresie zależna jest od prawidłowości stanowiska przedstawionego we wniosku, a dotyczącego pytania nr 1.
    
    
11. Czy Wnioskodawczyni posiada inne działki, które zamierza w przyszłości sprzedawać? Jeśli tak – to ile i jakie?
    
    Wnioskodawczyni posiada inne działki, jednak nie planuje obecnie ich sprzedaży.
    
    
12. Czy do dnia złożenia wniosku Wnioskodawczyni dokonywała kiedykolwiek sprzedaży działek? Jeśli tak, to należy wskazać:
    • kiedy dokonano transakcji (proszę wskazać datę)?
    • jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?
    • ilu działek dotyczyła transakcja?
    • w jakim okresie transakcja miała miejsce?
    
    Nie.
    
    

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy Sprzedająca może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości2?
2. Czy sprzedaż Nieruchomości1 i Nieruchomośći2 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawczyni Sprzedająca nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i Nieruchomości2.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136 16 „przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy Sprzedająca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09 „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/OI 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, w którym podkreślono, że to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy również dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
• wydzielenie dróg wewnętrznych,
• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.
  
  

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż „dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność »handlową« wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profilów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi – kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze »handlowca« w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że „nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych w wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej: ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Jak opisano w zdarzeniu przyszłym, Sprzedająca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości1 i Nieruchomości2. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia nieruchomości, która nie ulegnie zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości1 i Nieruchomości2 osiągnięty wskutek podjętych czynności nie będzie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości1 i Nieruchomości2 będą ponoszone przez Sprzedawcę, w tym podatek od nieruchomości. Z kolei koszty przygotowania inwestycji będą ponoszone przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działa w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u, wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości1 i Nieruchomośći2 zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie będą prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży nieruchomości. W dalszym razie angażowany jest wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedająca nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Sprzedająca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Działki składające się na Nieruchomość1 zostały nabyte w 1982 i 1992 r. i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu ich sprzedaż, podczas gdy Nieruchomość2 zostanie dopiero nabyta w interesie Kupującego. Nieruchomości będące we władaniu Sprzedawcy zostały wyszukane przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną. Sprzedająca nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotem nieruchomościami, a nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedająca nie podejmował w przeszłości działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie, nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie nieruchomości. Nie były również podejmowane jakiekolwiek czynności mające na celu dalsze uzbrojenie Nieruchomości1 i Nieruchomości2. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną zostanie przeprowadzony przez wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Kupujący.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ad. 2

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18 „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

Jak wskazano już wyżej, w momencie zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży niezabudowanej Nieruchomości1 i Nieruchomości2 były one objęte obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego w części terenów w obrębach geodezyjnych: (…) zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) numer (…) z dnia (…) pod poz. (…), na mocy którego:

• działka ewidencyjna o numerze 1 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.
• działka ewidencyjna o numerze 2 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej oraz KDD – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.
• działka ewidencyjna o numerze 3 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej oraz KL – teren eksploatacji złoża i późniejszej rekultywacji.
• działka ewidencyjna o numerze 4 (składająca się na Nieruchomość1) jest oznaczona w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno- produkcyjnej oraz KDD – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej.
• działka ewidencyjna o numerze 14 i 15 (Nieruchomość2) jest oznaczona symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej.
  
  

W konsekwencji, Nieruchomość1 i Nieruchomość2 są położone na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy. W związku z powyższym, nieruchomości są terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt zabudowany, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości1 i Nieruchomości2 przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

• nieuznania Wnioskodawczyni za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą Nieruchomości1 i Nieruchomości2 – jest nieprawidłowe,
• niezastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży Nieruchomości1 i Nieruchomości2 – jest prawidłowe.
  
  

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo.
   
   

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy Sprzedająca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9

ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawczyni objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży Sprzedająca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem Nieruchomości1 wraz z mężem na zasadach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży i udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa. Zgodnie z Umową1, Sprzedająca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość1 o łącznym obszarze 6,6900 ha lub geodezyjnie wydzielone z niej działki gruntu za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Strony Umowy1 postanowiły, że jej zawarcie może być zrealizowane także w ten sposób, że Kupujący może oddzielnie nabyć działkę ewidencyjną składającą się na Nieruchomość1 albo wydzielone działki gruntu bądź udział we współwłasności na podstawie odrębnej umowy sprzedaży, zawartej za cenę i na zasadach określonych Umową1, co nie wpłynie na prawa i obowiązki stron, a wszelkie postanowienia dotyczące umowy sprzedaży będą miały odpowiednie zastosowanie do każdej takiej umowy procedowanej z osobna lub łącznie. Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1. uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy organ gminy, urząd skarbowy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306e i 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych,
2. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości1 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji,
3. uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości1 umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,
4. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na Nieruchomości1 planowanej inwestycji,
5. potwierdzeniu, że Nieruchomość1 posiada dostęp do drogi publicznej,
6. podział geodezyjny Nieruchomości1, o ile będzie potrzebny,
7. uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości1, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości1 oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
8. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,
9. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,
10. przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości1 lub wydzielonej z niej działki gruntu, przeniesienie Nieruchomości1 w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich.

