Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.352.2017.2.ACZ
z 20 lutego 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2017 r. (data wpływu 8 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 9 stycznia 2018 r. (data wpływu 16 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości bezpośredniego zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (pytania oznaczone nr 1 i nr 2) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 28 grudnia 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.352.2017.1.ACZ, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 29 grudnia 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 4 stycznia 2018 r.). W dniu 16 stycznia 2018 r. (nadano w dniu 11 stycznia 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia 26 października 2009 r. w zakresie architektury (działalność osoby fizycznej). Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Opodatkowany jest podatkiem liniowym.

Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną (osobą niespokrewnioną) nabył lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m², na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części każdy z nich (sprzedającym była osoba fizyczna). Współwłasność lokalu została nabyta w dniu 26 stycznia 2016 r. na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży, od osoby fizycznej. W akcie notarialnym wskazano, że Wnioskodawca wraz z osobą nabywającą z Nim nieruchomość, kupują nieruchomość lokalową i prawa z nią związane na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części, za kwotę 100 000 zł, a nadto solidarnie przejmują do wykonania i realizacji obowiązek wykonania, w zamian za sprzedającą, na własny koszt i ryzyko wszystkich robót budowlanych, których obowiązek wykonania przez sprzedającą wynika z roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej lokalu. Sumę 31 000 zł kupujący zapłacili przy zawarciu umowy przedwstępnej, natomiast pozostałą kwotę, tj. 69 000 zł, w dniu podpisania aktu. Każdy z kupujących zapłacił 50 000 zł.

Lokal obejmuje III piętro budynku wraz ze strychem, będąc częścią nieruchomości, w której udział wynosi 31364/101218 części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości składa się z Wnioskodawcy, osoby wraz z którą nabył wspomniany lokal oraz trzeciej osoby niezwiązanej z Wnioskodawcą.

Lokal w całości wykorzystywany był do działalności gospodarczej i nie służył innym celom.

Lokal, w części przypadającej na Wnioskodawcę, czyli 50% wartości, wprowadzony został do ewidencji środków trwałych oraz podlega amortyzacji, z uwagi na to, że Wnioskodawca oraz współwłaściciel nieruchomości prowadzą w ww. lokalu działalność gospodarczą (każdy z nich w ramach własnej działalności). Lokal wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności od dnia nabycia. Do ewidencji środków trwałych został wprowadzony od stycznia 2017 r., amortyzowany jest od lutego 2017 r. W momencie przyjęcia lokalu do ewidencji środków trwałych lokal był kompletny i zdatny do użytku, a przewidywany okres użytkowania był dłuższy niż rok. Nabyty lokal był użytkowany do momentu rozpoczęcia w nim remontu. Wartość początkowa została ustalona na podstawie ceny nabycia wskazanej w akcie notarialnym, tj. 1/2 z kwoty 100 000 zł, czyli 50 000 zł, tak więc odpisy amortyzacyjne uwzględniają 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości.

Budynek, w którym mieści się lokal jest budynkiem zaliczonym do obiektów zabytkowych, sklasyfikowany zgodnie PKOB jako budynek handlowo-usługowy (symbol PKOB 1230). Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy w budynku znajdują się inne wyodrębnione lokale mieszkalne.

W związku z dokonanym zakupem Wnioskodawca będzie dokonywał następujących prac budowlanych:

1. wynikających z wpisu zawartego w księdze wieczystej lokalu:
   1. roszczenia o wykonanie robót budowlanych polegających na: remoncie więźby dachowej, wymianie pokrycia dachowego z dachówki ceramicznej na nowe pokrycie z dachówki ceramicznej, z zachowaniem jej poprzedniego układu, wymianie pokrycia papowego, wymianie obudów okien mansardowych w obrębie III piętra, remoncie kominów oraz ścian kominowych, wieżyczki znajdującej się w narożu budynku nad III piętrem, wymianie rynien wraz z gzymsem w obrębie III piętra, w razie konieczności naprawie ścian nośnych III piętra i naprawie stropu nad III piętrem, wymianie pionów instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej w obrębię III piętra, wykonaniu niezależnej od całego budynku instalacji c.o.,
      
   2. roszczenia o dokonywanie na własny koszt doraźnych napraw dachu, wieżyczki i pochyłych ścian III piętra,
      
   3. roszczenia o dokonywanie po wykonaniu wszystkich robót budowlanych, na własny koszt napraw bieżących i kapitalnych wszystkich elementów budowlanych stanowiących element części wspólnych, a znajdujących się w obrębie lokalu.
      W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.
2. związanych z wykonaniem na rzecz wspólnoty mieszkaniowej robót, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym:
   • wykonania nowego pionu instalacji elektrycznej wspólnego dla całego budynku,
     
   • wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
     
   • wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłącza tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
     
   • wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
     
   • w przypadku zastosowania zasilania gazowego – wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
     
   • oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji c.o. od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja c.o., mająca obsługiwać budynek poniżej III piętra mogła sprawnie działać,
     
   • wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
     
   • wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającego m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawieniu nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawieniu nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzeniu wykładzin ściennych na parterze, malowaniu stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonaniu nowych balustrad, poręczy, wymianie istniejących okien na okna PCV, wymianie podokienników, wymianie posadzek na schodach, montażu domofonu, wykonaniu nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.
3. prace modernizacyjno-remontowe, które dokonywane będą przez Wnioskodawcę w nabytym przez Niego lokalu (znajduje się na III piętrze oraz strychu).
   
