Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4011.252.2017.2.AR
z 2 listopada 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 24 sierpnia 2017 r. (data wpływu 30 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym 2 października 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego:

• w części dotyczącej uznania za koszty uzyskania przychodu opłat ponoszonych co miesiąc na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i opłaty dla pośrednika przy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe wydatków na nabycie kuchni gazowej – jest nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego. Z uwagi na braki formalne wniosku pismem z 21 września 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.252.2017.1.AR wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 2 października 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W styczniu 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła na własność lokal mieszkalny. Lokal ten został zakupiony na mocy aktu notarialnego jako wspólność majątkowa małżonków.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni i jej mąż zmuszeni są do sprzedaży ww. nieruchomości, ze względu na brak środków na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku we frankach szwajcarskich, na zakup domu mieszkalnego. Wnioskodawczyni z mężem zaciągnęli kredyt w 2007 r., a następnie aktem notarialnym kupili dom jako wspólną własność. Obecnie kwota kredytu pozostała do spłaty to 249.272 CHF. Przewidywany termin sprzedaży mieszkania to wrzesień 2017 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. W jaki sposób i w jakim czasie przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może być przeznaczony na spłatę rat kredytu hipotecznego wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup domu, aby uniknąć podatku od dochodu?
2. Czy do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć opłaty administracyjne i koszty utrzymania mieszkania od stycznia 2014 r. do września 2017 r. oraz koszty poniesione przy zakupie nieruchomości (podatek, opłaty sądowe, opłata dla pośrednika)?
3. Czy kosztem uzyskania przychodu jest opłata dla pośrednika przy sprzedaży nieruchomości?

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego wspólną własnością Wnioskodawczyni i jej męża można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2007 r. na zakup domu, w którym Wnioskodawczyni obecnie mieszka wraz ze swoim mężem.

Kredyt został zaciągnięty w kwocie 474.530,00 CHF co w 2007 r. dawało kwotę 1.000.000,00 PLN. W chwili obecnej zadłużenie wynosi 247.123,00 CHF co przy obecnym kursie franka wynosi ok. 963.779,00 PLN. Rata miesięczna wraz z odsetkami w chwili obecnej wynosi 2.220 CHF co daje ok. 8.650,00 PLN. Wysokość raty zależy od zmieniającego się kursu franka i od zmieniającego się oprocentowania ustalonego przez bank co kwartał. Wnioskodawczyni ma zamiar przeznaczyć dochód ze sprzedaży na spłatę rat ww. kredytu w okresie od września 2017 r. do końca grudnia 2019 r. Zakup franków Wnioskodawczyni dokonuje przez kantor walutowy innego banku, z którego Wnioskodawczyni przelewa kwotę konieczną na spłatę kredytu do banku – kredytodawcy. Wnioskodawczyni ma możliwość uzyskania potwierdzeń z banku po jakim kursie w danym miesiącu zakupiła franki i w jakiej wysokości w danym miesiącu spłaciła ratę, co przedstawi w rocznym zeznaniu podatkowym. Wnioskodawczyni uważa, że może również przeznaczyć przychód ze sprzedaży na spłatę kredytu w wyższej wysokości niż rata miesięczna, w przypadku gdy uzyska ona zgodę banku udzielającego kredytu, co potwierdzi stosownym zaświadczeniem od kredytodawcy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, może ona również przeznaczyć część przychodu ze sprzedaży na remont domu, w którym mieszka z mężem, a w szczególności na remont starej instalacji gazowej, zakup pieca do ogrzewania domu, wymianę kuchni gazowej, malowanie mieszkania, wymianę dziurawych rynien i naprawę dachu. Na dowód przeprowadzonych remontów Wnioskodawczyni przedstawi stosowne rachunki w rocznym zeznaniu podatkowym.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, opłaty administracyjne poniesione przy zakupie mieszkania w 2014 r. w wysokości ujawnionej w akcie notarialnym zakupu, tj. podatek, opłaty sądowe, opłata notarialna – są kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży. W opinii Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu są także opłaty ponoszone co miesiąc na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej związane z utrzymaniem sprzedanego mieszkania. Na dowód poniesionych kosztów w zeznaniu rocznym Wnioskodawczyni przedstawi zestawienie wpłat dla Wspólnoty związane z ww. nieruchomością.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawczyni, opłata dla Biura Pośrednictwa Nieruchomości zajmującego się pośredniczeniem w sprzedaży mieszkania jest kosztem uzyskania przychodu, ponieważ zmniejsza ona kwotę uzyskaną ze sprzedaży. Na dowód poniesionego wydatku Wnioskodawczyni posiada wystawiony przez Biuro rachunek, który przedstawi przy zeznaniu rocznym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Przytoczony wyżej przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni i jej mąż planują sprzedać nabyty w styczniu 2014 r. do majątku wspólnego lokal mieszkalny. Przewidywany termin sprzedaży to wrzesień 2017 r. Z uwagi na to, że sprzedaż nastąpi w okresie krótszym niż 5 lat liczonym od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie ww. lokalu, to sprzedaż ta stanowić będzie podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682) – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa). Wspólny majątek małżonków stanowią przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Dorobek obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, jeżeli tylko nie stanowią one odrębnego majątku jednego z małżonków. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Zasadą ustawową jest zatem, że małżonkowie są podatnikami każdy z osobna a w szczególnych przypadkach ustawa zezwala na łączne opodatkowanie małżonków (art. 6 ust. 2 ww. ustawy), nie powoduje to jednak, że małżonkowie stają się jednym podatnikiem, gdyż podatnikiem nadal pozostaje osoba fizyczna. Zaakcentować jednak należy, że w przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. W konsekwencji przychód ze sprzedaży rzeczy wspólnej, jako dochód ze wspólnej własności, opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując, że (wobec braku dowodu przeciwnego) ich udziały w tym dochodzie są równe (tj. po 50%)

