przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca i J. są osobami fizycznymi, nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej związanej z budownictwem czy handlem.

J pracuje od maja 2002 r. w X (od kwietnia 2019 r. Y). Wnioskodawca od 2006 r. nie jest nigdzie zatrudniony.

W dniu 1 grudnia 2000 r. Wnioskodawca i J zakupili działkę nr 706/3, a w październiku 2001 r. rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego na ww. działce. W 2006 r. nastąpił geodezyjny podział działki nr 706/3, w wyniku którego powstały dwie działki nr 881/3 oraz nr 880/3. W dniu 30 października 2006 r. sprzedano działkę nr 881/3 wraz z wybudowanym domem.

W dniu 20 grudnia 2006 r. Wnioskodawca i J. zakupili działkę nr 633/3, na której w 2007 r. rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego. W dniu 6 sierpnia 2009 r. sprzedano działkę nr 633/3 wraz z wybudowanym domem.

W 2010 r. Wnioskodawca i J. rozpoczęli budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi na działce nr 880/3, a w maju zamieszkali w tym budynku.

W kwietniu 2018 r. J. sprzedała swój dom rodzinny, w którym poprzednio mieszkali Wnioskodawca i J., a który J. odziedziczyła w połowie po ojcu, a w połowie otrzymała od matki (pozostała jeszcze działka o pow. ok. 0,16 ha). W kwietniu 2018 r. J. zakupiła mieszkanie, w którym mieszka jej matka.

Obecnie Wnioskodawca i J. planują sprzedaż domu lub jego części, w którym mieszkają.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W wyniku podjętej decyzji o chęci sprzedaży domu Wnioskodawcy i J. lub jego części, usytuowanego, jakiemu opodatkowaniu będzie podlegać sprzedaż ww. nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż części lub całego domu, w którym obecnie mieszkają nie stanowi chęci zarobku, jak w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej, lecz zamianę zbyt dużego budynku na mniejszy. Poprzednie sprzedaże wynikały również ze zmiany liczby wspólnie mieszkających członków rodziny.

W mniemaniu Wnioskodawcy i J., opodatkowanie tej sprzedaży powinno być ustalone na takich samych zasadach jak poprzednio.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Jak wskazano, odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

‒ prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
  
  

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14: Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (jej części), o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 1 grudnia 2000 r. Wnioskodawca i J. zakupili działkę nr 706/3, a w październiku 2001 r. rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego na ww. działce. W 2006 r. nastąpił geodezyjny podział działki nr 706/3, w wyniku którego powstały dwie działki: nr 881/3 oraz nr 880/3. W dniu 30 października 2006 r. sprzedano działkę nr 881/3 wraz z wybudowanym domem, a 20 grudnia 2006 r. Zainteresowani zakupili działkę nr 633/3, na której w 2007 r. rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego. W dniu 6 sierpnia 2009 r. sprzedano działkę nr 633/3 wraz z wybudowanym domem. W 2010 r. Wnioskodawca i J. rozpoczęli budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi na działce nr 880/3, w maju zamieszkali w tym budynku, natomiast obecnie planują sprzedaż ww. domu lub jego części. W międzyczasie, w kwietniu 2018 r. J. sprzedała swój dom rodzinny, w którym poprzednio mieszkali Zainteresowani, a który J. odziedziczyła w połowie po ojcu, a w połowie otrzymała od matki i zakupiła inne mieszkanie, w którym mieszka jej matka.

Wnioskodawca oraz J. powzięli wątpliwość, co do prawidłowego ustalenia źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży nieruchomości lub jej części. Zainteresowani są zdania, że przychód należy zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tejże ustawy.

W związku z powyższym należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższej nieruchomości lub jej części, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z powtarzającym się schematem określonych zachowań, w który ma wpisywać się również ewentualna sprzedaż kolejnej nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dwoma lokalami mieszkalnymi na działce nr 880/3 lub jego części. Stwierdzić należy, że działania takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy czy jego rodziny. Aktywność w zakresie nabywania i sprzedaży nieruchomości (działek, na których budowano domy) ewidentnie jest powtarzalna i ciągła oraz nie sposób przyjąć, że jest ona uzasadniona potrzebą zaspokajania czy zabezpieczenia rodzinnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup działek, podział geodezyjny, budowa na nich budynków mieszkalnych czy kilkukrotna sprzedaż tych działek z wybudowanymi domami wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Zaznaczyć przy tym należy, że na ocenę dokonanych przez Wnioskodawcę i J. działań nie może mieć wpływu to, że nigdy oni nie prowadzili działalności gospodarczej związanej z budownictwem czy handlem. Skala podjętych przez Zainteresowanych działań wskazuje, że czynności te wyrażają wolę Wnioskodawcy i J. i ich zamiar wykorzystania tej części majątku w celu odniesienia korzyści finansowej – a nie jak wskazują Zainteresowani, że sprzedaż części lub całego domu, w którym obecnie mieszkają nie stanowi chęci zarobku jak w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy, orzecznictwo oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszym przypadku wystąpią okoliczności, które łącznie przesądzają, że planowaną sprzedaż nieruchomości lub jej części należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Zainteresowanych w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z całości opisanego określonego zespołu konkretnych działań Wnioskodawcy i J. wynika, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Nie sposób zatem uznać – tak jak chcą Zainteresowani – że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Zainteresowanych nie pozwalają na zakwalifikowanie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości (lub jej części) do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Sama wypowiedź Zainteresowanych, że planowana sprzedaż nie stanowi chęci zarobku oraz, że Zainteresowani nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej związanej z budownictwem czy handlem, w świetle okoliczności przedstawionych we wniosku – jest niewystarczające do uznania, że planowana sprzedaż, nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. O kwestii prowadzenia działalności gospodarczej nie decyduje subiektywne przekonanie Zainteresowanych. Fakt prowadzenia działalności gospodarczej posiada bowiem charakter obiektywny, a więc musi zostać wywiedziony z całokształtu okoliczności sprawy, nie zaś wyłącznie z oświadczenia Zainteresowanych w tym względzie.

W świetle nakreślonego we wniosku zdarzenia przyszłego, można wywieść, że Zainteresowani – w odniesieniu do będącej przedmiotem planowanej sprzedaży całości lub części nieruchomości (domu) – podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując czas i środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, co skutkuje uznaniem Zainteresowanych za podmioty, prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie.

Całokształt czynności dokonywanych przez Wnioskodawcę i J. świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech ciągłości, w sytuacji, gdy Zainteresowani dokonali zakupu działek (nr 706/3, 633/3), rozpoczęli budowę domów na tych działkach, dokonali podziału geodezyjnego działki nr 706/3, w wyniku którego powstały dwie działki nr 881/3 i 880/3, na których Zainteresowani wybudowali domy mieszkalne, a następnie dokonali w ciągu paru lat sprzedaży najpierw jednej działki nr 881/3 wraz z wybudowanym domem, następnie działki nr 633/3 wraz z domem, a w przyszłości zamierzają również dokonać sprzedaży części lub całości domu usytuowanego (wybudowanego na działce nr 880/3).

Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanych czy potrzeb rodziny, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle przytoczonej powyższej definicji działalności gospodarczej stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście przywołanych wyżej definicji, przychody z planowanej sprzedaży nieruchomości lub jej części należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż przychód uzyskany z planowanej sprzedaży domu lub jego części – w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności – winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.