   

W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.

1. związanych z wykonaniem na rzecz wspólnoty mieszkaniowej robót, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym:
   • wykonania nowego pionu instalacji elektrycznej wspólnego dla całego budynku,
   • wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
   • wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłącza tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
   • wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
     
   • w przypadku zastosowania zasilania gazowego – wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
   • oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji c.o. od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja c.o., mająca obsługiwać budynek poniżej III piętra mogła sprawnie działać,
   • wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
     
   • wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającego m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawieniu nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawieniu nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzeniu wykładzin ściennych na parterze, malowaniu stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonaniu nowych balustrad, poręczy, wymianie istniejących okien na okna PCV, wymianie podokienników, wymianie posadzek na schodach, montażu domofonu, wykonaniu nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.
2. prace modernizacyjno-remontowe, które dokonywane będą przez Wnioskodawcę w nabytym przez Niego lokalu (znajduje się na III piętrze oraz strychu).
   
   

Cena sprzedaży lokalu została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót, do których zobowiązani zostali nabywcy, przejmując zobowiązania sprzedającej. Uregulowanie należności nastąpiło w sposób następujący: nabywający zapłacili osobie sprzedającej 1/3 ceny sprzedaży, zaś pozostała kwota należności (2/3 umówionej ceny nabycia) została scedowana przez sprzedającą na rzecz jej brata tytułem darowizny (brat sprzedającej jest właścicielem pozostałej części nieruchomości i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Strony ustaliły, że koszt prac budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (remont klatki schodowej, remont całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonanie pionów wentylacyjnych w budynku), w których partycypować winien także właściciel pozostałej części nieruchomości, zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę kosztów tych prac z nabytą przez niego w drodze darowizny od siostry wierzytelnością wobec kupujących, z tytułu niezapłaconej części (2/3) ceny sprzedaży. Nabywający oświadczyli, że przedmiotowa suma (niezapłaconej przez nich części ceny sprzedaży lokalu) pokrywa w całości przypadający na właściciela pozostałej części nieruchomości udział w kosztach przeprowadzenia tych prac.

Z zapisów aktu notarialnego wprost wynika, że większość nakazanych do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac, ma charakter odtworzeniowy, mający na celu przywrócenie stanu poprzedniego budynku. Nowo powstałymi elementami mają być jedynie elementy instalacji c.o. i jej system zasilający, wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza oraz adaptacja pomieszczeń nabytego lokalu na lokale biurowe. Tak więc remont pomieszczeń zaliczony będzie bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, natomiast wszelkie prace modernizacyjne, zmieniające charakter zakupionego lokalu, podwyższą wartość początkową środka trwałego – lokalu mieszkalnego.

Prace remontowe i modernizacyjne są wykonane już po oddaniu środka trwałego do używania.

Przed dokonaniem remontu lokal wykorzystywany był jako część pracowni Wnioskodawcy.

Specjalistyczne prace budowlane wykonywane są przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane. Mniej skomplikowane prace remontowe Wnioskodawca wykonuje we własnym zakresie. Faktury wystawiane są na Wnioskodawcę jako przedsiębiorcę.

Wnioskodawca zamierza dokonać podziału lokalu w taki sposób aby powstało biuro, które będzie wykorzystywał w działalności gospodarczej oraz lokale biurowe na wynajem (Wnioskodawca zamierza dokonać podziału przypadającej na Niego części lokalu w taki sposób, aby powstało biuro, które będzie wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej oraz kilka lokali biurowych, które przeznaczone będą do wynajmu). Całość lokalu ma służyć działalności gospodarczej. Obaj współwłaściciele po zakończeniu remontu wystąpią o ustanowienie odrębności lokali do Urzędu Miasta. Podziałem zostanie objęty lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m², wydzielone zostaną nowe lokale, które w całości, a nie w udziale będą przysługiwać poszczególnym osobom oraz pozostanie część wspólna, która nie będzie podlegała wynajęciu ani ewentualnej sprzedaży (np. taras). W akcie notarialnym nabywcy wnieśli o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w zakresie ujawnienia podziału do korzystania z lokalu. Podział dokonany ma być w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli korzystał będzie z prawa do wyłącznego posiadania i korzystania, z wyłączeniem innych współwłaścicieli z części lokalu oznaczonej na planie sytuacyjnym określonym kolorem (dla każdego ze współwłaścicieli wyznaczono na planie odrębną część lokalu). Reszta pomieszczeń ma stanowić część wspólną.

