Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-3.4012.327.2019.3.JG
z 9 września 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 lipca 2019 r. (data wpływu 23 lipca 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 19 sierpnia 2019 r. (data wpływu 19 sierpnia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 9 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.327.2019.1.JG (doręczone Stronie w dniu 12 sierpnia 2019 r.), a także uzupełnionym pismem z dnia 2 września 2019 r. (data wpływu 2 września 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.327.2019.2.JG (doręczone Stronie w dniu 27 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

• prawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 2116 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz
  

• nieprawidłowe – w zakresie uznania ww. działki w części za zabudowaną, a w części za niezabudowaną.
  
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 23 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 2116 i prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 sierpnia 2019 r. (data wpływu 19 sierpnia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 9 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.327.2019.1.JG, a także uzupełniony pismem z dnia 2 września 2019 r. (data wpływu 2 września 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 27 sierpnia 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.327.2019.2.JG.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  N. Sp. z o.o.:
  
• Zainteresowanych niebędących stronami postępowania:
  Pana Janusza L.
  Pana Marcina K.
  
  

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawcą jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zajmuje się działalnością deweloperską, w ramach której zamierza realizować projekty budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Wnioskodawca zawarł w dniu 09 kwietnia 2019 r. ze Sprzedającymi umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o numerze 2116. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do dnia 31 stycznia 2020 r. Celem nabycia nieruchomości jest realizacja projektu budowlanego w postaci parku handlowego.

Na moment dokonywania transakcji użytkownikiem wieczystym działki nr 2116 będą Sprzedający. Sprzedający 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, którego działalność gospodarcza obejmuje m.in. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31 .Z), nie jest to jednak działalność wiodąca w jego profilu działalności. Dokonywał on wcześniej dostaw nieruchomości. Sprzedający 2 również jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz prowadzi m.in. działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z). Działając w charakterze podatnika, intencją Sprzedających jest opodatkowanie podatkiem VAT tej dostawy.

Jak wynika z Ksiąg Wieczystych i wypisów z ewidencji gruntów, działka jest działką niezabudowaną.

Jednocześnie na działce o nr 2116 znajduje się estakada ciepłownicza, która biegnie wzdłuż krawędzi działki. Estakada ciepłownicza zajmuje łącznie ok. 1000 m2 powierzchni. Jest na stałe zakotwiona za pomocą betonowych fundamentów. Estakada jest zdatna do użytku tzn. przesyłane jest nią ciepło. Po dokonanej dostawie nieruchomości estakada będzie nadal używana. Wnioskodawca nie ma w planach jej rozbiórki. Z punktu widzenia prawa budowlanego, przedmiotowa estakada jest budowlą. Dodatkowo, równolegle do estakady poprowadzony jest kabel elektryczny. Oprócz tego na działce nr 2116 poprowadzona jest podziemna kanalizacja sanitarna, która na obecną chwilę jest sprawna i także taka pozostanie po dokonanej dostawie.

Wnioskodawca planuje, że po dokonaniu dostawy i otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie, dokona on administracyjnego wydzielenia nowej działki z działki 2116. Nowa działka miałaby powstać z wydzielenia części działki, na której znajduje się estakada wraz z elementami do niej przynależącymi w tym z siecią energetyczną. W efekcie wydzielenia powstanie nowa działka o powierzchni około 2200 m2, która zostanie sprzedana ponownie do Sprzedających.

Dla działki nr 2116 uchwalane jest studium uwarunkowań, według którego działka jest przeznaczona pod zabudowę. Poza tym zostały ustanowione warunki zabudowy dla tej działki.