Oznacza to w opisanym przypadku, że skoro zbywany lokal mieszkalny stanowi wspólną własność Wnioskodawczyni i jej męża na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, to po dokonaniu jego sprzedaży przychód uzyska zarówno Wnioskodawczyni, jak i jej mąż w równych częściach, tj. po 50%. Tym samym, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie podlegał rozliczeniu przez każdego z małżonków z osobna.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 – jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Jak wynika z powołanego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy, określenie przychodu z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych wymaga uwzględnienia dwóch elementów:

• wartości tych rzeczy lub praw określonej przez strony umowy (tj. zbywcę i nabywcę) jako cena zbycia;
• kosztów odpłatnego zbycia, tj. kosztów koniecznych dla przeprowadzenia czynności odpłatnego zbycia.
  
  

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie itp., o ile wydatki te zostaną poniesione przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przychodem Wnioskodawczyni z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie jego wartość wyrażona w cenie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć opłatę dla biura nieruchomości zajmującego się pośredniczeniem w tej sprzedaży – w części przypadającej na Wnioskodawczynię jako współwłaścicielkę zbywanego lokalu. Jest to bowiem wydatek bezpośrednio związany z transakcją odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Tak obliczony przychód można będzie pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż ww. lokal mieszkalny nabyty został odpłatnie. Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawodawca wiąże więc przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości z kosztami, które podatnik poniósł, aby te nieruchomości lub prawa „weszły” do jego majątku (koszty nabycia/koszty wytworzenia) oraz z nakładami na te nieruchomości lub prawa, które podatnik poniósł jako posiadacz nieruchomości lub praw, przez co zwiększył ich wartość. Kosztem nabycia jest cena zakupu oraz inne wydatki bezpośrednio związane z tym nabyciem, bez których nabycie nie byłoby możliwe (np. koszty aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych). Ustawodawca wymaga przy tym odpowiedniego udokumentowania tych wydatków.

