Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-1.4012.418.2017.2.KOM/RR
z 17 października 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 sierpnia 2017 r. (data wpływu 10 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 września 2017 r. (data wpływu 3 października 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego organu z dnia 7 września 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.418.2017.1.KOM (skutecznie doręczone w dniu 20 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania zbycia Nieruchomości za zbycie poszczególnych składników majątkowych, opodatkowania oraz zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe,
  

• prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zbycia Nieruchomości za zbycie poszczególnych składników majątkowych, opodatkowania i zastosowania właściwej stawki podatku VAT dla sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 27 września 2017 r. (data wpływu 3 października 2017 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego organu z dnia 7 września 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.418.2017.1.KOM (skutecznie doręczone w dniu 20 września 2017 r.)

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca” lub „Spółka”) zawarła przedwstępną umowę sprzedaży pod warunkiem (dalej: „Umowa”) z Domem Zakonnym (dalej: „Zbywca” lub „Sprzedający”) - łącznie zwani dalej: „Zainteresowanymi”.

Przyrzeczona umowa sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Przyrzeczona Umowa Sprzedaży”) ma zostać zawarta w określonym terminie, po spełnieniu warunków w niej wskazanych. Ponadto, należy wskazać, iż Umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

W ramach Umowy Zbywca zobowiązał się sprzedać Spółce prawo własności nieruchomości zabudowanej (dalej: „Nieruchomość”), stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 96 (dalej: „Działka”), o łącznej powierzchni 1915 m² (dalej: „Transakcja”).

Stosownie do wypisu z kartoteki budynków wydanego przez Prezydenta Miasta według stanu na dzień 24 kwietnia 2017 r., na Działce położone są:

• budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 300 m² (trzysta metrów kwadratowych), (zwany dalej: Budynek 1),
  

• budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 516 m² (pięćset szesnaście metrów kwadratowych), (zwany dalej: Budynek 2),
  

• budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 105 m² (sto pięć metrów kwadratowych) (zwany dalej: Budynek 3),
  

• budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 94 m² (dziewięćdziesiąt cztery metry kwadratowe) (zwany dalej: Budynek 4),
  

• budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 30 m² (trzydzieści metrów kwadratowych) (zwany dalej: Budynek 5),
  

• budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 9 m² (dziewięć metrów kwadratowych) (zwany dalej: Budynek 6), oraz
  

• budynek niemieszkalny, o powierzchni zabudowy 44 m² (czterdzieści cztery metry kwadratowe) (zwany dalej: Budynek 7)
  

- dalej zwane łącznie „Budynkami”.

Powierzchnia użytkowa Budynku 1 wynosi 562,50 m².

Zainteresowani wskazują, iż Budynki są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadają fundamenty oraz dach.

Ponadto, należy wskazać, iż zgodnie z Wypisem z Kartoteki Budynków, w żadnym z Budynków nie ma wyodrębnionych lokali, w szczególności zaś, w odniesieniu do Budynku 1, ze względu na jego obecny stan techniczny, nie ma również realnej możliwości wyodrębnienia samodzielnych lokali bez poniesienia dodatkowych nakładów w tym zakresie. Nadto, zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych - Budynek 1 jest sklasyfikowany jako budynek mieszkalny, zaś pozostałe Budynki są sklasyfikowane jako pozostałe budynki niemieszkalne. Należy jednak wskazać, iż Budynek 1 – przez cały okres, w którym był on własnością Zbywcy – był wykorzystywany wyłącznie na cele użytkowe (przy czym w 2009 r. nie był on w ogóle użytkowany, lecz stanowił pustostan).

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony Uchwałą Rady Miasta z dnia 20 listopada 2013 roku w sprawie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z tym planem Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.4 - tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługową, wielorodzinną z usługami. W konsekwencji Budynek 1 jest wpisany do rejestru zabytków.

Ponadto, zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanymi przez Prezydenta Miasta Działka oznaczona jest symbolem użytku „B” - tereny mieszkaniowe.

Nieruchomość zlokalizowana jest w obszarze historycznego układu urbanistycznego dawnego miasta Podgórze, wpisanego do rejestru zabytków, decyzją z dnia 26 października 1981 r. oraz na/obszarze historycznego zespołu miasta , uznanego za pomnik historii Zarządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 8 września 1994 r. Ponadto, Budynek 1 jest wpisany do rejestru zabytków miasta na podstawie decyzji z dnia 26 marca 1968 r.

Zgodnie z postanowieniami Umowy, razem z zawarciem Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Zbywca, za wynagrodzeniem, wyda Najemcy dwa egzemplarze - w wersji papierowej - dokumentacji projektowej, opracowanej dla projektu budowlanego, sporządzonego dla Budynku 1 i przeniesie na Nabywcę własność tych egzemplarzy, wraz z prawami do ww. dokumentacji projektowej, jakie przysługują Zbywcy. Ponadto, Zbywca wyda Nabywcy wraz z dokumentacją projektową wszystkie warunki techniczne, uzgodnienia i decyzje uzyskane dla przedmiotowego projektu budowlanego, jak również wyrazi pisemną zgodę na przeniesienie na rzecz Nabywcy pozwolenia na przebudowę i adaptację pomieszczeń użytkowych wraz z wewnętrznymi instalacjami w Budynku 1, które to pozwolenie zostało wydane na podstawie decyzji z dnia 27 lipca 2012 r.

Zbywca, jako Dom Zakonny, jest osobą prawną Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej i posiada osobowość prawną zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1169 z późn. zm.).

Zainteresowani wskazują ponadto, że obydwie strony planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa o VAT”).

Nabywca jest spółką prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą.

Przedmiotem podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT działalności Zbywcy jest najem nieruchomości. W ramach przedmiotowej działalności, Zbywca - poza Budynkami wchodzącymi w skład Nieruchomości - wykorzystuje również inne budynki których jest on właścicielem - budynki te znajdują się poza terenem Działki i nie podlegają Transakcji.

Prawo własności Nieruchomości przysługuje Zbywcy nieprzerwanie co najmniej od dnia 4 lutego 1913 r. Ze względu na odległy w czasie termin nabycia Nieruchomości (początek XX wieku) Zbywca nie posiada kompletu dokumentacji pozwalającej na określenie, czy i które Budynki zostały nabyte przez Zbywcę, a które (jeśli jakieś) zostały przez niego wybudowane po nabyciu Nieruchomości. Niemniej jednak, pewnym jest, że wszystkie Budynki zostały wybudowane nie później niż w pierwszej połowie XX wieku - czyli na długo przed wejściem w życie ustawy o VAT. W związku z powyższym, zarówno nabycie przez niego Nieruchomości wraz z wchodzącymi w jej skład Budynkami, jak i ewentualne nakłady na wybudowanie Budynków poniesione przez Zbywcę nie stanowiły czynności objętych przepisami ustawy o VAT.

W związku z powyższym, należy wskazać, że Zbywcy nie przysługiwało w stosunku do Budynków posadowionych na Działce prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, Zbywca oświadcza, że nie dokonywał ulepszeń żadnego z Budynków, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zbywca, jako Dom Zakonny (Konwent), wchodzi w skład Zakonu Bonifratrów, mającego swoją Prowincję w Polsce oraz Kurię Generalną w Rzymie. Wszystkie jednostki organizacyjne Zakonu obowiązują Statuty Generalne oraz Konstytucja Zakonu. Ze Statutów Generalnych Zakonu Bonifratrów (Rzym, listopad 2009 r.) wynika, że celem i zadaniem (apostolatem) Zakonu Bonifratrów jest pielęgnowanie chorych, edukacja, profilaktyka, rehabilitacja oraz kształcenie postaw społecznych wobec chorych i potrzebujących, z zachowaniem otwartości na nowe potrzeby (§ 48), Apostolat Zakonu najlepiej oddaje jego nazwa: „Zakon Szpitalny”. Natomiast w § 2 Konstytucji Zakonu Bonifratrów z 1984 r. stwierdza się m.in.: „Naszym charyzmatem w Kościele jest dar Ducha Świętego, który prowadzi do upodobnienia się do Chrystusa współczującego i miłosiernego z Ewangelii, który przeszedł przez ten świat dobrze czyniąc wszystkim i lecząc wszelkie choroby i słabości [Mt 4, 23; 9, 35]”. W Konstytucji Zakonu jako jeden z celów realizacji charyzmatu wskazano: „Poczuwamy się do odpowiedzialności za powierzony nam dar szpitalnictwa, który określa tożsamość naszego Zakonu”. Domy Zakonne (Konwenty) Zakonu Szpitalnego Św. Jana Bożego oraz instytucje przez nie powołane mają prawo prowadzić szpitale i inne zakłady lecznicze, tudzież apteki, w ramach ich działalności charytatywno-opiekuńcze. Definicja działalności charytatywno-opiekuńczej przez przykładowe wyliczenie została podana przez ustawodawcę w art. 39 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 29, poz. 154, z późn. zm.): „Działalność charytatywno-opiekuńcza Kościoła obejmuje w szczególności:

1. prowadzenie zakładów dla sierot, starców, osób upośledzonych fizycznie lub umysłowo oraz innych kategorii osób potrzebujących opieki;
2. prowadzenie szpitali i innych zakładów leczniczych oraz aptek;
3. organizowanie pomocy w zakresie ochrony macierzyństwa;
4. organizowanie pomocy sierotom, osobom dotkniętym klęskami żywiołowymi i epidemiami, ofiarom wojennym, znajdującym się w trudnym położeniu materialnym lub zdrowotnym rodzinom i osobom, w tym pozbawionym wolności;
5. prowadzenie żłobków, ochronek, burs i schronisk;
6. udzielanie pomocy w zapewnianiu wypoczynku dzieciom i młodzieży znajdującym się w potrzebie;
7. krzewienie idei pomocy bliźnim i postaw społecznych temu sprzyjających;
8. przekazywanie za granicę pomocy ofiarom klęsk żywiołowych i osobom znajdującym się w szczególnej potrzebie.”
   
   

W zakresie ubocznym Zbywca wynajmuje nieruchomości. Działalność ta nakierowana jest jedynie na zabezpieczenie dóbr doczesnych Kościoła Katolickiego (Zakonu) celem realizacji jego charyzmatu, (stosownie do Kanonu 634 - 636 Kodeksu Prawa Kanonicznego (1983 r.). Z tego też względu Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo w ramach jego działalności, nie stanowi tzw. odrębnego dzieła misyjnego Zakonu, nie ustanowiono dla niej przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej odrębnego podmiotu podatkowego w rozumieniu art. 55 ust. 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej. Nie był opracowany dla niej odrębny plan finansowy, nie sporządzano dla niej odrębnego bilansu ani rachunku zysków i strat. Ponadto, do Nieruchomości nie przyporządkowuje się wszystkich kosztów związanych z jej działalnością.

Nieruchomość nie jest również wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na podstawie stosownego dekretu Przeora czy Prowincjała, Wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy żadnych pracowników czy zleceniobiorców Zbywcy. Nie zajdzie więc w tym przypadku przejście zakładu pracy lub jego części z jednego pracodawcy (Zbywcy) na innego pracodawcę (Nabywcę) w rozumieniu art. 23(1) kodeksu pracy.

Środki pieniężne z najmu były przeznaczane na działalność statutową Zbywcy (działalność charytatywno-opiekuńczą, działalność kultu religijnego oraz nowicjat). Nie były one przeznaczane na renowację obiektów w ramach Nieruchomości. W latach 2000 - 2009 Zbywca utrzymywał rachunek bankowy, na który najemcy wpłacali należności z tytułu umów najmu; ten rachunek bankowy umożliwiał kontrolę rozliczeń z najemcami, niemniej jednak na rachunek ten wpłacane były środki i z innych tytułów, w zależności od dyspozycji urzędującego Przeora, a nawet przez pewien czas pełniło rolę sui generis konta rezerwowego.

W stosunku do Nieruchomości Zbywca nie ustanowił osobnego zarządu czy administracji. Wzmiankowana Nieruchomość nie była określana odrębną nazwą lub tytułem ani oznaczeniem graficznym, które pozwalałby ją jako całość jednoznacznie identyfikować i która mogłaby być uznana za posiadającą jakąkolwiek wartość dla potrzeb handlowych.

Zbywca oświadcza, iż Budynki wchodzące w skład Nieruchomości stanowiły przedmiot najmu - Budynki lub ich części były na przestrzeni lat sukcesywnie wydawane najemcom na podstawie umów najmu. Działalność Zbywcy w zakresie wynajmu podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT od momentu wejścia w życie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (dalej: ustawa z 1993 r.), tj. po 5 lipca 1993 r. W rezultacie, wszystkie Budynki były przedmiotem Najmu - stanowiącego czynność opodatkowaną podatkiem VAT, w okresie poprzedzającym dzień planowanej Transakcji o ponad dwa lata.

Wobec powyższego, w ramach planowanej Transakcji, dojdzie do zbycia zabudowanej działki (na terenie której posadowione są budynki wynajmowane przed datą planowanej Transakcji przez okres dłuższy niż 2 lata).

Zbywca wskazuje, iż Budynki były wynajmowane na cele użytkowe, poza budynkiem (Budynek 4), który - choć niemieszkalny, wynajmowany był na cele mieszkalne. W zależności od charakteru umowy najmu czynność najmu była albo opodatkowana podatkiem VAT, albo zwolniona od podatku.

Należy zaznaczyć, iż Budynki od kilku lat nie były już przedmiotem najmu zarówno na cele mieszkalne, jak i komercyjne (za wyjątkiem części Budynku 2 - która obecnie jest jeszcze wynajmowana, jednakże zgodnie z warunkami Umowy, na moment Transakcji nie będzie już przedmiotem najmu), lecz stanowiły pustostany. Co więcej, Budynki są w złym stanie technicznym, co zasadniczo nie pozwala na ich w pełne wykorzystanie dla celów prowadzonej działalności (jedynie Budynek 2 jest w chwili obecnej w dalszym ciągu wynajmowany). Budynki nie były od wielu lat remontowane. Co za tym idzie, w dacie Transakcji, nie będą one w żaden sposób wykorzystywane, zaś ich ewentualne wykorzystywanie byłoby zasadniczo utrudnione ze względu na ich zły stan techniczny. Zbywca wskazuje, iż cały Budynek 1 był wynajmowany przez wiele lat dla potrzeb przychodni zdrowia, a następnie dla zespołu szkół artystycznych. Od wielu lat nie jest już przedmiotem najmu z uwagi na istniejące plany przeprowadzenia przebudowy i adaptacji Budynku 1.

Dla realizacji tego przedsięwzięcia Zbywca uzyskał:

Decyzję z dnia 25 maja 2012 r. ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „Przebudowa dachu (bez zmiany gabarytu dachu) w budynku biurowo-usługowo-magazynowym na części działki nr 96.

Zlecił opracowanie projektu budowlanego na przebudowę i adaptację pomieszczeń użytkowych. Uzyskał pozwolenie z dnia 24 stycznia 2012 r. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru.

Decyzję Prezydenta Miasta z dnia 27 lipca 2012 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę, tj. na „Przebudowę i adaptację pomieszczeń użytkowych wraz z wewnętrznymi instalacjami; wentylacji, klimatyzacji, c.o., wody, kanalizacji i elektrycznymi w budynku na działce nr 96”, W Urzędzie Miasta Dziennik Budowy wydany dnia 4 sierpnia 2014 r.

Według zapisów zatwierdzonego do realizacji projektu, nie planuje się zmiany obrysu budynku (Budynek 1), rozbudowy ani nadbudowy. Zgodnie z wyżej wskazaną dokumentacją, w ramach przebudowy i adaptacji pomieszczeń użytkowych, projektuje się wykorzystanie Budynku 1 na cele usługowo-handlowo-biurowe, z możliwością łączenia w większe lub mniejsze zespoły funkcjonalne. Dla zwiększenia dostępności całego budynku dla niepełnosprawnych planuje się zamontowanie windy usytuowanej w sieni. Dla poprawienia komfortu pracy i przebywania w obiekcie zaprojektowano wykonanie wentylacji mechanicznej i klimatyzacji oraz dodatkowe węzły sanitarne. Należy przy tym wskazać, iż Nabywca nie wyklucza, iż wystąpi o zamienne pozwolenie na budowę lub wygasi istniejące pozwolenie na budowę a wystąpi o nowe, w celu umożliwienia wykorzystania Budynku 1 - oprócz celów usługowych - również na cele mieszkalne.

Aktualnie nie rozpoczęto na nieruchomości robót budowlanych.