Podział lokali dokonany zostanie w taki sposób, żeby wartość udziałów nie uległa zmianie.

W dniu złożenia wniosku lokal mieszkalny stanowi odrębną nieruchomość wraz z udziałem we współwłasności w gruncie. Status lokali powstałych po podziale całości lokalu nie będzie się różnił od jego obecnego statusu. Powstałe lokale będą lokalami mieszkalnymi stanowiącymi samodzielne lokale. Właściwy organ administracji budowlanej udzielił Wnioskodawcy informacji, że rodzaj prowadzonej działalności, tj. praca przy komputerze, ograniczona liczba klientów (1-2 miesięcznie), brak pracowników, nie powodują konieczności zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, ponieważ nie występują przesłanki wskazane w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, który stanowi, że przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Aby lokal uznany został za użytkowy nie wystarczy samo użytkowanie go jako lokalu biurowego, musi nastąpić zmiana jego użytkowania w rozumieniu powyższego przepisu, a żadna z takich zmian nie nastąpiła.

Wnioskodawca posiada zgodę konserwatora zabytków na przeprowadzenie prac budowlanych. W akcie notarialnym znajduje się zapis, że strony jako wspólnota mieszkaniowa zastrzegają prawo kupujących do swobodnego kształtowania przestrzeni w zakresie inwestycji lokalu mieszkalnego (taras, podział na lokale, antresole).

Prace budowlane w przypadku adaptacji lokali będą polegały na wybudowaniu ścian działowych, wymianie okien, podłóg, kładzeniu tynków, malowaniu, wykonaniu instalacji elektrycznych, remoncie instalacji i urządzeń sanitarnych. Podziałowi i adaptacji będzie podlegało także pomieszczenie na strychu, ponieważ będzie stanowiło część składową biura Wnioskodawcy i osoby, która nabyła z nim lokal.

Wyższy standard będą posiadały wyłącznie te lokale, których ewentualni nabywcy zażądają ich podwyższenia. Zwiększenie tego standardu może nastąpić tylko w trakcie remontu i modernizacji, przed wyodrębnieniem poszczególnych lokali. Wydatki związane ze zwiększeniem standardu poszczególnych lokali będą wyszczególnione w odniesieniu do tych lokali. Specjalistyczne prace budowlane w powyższym zakresie wykonywane są przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane. Mniej skomplikowane prace remontowe Wnioskodawca wykonuje we własnym zakresie. Wszelkie faktury będą wystawiane na Wnioskodawcę jako przedsiębiorcę.

Wnioskodawca nabywa zarówno materiały budowlane opodatkowane odpowiednimi stawkami VAT, jak i materiały na zasadzie odwrotnego obciążenia jako przedsiębiorca. Ponieważ jest właścicielem 1/2 nieruchomości nabywa połowę materiałów remontowych oraz połowę wykonywanych usług przeznaczonych do przeprowadzenia remontu i modernizacji. Pozostałą część nabywa na swoją rzecz drugi współwłaściciel.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie jest w stanie ustalić, czy poniesione przez niego nakłady na modernizowane lokale przekroczą 30% ich wartości początkowej.

Całość powierzchni nabytego lokalu ma służyć działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Drugi ze współwłaścicieli również wykorzysta przypadającą na niego część lokalu w ten sam sposób. Wyodrębnione lokale zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych i amortyzowane, gdyż mają zostać wykorzystane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m² nie stanowi towaru handlowego w działalności, ponieważ Wnioskodawca w pierwszej kolejności zamierza przeznaczyć lokale na własne biuro oraz lokale do wynajmu, a więc wykorzystywać je w działalności gospodarczej.

W przypadku, gdy wynajem lokali na biura nie zostanie zrealizowany przez brak zainteresowanych, Wnioskodawca rozważy możliwość wynajęcia lokali na cele mieszkaniowe, ich sprzedaż lub przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe.

Termin odpłatnego zbycia lokali nie został zaplanowany, gdyż Wnioskodawca uwzględnia ich sprzedaż tylko w sytuacji, gdy nie uda się wynająć ww. lokali.