Zarówno na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji, jak i na moment planowanej transakcji Sprzedający oraz Wnioskodawca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zawierając umowę sprzedaży Sprzedający będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że na moment złożenia wniosku Sprzedający nie nabyli jeszcze prawa do użytkowania wieczystego działki nr 2116. Planowana transakcja nabycia działki nr 2116 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i zostanie wystawiona faktura VAT na rzecz Sprzedających. Z uwagi na to, że Sprzedający są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami nabycie działki nr 2116 zostanie przeprowadzone w ramach ich działalności gospodarczej. W związku z tym Sprzedającym będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 2116. Podziemna kanalizacja stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186). Sprzedający nabyli działkę nr 2116 kiedy podziemna kanalizacja sanitarną znajdowała się już na działce. Właścicielem kanalizacji jest spółka S.A. Właścicielem estakady ciepłowniczej napowietrznej wraz z przylegającą infrastrukturą na terenie działki 2116 jest Zakład Energoelektryczny. Sprzedający nie wybudowali estakady ciepłowniczej. Zakład Energoelektryczny nabył rzeczoną estakadę ciepłowniczą wraz z infrastrukturą do niej przylegającą w dniu 23 grudnia 2003 r. w drodze aportu środków trwałych przez Zakład S.A. Poszczególne człony składające się na estakadę ciepłowniczą były przyjmowane do używania przez państwowe przedsiębiorstwo Zakład S.A. w latach 1971 - 1994 (15 grudnia 1971 r. - 15 grudnia 1994 r). Zakład Energoelektryczny użytkuje estakadę w celu przesyłania nią energii cieplnej do swoich klientów. Po nabyciu nieruchomości estakada ciepłownicza pozostanie nadal w użytkowaniu Zakład Energoelektryczny. Poszczególne budowle lub ich części znajdujące się na działce nr 2116 nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedający nie poniosą na ww. budowle lub ich części nakłady przekraczające 30% wartości początkowej poszczególnej budowli lub jej części (liczone dla każdej budowli odrębnie), które byłyby przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania danej budowli lub jej części, lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 2 września 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że na ten moment Sprzedający dopiero planują nabyć rzeczoną nieruchomość. Sprzedający nabędą Nieruchomość od obecnego właściciela tj. spółki S.A. Transakcja nabycia przez Sprzedających Nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT, spółka S.A. wystawi na rzecz Sprzedających fakturę VAT, a Sprzedający będą mieli prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury. Wnioskodawca jednocześnie wyjaśnia, że wszelkie zwroty użyte we wniosku, które mogą sugerować, że Sprzedający już nabyli Nieruchomość są pomyłką pisarską. Właścicielem działki na chwilę obecną jest spółka S.A. Na dzień przeprowadzania transakcji będącej przedmiotem wniosku właścicielem budowli w postaci podziemnej kanalizacji sanitarnej znajdującej się na działce nr 2116 będzie Zakład S.A.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2. Czy planowana transakcja nabycia działki przez Wnioskodawcę od Sprzedających będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w związku z tym, na fakturze za przedmiotową transakcję wystawionej przez Sprzedających będzie wykazany podatek naliczony?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanych:

1. Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2. Przy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, powstanie dla Wnioskodawcy podatek naliczony zgodnie z przepisami Ustawy o VAT. Stanie się tak, ponieważ powyższa transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
   
   

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1) Ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174, dalej zwana: UPTU), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 UPTU. W myśl którego przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6) UPTU, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 2 pkt 22) UPTU.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 UPTU, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 UPTU, działalność gospodarcza - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o podatku od towarów i usług zakres opodatkowania tym podatkiem wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma szeroki charakter, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Oba podmioty sprzedające nieruchomość prowadzą m.in. działalność w zakresie obrotu nieruchomościami. Dlatego, planowana transakcja mieści się w zakresie VAT.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
  

• po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.
  
  
  

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9) UPTU zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 UPTU zgodnie z którą, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Art. 43 ust. 1 pkt 10) UPTU przewiduje zwolnienie od zastosowania podatku VAT. Zwolnienie obejmuje dostawę budynku/budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź między pierwszym zasiedleniem, a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie, na gruncie art. 43 ust. 10 UPTU podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oznacza to, że dokonując dostawy przedmiotowej Nieruchomości istnieje możliwość zastosowania zarówno zwolnienia na podstawie wspomnianego art. 43 ust. 1 pkt 10), jak również, przy dochowaniu procedury przewidzianej powyżej, możliwym jest z tego zwolnienia zrezygnować.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży, to działka w większości niezabudowana, na której znajduje się estakada ciepłownicza oraz kanalizacja sanitarna i kabel elektryczny. Działka ma przeznaczenie pod zabudowę, w związku z czym dostawa działki niezabudowanej z przeznaczeniem pod zabudowę nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9) UPTU. W efekcie, dostawa tej działki będzie podlegać opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%.