Zainteresowani wskazują, iż na moment zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, nie będą obowiązywały żadne umowy najmu Budynków ani ich części - a co za tym idzie, na moment sprzedaży (tj. wydania Nieruchomości), Nieruchomość nie będzie generowała żadnych przychodów. Zainteresowani wskazują nadto, iż sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyła sprzedaż zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.

W szczególności, jej przedmiotem nie będzie:

• nazwa przedsiębiorstwa;
  

• własność ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, ani też innych praw rzeczowych do ruchomości - w szczególności, w wyniku zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne środki trwałe, ani elementy wyposażenia należące do Zbywcy. Co więcej, wskutek Transakcji, na Nabywcę nie zostanie przeniesiona własność żadnych innych nieruchomości poza Nieruchomością - w szczególności, własność innych nieruchomości, których Zbywca jest właścicielem;
  

• prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Zbywcę umów, w tym w szczególności z tytułu umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz przeważającej większości umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji - ewentualnie z wyjątkiem umów na jeden licznik wody i jeden licznik prądu, które Strony rozważają pozostawić, tak aby zapewnić Nabywcy dostęp do tych mediów na placu budowy w trakcie realizacji na terenie Nieruchomości planowanej przez niego inwestycji;
  

• należności i zobowiązania - w wyniku Umowy sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne należności przysługujące Zbywcy ani zobowiązania obciążające Zbywcę za okres do dnia zawarcia Transakcji; w szczególności, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy należności i zobowiązań wynikających z umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz należności i zobowiązań z tytułu umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji;
  

• prawa do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Zbywcy;
  

• tajemnice przedsiębiorstwa;
  

• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.
  
  
  

Zainteresowani wskazują, że:

• Działalność związana z Nieruchomością nakierowana była jedynie na zabezpieczenie dóbr doczesnych Zakonu/Zbywcy (Kościoła Katolickiego) celem realizacji jego charyzmatu. Z tego też względu Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo w ramach jego działalności, nie stanowi tzw. odrębnego dzieła, nie ustanowiono dla niej przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej odrębnego podmiotu podatkowego. Nie był opracowany dla niej odrębny plan finansowy, nie sporządzano dla niej odrębnego bilansu ani rachunku zysków i strat. Ponadto, do Nieruchomości nie przyporządkowuje się wszystkich kosztów związanych z jej działalnością.
  

• Nieruchomość nie jest również wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na podstawie stosownego dekretu Przeora czy Prowincjała. Wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy żadnych pracowników czy zleceniobiorców Zbywcy (w szczególności nie dojdzie do przeniesienia umowy z administratorem Nieruchomości). Nie zachodziłoby więc w tym przypadku przejście zakładu pracy lub jego części z jednego pracodawcy (Zbywcy) na innego pracodawcę (Nabywcę) w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu pracy.
  

• Środki pieniężne z najmu były przeznaczane na działalność statutową Zbywcy (działalność charytatywno-opiekuńczą, działalność kultu religijnego oraz nowicjat). Nie były one przeznaczane na renowacje obiektów w ramach Nieruchomości. W latach 2000-2009 Zbywca utrzymywał rachunek bankowy, na który najemcy wpłacali należności z tytułu umów najmu; ten rachunek bankowy umożliwiał kontrolę rozliczeń z najemcami, niemniej jednak na rachunek ten wpłacane były środki i z innych tytułów, w zależności od dyspozycji urzędującego Przeora, a nawet przez pewien czas pełniło rolę sui generis konta rezerwowego.
  
  
  

W stosunku do Nieruchomości Zbywca nie ustanowił osobnego zarządu czy administracji. Wzmiankowana Nieruchomość nie była określana odrębną nazwą lub tytułem ani oznaczeniem graficznym, które pozwalałby ją jako całość jednoznacznie identyfikować i która mogłaby być uznana za posiadającą jakąkolwiek wartość dla potrzeb handlowych. Nabywca wskazuje, iż po nabyciu planuje on zaadaptować Budynek 1 na lokale mieszkalne i usługowe, lub wyłącznie na lokale usługowe. W odniesieniu do pozostałych Budynków, Nabywca planuje ich rozbiórkę (przy założeniu otrzymania w tym zakresie niezbędnych pozwoleń), w celu realizacji na terenie Nieruchomości inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie obiektu lub obiektów o charakterze mieszkaniowo-handlowo-usługowym wraz z kompletną infrastrukturą. Obiekty znajdujące się na Nieruchomości Nabywca planuje następnie wykorzystywać do czynności opodatkowanych - w szczególności, Nabywca planuje dokonać odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych lub powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w przedmiotowych obiektach.

Nie jest przy tym wykluczone, że Nabywca, przed zbyciem powierzchni handlowo-usługowych - w celu zwiększenia atrakcyjności przedmiotowych powierzchni dla potencjalnych nabywców - znajdzie we własnym zakresie najemców dla tych powierzchni i zawrze z nimi umowy najmu.

Wobec powyższego, możliwym jest, że Nabywca będzie przez pewien czas świadczył usługi najmu powierzchni handlowo-usługowych w przedmiotowych obiektach. W Umowie strony postanowiły, iż przed dniem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, w trybie art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków, na podstawie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (tj. umowy przenoszącej własność), podatkiem VAT, chyba że z interpretacji prawa podatkowego wydanej w odpowiedzi na przedmiotowy wniosek wynikać będzie, że nie mają oni takiej możliwości.

Wyżej wymienione oświadczenie stron umowy zawierać będzie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj.:

• nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej stron umowy;
• planowaną datę zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (tj. umowy przenoszącej własność);
  
• adresy Budynków, które są posadowione na Działce.
  
  

Z tytułu dostawy Nieruchomości Zbywca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę (faktury) VAT.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Zainteresowany wskazał, że symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla Budynku 1 jest następujący: PKOB 1220 - budynki biurowe. Powyższe ustalenie zostało dokonane przez Dom Zakonny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy dostawa zabudowanej Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2. Jeśli odpowiedź na pytanie pierwsze jest pozytywna, to czy w takim przypadku Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i opodatkowanie Transakcji?
3. Czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości może być uznana za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części?
4. Czy dostawa Budynków będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku 23%?
5. Czy z tytułu nabycia Nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej Nieruchomości?
   
   

Stanowisko Zainteresowanych:

1. Dostawa zabudowanej Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
2. Zainteresowanym przysługuje - w stosunku do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zabudowanej - prawo wyboru opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
3. Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.
4. Dostawa Budynków będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką podatku 23%.
5. Z tytułu nabycia Nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej Nieruchomości.
   
   

STANOWISKO PYTANIE 1

Zainteresowani stoją na stanowisku, iż dostawa zabudowanej Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zainteresowani wskazują, iż w sprawie nie ulega wątpliwości, że Działka stanowi działkę zabudowaną, albowiem posadowione są na niej budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, (tzn. Budynki 1-7, spośród których Budynek 1 stanowi budynek mieszkalny, choć był wykorzystany na cel niemieszkalny, zaś pozostałe Budynki są niemieszkalne).

Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, obiekt budowlany to m.in. budynek. W myśl zaś art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, nie ulega wątpliwości, iż w przypadku zbycia Nieruchomości (realizacji opisanej w stanie faktycznym Transakcji) mamy do czynienia z dostawą gruntu zabudowanego.

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W rezultacie, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Przepis ten będzie miał zastosowanie w przypadku będącej przedmiotem Wniosku Transakcji.

Odnosząc się do opodatkowania dostawy budynków i budowli wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę budynków budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Definicja pojęcia „pierwsze zasiedlenie” została określona w art. 2 pkt 14 ustawy VAT i stanowi, iż pod tym pojęciem rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, budynków, budowli lub ich części po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeśli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zainteresowani stoją na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości będzie, co do zasady, (z zastrzeżeniem możliwości rezygnacji ze zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, jako że w odniesieniu do przedmiotowych Budynków, przed datą planowanej Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat od daty ich przekazania do używania pierwszemu ich najemcy po ich wybudowaniu.

Wskazać należy, iż kluczowym dla ustalenia przesłanek zwolnienia z podatku VAT Transakcji zbycia Nieruchomości, zabudowanej Budynkami jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie oraz jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak już bowiem zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części co do zasady korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, z wyjątkiem sytuacji, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Na mocy ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania, w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, po jego:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.
   