Wyodrębnione lokale będą stanowiły środek trwały w firmie Wnioskodawcy i nie będą towarem handlowym. Tak więc w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej zastosowanie będzie miał art. 14 ust. 2c oraz art. 10 ust. 3 odwołujący się do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1. Czy Wnioskodawca słusznie zakwalifikował wykonane prace budowlane dotyczące remontu dachu, klatki schodowej oraz wszelkie prace budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego lokalu, które zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo budowlane stanowią remont, do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, w dacie wystawienia faktury (art. 22 ust. 6b) jako koszty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (najem lokali i wykorzystanie biura w działalności)?
2. Czy w związku z wykonaniem prac remontowych dachu wraz z pracami towarzyszącymi (wyszczególnionymi w opisie stanu faktycznego w punkcie 1 lit. a, b oraz c), które zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane należy uznać za remont, Wnioskodawca ma prawo zaliczyć przypadające na niego wydatki wynikające z 1/2 udziału w nabytej nieruchomości – lokalu mieszkalnym (50% ogółu poniesionych na te prace wydatków) do kosztów uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z prowadzoną działalności gospodarczą (najem lokali i wykorzystanie biura w działalności), czy też powinien rozliczyć je z uwzględnieniem swojego udziału w całej nieruchomości, tj. 50% z 31364/101218 części nieruchomości wspólnej?
3. W jaki sposób należy ustalić wartość ulepszenia, o której mowa w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży wyodrębnionej nieruchomości (będącej w wyższym standardzie niż reszta lokali), gdy od pierwszego zasiedlenia (zakończenia prac modernizacyjnych przekraczających 30% wartości nabycia nieruchomości) nie upłynie okres 2 lat. Czy należy założyć, że wartość ulepszenia oblicza się dla całości lokalu i ustala czy jego wartość nie przekracza 30% wartości początkowej, czy należy ustalić jakie nakłady zostały poniesione na ten konkretny lokal (czy nie przekraczają 30% wartości nabycia całego lokalu)?
4. Czy w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone nr 1 i nr 2 dotyczące możliwości bezpośredniego zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, natomiast w zakresie pytań oznaczonych nr 3 i nr 4 oraz w zakresie podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1), w akcie notarialnym znalazły się precyzyjne wytyczne dotyczące charakteru wykonywanych prac w zakresie remontu dachu oraz klatki schodowej, które polegają na odtworzeniu stanu istniejącego.

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Mając więc powyższą definicję na uwadze, za remont środka trwałego należy uznać nakłady związane z podtrzymaniem bądź odtworzeniem wartości użytkowej środka trwałego, poprzez np. naprawę czy wymianę zużytych elementów, o ile nie zmienia to charakteru oraz funkcji danego środka trwałego.

Zdaniem Wnioskodawcy, prowadzone prace w zakresie remontu dachu oraz klatki schodowej oraz wszelkie prace budowlane polegające na odtworzeniu ich stanu pierwotnego, należy uznać za remont i zaliczyć wydatki poniesione w związku z nim, bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, zgodnie z art. 22 ust. 1 stanowiącym, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23, oraz art. 22 ust. 6b ww. ustawy, zgodnie z którym za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2), Wnioskodawca jest współwłaścicielem 50% z 31364/101218 części nieruchomości wspólnej. Z uwagi na fakt, że zakup lokalu został uzależniony od dokonania przez jego nabywców remontu dachu wraz z pracami towarzyszącymi (stanowiącego część wspólną), z jednoczesnym wykluczeniem z uczestnictwa w kosztach remontu pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, wydatki na remont dachu należałoby uznać za wyłączny koszt nabywców lokalu. Winny zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w całej kwocie poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków związanych z remontem dachu, tj. 50% całkowitych kosztów związanych z remontem dachu i prac towarzyszących, z uwagi na fakt, że jest to koszt związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Jak stanowi art. 8 ust. 1a ww. ustawy, przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, lub działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 4, osiąganych przez podatników opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30c, nie łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1.

W myśl art. 8 ust. 2 ww. ustawy, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1. rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;
2. ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.
   
   

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika,
  

• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
  

• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
  

• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
  

• został właściwie udokumentowany,
  

• nie znajduje się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.
  
  

W przypadku źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów. Zatem, do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały one prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Przy czym, związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem wydatku, a osiągnięciem przychodu, bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem jego źródła, należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodu, bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

W tym miejscu należy zauważyć, że ustawodawca nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciami: „w celu” osiągnięcia przychodu, jak i „zachowanie” lub „zabezpieczenie” źródła przychodów.

Zgodnie z definicjami zawartymi w Słowniku języka polskiego PWN, pojęcie:

1. „celowość” oznacza: „przydatność do jakichś potrzeb”, „świadome zmierzanie do celu”, „taki przebieg zjawisk, zdarzeń, działań ludzkich, jakby w swym rozwoju zmierzały one do określonego celu”,
2. „zabezpieczyć” oznacza: „zapewnienie ochrony przed czymś niebezpiecznym lub szkodliwym”, „uczynienie bezpiecznym”, „zapewnienie utrzymania czegoś w dotychczasowym stanie”, „zapewnienie komuś środków do życia”, „zapewnienie zaspokojenia roszczenia lub wykonanie kary”, natomiast
3. „zachować” oznacza: „pozostać w posiadaniu czegoś”, „dochować coś w niezmienionym stanie mimo upływu czasu lub niesprzyjających okoliczności”, „uchronić przed zapomnieniem”.
   