Z wniosku wynika, że lokal mieszkalny został nabyty przez Wnioskodawczynię i jej męża odpłatnie czyli za konkretną cenę. Zapłata tej ceny była więc wydatkiem na nabycie przedmiotowej nieruchomości, który może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów z jej zbycia. Do kosztów nabycia ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni może również zaliczyć wydatki, które poniosła na:

• opłaty notarialne dotyczące czynności nabycia lokalu mieszkalnego;
• podatki i opłaty sądowe z tytułu czynności nabycia lokalu mieszkalnego.
  
  

Jednakże należy pamiętać, że ww. koszty Wnioskodawczyni nie poniosła sama lecz wspólnie z mężem, dlatego małżonkowie powinni rozliczyć ww. koszty w części przypadającej na każdego z nich.

Do kosztów uzyskania przychodu nie będzie można jednak zaliczyć ponoszonych co miesiąc przez Wnioskodawczynię opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej. Są to bowiem, jak sama Wnioskodawczyni wskazała, opłaty związane z utrzymaniem (eksploatacją) ww. lokalu mieszkalnego a nie nakłady na ten lokal, które zwiększają jego wartość. Również opłaty poniesionej na rzecz biura pośrednictwa nieruchomości w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego nie będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, ponieważ nie są to koszty związane z nabyciem lokalu mieszkalnego lecz z jego zbyciem. Jak już wcześniej wyjaśniono opłaty te stanowią koszt odpłatnego zbycia.

Podsumowując, jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Wnioskodawczyni zobowiązana więc będzie do złożenia odrębnego zeznania PIT-39 wykazując w nim dochód uzyskany z odpłatnego zbycia w części przypadającego na nią (50%) oraz dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidział możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie. Zgodnie z treścią tego przepisu – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód ze sprzedaży.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   • położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   
   
   • w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy – przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Stosownie do art. 21 ust. 29 ww. ustawy – w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega kumulowaniu ulg i podwójnemu odliczeniu tych samych kwot.

Zgodnie natomiast z art. 11a ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kwoty uprawniające do odliczenia od dochodu, podstawy obliczenia podatku lub obniżenia podatku, wydatki oraz podatek, wyrażone w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia wydatku lub zapłaty podatku.

Z wniosku wynika, że środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni planuje przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu hipotecznego oraz remont domu.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem dwóch lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż lokalu. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Ponadto treść ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Jednym z celów mieszkaniowych, który Wnioskodawczyni zamierza zrealizować jest spłata kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, tj. na nabycie domu, w którym Wnioskodawczyni obecnie mieszka. Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę bieżących rat kredytu mieszkaniowego w okresie od września 2017 r. do końca grudnia 2019 r., a być może również na nadpłatę tego kredytu.

Ustawodawca nie zastrzegł w przepisie, że spłata kredytu ma dotyczyć całości tego kredytu. Należy zatem przyjąć, że zwolnienie dotyczy spłaty kredytu zaciągniętego na wymieniony w ustawie cel niezależnie od tego czy spłacany jest cały czy tylko część tego kredytu. Istotne jest aby kredyt, na spłatę którego mają zostać przeznaczone środki ze sprzedaży był kredytem zaciągniętym przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. W przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu ważne jest również aby w momencie zaciągania kredytu był on kredytem zaciągniętym na „cele określone w pkt 1” czyli m.in. na nabycie własnego budynku mieszkalnego. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wnioskodawczyni wskazała, że kredyt hipoteczny, który zamierza częściowo spłacić zaciągnęła z mężem na nabycie domu, w którym obecnie oboje mieszkają, a więc na „własny” cel mieszkaniowy wymieniony w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kredyt ten, Wnioskodawczyni zaciągnęła przed sprzedażą lokalu mieszkalnego, a przychód ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na spłatę kredytu w okresie od września 2017 r. do końca grudnia 2019 r. Skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego planowana jest na wrzesień 2017 r. to Wnioskodawczyni środki ze sprzedaży będzie mogła na ww. cel mieszkaniowy przeznaczyć w okresie począwszy od września 2017 r. (nie wcześniej jednak niż od dnia sprzedaży) do 2 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu, czyli do końca 2019 r. Z powyższego można więc wywnioskować, że wszystkie przesłanki ww. zwolnienia w przypadku spłaty kredytu hipotecznego zostaną przez Wnioskodawczynię spełnione.