Ponadto, Sprzedająca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością1, w tym w szczególności:

1. składania wszelkich wniosków wieczystoksięgowych o wpis/zmianę/wykreślenie oraz sprostowanie z urzędu oraz przeglądania akt księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), lub nowo założonej księgi wieczystej dla Nieruchomości1, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość1 została odłączona lub dołączona,
2. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości1, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 o.p. zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,
4. reprezentowania we wszelkich sprawach obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany obejmującego Nieruchomości bądź wydzielone z niej działki gruntu,
5. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości1 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
8. uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,
9. składania wniosków o podział Nieruchomości1 w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Oprócz Umowy1, Sprzedająca zawarł z Kupującym 13 kwietnia 2021 r. drugą przedwstępną umowę sprzedaży, której przedmiotem były działki gruntu o numerach ewidencyjnych 14 oraz 15, a także udzielił pełnomocnictwa. Strony umowy postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu się wszystkich poniższych warunków:

1. podpisania przez Sprzedawcę odpowiednich protokołów rokowań z Gminą (…); stanowiących podstawę do zawarcia umowy sprzedaży, stosowanie do art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, celem właściwego wypełnienia przez Kupującego zobowiązań umownych,
2. zawarcia przez Sprzedawcę umowy sprzedaży Gminą (…), na mocy której Sprzedająca nabędzie własność Nieruchomości2 w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
3. uzyskania waloru prawomocności w rozumieniu art. 16 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji oraz wszystkich pozostałych orzeczeń administracyjnych warunkujących możność rozpoczęcia prac budowlanych inwestycji,
4. zagwarantowanie przez Sprzedawcę, aby w terminie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość2 pozostawała w stanie prawnym i faktycznym wolnym od wszelkich praw, roszczeń i obciążeń, tj. będzie wolna od zajęcia komorniczego i administracyjnego oraz jakichkolwiek innych postępowań oraz będzie znajdować się odpowiednio w posiadaniu samoistnym Sprzedawcy, wolnym od posiadaczy zależnych i innych osób faktycznie nimi władających, a jej stan faktyczny nie będzie istotnie gorszy od obecnego, z zastrzeżeniem zmian wynikających z następstwa prawnego i prawidłowego używania, z zastrzeżeniem, że zmiana stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości2 nastąpiła za uprzednią zgodą Kupującego wyrażonej co najmniej za pomocą poczty elektronicznej,
5. przedłożeniu przez Sprzedawcę następujących dokumentów najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że będą wydawane w dacie przypadającej dalej niż 30 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej, a ich kopie zostaną przekazane Kupującemu niezwłocznie po ich wydaniu, tj.:
   1. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwego dla nich naczelnika urzędu skarbowego na podstawie art. 306e lub art. 306g o.p., stwierdzające brak zaległości podatkowych,
   2. zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzające stan zaległości wydane przez właściwy dla nich organ wykonawczy gminy na podstawie art. 306e lub 306g o.p., stwierdzające brak zaległości podatkowych,
   3. zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez właściwy dla nich organ Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzające brak zaległości w opłacaniu składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych,
   4. zaświadczenia o niezaleganiu w opłacaniu składek wydane przez Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, stwierdzające brak zaległości podatkowych,
6. przedstawienie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na skuteczne nabycie Nieruchomości2,
7. przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości2 i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, celem realizacji inwestycji.
   
   

Ponadto, Sprzedająca w związku z zawarciem Umowy2 udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do 31 grudnia 2023 r. do dokonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych związanych z Nieruchomością2, w szczególności zakres umocowania obejmuje:

• reprezentowanie mocodawcy wobec wszelkich organów i jednostek pomocniczych Gminy (…) we wszystkich sprawach związanych z nabyciem własności Nieruchomości2 w trybie bezprzetargowym, w szczególności do przeprowadzania rokowań związanych z tym nabyciem i podpisania protokołu rokowań,
• zawarcie w imieniu mocodawcy umowy nabycia z Gminą (…) dotyczącej Nieruchomości2 za cenę i na warunkach określonych w protokole rokowań, w tym zapłaty ceny sprzedaży, objęcia przedmiotu w posiadanie, a także składania oświadczeń i dokonania innych czynności jakie okażą się niezbędne do prawidłowego wykonania umowy nabycia, a w związku z tym do:
  • ustanawiania w imieniu Mocodawców wszelkich zabezpieczeń, jakie okażą się niezbędne przy nabyciu Nieruchomości2, w szczególności ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych lub składania oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 k.p.c.,
  • reprezentowania Mocodawców we wszelkich sprawach przed wszelkimi władzami, urzędami i instytucjami, w szczególności urzędami skarbowymi, organami administracji państwowej, organami jednostek samorządu terytorialnego, urzędami miejskimi i gminnymi, starostwami powiatowymi, urzędami wojewódzkimi, organami nadzoru budowlanego, sądami powszechnymi i administracyjnymi, w szczególności właściwym sądem wieczystoksięgowym. notariuszami, w zakresie umocowania wynikającego z pełnomocnictwa,
  • przeglądania akt ksiąg wieczystych założonej dla Nieruchomośći2 po jej wyodrębnieniu z obecnej nieruchomości prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…),
  • składania i przyjmowania wszelkich oświadczeń (wniosków, wyjaśnień, podań, ofert, zleceń, deklaracji, korekt, zawiadomień, żądań, wezwań, skarg, opinii, orzeczeń, protokołów, decyzji, postanowień, zaświadczeń, świadectw, zażaleń, odwołań, sprzeciwów, odstąpień it.) w dowolnej formie: ustanej, pisemnej i innej zastrzeżonej zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
  • odbioru i kwitowania z odbioru wszelkich dokumentów, korespondencji oraz przesyłek, w tym urzędowych i sądowych.
  
  

Wnioskodawczyni prowadzi działalność rolniczą, jest rolnikiem ryczałtowym i korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawczyni podjęła w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni zawarła z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości1 oraz Nieruchomości2, a także udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa. Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotem umowy na cele budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści Umowy1 oraz Umowy2.

Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawczyni wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT.

W świetle powyższego należy wskazać, że Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży Nieruchomości1 i Nieruchomości2, będzie zbywała majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości1 i Nieruchomości2 będących przedmiotem Umów wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni przy jej sprzedaży będzie działała jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji ww. sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

W związku z uznaniem, że Wnioskodawczyni działa jako podatnik podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości1 oraz Nieruchomości2, kolejne wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii zwolnienia od podatku sprzedaży tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 15 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741), ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
   
   

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Nieruchomość1 jak i Nieruchomość2 jest nieruchomością niezabudowaną i nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość1 była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, która była zwolniona od podatku VAT. Obie Nieruchomości są nieuzbrojone i nieogrodzone. Z przeznaczenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika, że działki wchodzące w skład Nieruchomości1 (tj. 1, 2, 3, 4) są oznaczone w części symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej oraz KDD jako tereny dróg publicznych klasy dojazdowej. Natomiast działki wchodzące w skład Nieruchomości2 (tj. 14, 15) są oznaczone symbolem P-2 jako tereny o funkcji usługowo-techniczno-produkcyjnej. Obecnie trwa procedura zmiany ww. planu, natomiast dotychczasowe funkcje terenu nie będą zmieniane.

W analizowanym przypadku Nieruchomość1 i Nieruchomość2 stanowią więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Ponadto, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
  
  

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków – jak już wcześniej wspomniano – daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawczyni nabyła działki wchodzące w skład Nieruchomości1 w drodze umowy sprzedaży w 1982 r. oraz 1992 r. (przed wejściem w życie ustawy o VAT) jako współwłasność. Zatem w tej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości1, lub że takie prawo jej nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Natomiast w stosunku do Nieruchomości2, w ocenie Wnioskodawczyni, z tytułu nabycia Nieruchomości2 nie będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Przy czym skoro – jak wskazano we wniosku – Nieruchomość2 będzie stanowiła majątek prywatny, to stwierdzić należy, że nie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych.

Tym samym dostawa przez Wnioskodawczynię Nieruchomości1 i Nieruchomości2, będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując wskazać należy, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości1 i Nieruchomości2, będącej we współwłasności majątkowej małżeńskiej, będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, przedmiotowa sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem ww. sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT według określonej stawki podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla męża Wnioskodawczyni.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanego w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, tut. Organ pragnie wyjaśnić, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Należy podkreślić także, iż na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii nie mogą wpłynąć powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia Wojewódzkich Sądów Administracyjnych lub Naczelnego Sądu Administracyjnego, bowiem stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483, z późn. zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane. Wynika to również z treści art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, który przesądza, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Organ podatkowy jest zatem zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę, natomiast rozstrzygnięcia sądów podejmowane są w oparciu o zebrany w danej sprawie materiał dowodowy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.