   

Można więc przyjąć, że koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów to takie koszty, które są poniesione w trakcie dążenia do uzyskania przychodów. Określony cel musi być widoczny w momencie ponoszenia kosztu. Ponadto poniesione koszty winny omawiany cel realizować lub co najmniej zakładać jego realność. Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby to źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

Podsumowując, wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu zaistnieje związek przyczynowy i koszt nie będzie objęty dyspozycją art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych – wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Wydatki te zatem w momencie ich poniesienia nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów. Koszt taki stanowią natomiast, zgodnie z treścią art. 22 ust. 8 ww. ustawy, odpisy z tytułu zużycia ulepszonych środków trwałych (odpisy amortyzacyjne).

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast stosownie do art. 22c pkt 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

W myśl art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2016 r. i 2017 r., jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3 500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3 500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

W myśl art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2018 r. i znajdującym zastosowanie do składników majątku przyjętych do używania po dniu 31 grudnia 2017 r., jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższe oznacza, że wydatki o charakterze ulepszeniowym, podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od podwyższonej wartości początkowej środka trwałego. Jeżeli jednak wydatki te nie przekroczą kwoty wskazanej w ww. przepisie, mogą podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu jednorazowo w dacie poniesienia.

Z cytowanego powyżej przepisu wynika, że ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek. Przebudową jest rezultat prac budowlanych, którego istotą jest zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego, nie powodująca jednak zwiększenia ani jego powierzchni, ani też kubatury. Rozbudowa polega na zwiększeniu, w wyniku prac budowlanych, powierzchni lub kubatury budynku. Rekonstrukcja to ponowna budowa, w efekcie której nastąpi odtworzenie określonych elementów obiektu w tej przestrzeni, którą dotychczas elementy te zajmowały. Zazwyczaj dotyczy elementów zużytych lub zniszczonych. Adaptacja natomiast polega na przystosowaniu obiektu do nowej funkcji, której dotychczas nie pełnił, a modernizacja to unowocześnienie, tj. wyposażenie obiektu bądź jego elementów składowych w takie urządzenia lub cechy, których wcześniej nie miał, a które są wytworem nowszej myśli technicznej. Ulepszenie środka trwałego polega zatem na dokonywaniu nakładów na ten środek, które powodują wzrost wartości użytkowej tego środka.

Wynikiem ulepszenia musi być wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia jego przyjęcia do używania (warunkiem zaliczenia wydatków na ulepszenie, do wydatków zwiększających wartość środka trwałego w powyższym rozumieniu jest zatem uzyskanie wymiernych korzyści tego ulepszenia). Przepis art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje przykładowo w jaki sposób ten efekt może się wyrażać np. wydłużeniem okresu używania środka ulepszonego w stosunku do stanu poprzedniego, zwiększeniem jego zdolności wytwórczej, podwyższeniem jakości produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i zmniejszeniem kosztów ich eksploatacji. Efekt wymiernego ulepszenia środka trwałego powinien wystąpić nie na skutek porównania stanu przed dokonaniem nakładów i po tym fakcie, ale porównania stanu z dnia przyjęcia środka trwałego do używania oraz po dokonaniu ulepszenia.

Ulepszenie środka trwałego polega zatem na dokonywaniu nakładów na tenże środek, które powodują wzrost wartości użytkowej tego środka. Wydatki o charakterze ulepszeniowym, podlegają zaliczeniu do ww. kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od podwyższonej wartości początkowej środka trwałego. Jeżeli jednak wydatki te nie przekroczą kwoty określonej w art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, znajdującym zastosowanie do składników majątku przyjętych do używania przed dniem 31 grudnia 2017 r., mogą podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu jednorazowo w dacie poniesienia.

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego też zasadne jest w tym przypadku odwołanie się do definicji sformułowanej w innych aktach prawnych, a w szczególności w przepisach prawa budowlanego.

Stosownie do art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, w tym również działania polegające na wymianie zużytych w toku eksploatacji składników technicznych środka trwałego, niezwiększające jego wartości początkowej. Podkreślenia wymaga fakt, że przy remoncie mogą być stosowane materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym. Remont następuje w toku eksploatacji środka trwałego przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru.

Różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych.