   

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, pierwsze zasiedlenie ma miejsce, między innymi, przy oddaniu budynku w najem. Wynajem budynku wiąże się bowiem z oddaniem go do użytkowania (na podstawie umowy najmu najemca może wykorzystywać do swoich celów wynajętą powierzchnię) i jest dokonywany w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (wynajem powierzchni użytkowej zasadniczo jest opodatkowany VAT ze stawką 23% lub stawką zwolnioną).

W tym miejscu Zainteresowani wskazują, iż wszystkie Budynki wchodzące w skład Nieruchomości zostały wybudowane w okresie poprzedzającym nabycie Nieruchomości przez Zbywcę. Wymaga przy tym zaznaczenia, iż ze względu na fakt, że brak jest dokumentacji, która pozwalałaby stwierdzić jednoznacznie, kiedy dokładnie Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości, ani też kiedy dokładnie Budynki zostały wybudowane, istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że niektóre z Budynków mogły zostać wybudowane przez Zbywcę. Niemniej jednak, pewnym jest, iż Budynki zostały wybudowane nie później niż w pierwszej połowie XX w.

Ponadto, Zbywca nie dokonywał ulepszeń żadnego z Budynków, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co więcej, należy wskazać, iż Budynki wchodzące w skład Nieruchomości już od końca lat 80-tych stanowiły przedmiot najmu - Budynki lub ich części były na przestrzeni lat sukcesywnie wydawane najemcom na podstawie umów najmu. Działalność w zakresie wynajmu podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT od momentu wejścia w życie ustawy z 1993 r.

Zbywca wskazuje, iż Budynki były wynajmowane zarówno na cele mieszkaniowe (ze stawką podatku VAT zwolnioną), jak również na cele komercyjne (z podstawową stawką podatku VAT - 23%).

W rezultacie, należy wskazać, iż wszystkie Budynki zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych podatkiem VAT, w dacie poprzedzającej planowaną Transakcję o ponad 2 lata.

Wobec powyższego, w analizowanym przypadku zostaną spełnione następujące przesłanki, o których mowa w definicji pojęcia pierwszego zasiedlenia, wskazujące na to, iż do pierwszego zasiedlenia doszło w terminie co najmniej dwóch lat przed dniem planowanej Transakcji:

• po pierwsze, we wskazanym wyżej terminie (a więc na 2 lata przed planowaną Transakcją), nastąpiło wydanie Budynków użytkownikom - najemcom;
• po drugie, ww. wydanie najemcom Budynków nastąpiło w wykonaniu podlegającej opodatkowaniu VAT umowy najmu;
• po trzecie zaś, w odniesieniu do przedmiotowych Budynków, Zbywca nie dokonywał nakładów na ich ulepszenie o wartości przekraczającej 30% ich wartości i wynajmował je w okresie poprzedzającym dzień planowanej Transakcji o ponad 2 lata.
  
  

Zainteresowani zaznaczają przy tym, iż umowy najmu Budynków - które były zawierane już po wejściu w życie ustawy z 1993 r. oraz te, które co prawda były zawierane we wcześniejszym okresie, lecz były kontynuowane po wejściu w życie ww. ustawy - obejmowały wszystkie Budynki. W związku z powyższym, Budynki były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a co za tym idzie, nie ma wątpliwości, że Budynki były przedmiotem pierwszego zasiedlenia.

Oznacza to, iż z uwagi na fakt, że do pierwszego zasiedlenia doszło w terminie co najmniej dwóch lat przed dniem planowanej Transakcji - wydanie w ramach Transakcji ww. wskazanych Budynków na rzecz Nabywcy będzie, co do zasady, (z zastrzeżeniem możliwości rezygnacji ze zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) podlegało zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zainteresowani wskazują przy tym, iż bez znaczenia jest fakt, że pierwsze zasiedlenie niektórych z Budynków/ich części miało miejsce przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy o VAT – tzn. przed dniem 20 kwietnia 2004 r. - lecz w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Należy bowiem zwrócić uwagę, że za pierwsze zasiedlenie można uznać także takie zasiedlenie, które odnosi się do czynności opodatkowanych sprzed wejścia w życie ustawy o VAT z dnia 11 marca 2004 r. - tj. z okresu obowiązywania ustawy z 1993 r. - byleby tylko dokonana czynność stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu obecnie obowiązującej ustawy o VAT.

Wynika to z faktu, iż użyte w art. 2 pkt 14 ustawy VAT określenie „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu” oznacza oddanie do użytkowania w wykonaniu takich czynności, które wymienione zostały w art. 5 ust. 1 ustawy VAT (tj. m.in. w ramach odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju), bez względu na to, czy czynności te miały miejsce w okresie obowiązywania tej ustawy, czy też w okresie wcześniejszym. Na gruncie wykładni językowej, czynności „podlegające opodatkowaniu VAT”, to wszelkie czynności, które odpowiadają swoim charakterem dostawie towarów czy świadczeniu usług. Warto zauważyć, że w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT mowa jest o czynnościach „podlegających opodatkowaniu”, a nie o czynnościach, które „podlegały opodatkowaniu” w danej sytuacji. Ustawa posługuje się zatem sformułowaniem abstrakcyjnym, które abstrahuje od kwalifikacji prawnej transakcji na moment jej dokonania.

Będzie to zatem np. sprzedaż czy najem dokonane w różnych warunkach - zarówno przez podatnika VAT, jak i przez podmiot nieposiadający tego statusu (bo mowa jest o czynnościach podlegających opodatkowaniu - a zatem bez znaczenia powinny być tu aspekty podmiotowe), zarówno pod rządami obecnej ustawy o VAT, jak i ustawy o VAT z 1993 r.

W szczególności, regulacja ustawy o VAT nie wskazuje na fakt, iż omawiane czynności muszą mieć miejsce w czasie jej obowiązywania, Należy również wskazać, iż gdyby ustawodawca chciał dokonać takiego zawężenia (do czynności mających miejsce od dnia wejścia w życie obecnej ustawy o VAT), dodałby odpowiedni zwrot, np. „na podstawie przepisów niniejszej ustawy”. Brak takiego zwrotu implikuje fakt, iż treść art. 2 pkt 14 ustawy o VAT obejmuje swym zakresem zarówno czynności dokonane w okresie obowiązywania tejże ustawy, jak i ustawy z 1993 r.

W tym zakresie wskazać należy nadto, iż zarówno na podstawie obecnie obowiązujących przepisów, jak i na gruncie przepisów ustawy z 1993 r. najem budynków stanowi oraz stanowił czynność podlegającą VAT, a zatem taki najem skutkował ich pierwszym zasiedleniem.

Należy przy tym zauważyć, iż pomimo, że część z przedmiotowych umów najmu Budynków/ich części została zawarta jeszcze przed wejściem w życie ustawy z 1993 r. (to najem na podstawie tych umów był nadal kontynuowany po wejściu w życie ustawy z 1993 r. - i od tego momentu podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Co za tym idzie, nie ma wątpliwości, że w stosunku do Budynków/ich części, które były przedmiotem ww. umów, miało miejsce pierwsze zasiedlenie (należy przyjąć, iż nastąpiło ono w 1993 r.).

Powyższe stanowisko potwierdził w szczególności Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 czerwca 2015 r. (sygn. akt I FSK 213/14), w którym wskazano, iż: „wymogi dotyczące pierwszego zasiedlenia zostały spełnione przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług z 1993 roku, czyli przed 5 lipca 1993 roku, a brak było stosownych przepisów intertemporalnych. Skoro bowiem ustawa o podatku od towarów i usług nie wprowadza w tym zakresie w sposób bezpośredni i czytelny warunku dokonania czynności w danym okresie, to uznaniowe ograniczenie okresu, w którym mogłoby dojść do pierwszego zasiedlenia nie znajduje oparcia w przepisach tej ustawy. Należy również mieć na uwadze okoliczność, że opisany we wniosku stan faktyczny trwał również w nowym stanie prawnym, a więc tym bardziej nie ma podstaw, aby odmówić zastosowania do niego instytucji przewidzianej w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.”

