Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.178.2021.2.MZ
z 15 września 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z daty wpływu 23 czerwca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  Y Spółka Akcyjna

przedstawiono następujący stan faktyczny/zdarzenie przyszłe:

1.Działalność i status zainteresowanych.

Y.Spółka Akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, jak również wynajmem i dzierżawą maszyn i urządzeń budowlanych, wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych czy wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi.

2.Planowana Transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.

Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w S., którą stanowią działki o numerze ewidencyjnym (...), (...) oraz (...)(dalej łącznie: Działki) oraz właścicielem położonych na niej – zdefiniowanych poniżej – Budynków i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość). Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość od Zbywcy w drodze transakcji kupna-sprzedaży (dalej: Transakcja). Zbywca i Nabywca zawarli w dniu 30 października 2020 r. umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia Transakcji w terminie do 30 października 2021 r. (dalej: Umowa Przedwstępna).

W Umowie Przedwstępnej Zbywca oświadczył, iż Transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zbywca i Nabywca zgodnie oświadczyli, iż ich intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

a)prawo własności działek o numerach ewidencyjnych (...), (...) oraz (...) oraz

b)prawo własności budynków i budowli znajdujących się na Działkach tj.:

-prawo własności znajdujących się na działce (...) na dzień Transakcji następujących budynków i budowli:

-budynki:

1. Hala produkcyjna,
2. Budynek biurowo-socjalny;

-budowle:

1. Dozorcówka,
   
2. Instalacja sanitarna (w terenie),
   
3. Wiata magazynowa,
   
4. Instalacja elektryczna dla Hali produkcyjnej,
   
5. Zespół transformacji (stacja transformatorowa),
   
6. Bezodpływowy zbiornik na ścieki,
   
7. Brama,
   
8. Studnia głębinowa,
   
9. Stare drogi i stare chodniki;
   
   

-prawo własności znajdujących się na działce (...) na dzień Transakcji następujących budowli:

1. Torowisko dźwigu (żurawia wieżowego);

-prawo własności znajdujących się częściowo na działce (...) i częściowo na działce (...) na dzień Transakcji następujących budowli:

1. Place,
2. Parking;

-prawo własności znajdujących się na działce (...) na dzień Transakcji następujących budowli:

1. Żelbetowy zbiornik przeciwpożarowy,
2. Zbiornik retencyjno-odparowujący;

-prawo własności znajdujących się na dzień Transakcji częściowo na każdej z Działek: (tj. działce (...)(...)(...)) budowli:

1. Ogrodzenie,
2. Drogi i chodniki,
3. Instalacja elektryczna (w terenie),
4. Instalacja wodociągowa (w terenie),
5. Instalacja teletechniczna (w terenie),
6. Kanalizacja deszczowa,
7. Latarnie oraz słupy kamer;

(dalej łącznie wszystkie ww. budynki i budowle będą nazywane: Budynki/Budowle).

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosownymi fakturami z VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

3.Historia i status Nieruchomości

W dniu 19 lutego 1998 r. Sprzedający nabył grunt niezabudowany o numerze ewidencyjnym (...) na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie to nie podlegało VAT, transakcja sprzedaży nieruchomości została natomiast opodatkowana opłatą skarbową.

Następnie w dniu 25 października 2006 r. działka nr (…) została podzielona na trzy działki oznaczone nr (…)(…)(…), zgodnie z decyzją Wójta Gminy zatwierdzającą ten podział.

Zbywca wykorzystywał działkę (...), a po podziale – Działki oraz wybudowane na ich terenie Budynki i Budowle na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT poprzez:

• wynajem/dzierżawę spółce T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
• dzierżawę Kupującemu,
• do własnej działalności gospodarczej Zbywcy (w różnym zakresie w różnych okresach).
  
  

Dodatkowo od 2001 r. do momentu złożenia niniejszego wniosku, na działce (...), a po podziale na Działkach, działalność gospodarczą prowadziła i dalej prowadzi T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W przeszłości (w latach 2000-2016) część Nieruchomości była wykorzystywana również przez spółkę powiązaną ze Sprzedającym (spółkę z grupy O) na podstawie umowy najmu zawartej ze Sprzedającym.