Mając również na uwadze, że spłacany kredyt zaciągnięty został w walucie obcej oraz brzmienie ww. art. 11a ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy wskazać, że Wnioskodawczyni winna dokonać przeliczenia wydatku poniesionego na spłatę kredytu na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień spłaty kredytu (raty).

Wnioskodawczyni wskazała we wniosku, że środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza również przeznaczyć na remont domu, w którym mieszka a w szczególności na remont starej instalacji gazowej, zakup pieca do ogrzewania domu, wymianę kuchni gazowej, malowanie mieszkania, wymianę dziurawych rynien i naprawę dachu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) wskazują, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na to, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.).

W świetle przepisu art. 3 pkt 8 ww. ustawy Prawo budowlane – poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.”

W związku z powyższym stwierdzić należy, że wbrew przekonaniu Wnioskodawczyni nie będzie stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe wydatek poniesiony na wymianę kuchni gazowej. Wydatek taki stanowi bowiem wydatek na wyposażenie stałe mieszkania i jako taki nie może być traktowany na równi z wydatkami remontowymi. Zakup sprzętów AGD nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac remontowych – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2006 r. sygn. akt II FSK 639/05.

Do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe można natomiast zaliczyć wydatki na remont starej instalacji gazowej, zakup pieca do ogrzewania domu jako element domowej instalacji grzewczej, wymianę rynien, naprawę dachu jak również malowanie ścian.

Reasumując, planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego stanowić będzie dla Wnioskodawczyni podlegające opodatkowaniu źródło przychodu, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, czyli w omawianym przypadku przed końcem 2019 r.

Podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Kosztem odpłatnego zbycia (a nie kosztem uzyskania przychodu – jak wskazała Wnioskodawczyni we własnym stanowisku) będą niewątpliwie opłaty poniesione przez Wnioskodawczynię na rzecz Biura Pośrednictwa Nieruchomości w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Koszty uzyskania przychodu, oprócz ceny nabycia tego lokalu, stanowić będą opłaty administracyjne poniesione przy jego nabyciu, tj. podatek, opłaty sądowe, opłata notarialna. Kosztu uzyskania przychodu nie będą natomiast stanowiły – wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni – opłaty ponoszone przez Wnioskodawczynię co miesiąc na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej z uwagi na to, że nie są to nakłady zwiększające wartość lokalu mieszkalnego.

Ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych korzystać może w przyszłości dochód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży wydatkowane zostaną przez Wnioskodawczynię w terminie 2 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi sprzedaż tego lokalu, na spłatę opisanego we wniosku kredytu hipotecznego zarówno w sytuacji spłaty raty miesięcznej jak i w sytuacji spłaty kredytu w wyższej wysokości niż rata miesięczna. Podkreślenia wymaga jednak fakt, że Wnioskodawczyni winna dokonać przeliczenia wydatku poniesionego na spłatę kredytu na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień spłaty kredytu (raty). Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni mogą być również wydatki poniesione na remont domu, tj. remont starej instalacji gazowej, zakup pieca do ogrzewania domu, malowanie mieszkania, wymianę dziurawych rynien i naprawę dachu. Ustawodawca nie ogranicza bowiem możliwości skorzystania z ww. zwolnienia tylko do realizacji jednego z celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie będą jednak stanowiły wydatków na remont budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy – wydatki poniesione na zakup kuchni gazowej. Nie można zatem zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, że wydatki na zakup kuchni gazowej będą uprawniać do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowiska Wnioskodawczyni nie można było uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.