Zainteresowani pragną wskazać, iż w ich ocenie bez znaczenia jest przy tym fakt, że część Budynków była wykorzystywana na cele działalności w zakresie najmu lokali na cele mieszkalne - zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Innymi słowy, Zainteresowani stoją na stanowisku, iż oddanie budynku do używania w wykonaniu czynności opodatkowanych dotyczy zarówno sytuacji, w których działalność podmiotu obejmującego budynek (lub jego część) do użytkowania jest opodatkowana podatkiem VAT według jednej ze stawek podatkowych, jak i zwolniona od opodatkowania - istotne jest wyłącznie to, aby działalność podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie bowiem z definicją pierwszego zasiedlenia, czynnością podlegającą opodatkowaniu jest zarówno czynność opodatkowana podatkiem VAT z właściwą stawką, jak i czynność z tego podatku zwolniona. Należy bowiem wskazać, iż warunkiem, aby dostawę Nieruchomości można było wiązać z czynnością podlegającą opodatkowaniu jest to, by czynność ta była objęta ustawą o VAT, nawet jeśli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku. Do uznania, iż dana czynność mieści się w zakresie pojęcia czynności opodatkowanej wystarczy bowiem sam fakt, iż:

• zawiera się ona w katalogu z art. 5 ust 1 ustawy o VAT - zgodnie z którym opodatkowaniem podatkiem VAT podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług, eksport i import towarów, a także wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów;
  

• nie podlega wyłączeniu spod opodatkowania na podstawie art. 6 ustawy o VAT, innymi słowy, nie ma konieczności, by taka czynność powodowała konieczność wykazania podatku VAT należnego.
  
  
  

Należy bowiem zwrócić uwagę, iż ustawodawca w ustawie o VAT różnicuje pojęcia czynności „opodatkowanych” oraz „podlegających opodatkowaniu”. Te drugie obejmują bowiem swym zakresem nie tylko czynności, dla których stosuje się określoną stawkę podatkową, ale także te, które zwolnione są od opodatkowania, bowiem i tak podlegają one opodatkowaniu.

Zainteresowani wskazują ponadto, iż gdyby ustawodawca chciał w odniesieniu do pierwszego zasiedlenia mówić tylko i wyłącznie o czynnościach innych niż zwolnione od opodatkowania, wprowadziłby w tej kwestii regulacje analogiczne do tych, jakie wynikają z treści art. 86 ustawy o VAT, który mówi o prawie do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (a więc innych niż zwolnione od opodatkowania), a nie podlegających opodatkowaniu. Skoro zaś tego rodzaju regulacje w przypadku pierwszego zasiedlenia nie zostały wprowadzone oznacza to, że pierwszym zasiedleniem skutkuje wykorzystanie budynku do wszystkich czynności opodatkowanych, w tym również zwolnionych z VAT.

Stanowisko takie potwierdzają organy podatkowe. Przykładowo:

• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 26 lutego 2016 r. (IPPP3/4612-69/16-2/RM) potwierdził, iż: „W tym miejscu należy wskazać, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Zatem, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta za zwolnienia od podatku od towarów i usług”;

• Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 13 lutego 2014 r. (IPPP1/443-50/14-2/IGo) potwierdził, iż: „(...) przez czynność podlegającą opodatkowaniu do której odwołuje się przepis art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, należy rozumieć zarówno czynność opodatkowaną przedmiotowym podatkiem (według odpowiedniej stawki), jak i czynność zwolnioną z przedmiotowego podatku”.
  
  
  

W związku z powyższym, pomiędzy datą pierwszego zasiedlenia Budynków a datą ich dostawy na rzecz Nabywcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a w konsekwencji przedmiotowa dostawa będzie spełniała warunki przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, tj. zostanie dokonana po ponad dwóch latach od pierwszego zasiedlenia, a co za tym idzie, będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Należy przy tym zaznaczyć, iż z uwagi na fakt, że dostawa Budynków będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, nie ma potrzeby rozpatrywania, czy będzie miało zastosowanie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

STANOWISKO PYTANIE 2

Zainteresowani stoją na stanowisku, iż w stosunku do przedmiotowej dostawy Nieruchomości zabudowanej przysługuje im prawo wyboru opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny i - przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT - dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budowli pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
   
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy podatkiem VAT.
   
   

W analizowanej sprawie:

• Nabywca oraz Zbywca są podatnikami VAT,
  

• Nabywca oraz Zbywca złożą przed dniem dokonania dostawy Budynków, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków.
  
  
  

Wyżej wymienione oświadczenie stron umowy zawierać będzie elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, tj.:

1. nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej stron umowy;
2. planowaną datę zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (tj. umowy przenoszącej własność);
3. adresy Budynków które są posadowione na Działce.
   
   

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, iż strony umowy są podatnikami VAT i zostanie złożone przed dniem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (tj. umowy przenoszącej własność), właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne Oświadczenie stron o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, spełniające warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT - dostawa Budynków wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak już zostało wskazane, do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Zatem w sytuacji, gdy Zainteresowani skorzystają z możliwości opodatkowania VAT dostawy Budynków, również dostawa gruntu (Działki) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

STANOWISKO PYTANIE 3

Zainteresowani stoją na stanowisku, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zainteresowani pragną wskazać, iż w sprawie nie zachodzą żadne przesłanki, które mogłyby uzasadniać wyłączenie Transakcji z opodatkowania podatkiem VAT, tj. wskazane w art. 6 ustawy o VAT, bowiem planowana Transakcja będzie przedmiotem prawnie skutecznej umowy oraz nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (ZCP).

Zdaniem Zainteresowanych, za uznaniem, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa przemawia fakt, że przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość, której nie można uznać za przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnego funkcjonowania, bowiem nie stanowi ona zorganizowanego zespołu składników, a jedynie pojedynczy element majątku Sprzedającego, tj. stanowi ona Nieruchomość, na którą składa się Działka wraz ze znajdującymi się na niej siedmioma Budynkami (które w momencie zbycia nie będą przedmiotem żadnych umów najmu, a co za tym idzie, w dacie Transakcji, Nieruchomość nie będzie generowała żadnych dochodów). Zainteresowani wskazują bowiem, iż sprzedaży Nieruchomości nie będzie towarzyszyła sprzedaż zespołu składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej Sprzedającego.

W szczególności, w ramach sprzedaży Nieruchomości, nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę:

• nazwy przedsiębiorstwa;
  

• własności ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, ani też innych praw rzeczowych do ruchomości - w szczególności, w wyniku zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne środki trwałe, ani elementy wyposażenia należące do Zbywcy. Co więcej, wskutek Transakcji, na Nabywcę nie zostanie przeniesiona własność żadnych innych nieruchomości poza Nieruchomością - w szczególności, własność innych nieruchomości, których Zbywca jest właścicielem;
  

• praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów, w tym w szczególności z tytułu umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz przeważającej większości umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji - ewentualnie z wyjątkiem umów na jeden licznik wody i jeden licznik prądu, które Strony rozważają pozostawić, tak aby zapewnić Nabywcy dostęp do tych mediów na placu budowy w trakcie realizacji na terenie Nieruchomości planowanej przez niego inwestycji deweloperskiej;
  

• należności i zobowiązań - w wyniku Umowy sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne należności przysługujące Zbywcy ani zobowiązania obciążające Zbywcę za okres do dnia zawarcia Transakcji; w szczególności, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy należności i zobowiązań wynikających z umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz należności i zobowiązań z tytułu umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji;
  

• prawa do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Zbywcy;
  

• tajemnic przedsiębiorstwa;
  

• ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.
  