Z powyższych uregulowań wynika, że sposób zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, wydatków ponoszonych na środek trwały uzależniony jest od charakteru tych wydatków. Wydatki o charakterze remontowym, co do zasady podlegają bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, o ile spełniają przesłanki uznania ich za ww. koszty wskazane w art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Natomiast wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie środków trwałych, są rozliczane w czasie i podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej – pośrednio poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej tych środków. Zatem, wydatki na remont środka trwałego, a więc polegające na odtworzeniu pierwotnej wartości użytkowej oraz inne wydatki, które nie mają charakteru ulepszenia (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nie podlegają zaliczeniu do jego wartości początkowej (nie powiększają jej). Tym samym mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym podatkową księgę przychodów i rozchodów i podlegającym opodatkowaniu podatkiem liniowym. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od dnia 26 października 2009 r. w zakresie architektury. Nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną nabył w dniu 26 stycznia 2016 r. w drodze umowy sprzedaży lokal mieszkalny o powierzchni 313,64 m², na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części każdy z nich. W akcie notarialnym wskazano, że Wnioskodawca wraz z osobą nabywającą z Nim nieruchomość kupują nieruchomość lokalową i prawa z nią związane na zasadzie współwłasności w równych częściach – po 1/2 części, a nadto solidarnie przejmują do wykonania i realizacji obowiązek wykonania, w zamian za sprzedającą, na własny koszt i ryzyko wszystkich robót budowlanych, których obowiązek wykonania przez sprzedającą wynika z roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej lokalu.

Lokal obejmuje III piętro budynku wraz ze strychem, będąc częścią nieruchomości, w której udział wynosi 31364/101218 części nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa nieruchomości składa się z Wnioskodawcy, osoby wraz z którą nabył wspomniany lokal oraz trzeciej osoby niezwiązanej z Wnioskodawcą.

Lokal w całości wykorzystywany był do działalności gospodarczej i nie służył innym celom.

Lokal, w części przypadającej na Wnioskodawcę czyli 50% wartości, wprowadzony został do ewidencji środków trwałych oraz podlega amortyzacji, z uwagi na to, że Wnioskodawca oraz współwłaściciel nieruchomości prowadzą w ww. lokalu działalność gospodarczą (każdy z nich w ramach własnej działalności). Lokal wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności od dnia nabycia. Do ewidencji środków trwałych został wprowadzony od stycznia 2017 r., amortyzowany jest od lutego 2017 r. W momencie przyjęcia lokalu do ewidencji środków trwałych lokal był kompletny i zdatny do użytku, a przewidywany okres użytkowania był dłuższy niż rok. Nabyty lokal był użytkowany do momentu rozpoczęcia w nim remontu. Wartość początkowa została ustalona na podstawie ceny nabycia wskazanej w akcie notarialnym, tj. 1/2 kwoty, tak więc odpisy amortyzacyjne uwzględniają 1/2 udziału we współwłasności nieruchomości.

Budynek, w którym mieści się lokal jest budynkiem zaliczonym do obiektów zabytkowych, sklasyfikowany zgodnie PKOB jako budynek handlowo-usługowy (symbol PKOB 1230). Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy w budynku znajdują się inne wyodrębnione lokale mieszkalne.

W związku z dokonanym zakupem Wnioskodawca będzie dokonywał następujących prac budowlanych:

1. wynikających z wpisu zawartego w księdze wieczystej lokalu:
   1. roszczenia o wykonanie robót budowlanych polegających na: remoncie więźby dachowej, wymianie pokrycia dachowego z dachówki ceramicznej na nowe pokrycie z dachówki ceramicznej, z zachowaniem jej poprzedniego układu, wymianie pokrycia papowego, wymianie obudów okien mansardowych w obrębie III piętra, remoncie kominów oraz ścian kominowych, wieżyczki znajdującej się w narożu budynku nad III piętrem, wymianie rynien wraz z gzymsem w obrębie III piętra, w razie konieczności naprawie ścian nośnych III piętra i naprawie stropu nad III piętrem, wymianie pionów instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej i elektrycznej w obrębię III piętra, wykonaniu niezależnej od całego budynku instalacji c.o.,
      
   2. roszczenia o dokonywanie na własny koszt doraźnych napraw dachu, wieżyczki i pochyłych ścian III piętra,
      
   3. roszczenia o dokonywanie po wykonaniu wszystkich robót budowlanych, na własny koszt napraw bieżących i kapitalnych wszystkich elementów budowlanych stanowiących element części wspólnych, a znajdujących się w obrębie lokalu.
      W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.
2. związanych z wykonaniem na rzecz wspólnoty mieszkaniowej robót, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym:
   • wykonania nowego pionu instalacji elektrycznej wspólnego dla całego budynku,
     
   • wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
     
   • wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłącza tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
     
   • wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
     
   • w przypadku zastosowania zasilania gazowego – wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
     
   • oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji c.o. od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja c.o., mająca obsługiwać budynek poniżej III piętra mogła sprawnie działać,
     
   • wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
     
   • wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającego m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawieniu nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawieniu nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzeniu wykładzin ściennych na parterze, malowaniu stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonaniu nowych balustrad, poręczy, wymianie istniejących okien na okna PCV, wymianie podokienników, wymianie posadzek na schodach, montażu domofonu, wykonaniu nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.
3. prace modernizacyjno-remontowe, które dokonywane będą przez Wnioskodawcę w nabytym przez Niego lokalu (znajduje się na III piętrze oraz strychu).
   
