Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT3.4011.443.2021.3.JG
z 24 sierpnia 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 kwietnia 2021 r. (data wpływu 7 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu 12 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - jest prawidłowe

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wniosek został uzupełniony pismem z 9 sierpnia 2021 r. w dniu 12 sierpnia 2021 r.

We wniosku opisano następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, będący osobą fizyczną z rezydencją podatkową na terenie RP, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą m.in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi (kod PKD 68.20.Z).

W ramach tej działalności prowadzonej na własny rachunek wynajmuje on budynek mieszkalny, który został przez niego nabyty oraz wprowadzony do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, spółce z o.o. (klientowi). Klient na podstawie umowy najmu nabywa od Wnioskodawcy powyższą usługę wyłącznie na cele mieszkaniowe zatrudnionych przez niego pracowników tymczasowych, a pracownicy ci nie są kierowani do pracy w firmie Wnioskodawcy oraz nie jest on ich pracodawcą. Wnioskodawca za tę usługę wystawia fakturę ze stawką „zw” zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.)(Dalej jako „ustawa o VAT”). Przedmiotowa nieruchomość sklasyfikowana jest w ewidencji budynków jako budynek mieszkalny jednorodzinny oraz przystosowany jest do realizowania w niej w/w celu. Wnioskodawca nie korzysta ze zwolnienia podmiotowego o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż sprzedaż dokonywana przez Wnioskodawcę przekracza 200.000,00 zł. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków oraz Wnioskodawca nie dokonał ulepszeń budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przewyższających 30% wartości początkowej budynku. Opisywaną nieruchomość Wnioskodawca zamierza sprzedać w całości.

Natomiast w uzupełnienia wniosku z dnia 9 sierpnia 2021 r. na pytania zawarte w wezwaniu z dnia 22 lipca 2021 r. nr 0115-KDIT3.4011.443.2021.2.JG i 0111-KDIB3-3.4012.232,2021.3.JSU Wnioskodawca wskazał, że:

• Zgodnie z treścią aktu notarialnego dokumentującego nabycie budynku został on wybudowany w latach osiemdziesiątych XX wieku. W konsekwencji pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego nastąpiło właśnie w tym okresie, gdyż od dnia nabycia Wnioskodawca nie poniósł na budynek nakładów na jego ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej.
  
• Zważywszy na to, że pierwsze zasiedlenie nastąpiło w latach osiemdziesiątych XX wieku a zbycie nastąpi nie wcześniej niż na koniec 2021 r., w ocenie Wnioskodawcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
  
• Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem budynku mieszkalnego.
  
• Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.
  
• Przedmiotowy budynek mieszkalny został nabyty 31 sierpnia 2018 r.
  
• Ww. budynek mieszkalny został wprowadzony do działalności gospodarczej z dniem 1 lipca 2019 r. W okresie 31 sierpnia 2018 r. — 1 lipca 2019 r. wykorzystywany był w ramach najmu prywatnego.
  
• Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 listopada 2016 r.
  
• Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy usługi:
  - Usługa ślusarska, lakiernicza i spawania (25.61.Z i 25.62.Z)
  - Usługa sprzątania (81.21.Z)
  - Usługa transportowa -przewóz pracowników (49.39.Z)
  - Usługa marketingowa (73.11.Z)
  - Wynajem na cele mieszkaniowe nieruchomości (68.20.Z)

Natomiast w CEIDG Wnioskodawca ma zgłoszone następujące kody PKD 25.61.Z, 10.11.Z, 10.85.Z, 14.12.Z, 22.29.Z, 25.11.Z, 25.62.Z, 28.14.Z, 28.22.Z, 28.95.Z, 29.10.C, 31.09.Z, 32.99.Z, 33.11.Z, 33.12.Z, 33.12.Z, 33.17.Z, 33.20.Z, 35.11.Z, 35.12.Z, 35.13.Z, 35.14.Z, 41.10.Z, 41.20.Z, 43.11.Z, 43.12.Z 43.21.Z, 43.22.Z, 43.29.Z, 43.31.Z, 43.32.Z, 43.33.Z, 43.34.Z, 43.39.Z , 43.99.Z , 45.11.Z, 45.19.Z, 45.20.Z, 45.31.Z, 45.32.Z, 45.40.Z, 46.11.Z, 46.12.Z, 46.13.Z, 46.14.Z, 46.15.Z, 46.16.Z, 46.17.Z, 46.18.Z, 46.19.Z, 46.21.Z, 46.22.Z, 46.23.Z, 46.24.Z, 46.31.Z, 46.32.Z, 46.33.Z, 46.34.A, 46.34.B, 46.35.Z,46.36.Z, 46.37.Z, 46.38.Z, 46.39.Z, 46.41.Z, 46.42.Z, 46.43.Z, 46.44.Z, 46.45.Z, 46.46.Z, 46.47.Z, 46.48.Z, 46.49.Z, 46.51.Z, 46.52.Z, 46.61.Z, 46.62.Z, 46.63.Z, 46.64.Z, 46.65.Z, 46.66.Z, 46.69.Z, 46.71.Z, 46.72.Z, 46.73.Z, 46.74.Z, 46.75.Z, 46.76.Z, 46.77.Z, 46.90.Z, 47.19.Z, 47.51.Z, 47.71.Z, 47.78.Z, 47.91.Z, 47.99.Z, 49.31.Z, 49.32.Z, 49.39.Z, 49.41.Z, 52.10.B, 52.29.B, 52.29.C, 53.20.Z, 55.20.Z, 55.90.Z, 56.10.A, 56.10.B, 58.19.Z, 59.11.Z, 59.12.Z, 59.13.Z, 59.14.Z, 59.20.Z, 68.10.Z, 68.20.Z, 68.31.Z, 68.32.Z, 69.10.Z, 70.22.Z, 71.12.Z, 73.11.Z, 73.12.A, 73.12.B, 73.12.C, 73.12.D, 73.20.Z, 74.20.Z, 78.10.Z, 78.20.Z, 78.30.Z, 81.10.Z, 81.21.Z, 81.22.Z, 81.29.Z, 82.11.Z, 82.19.Z, 82.30.Z, 95.22.Z.