  
  

Należy przy tym zaznaczyć, że ewentualne, rozważane przez Strony, przeniesienie na Nabywcę umów na jeden licznik wody i jeden licznik prądu (w celu zapewnienia dostępu do tych mediów na placu budowy w trakcie realizacji na terenie Nieruchomości planowanej przez Nabywcę inwestycji deweloperskiej) stanowiłoby wyjątek od zasady, zgodnie z którą żadne umowy zawarte przez Zbywcę nie będą przedmiotem Transakcji, co oznacza, iż Nabywca będzie zmuszony do zawarcia nowych umów, aby móc wykorzystywać Nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Wymaga również podkreślenia, że wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy żadnych pracowników czy zleceniobiorców Zbywcy. Wobec powyższego, nabywając Nieruchomość, Nabywca nie będzie mógł jej wykorzystywać w żaden sposób - w zakresie działalności, którą zamierza podjąć w odniesieniu do Nieruchomości - bez zaangażowania własnych aktywów i zasobów, w szczególności zaś bez zawarcia odpowiednich umów lub bez zatrudniania pracowników. Wskazać bowiem należy, że planowany przez Nabywcę sposób wykorzystania Nieruchomości całkowicie różni się od sposobu ich wykorzystania przez Zbywcę, bowiem;

• w odniesieniu do Budynku 1, Spółka ma zamiar dokonać jego przebudowy i adaptacji na lokale mieszkalne i usługowe, lub wyłącznie na lokale usługowe - jako że stan techniczny tego Budynku nie pozwala w chwili obecnej na jego użytkowanie - a po jej ukończeniu, zbyć odpłatnie znajdujące się w Budynku 1 lokale. Nie jest przy tym wykluczone, że Nabywca, przed zbyciem powierzchni handlowo-usługowych w Budynku 1 - w celu zwiększenia atrakcyjności przedmiotowych powierzchni dla potencjalnych nabywców - znajdzie we własnym zakresie najemców dla tych powierzchni i zawrze z nimi umowy najmu. Wobec powyższego, możliwe jest, że Nabywca będzie przez pewien czas świadczył usługi najmu części bądź całości lokali użytkowych znajdujących się w Budynku 1 (podkreślenia wymaga, iż w chwili dokonania Transakcji, Budynek 1 w ogóle nie będzie przedmiotem najmu - jako że, jak już zostało wskazane powyżej, jego stan techniczny nie pozwala na jego użytkowanie - w chwili obecnej stanowi on pustostan). Co za tym idzie, Nabywca będzie zmuszony wykonywać ewentualne usługi najmu we własnym zakresie, czy też zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) profesjonalnie świadczącym usługi najmu lub zatrudnić pracowników dedykowanych do obsługi procesu najmu tego Budynku;
  

• w odniesieniu do pozostałych Budynków Nabywca zamierza dokonać ich rozbiórki (pod warunkiem otrzymania niezbędnych pozwoleń w tym zakresie), po czym na terenie Nieruchomości Nabywca zamierza realizować inwestycję deweloperską, polegającą na budowie obiektu lub obiektów o charakterze mieszkaniowo-handlowo-usługowym wraz z kompletną infrastrukturą, która to budowa zostanie w całości przeprowadzona we własnym zakresie przez Nabywcę po zawarciu Transakcji i w tym celu będzie on wykorzystywał wyłącznie własne zasoby.
  
  
  

Ponadto należy zauważyć, że zasadniczo, nabywca przedsiębiorstwa, powinien mieć zamiar prowadzenia działalności gospodarczej za pośrednictwem nabytego przedsiębiorstwa, a nie powinien dążyć tylko do niezwłocznego zlikwidowania działalności prowadzonej przez to przedsiębiorstwo. W przypadku więc, gdy - jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - celem Nabywcy nie jest kontynuowanie działalności gospodarczej Zbywcy, stanowi to dodatkowy argument wskazujący na to, iż w analizowanym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do sprzedaży przedsiębiorstwa.

Natomiast, aby zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za ZCP, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
  

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
  

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
  

• zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
  
  
  

W sprawie zaś;

• Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona finansowo w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.
  
  

Działalność związana z Nieruchomością nakierowana była jedynie na zabezpieczenie dóbr doczesnych Zakonu/Zbywcy (Kościoła Katolickiego) celem realizacji jego charyzmatu. Z tego też względu Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo w ramach jego działalności, nie stanowi tzw. odrębnego dzieła, nie ustanowiono dla niej przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej odrębnego podmiotu podatkowego (na podstawie art. 55 ust. 8 ustawy o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej). Nie był opracowany dla niej odrębny plan finansowy, nie sporządzano dla niej odrębnego bilansu ani rachunku zysków i strat. Ponadto, do Nieruchomości nie przyporządkowuje się wszystkich kosztów związanych z jej działalnością. Aktualnie nie jest dla niej prowadzony odrębny rachunek bankowy.

Środki pieniężne z najmu były przeznaczane na działalność statutową Zbywcy (działalność charytatywno-opiekuńczą, działalność kultu religijnego oraz nowicjat). Nie były one przeznaczane na renowacje obiektów w ramach Nieruchomości. W latach 2000 - 2009 Zbywca utrzymywał rachunek bankowy, na który najemcy wpłacali należności z tytułu umów najmu; ten rachunek bankowy umożliwiał kontrolę rozliczeń z najemcami, niemniej jednak na rachunek ten wpłacane były środki i z innych tytułów, w zależności od dyspozycji urzędującego Przeora, a nawet przez pewien czas pełniło rolę sui generis konta rezerwowego.

Tym samym nie można mówić o odrębności finansowej w rozpatrywanej sprawie.

• Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.
  
  

Wyodrębnienie organizacyjne dokonane byłoby wówczas, gdyby Nieruchomość miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy, jako jego jednostka organizacyjna. W analizowanym stanie faktycznym takie wyodrębnienie nie ma zaś miejsca. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na podstawie stosownego dekretu Przeora czy Prowincjała. Wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy żadnych pracowników czy zleceniobiorców Zbywcy. Nie zajdzie więc w tym przypadku przejście zakładu pracy lub jego części z jednego pracodawcy (Zbywcy) na innego pracodawcę (Nabywcę) w rozumieniu art. 23(1) Kodeksu pracy. W stosunku do Nieruchomości Zbywca nie ustanowił osobnego zarządu czy administracji. Wzmiankowana Nieruchomość nie była określana odrębną nazwą lub tytułem ani oznaczeniem graficznym, które pozwalałby ją jako całość jednoznacznie identyfikować i która mogłaby być uznana za posiadającą jakąkolwiek wartość dla potrzeb handlowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

• Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie spełni również warunku wyodrębnienia funkcjonalnego.
  
  

Powyższe wynika z faktu, iż w analizowanej sprawie, przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, która nie będzie zdolna do samodzielnego realizowania zadań gospodarczych. Transakcją nie zostanie bowiem objęty szereg istotnych składników majątku Zbywcy, warunkujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy (względnie, jego zorganizowanej części), w tym w szczególności nie dojdzie do zbycia:

• nazwy przedsiębiorstwa;
  

• własności ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, ani też innych praw rzeczowych do ruchomości - w szczególności, w wyniku zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne środki trwałe, ani elementy wyposażenia należące do Zbywcy. Co więcej, wskutek Transakcji, na Nabywcę nie zostanie przeniesiona własność żadnych innych nieruchomości poza Nieruchomością - w szczególności, własność innych nieruchomości, których Zbywca jest właścicielem;
  

• praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów, w tym w szczególności z tytułu umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz przeważającej większości umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji - ewentualnie z wyjątkiem umów na jeden licznik wody i jeden licznik prądu, które Strony rozważają pozostawić, tak aby zapewnić Nabywcy dostęp do tych mediów na placu budowy w trakcie realizacji na terenie Nieruchomości planowanej przez niego inwestycji deweloperskiej;
  

• należności i zobowiązań - w wyniku Umowy sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne należności przysługujące Zbywcy ani zobowiązania obciążające Zbywcę za okres do dnia zawarcia Transakcji; w szczególności, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy należności i zobowiązań wynikających z umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz należności i zobowiązań z tytułu umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji; o prawa do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Zbywcy; o tajemnic przedsiębiorstwa;
  

• ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.
  
  
  

Nieruchomości, która będzie przedmiotem Transakcji nie można zatem uznać za ZCP, jako że nie stanowi ona zorganizowanego zespołu składników majątkowych, w oparciu, o które Nabywca miałby możliwość prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej bez konieczności angażowania dodatkowych aktywów. W szczególności, nie można uznać, iż Nieruchomość może stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, nie jest bowiem ona ani wyodrębniona organizacyjnie ani funkcjonalnie, jak również nie posiada wewnętrznej samodzielności finansowej.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym, stanowić będzie dostawę składników majątkowych, nie zaś dostawę przedsiębiorstwa lub też ZCP - w konsekwencji, dostawa ta podlegać będzie uregulowaniom ustawy VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 ustawy VAT.

STANOWISKO PYTANIE 4

Zainteresowani pragną wskazać, iż w ich ocenie dostawa Budynków będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT ze stawką podstawową – 23%.

Co do zasady, dostawa nieruchomości jest objęta podstawową stawką podatku VAT, wynoszącą 23%. Wyjątek stanowi dostawa obiektów budowlanych lub ich części, które zaliczają się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym - jest ona objęta obniżoną stawką podatku VAT, wynoszącą 8%.