Jednocześnie część działki jest zabudowana estakadą ciepłowniczą. Ta część działki powinna być traktowana jak zabudowana. W takiej sytuacji dostawa powinna być objęta zwolnieniem z podatku VAT na gruncie art. 43 ust. 10 UPTU. Zwolnienie obejmuje swoim zakresem dostawę budynku/ budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź między pierwszym zasiedleniem, a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W efekcie dostawa działki w części zabudowanej objęta będzie zwolnieniem, jednak przy dochowaniu procedury odstąpienia od zwolnienia (art. 43 ust. 10 UPTU) dostawa będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%.

Należy zwrócić uwagę na to, że art. 43 ust.1 pkt 9) UPTU nie precyzuje sposobu traktowania działek częściowo zabudowanych np. ogrodzeniem, stacjami transformatorowymi, czy ciągami przesyłowymi. Z uwagi na brak jednoznacznego przepisu ustawy podatkowej, materia ta jest przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych. Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny 30 maja 2012 r. wydał wyrok o sygn. akt I FSK 1371/11 dotyczący dostawy działki z murowanym ogrodzeniem. Sąd stanął na stanowisku, że grunt pod ogrodzeniem powinien być traktowany jako grunt zabudowany, natomiast poza obrysem ogrodzenia jako niezabudowany. W takiej sytuacji działki takie byłyby częściowo terenami niezabudowanymi i ich dostawa - w tej części - podlegałaby opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym, dostawa działki nr 2116, wzdłuż której biegnie estakada ciepłownicza będzie w części niezabudowanej opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23%, a w części zabudowanej zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Wnioskodawca może odstąpić od wspomnianego zwolnienia z VAT, składając stosowne oświadczenie, które będzie skutkowało zastosowaniem stawki VAT 23%.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Przepis art. 86 ust. 1 UPTU wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W przypadku, gdy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki 23%. po stronie Wnioskodawcy wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Wnioskodawcę - art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) UPTU.

Wnioskodawca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu parku handlowego. Po zrealizowaniu swoich planów inwestycyjnych Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą na Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Mając to na uwadze podatek naliczony wynikający z zakupu Nieruchomości będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX UPTU, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 UPTU.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX UPTU.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 2116 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego, a także nieprawidłowe w zakresie uznania ww. działki w części za zabudowaną, a w części za niezabudowaną.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, jak również udziału w prawie własności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
   
   

Zaznaczenia wymaga w tym miejscu, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów, co zostało potwierdzone przez NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zajmuje się działalnością deweloperską, w ramach której zamierza realizować projekty budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca zawarł ze Sprzedającymi w dniu 9 kwietnia 2019 r. umowę przedwstępną. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do dnia 31 stycznia 2020 r. Celem nabycia nieruchomości jest realizacja projektu budowlanego w postaci parku handlowego. Na moment dokonywania transakcji użytkownikiem wieczystym działki nr 2116 będą Sprzedający. Sprzedający 1 jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy m.in. usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z). Dokonywał on wcześniej dostaw nieruchomości. Sprzedający 2 również jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT oraz prowadzi m.in. działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z). Jak wynika z Ksiąg Wieczystych i wypisów z ewidencji gruntów, działka jest działką niezabudowaną. Jednocześnie na działce o nr 2116 znajduje się estakada ciepłownicza, która biegnie wzdłuż krawędzi działki. Estakada ciepłownicza zajmuje łącznie ok. 1000 m2 powierzchni i jest budowlą na stałe zakotwioną za pomocą betonowych fundamentów. Estakada jest zdatna do użytku. Po dokonanej dostawie nieruchomości estakada będzie nadal używana. Dodatkowo, równolegle do estakady poprowadzony jest kabel elektryczny. Oprócz tego na działce nr 2116 poprowadzona jest podziemna kanalizacja sanitarna, która na obecną chwilę jest sprawna i także taka pozostanie po dokonanej dostawie. Dla działki nr 2116 zostały ustanowione warunki zabudowy. Zarówno na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji, jak i na moment planowanej transakcji Sprzedający oraz Wnioskodawca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Zawierając umowę sprzedaży Sprzedający będą działać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na moment złożenia wniosku Sprzedający nie nabyli jeszcze prawa do użytkowania wieczystego działki nr 2116. Planowana transakcja nabycia działki nr 2116 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i zostanie wystawiona faktura VAT na rzecz Sprzedających. Z uwagi na to, że Sprzedający są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami nabycie działki nr 2116 zostanie przeprowadzone w ramach ich działalności gospodarczej. W związku z tym Sprzedającym będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 2116.