• Poniższe podstawowe usługi świadczone przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej od dnia rozpoczęcia ich świadczenia nie ulegały zmianie:
• Usługa ślusarska, lakiernicza i spawania (25.61.Z i 25.62.Z)
• Usługa sprzątania (81.21.Z)
• Usługa transportowa - przewóz pracowników (49.39.Z)
• Usługa marketingowa (73.11.Z)
• Wynajem na cele mieszkaniowe nieruchomości (68.20.Z),

W zakresie zmian we wszystkich kodach PKD, Wnioskodawca proponuje zapoznanie z danymi na ogólnodostępnym portalu CEIDG.

• Przedmiotowy budynek mieszkalny jest wykorzystywany od dnia 1 lipca 2019 r. do celów działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości dla celów mieszkaniowych i w tenże sposób będzie wykorzystywany do dnia jego sprzedaży.
• Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość, w celu pozyskania dodatkowych środków pieniężnych na rozwój działalności gospodarczej.
• Wnioskodawca nie zajmował się i nie zajmuje się obecnie obrotem nieruchomościami. Faktem jest, iż Wnioskodawca na dzień złożenia wniosku o interpretację miał zgłoszony w CEIDG kod 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Natomiast obecnie został on wykreślony i na dzień sprzedaży budynku mieszkalnego kodu tego nie będzie w CEIDG.
• Zamierzona sprzedaż opisanej nieruchomości będzie pierwszą transakcją zbycia nieruchomości.
• Sprzedaż nieruchomości będzie pierwszą z transakcji tego typu, jednak Wnioskodawca nie zamierza w tym zakresie rozpoczynać działalności gospodarczej, to jest nie zamierza zbywać kolejnych nieruchomości.
• Stwierdzenie zawarte we wniosku Opisywaną nieruchomość Wnioskodawca zamierza sprzedać w całości, oznacza że przedmiotem transakcji ma być cały budynek mieszkalny zbywany na rzecz jednego nabywcy.
• W opisywanym stanie faktycznym mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym, a nie z lokalami mieszkalnymi. Sprzedaż ma dotyczyć całego budynku, nie będą w nim wyodrębniane poszczególne lokale mieszkalne które następnie byłyby zbywane.
• Wnioskodawca zamierza zbyć nieruchomość nie wcześniej niż z końcem 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy w sytuacji sprzedaży budynku mieszkalnego wynajmowanego w ramach działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, następującej po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, przychód ze sprzedaży będzie uznany jako przychód ze zbycia majątku niepodlegający opodatkowaniu na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.)(dalej jako ustawa o PIT), czy jako przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT?
2. Czy w sytuacji sprzedaży budynku mieszkalnego wynajmowanego na cele mieszkalne w ramach wskazanej działalności gospodarczej i wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.), względnie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych oraz przedstawionego w tym zakresie stanowiska Wnioskodawcy.

Kwestia dotycząca podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawcy taka sprzedaż nie będzie generowała przychodu z działalności gospodarczej, albowiem zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W myśl art. 5a ust. 6 ustawy o PIT pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

• prowadzona we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy o PIT.