   

W akcie notarialnym zaznaczono, że przedmiotowy lokal wyposażony jest w niesprawną instalację wodno-kanalizacyjną i niesprawną instalację elektryczną wymagającą wymiany, lokal wymaga kapitalnego remontu, poddasze oraz budynek są nieocieplone.

1. związanych z wykonaniem na rzecz wspólnoty mieszkaniowej robót, do których nabywcy zostali zobowiązani aktem notarialnym:
   • wykonania nowego pionu instalacji elektrycznej wspólnego dla całego budynku,
   • wykonania trzech nowych pionów instalacji wodnej dla całego budynku,
   • wykonania trzech nowych pionów kanalizacji sanitarnej dla całego budynku wraz z odgałęzieniami na wszystkich kondygnacjach i podłączenie ich do istniejącego wewnątrz budynku przyłącza tej instalacji do kanalizacji miejskiej,
   • wykonanie niezależnej nowej instalacji centralnego ogrzewania dla przedmiotowego lokalu (możliwość wyboru rodzaju jego zasilania),
   • w przypadku zastosowania zasilania gazowego – wykonania instalacji gazowej i jej odgałęzień na wszystkich kondygnacjach budynku,
   • oddzielenia, na poziomie II piętra istniejącej instalacji c.o. od jej części obsługującej obecnie III piętro i wykonanie niezbędnych prac, aby pozostała instalacja c.o., mająca obsługiwać budynek poniżej III piętra mogła sprawnie działać,
     
   • wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza, mających docelowo obsługiwać również niższe kondygnacje,
     
   • wykonania remontu całej klatki schodowej, z wyjątkiem jej części znajdującej się w piwnicy, polegającego m.in. na remoncie ścian, sufitów, wstawieniu nowych drzwi do piwnicy, malowaniu lamperii, ścian i sufitów, wstawieniu nowych drzwi wejściowych do budynku oraz do piwnicy, odtworzeniu wykładzin ściennych na parterze, malowaniu stolarki drzwiowej do lokali na I i II piętrze, wykonaniu nowych balustrad, poręczy, wymianie istniejących okien na okna PCV, wymianie podokienników, wymianie posadzek na schodach, montażu domofonu, wykonaniu nowej instalacji elektrycznej wraz z montażem opraw świetlnych i włączników.
2. prace modernizacyjno-remontowe, które dokonywane będą przez Wnioskodawcę w nabytym przez Niego lokalu (znajduje się na III piętrze oraz strychu).
   
   

Cena sprzedaży lokalu została ustalona na cenę niższą niż wynosi cena rynkowa, z uwagi na zakres robót, do których zobowiązani zostali nabywcy, przejmując zobowiązania sprzedającej. Uregulowanie należności nastąpiło w sposób następujący: nabywający zapłacili osobie sprzedającej 1/3 ceny sprzedaży, zaś pozostała kwota należności (2/3 umówionej ceny nabycia) została scedowana przez sprzedającą na rzecz jej brata tytułem darowizny (brat sprzedającej jest właścicielem pozostałej części nieruchomości i członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Strony ustaliły, że koszt prac budowlanych, które mają zostać wykonane przez nabywających na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (remont klatki schodowej, remont całej instalacji elektrycznej, wodnej, kanalizacji i c.o. oraz wykonanie pionów wentylacyjnych w budynku), w których partycypować winien także właściciel pozostałej części nieruchomości, zostaną rozliczone z nim poprzez kompensatę kosztów tych prac z nabytą przez niego w drodze darowizny od siostry wierzytelnością wobec kupujących, z tytułu niezapłaconej części (2/3) ceny sprzedaży. Nabywający oświadczyli, że przedmiotowa suma (niezapłaconej przez nich części ceny sprzedaży lokalu) pokrywa w całości przypadający na właściciela pozostałej części nieruchomości udział w kosztach przeprowadzenia tych prac.

Z zapisów aktu notarialnego wprost wynika, że większość nakazanych do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę prac, ma charakter odtworzeniowy, mający na celu przywrócenie stanu poprzedniego budynku. Nowo powstałymi elementami mają być jedynie elementy instalacji c.o. i jej system zasilający, wykonanie dodatkowych ośmiu pionów wentylacyjnych w pobliżu klatki schodowej w obrębie II piętra i poddasza oraz adaptacja pomieszczeń nabytego lokalu na lokale biurowe.

Remont pomieszczeń zaliczony będzie bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, natomiast wszelkie prace modernizacyjne, zmieniające charakter zakupionego lokalu, podwyższą wartość początkową środka trwałego – lokalu mieszkalnego.

Nakłady poniesione na remont wynikający z wpisów zawartych w księdze wieczystej lokalu oraz wynikające z aktu notarialnego są dokonywane w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Prace remontowe i modernizacyjne są wykonane już po oddaniu środka trwałego do używania.