Na części działki nr (…)Sprzedający wybudował Halę produkcyjną oraz małą halę warsztatową (obecnie już wyburzoną), które zostały oddane do użytku w 1999 r. Sprzedający udostępnił T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością powyższą część działki nr (…), Halę produkcyjną oraz część – istniejącej wówczas – małej hali warsztatowej znajdującej się na tej części działki na podstawie:

• Umowy z 2 lipca 2001 r. dotyczącej najmu części działki nr (…)wraz z posadowioną na niej halą produkcyjną;
• Umowy z 1 października 2001 r. dotyczącej dzierżawy części małej hali warsztatowej znajdującej się na wynajętej T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością części działki nr (…);
• Umowy z 31 sierpnia 2010 r., dotyczącej najmu części działki nr (…)wraz z posadowioną na niej halą produkcyjną oraz najmu części małej hali warsztatowej znajdującej się na tej części działki (umowa ta zastąpiła umowę z 2 lipca 2001 r. i umowę z 1 października 2001 r.).
  
  

Na terenie Działek Sprzedający wzniósł i 9 stycznia 2018 r. oddał do użytku (na podstawie pozwolenia na użytkowanie) w szczególności Budynek biurowo-socjalny oraz Wiatę magazynową.

W dniu 31 lipca 2018 r. Sprzedający zawarł kolejną umowę najmu z T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (umowa ta zastąpiła umowę najmu z 31 sierpnia 2010 r.) – przedmiotem umowy była cała Nieruchomość.

Sprzedający był udziałowcem T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością od momentu rozpoczęcia działalności tej Spółki w 1997 r., przy czym w dniu 7 sierpnia 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży 100% udziałów Sprzedającego w T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na rzecz Kupującego.

Następnie w dniu 30 października 2020 r.:

• Kupujący oraz Sprzedający zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży udziałów, na mocy której Kupujący stał się jedynym właścicielem wszystkich udziałów w T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
• Kupujący (jako dzierżawca) zawarł umowę dzierżawy Nieruchomości ze Sprzedającym (jako wydzierżawiającym). W umowie wskazano w szczególności, że:
  - umowa dzierżawy wygaśnie w dniu Transakcji,
  - Kupujący ma prawo poddzierżawy Nieruchomości na rzecz T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
• została rozwiązana umowa najmu z 31 lipca 2018 r. między Sprzedającym (jako wynajmującym) a T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako najemcą);
• została zawarta umowa, na mocy której Kupujący (jako wydzierżawiający) wydzierżawił Nieruchomość do T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako poddzierżawcy).
  
  

Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynków/Budowli, nie spowodowały one jednak przekroczenia progu 30% ich wartości początkowej w ciągu ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia niniejszego wniosku – próg ten nie zostanie również przekroczony do dnia Transakcji.

Zbywca poniósł koszty nabycia działki (...) (która została następnie podzielona na Działki) z zamiarem jej wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT.

Zbywca poniósł koszty budowy i ulepszeń Budynków/Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT, przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu i Sprzedający z tego prawa skorzystał.

Sprzedający ponosi także niektóre koszty bieżącego utrzymania Budynków/Budowli (m.in. z tytułu umów serwisowych), i również z tego tytułu odlicza VAT naliczony. Natomiast koszty mediów ponosi bezpośrednio T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie umów na dostawę mediów podpisanych bezpośrednio przez T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z dostawcami mediów.

Budynki/Budowle, które będą na moment Transakcji znajdować się na Działkach nie były w ogóle wykorzystywane (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, były natomiast wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej VAT.

Budynki i Budowle znajdują się wyłącznie na terenie Działek, na terenie Działek nie znajdują się żadne obiekty należące do innego podmiotu niż Sprzedający.

Wszystkie Budynki/Budowle, które będą na moment Transakcji znajdować się na Nieruchomości, były co najmniej 2 lata przed Transakcją wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności opodatkowanej VAT tj. albo jako przedmiot dzierżawy/najmu albo w jego pozostałej działalności gospodarczej w zakresie usług budowlanych.