Tak zdefiniowana działalność gospodarcza jest źródłem przychodów stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o PIT, a za przychód z tej działalności uważa się, w myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy, kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Dodatkowo w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c. Zgodnie ze wskazanym zastrzeżeniem, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis ten w przypadku powyższych nieruchomości oraz praw majątkowych wykorzystywanych na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą nakazuje odpowiednio stosować przepisy art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpowiednie stosowanie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na gruncie niniejszego zdarzenia przyszłego, prowadzi do wniosku, iż skoro zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy zbycie tych przedmiotów nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, należy je zakwalifikować do przychodów ze źródeł wskazanych w art. 10 ust. 8 ustawy o PIT, do których to właśnie odsyła art. 30e tejże ustawy. Z kolei w myśl tej regulacji źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Implikuje to z kolei to, iż sprzedaż nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym stanowi przychód z działalności gospodarczej tylko wówczas, gdy odbywa się w wykonywaniu działalności gospodarczej rozumianej jako obrót nieruchomościami, a sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie stanowi wówczas dochodu z działalności gospodarczej lecz dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Potwierdzają to również:

• Pismo z dnia 2 września 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. akt 0113-KDIPT2-1.4011.468.2020.2.RK,
• Pismo z dnia 15 stycznia 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP3-1.4011.533.2018.2.ES.
• Pismo z dnia 30 czerwca 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o syn. akt 0115-KDWT.4011.8.2020.1.JŁ,

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą między innymi na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i jednocześnie współwłaścicielem jednego lokalu mieszkalnego, które nabyte zostały w latach 2014-2019 z rynku wtórnego. Od 2015 r. Wnioskodawca wynajmuje lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej liniowo stawką 19%, lokale wprowadzone są do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w celu dokonywania od ich wartości amortyzacji podatkowej.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych, nie powstanie przychód z prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący lokali mieszkalnych) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Do odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy są one wynajęte w celach zarobkowych w ramach działalności gospodarczej (wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej), zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe opisanej we złożonym wniosku sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.

Uwzględniając powyższe, zdaniem Wnioskodawcy do opodatkowania wskazanej nieruchomości dojdzie jedynie w sytuacji, gdy zbycie jej zostanie dokonane w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), a zatem w przypadku zbycia nieruchomości po upływie 5 lat od daty jej nabycia, przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego - jest prawidłowe.

Na wstępie organ informuje, że przedmiotowa interpretacja dotyczy – stosownie do zadanego we wniosku pytania oraz stanowiska Wnioskodawcy – skutków podatkowych na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży budynku mieszkalnego po upływie 5 lat od daty jego nabycia, czyli sprzedaży dokonanej po 31 grudnia 2023 r.

Zgodnie z ogólną zasadą sformułowaną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź, od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu ich pogrupowanie według odpowiedniego charakteru, co w konsekwencji prowadzi do odmiennego traktowania tychże źródeł. Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Norma prawna powyższego przepisu formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednak przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej może zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, gdy spełnione są następujące przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona, wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
   
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
   
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
   
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

• wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie zaś z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Literalna wykładnia przywołanego przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każe go odczytywać w oparciu o regułę, w której do przychodu z działalności gospodarczej zalicza się przychód z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi, składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ww. ustawy (składniki majątku, od których podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych), z wyłączeniem składników majątku o określonej wartości początkowej, a także wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to również sytuacji, w której składniki te przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej.

Innymi słowy, w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy.

Zatem, jeżeli przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c).

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył przedmiotowy budynek mieszkalny 31 sierpnia 2018 r. Nabyta nieruchomość sklasyfikowana jest w ewidencji budynków jako budynek mieszkalny jednorodzinny oraz przystosowana jest do realizowania w niej w/w celu. Przedmiotowy budynek mieszkalny został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej z dniem 1 lipca 2019 r. W okresie 31 sierpnia 2018 r. — 1 lipca 2019 r. budynek ten wykorzystywany był w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawca w ramach działalności gospodarczej prowadzonej na własny rachunek wynajmuje ww. budynek mieszkalny klientowi. Wnioskodawca zaznaczył we wniosku, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotem wątpliwości interpretacyjnych Wnioskodawcy zgodnie ze sformułowanym pytaniem i zaprezentowanym stanowiskiem są skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego po upływie 5 lat od daty jego nabycia.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz wyżej wskazane przepisy prawa podatkowego należy uznać, że sprzedaż budynku mieszkalnego, który wykorzystywany jest w działalności gospodarczej, nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, z uwagi na wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego, odpłatne budynku mieszkalnego, należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy. W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że skoro przedmiotowa sprzedaż budynku mieszkalnego nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jego nabycie, tzn. po 31 grudnia 2023 r., to sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ze względu na upływ okresu wskazanego w tym przepisie. Tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia udziałów w przedmiotowym budynku nie będzie podlegał opodatkowaniu.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym w zakresie skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych zamiaru sprzedaży budynku mieszkalnego po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie oceniono jako prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Należy podkreślić, że informacja, że przedmiotem przyszłej sprzedaży jest budynek mieszkalny jednorodzinny – stanowi element przedstawionego zdarzenia przyszłego i nie podlegała interpretacji.

Końcowo, w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.