Zainteresowani wskazali w stanie faktycznym, iż Budynki od kilku lat nie były przedmiotem najmu (za wyjątkiem części Budynku 2 - który obecnie jest jeszcze wynajmowany, jednakże zgodnie z warunkami Umowy na moment Transakcji nie będzie już przedmiotem najmu), lecz stanowiły pustostany. Co więcej, Budynki są w złym stanie technicznym, co nie pozwala na ich wykorzystanie dla celów prowadzonej działalności. Co za tym idzie, w dacie Transakcji, nie będą one w żaden sposób wykorzystywane zaś ich ewentualne wykorzystywanie byłoby zasadniczo utrudnione ze względu na ich zły stan techniczny (co dotyczy w szczególności Budynków innych niż Budynek 2).

Oprócz tego, tych obiektów budowlanych nie można zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 do 12c ustawy o VAT.

Należy bowiem wskazać, iż stosownie do przepisów PKOB, budynki mieszkalne - przez które, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy VAT, należy rozumieć budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Natomiast budynki niemieszkalne, zgodnie z PKOB, są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Z powyższego wynika, iż podstawową przesłanką uznania budynku za należący do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, jest jego rzeczywiste wykorzystanie. Co za tym idzie, należy wskazać, iż Budynek 1 - przez cały okres, w którym był on własnością Zbywcy - był wykorzystywany wyłącznie na cele użytkowe - nie zaś na cele mieszkalne. Co za tym idzie, nie może on być uznany za budynek mieszkalny, a w rezultacie, za budynek zaliczający się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Powyższe znajduje potwierdzenie w stanowisku organów podatkowych. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 26 marca 2012 r. (ITPP1/443-1714/11/TS) wskazał, iż: „Budynkami mieszkalnymi są obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to natomiast obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych”.

Podsumowując, jako że Budynek 1 był wykorzystywany wyłącznie na cele użytkowe, zaś pozostałe Budynki mają charakter lokali użytkowych, nie ma przesłanek do zaliczenia Budynków do objętych społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym opodatkowanie Transakcji nastąpi według stawki podstawowej (23%).

STANOWISKO PYTANIE 5

Z tytułu nabycia Nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszego wniosku, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, iż dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT (stawką 23%) ze względu na złożenie przez Zainteresowanych właściwemu dla Nabywcy Naczelnikowi Urzędu Skarbowego zgodnego oświadczenia w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT). Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Oświadczenie zostanie złożone przed dniem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, tj. spełniony będzie warunek określony w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w zakresie rezygnacji ze zwolnienia transakcji z opodatkowania.

Istotnym jest w tym miejscu wskazanie, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży (tj. umowa przenosząca własność) będzie miała charakter umowy, o której mowa w art. 43 ust. 11 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem Oświadczenie zostanie złożone przed datą zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, a tym samym wszystkie warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT będą spełnione.

W konsekwencji ze względu na opodatkowanie Transakcji (według stawki 23%) Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT) na podstawie faktury wystawionej przez Zbywcę.

Jak bowiem zostało wskazane w stanie faktycznym, Nabywca planuje, iż po nabyciu Budynek 1 zostanie zaadaptowany przez niego na lokale mieszkalne i usługowe, lub wyłącznie na lokale usługowe. W odniesieniu do pozostałych budynków, Nabywca planuje ich rozbiórkę, w celu realizacji na terenie Nieruchomości inwestycji deweloperskiej, polegającej na budowie obiektu lub obiektów o charakterze mieszkaniowo-handlowo-usługowym wraz z kompletną infrastrukturą. Obiekty znajdujące się na Nieruchomości Nabywca planuje następnie wykorzystać do czynności opodatkowanych podatkiem VAT - w szczególności, Nabywca zamierza dokonać opodatkowanego podatkiem od towarów i usług odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych oraz powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w przedmiotowych obiektach. Ponadto, nie jest wykluczone, że Nabywca, przed zbyciem powierzchni handlowo-usługowych - w celu zwiększenia atrakcyjności przedmiotowych powierzchni dla potencjalnych nabywców - znajdzie we własnym zakresie najemców dla tych powierzchni i zawrze z nimi umowy najmu. Wobec powyższego, możliwe jest, że Nabywca będzie przez pewien czas świadczył opodatkowane podatkiem od towarów i usług usługi najmu powierzchni handlowo-usługowych w przedmiotowych obiektach.

Wobec powyższego - jako że ww. czynności podlegają opodatkowaniu VAT - nie ma wątpliwości, że Nieruchomość zostanie nabyta w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a co za tym idzie, że Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów i wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
   
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
   
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
   
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
   
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
   
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
   
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
   
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
   
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
   
   
   

Ponadto art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
   
   

Aby uznać, że dany zespół składników majątkowych i niemajątkowych stanowi ZCP, powinien on być wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej, funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne polega na tym, że działalność zorganizowanej części przedsiębiorstwa dotyczy jednej ze sfer działalności, które są prowadzone odrębnie (niezależnie od siebie) oraz dla których działalności został przydzielony określony majątek (zespół składników materialnych i niematerialnych) oraz określeni pracownicy. Ponadto konieczne jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej jako odrębna jednostka organizacyjna: dział, wydział, oddział itp., przy czym, wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Co istotne, wyodrębnienie organizacyjne powinno występować w istniejącym przedsiębiorstwie, co oznacza, że niewystarczający do spełniania tej przesłanki będzie fakt, że zespół składników będzie mógł być organizacyjnie wyodrębniony u nabywcy, w sytuacji gdy takie wyodrębnienie nie zachodzi u sprzedającego.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Odrębność funkcjonalna ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem. Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w ramach Umowy Zbywca zobowiązał się sprzedać Spółce prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz 7 budynkami niemieszkalnymi, stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 96, o łącznej powierzchni 1915 m².

Przedmiotem Transakcji nie będzie przeniesienie własności następujących składników majątkowych:

• nazwy przedsiębiorstwa;
  

• własności ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, ani też innych praw rzeczowych do ruchomości – w szczególności, w wyniku zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne środki trwałe, ani inne elementy wyposażenia należące do Zbywcy. Co więcej, wskutek Transakcji, na Nabywcę nie zostanie przeniesiona własność żadnych innych nieruchomości poza Nieruchomością – w szczególności własność innych nieruchomości, których Zbywca jest właścicielem;
  

• praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Zbywcę umów, w tym w szczególności z tytułu umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz przeważającej większości umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji – ewentualnie z wyjątkiem umów na jeden licznik wody i jeden licznik prądu, które Strony rozważają pozostawić, tak aby zapewnić Nabywcy dostęp do tych mediów na placu budowy w trakcie realizacji na terenie Nieruchomości planowanej przez niego inwestycji;
  

• należności i zobowiązań - w wyniku Umowy sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne należności przysługujące Zbywcy ani zobowiązania obciążające Zbywcę za okres do dnia zawarcia Transakcji; w szczególności, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy należności i zobowiązań wynikających z umów najmu dotyczących innych budynków posiadanych przez Zbywcę (posadowionych poza terenem Działki) oraz należności i zobowiązań z tytułu umów w zakresie dostawy mediów do Budynków będących przedmiotem Transakcji;
  

• prawa do środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Zbywcy;
  

• tajemnic przedsiębiorstwa;
  

• ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.
  
  
  

Zbywca za wynagrodzeniem, wyda Najemcy dwa egzemplarze - w wersji papierowej - dokumentacji projektowej, opracowanej dla projektu budowlanego, sporządzonego dla Budynku 1 i przeniesie na Nabywcę własność tych egzemplarzy, wraz z prawami do ww. dokumentacji projektowej, jakie przysługują Zbywcy. Ponadto, Zbywca wyda Nabywcy wraz z dokumentacją projektową wszystkie warunki techniczne, uzgodnienia i decyzje uzyskane dla przedmiotowego projektu budowlanego, jak również wyrazi pisemną zgodę na przeniesienie na rzecz Nabywcy pozwolenia na przebudowę i adaptację pomieszczeń użytkowych wraz z wewnętrznymi instalacjami w Budynku 1, które to pozwolenie zostało wydane na podstawie decyzji z dnia 27 lipca 2012 r.

Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona finansowo w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, dla Nieruchomości nie jest sporządzany odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat. Ponadto, do Nieruchomości nie przyporządkowuje się wszystkich kosztów związanych z jej działalnością oraz nie jest dla niej prowadzony odrębny rachunek bankowy. Nieruchomość nie została wyodrębniona w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy, jako jego jednostka organizacyjna, np. w formie oddziału, wydziału czy zakładu. Wraz ze sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie do przejścia na rzecz Nabywcy żadnych pracowników czy zleceniobiorców Zbywcy (w szczególności nie dojdzie do przeniesienia umowy z administratorem Nieruchomości). Nabywca wskazuje, że po nabyciu planuje on zaadaptować Budynek 1 na lokale mieszkalne i usługowe, lub wyłącznie na lokale usługowe. W odniesieniu do pozostałych Budynków, Nabywca planuje ich rozbiórkę (przy założeniu otrzymania w tym zakresie niezbędnych pozwoleń), w celu realizacji na terenie Nieruchomości inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie obiektu lub obiektów o charakterze mieszkaniowo-handlowo-usługowym wraz z kompletną infrastrukturą. Obiekty znajdujące się na Nieruchomości Nabywca planuje następnie wykorzystywać do czynności opodatkowanych - w szczególności, Nabywca planuje dokonać odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych lub powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w przedmiotowych obiektach.

Z uwagi na przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że przedmiot planowanej transakcji dostawy nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku planowanej transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Planowanemu nabyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Ponieważ planowana transakcja nie obejmie kluczowych z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa elementów, jej przedmiotem nie będzie funkcjonalnie i organizacyjnie powiązany zespół, stanowiący przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, lecz składniki majątkowe (grunt wraz z budynkami) nieposiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy. Ponadto, przedmiotowa Nieruchomość nie jest organizacyjnie wyodrębniona, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nieruchomość nie jest wyodrębniona finansowo w księgach rachunkowych Zbywcy. Opisana Nieruchomość nie tworzy odrębnej, funkcjonalnej całości oraz nie realizują własnych celów ani zadań gospodarczych.

W konsekwencji, przedmiot planowanej transakcji dostawy nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej i w związku z tym, nie będzie zatem spełniał przesłanek do uznania jej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W analizowanej sprawie przedmiotem transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym planowana transakcja dostawy Nieruchomości stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Jednocześnie w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.
   
   

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że prawo własności Nieruchomości przysługuje Zbywcy nieprzerwanie co najmniej od dnia 4 lutego 1913 r. Ze względu na odległy w czasie termin nabycia Nieruchomości (początek XX wieku) Zbywca nie posiada kompletu dokumentacji pozwalającej na określenie, czy i które Budynki zostały nabyte przez Zbywcę, a które (jeśli jakieś) zostały przez niego wybudowane po nabyciu Nieruchomości. Niemniej jednak, pewnym jest, że wszystkie Budynki zostały wybudowane nie później niż w pierwszej połowie XX wieku - czyli na długo przed wejściem w życie ustawy o VAT.

Zbywca oświadcza, że Budynki wchodzące w skład Nieruchomości już od lat 80-tych stanowiły przedmiot najmu - Budynki lub ich części były na przestrzeni lat sukcesywnie wydawane najemcom na podstawie umów najmu. Działalność Zbywcy w zakresie wynajmu podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT od momentu wejścia w życie ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, tj. po 5 lipca 1993 r. W rezultacie, wszystkie Budynki były przedmiotem Najmu - stanowiącego czynność opodatkowaną podatkiem VAT, w okresie poprzedzającym dzień planowanej Transakcji o ponad dwa lata. Zbywca wskazuje, że Budynki były wynajmowane na cele użytkowe, poza Budynkiem 4, który choć niemieszkalny był wynajmowany na cele mieszkalne i podlegały opodatkowaniu VAT ze stawką podstawową lub były zwolnione z opodatkowania VAT. Budynki od kilku lat nie były przedmiotem najmu zarówno na cele mieszkalne, jak i komercyjne (za wyjątkiem części Budynku 2 - która obecnie jest jeszcze wynajmowana, jednakże zgodnie z warunkami Umowy, na moment Transakcji nie będzie już przedmiotem najmu), lecz stanowiły pustostany. Budynki nie były też remontowane.

Zbywcy nie przysługiwało w stosunku do Budynków posadowionych na Działce prawo do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, Zbywca oświadcza, że nie dokonywał ulepszeń żadnego z Budynków, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla Budynku 1 jest następujący: PKOB 1220 - budynki biurowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy dostawa zabudowanej Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem przedmiotowych lokali nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości doszło do jej pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie co najmniej 2 lata. Jak wskazano w treści wniosku, Budynki 1-7 wchodzące w skład Nieruchomości już od lat 80-tych stanowiły przedmiot najmu. Ponadto, co istotne, Zbywca nie dokonywał ulepszeń żadnego z ww. Budynków, w stosunku do których miałby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tym samym sprzedaż prawa własności Nieruchomości, stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym 96 zabudowanej Budynkami 1-7, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Przy czym, należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Z wniosku wynika, że zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawca i Zbywca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy. A zatem, w analizowanej sprawie będą spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co oznacza, że w stosunku do dostawy Nieruchomości Zainteresowani będą mogli również skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 1 i 2 należy uznać za prawidłowe.

Ponadto przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest również kwestia zastosowania właściwej stawki podatku dla dostawy przedmiotowych Budynków.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. Stosownie jednak do treści art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w myśl art. 41 ust. 12b ustawy, nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
   
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².
   
   

Zgodnie z brzmieniem ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Należy zwrócić uwagę na treść art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalne jednorodzinne, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje, działy i grupy w PKOB w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne.

Natomiast na mocy ww. rozporządzenia, budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, powinny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku w wysokości 8% ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Mając na uwadze powyższe oraz okoliczności przedstawione we wniosku, należy stwierdzić, że skoro przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny (Budynek 1) o symbolu PKOB 1220, o powierzchni użytkowej 562,50 m², który jednak przez cały okres, w którym był własnością Zbywcy, był wykorzystywany wyłącznie na cele użytkowe, to w rozpatrywanej sprawie nie mamy do czynienia z dostawą obiektu zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy. Oznacza to, że sprzedaż Budynku 1 będzie opodatkowana stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Z opisu sprawy wynika również, że przedmiotem transakcji sprzedaży mają być także Budynki 2-7, które sklasyfikowane zostały przez Wnioskodawcę jako budynki niemieszkalne. Biorąc zatem pod uwagę powołane powyżej przepisy, należy stwierdzić, że obiekty te nie spełniają definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy. Ustawodawca dla ich dostawy nie przewidział obniżonych stawek podatku, zatem sprzedaż Budynków 2-7 opodatkowana będzie stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Zatem, skoro Budynek 1 posiada symbol PKOB 1220, a ponadto był wykorzystywany wyłącznie na cele użytkowe, zaś pozostałe Budynki 2-7 mają charakter lokali użytkowych (niemieszkalnych), to nie ma przesłanek do zaliczenia tych Budynków do objętych społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym opodatkowanie ich dostawy nastąpi według stawki podstawowej (23%), zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4, należy uznać za prawidłowe.

Ponadto, wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy z tytułu nabycia przedmiotowej Nieruchomości, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu tej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Natomiast zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje zaadaptować Budynek 1 na lokale mieszkalne i usługowe, lub wyłącznie na lokale usługowe, zaś w stosunku do Budynków 2-7, Nabywca planuje ich rozbiórkę (przy założeniu otrzymania w tym zakresie niezbędnych pozwoleń), w celu realizacji na terenie Nieruchomości inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie obiektu lub obiektów o charakterze mieszkaniowo-handlowo-usługowym wraz z kompletną infrastrukturą. Obiekty znajdujące się na Nieruchomości Nabywca planuje następnie wykorzystywać do czynności opodatkowanych, tj. odpłatnego zbycia lokali mieszkalnych lub powierzchni handlowo-usługowych znajdujących się w przedmiotowych obiektach, ponadto nie jest wykluczone, że Nabywca przed zbyciem będzie przez pewien czas świadczył opodatkowane podatkiem od towarów i usług usługi najmu powierzchni handlowo-usługowych w przedmiotowych obiektach.

Zatem, nie zachodzi także żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności dostawa Nieruchomości (jak wskazano powyżej), będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT według stawki podatku w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle tego po dokonaniu dostawy Nieruchomości przez Zbywcę i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pytaniem nr 5 należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
   

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.