Przed dokonaniem remontu lokal wykorzystywany był jako część pracowni Wnioskodawcy.

Specjalistyczne prace budowlane wykonywane są przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane. Mniej skomplikowane prace remontowe Wnioskodawca wykonuje we własnym zakresie.

W związku z tym, że wykonane przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane prace budowlane dotyczące remontu dachu, klatki schodowej, prace budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego lokalu oraz prace remontowe wyszczególnione w pkt 1 lit. a), b) oraz c) nie są związane z powstaniem konkretnego przychodu, należy stwierdzić, że wydatki te należy zaliczyć do kosztów pośrednio związanych z uzyskaniem przychodów.

Należy również podkreślić, że możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła.

Skoro więc, wykonane przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane prace dotyczące remontu dachu, klatki schodowej, prace budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego lokalu oraz prace remontowe wyszczególnione w pkt 1 lit. a), b) oraz c) stanowią remont, to zgodnie z generalną zasadą określoną w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki te w części przypadającej proporcjonalnie do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość obejmującym trzecie piętro budynku wraz ze strychem, mogą stanowić dla Wnioskodawcy koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny i zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że jeżeli w istocie wskazane we wniosku prace dotyczące remontu dachu, klatki schodowej, prace budowlane polegające na odtworzeniu stanu pierwotnego lokalu oraz prace remontowe wyszczególnione w pkt 1 lit. a), b) oraz c) wykonane przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane, mają na celu wyłącznie odtworzenie pierwotnego stanu technicznego budynku handlowo-usługowego, to zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z ich przeprowadzeniem przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane, jako wydatki remontowe, mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej w części przypadającej proporcjonalnie do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość obejmującym trzecie piętro budynku wraz ze strychem, w dacie ich poniesienia w rozumieniu art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu natomiast do roszczenia wynikającego z wpisu zawartego w księdze wieczystej zakupionego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, o przeprowadzenie remontu budynku handlowo-usługowego, w którym mieści się ww. lokal mieszkalny, w części wspólnej nieruchomości, przypadającej na właściciela pozostałej części nieruchomości, a zatem przypadającej ponad udział Wnioskodawcy w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość wraz z częściami w nieruchomości wspólnej, stwierdzić należy, że skoro z zapisu zawartego w akcie notarialnym dotyczącym zakupu ww. lokalu mieszkalnego oraz wpisu zawartego księdze wieczystej lokalu wynika sposób uregulowania należności z tytułu nabycia ww. lokalu mieszkalnego, w tym niezapłaconej części ceny sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym poprzez kompensatę kosztów prac budowlanych przypadających na tego współwłaściciela, to poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z pracami budowlanymi wykonanymi przez przedsiębiorców świadczących usługi budowlane, wynikające z aktu notarialnego i wpisu zawartego w księdze wieczystej, w wysokości przypadającej na Wnioskodawcę, mogą również stanowić dla Wnioskodawcy koszt uzyskania przychodu na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tutejszy Organ zaznacza, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie w zakresie możliwości bezpośredniego zaliczenia przez Wnioskodawcę poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej od dnia 26 października 2009 r. pozarolniczej działalności gospodarczej w zakresie architektury w lokalu mieszkalnym stanowiącym współwłasność Wnioskodawcy, przed jego podziałem i nie odnosi się do kwalifikacji poniesionych przez Wnioskodawcę wydatków do kosztów uzyskania przychodów związanych z działalnością gospodarczą jaką Wnioskodawca zamierza prowadzić w lokalach mieszkalnych wyodrębnionych w wyniku podziału lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność Wnioskodawcy.

Wskazać przy tym należy, że to na Wnioskodawcy, jako podmiocie odnoszącym korzyść z faktu zaliczenia wskazanych we wniosku wydatków do kosztów uzyskania przychodu, ciąży obowiązek wykazania związku, jaki wydatki te mają z uzyskanym przychodem oraz obowiązek ich właściwego udokumentowania. Istnienie ww. związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy ww. wydatkami a uzyskanym przez Wnioskodawcę przychodem może być zweryfikowane w toku ewentualnego postępowania podatkowego, prowadzonego przez upoważnione do tego organy podatkowe.

Końcowo wskazać należy, że niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do zagadnienia związanego z zaliczeniem do kosztów uzyskania przychodów wskazanych wydatków w kontekście zadanego pytania i zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanowiska. Pojęcie „remont” należy do pojęć zdefiniowanych w przepisach ustawy Prawo budowlane, która nie stanowi przepisów prawa podatkowego zdefiniowanych w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), gdyż zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o ustawach podatkowych – rozumie się przez to ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich.

Tym samym minister właściwy do spraw finansów publicznych nie ma uprawnienia do interpretowania zapisów ustawy Prawo budowlane w trybie wydawania indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, określonych w art. 14b § 1 tej ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy

z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.