Podziemna kanalizacja znajdująca się na działce stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186). Właścicielem kanalizacji jest spółka S.A. Właścicielem estakady ciepłowniczej napowietrznej wraz z przylegającą infrastrukturą na terenie działki 2116 jest Zakład Energoelektryczny. Sprzedający nie wybudowali estakady ciepłowniczej. Zakład energoelektryczny nabył estakadę ciepłowniczą wraz z infrastrukturą do niej przylegającą w dniu 23 grudnia 2003 r. w drodze aportu środków trwałych przez Zakład S.A. Estakada ciepłownicza była sukcesywnie przyjmowana do używania w latach 1971 – 1994. Zakład energoelektryczny użytkuje estakadę w celu przesyłania nią energii cieplnej do swoich klientów. Po nabyciu nieruchomości estakada ciepłownicza pozostanie nadal w użytkowaniu Zakładu. Sprzedający nabędą Nieruchomość od obecnego właściciela tj. spółki. Transakcja nabycia przez Sprzedających Nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT, spółka Zakłady S.A. wystawi na rzecz Sprzedających fakturę VAT, a Sprzedający będą mieli prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury. Właścicielem działki na chwilę obecną są Zakłady S.A. Na dzień przeprowadzania transakcji będącej przedmiotem wniosku właścicielem budowli w postaci podziemnej kanalizacji sanitarnej znajdującej się na działce nr 2116 będzie Zakład S.A.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Analizując okoliczności sprawy na podstawie obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa tut. Organ wyjaśnia, że działka nr 2116, wbrew temu jak twierdzi Wnioskodawca, jest działką zabudowaną z uwagi na to, że posadowione są na niej budowle w postaci estakady ciepłowniczej i podziemnej kanalizacji. Wnioskodawca wskazał, że estakada ciepłownicza i podziemna kanalizacja z punktu widzenia prawa budowlanego stanowią budowle. Jednakże zarówno estakada ciepłownicza jak i podziemna kanalizacja sanitarna znajdujące się na działce nr 2116 nie będą przedmiotem sprzedaży z uwagi na fakt, że ww. budowle na dzień przeprowadzenia transakcji sprzedaży nie będą własnością Sprzedających. Wnioskodawca wskazał, że właścicielem estakady ciepłowniczej jest Zakład Sp. z o.o., natomiast właścicielem podziemnej kanalizacji sanitarnej jest Zakład S.A. Przedmiotem transakcji sprzedaży będzie zatem grunt bez naniesień w postaci budowli.

W związku z powyższym w celu ustalenia, czy do dostawy działki o nr 2116 zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy przedmiotowa działka przeznaczona jest pod zabudowę.

Jak z wniosku wynika dla działki nr 2116 zostały ustanowione warunki zabudowy. Wnioskodawca nabędzie nieruchomość w celu realizacji projektu budowlanego w postaci parku handlowego. W analizowanym przypadku przedmiotowa działka stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
  

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
  
  
  

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dla dostawy ww. działki gruntu nr 2116 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcja nabycia przez Sprzedających Nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT, spółka Zakłady S.A. wystawi na rzecz Sprzedających fakturę VAT, a Sprzedający będą mieli prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury. Tak więc nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w powołanym wyżej przepisie. Tym samym, dostawa udziału w działkach na rzecz Wnioskodawcy, nie może korzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki gruntu nr 2116 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W odniesieniu natomiast do prawa do odliczenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego należy stwierdzić, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący posiada status zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT. Wnioskodawca zajmuje się działalnością deweloperską, w ramach której zamierza realizować projekty budowlane w zakresie budowy lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Celem nabycia nieruchomości jest realizacja projektu budowlanego w postaci parku handlowego.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki gruntu o nr 2116, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż do dostawy tej działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, a tym samym jak zostało przedstawione powyżej zostanie ona opodatkowana podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%. Ponadto z wniosku wynika, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu przez Kupującego będzie służyła czynnościom opodatkowanym w zakresie realizacji inwestycji w postaci parku handlowego, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W konsekwencji, skoro Kupujący, jak z wniosku wynika, będzie wykorzystywał nabytą działkę do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w celu wybudowania parku handlowego, to będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie działki nr 2116.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 2116 oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego należało uznać za prawidłowe natomiast w zakresie uznania działki nr 2116 w części za zabudowaną, a w części za niezabudowaną za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu Stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.