4.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, zostaną również przeniesione na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień planowanej Transakcji – m.in. następujące elementy (dalej: Przenoszone Elementy):

1. ruchomości i wyposażenie niezbędne do eksploatacji Nieruchomości (aktywa) – zgodnie z Umową Przedwstępną pełna lista ruchomości i wyposażenia zostanie zaktualizowana na dzień zamknięcia Transakcji;
2. prawa autorskie do projektów Budynków/Budowli;
3. wyłączne prawo do upoważniania osób do wykonywania praw pochodnych do adaptacji projektów Budynków/Budowli oraz prawo do upoważniania osób do tworzenia adaptacji projektów Budynków/Budowli;
4. własność wszystkich nośników takich jak materiały, zapisy i pliki, zawierających projekty Budynków/Budowli;
5. prawo z tytułu gwarancji budowlanych z umów budowlanych dotyczących budowy Budynków/Budowli;
6. prawo z tytułu gwarancji projektowych z umów dotyczących projektów Budynków/Budowli;
7. prawna i techniczna dokumentacja dotycząca Nieruchomości.
   
   

Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki wynikające z:

• umów serwisowych dotyczących utrzymania Budynków/Budowli (np. instalacji wewnętrznych), zawartych przez Sprzedającego z podmiotami trzecimi,
• umowy ubezpieczenia Nieruchomości.
  
  

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą również prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
• umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.,
• środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
• tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
• zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów - w związku z Transakcją Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
• firma Sprzedającego.
  
  

Zbywca prowadzi głównie działalność w zakresie usług budowlanych, przez co wynajem Nieruchomości stanowi wyłącznie niewielki fragment działalności gospodarczej Zbywcy i nie jest to jego jedyne źródło przychodu. Zbywca posiada zatem aktywa inne niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości służące mu do prowadzenia jego głównej działalności w zakresie usług budowlanych.

Żaden z pracowników Sprzedającego nie jest pracownikiem, dla którego Nieruchomość byłaby zakładem pracy, przez co nabycie Nieruchomości przez Kupującego nie spowoduje, że Kupujący stanie się stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu Pracy.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Natomiast możliwe jest po stronie Sprzedającego przyporządkowanie do Nieruchomości związanych z nią przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że z tytułu Transakcji Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu określone wynagrodzenie (dalej: Cena).

Dodatkowo zgodnie z umową przedwstępną przez okres maksymalnie 12 miesięcy kalendarzowych od dnia Umowy Przedwstępnej, nie później jednak niż do dnia Transakcji, Kupujący ma wpłacać na rzecz Sprzedającego comiesięczne zaliczki w określonej kwocie. Na powyższej podstawie do dnia złożenia niniejszego wniosku Kupujący dokonał szeregu wpłat zaliczkowych na rachunek bankowy Zbywcy (obejmujących proporcjonalnie niewielką część Ceny) w związku z planowaną Transakcją. W związku z wpłatami zaliczek Sprzedający wystawił odpowiednie faktury zaliczkowe z VAT – faktury zaliczkowe, które zostały już wystawione przez Sprzedającego oraz kolejne faktury zaliczkowe, które zostaną wystawione przez Sprzedającego do dnia Transakcji będą łącznie określane jako: Faktury Zaliczkowe. Podatek VAT z Faktur Zaliczkowych jest i będzie odliczany przez Kupującego na bieżąco, tj. po otrzymaniu przez niego danej Faktury Zaliczkowej.

Reszta wynagrodzenia (tj. dodatnia różnica pomiędzy Ceną a sumą wpłaconych zaliczek) zostanie wpłacona przez Kupującego na notarialny rachunek depozytowy najpóźniej jeden dzień roboczy przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej, natomiast przekazanie tej kwoty Zbywcy nastąpi po podpisaniu przez Strony Umowy Przyrzeczonej. Powyższa wpłata końcowa zostanie udokumentowana przez Sprzedającego stosowną fakturą (dalej: Faktura Końcowa).

Faktury Zaliczkowe oraz Faktura Końcowa będą w dalszej części wniosku określane łącznie jako Faktury.

5.Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na dzierżawie lub najmie Nieruchomości na rzecz T Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi dzierżawy lub najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT w postaci dzierżawy lub wynajmu Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych:

• do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku z czym, skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT,
• zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa Działek, na których znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT,
• do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT,

przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ona w całości podlegać opodatkowaniu VAT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej z 9 lutego 2018 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (Znak: 0111

-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ): „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.”

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 13 września 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.341.2021.1.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo własności działek gruntu o numerach (...), (...) oraz (...), zabudowanych budynkami i budowlami. W dniu 30 października 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia Transakcji w terminie do 30 października 2021 r.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 13 września 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.341.2021.1.MS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa działek nr (...), (...) oraz (...) zabudowanych wskazanymi we wniosku budynkami i budowlami, będzie podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.