2017.12.15 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL4.4012.445.2017.2.JKU
z 15 grudnia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 września 2017 r. (data wpływu 11 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2017 r. (data wpływu 24 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy:

sprzedaż części A i części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz
sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność opodatkowaną według podstawowej stawki podatku

– jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stwierdzenia, czy:

sprzedaż części A i części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz
sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność opodatkowaną według podstawowej stawki podatku.

Wniosek został uzupełniony w dniu 24 listopada 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina (dalej: Wnioskodawca) jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT, podatek), zarejestrowanym jako podatnik czynny.

Gmina jest właścicielem nieruchomości (dalej: Nieruchomość), znajdującej się w strefie objętej ochroną konserwatorską układu urbanistycznego miasta, dla której konieczne jest zachowanie historycznego układu przestrzennego zabudowy. W ramach Nieruchomości można wyodrębnić następujące części:

część A, na którą składa się grunt działki nr 3 (dalej: Działka A) wraz ze znajdującymi się na Działce A budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym (dalej: Budynek A) oraz budynkiem gospodarczym, będącym w stanie ruiny;
część B, składającą się z gruntów działek nr 4/1, nr 5 i nr 6 (dalej łącznie: Działki B) oraz znajdujących się na nich budynków mieszkalnych (dalej łącznie: Budynki B) i gospodarczych;
część C, na którą składa się niezabudowany grunt działki nr 7/7 (dalej: Działka C).

Na potrzeby niniejszego wniosku Działka A, Działka B i Działka C będą nazywane łącznie Działkami, Budynek A, Budynki B i budynki gospodarcze będą zwane łącznie Budynkami.

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej (dalej: Plan), Działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o niskiej intensywności zabudowy. Plan dopuszcza również usługi na przedmiotowych Działkach.

Gmina weszła w posiadanie Nieruchomości w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego przeprowadzonej na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 i Nr 43 poz. 253), stosownie do decyzji Wojewody wydanych w tym zakresie. Co za tym idzie, przedmiotowe nabycie nie wiązało się z prawem Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego.

Wnioskodawca nie poniósł od momentu nabycia jakichkolwiek wydatków na ulepszenie Budynków. Celem zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości dla nabywcy, Gmina poniosła w ostatnim czasie jedynie nakłady na uporządkowanie terenu Działek.

Gmina zamierza ogłosić przetarg na sprzedaż Nieruchomości – przedmiotem sprzedaży będą wszystkie części Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Wartość Nieruchomości została przez rzeczoznawcę wyceniona na łączną kwotę 332 782 PLN. Umowa sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Część A Nieruchomości.

Wartość Działki A została wyceniona przez rzeczoznawcę na 23 323 PLN.

Znajdujący się na przedmiotowej działce Budynek A został wzniesiony w pierwszej połowie XX wieku w systemie tradycyjnym – jest obiektem murowanym z drewnianą więźbą dachową krytą dachówką i częściowo papą, ze stropami drewnianymi, stolarką okienną i drzwiową drewnianą, tynkami cementowo-wapiennymi, wyposażonym w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz gazową. Obiekt ten nie posiada wymaganych przeglądów kontroli stanu technicznego i z uwagi na zły stan techniczny, który zagraża życiu i mieniu, jest od kilkunastu lat wyłączony z użytkowania. Budynek A nie nadaje się do remontu (jego zużycie techniczne wynosi powyżej 70%), dlatego też zostanie on przeznaczony do rozbiórki. Jego wartość rynkowa została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na 1000 PLN (tj. w wartości materiałów z odzysku po wykonaniu rozbiórki).

Zasadniczo od momentu nabycia do momentu stwierdzenia, że stan Budynku A może zagrażać życiu i mieniu, znajdujące się w tym budynku lokale były wykorzystywane przez osoby fizyczne, na podstawie zawartych z Gminą stosownych umów najmu, na cele mieszkaniowe.

Na przedmiotowej części Nieruchomości znajduje się również budynek gospodarczy, będący w stanie ruiny (gruzu), który nie posiada jakiejkolwiek wartości. Przedmiotowy budynek gospodarczy, zanim popadł w ruinę, był wykorzystywany na potrzeby własne najemców lokali Budynku A.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość jest położona w strefie ochrony konserwatorskiej i podjęcie jakichkolwiek prac związanych z jej poszczególnymi częściami wymaga zgody konserwatora zabytków, Wnioskodawca nie dokona rozbiórki Budynku A przed jej sprzedażą. Wyłoniony w drodze przetargu nabywca Nieruchomości (dalej: Nabywca) podejmie decyzję o rozbiórce i uzyska odpowiednie zgody w tym zakresie.

Tym samym Nabywca, w związku z zakupem Nieruchomości – w odniesieniu do części A – wejdzie w posiadanie zarówno Działki A, jak i znajdujących się na niej naniesień, tj. w szczególności Budynku A.

Część B Nieruchomości.

Wartość Działek B została wyceniona przez rzeczoznawcę na łączną kwotę PLN (w tym: wartość działki nr 4/1 –PLN, wartość działki nr 5 –PLN oraz wartość działki nr 6 – PLN).

Na części B Nieruchomości znajdują się Budynki B, tj. 3 budynki mieszkalne – na każdej z działek po jednym. Przedmiotowe budynki zostały wzniesione w pierwszej połowie XX wieku w technologii tradycyjnej. Budynki B to obiekty murowane z drewnianymi więźbami dachowymi krytymi dachówką i papą, ze stropami ceglanymi i drewnianymi, stolarką okienną i drzwiową drewnianą, tynkami cementowo-wapiennymi, wyposażone w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową oraz centralnego ogrzewania.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, zasadniczo możliwe jest dalsze użytkowanie przedmiotowych budynków, niemniej zaleca się ich kapitalny remont.

Wartość Budynków B została wyceniona przez rzeczoznawcę na łączną kwotę PLN (w tym: wartość budynku znajdującego się na działce nr 4/1 –PLN, budynku na działce nr 5 –PLN, a na działce nr 6 – PLN).

Zasadniczo od momentu nabycia rzeczonych budynków, znajdujące się w nich lokale były wykorzystywane przez osoby fizyczne, na podstawie zawartych z Gminą stosownych umów najmu, na cele mieszkaniowe. Obecnie jednakże Budynki B nie są używane przez Gminę ani inne podmioty – budynek znajdujący się na działce nr 6 oraz części budynków znajdujących się na działkach nr 4/1 oraz nr 5 zostały wyłączone z użytkowania z uwagi na zły stan techniczny, części Budynków B niezagrażające życiu i mieniu natomiast (pomimo możliwości ich użytkowania) nie są wykorzystywane na cele mieszkalne osób fizycznych od około roku.

Ponadto na części B Nieruchomości znajduje się 5 budynków gospodarczych (komórek lokatorskich), murowanych, których stan został oceniony jako średni. Dla przedmiotowych budynków gospodarczych nie została ustalona przez rzeczoznawcę odrębna wartość.

Rzeczone budynki gospodarcze były wykorzystywane na potrzeby własne najemców lokal Budynków B.

Część C Nieruchomości.

Wartość Działki C została wyceniona przez rzeczoznawcę na PLN. Na tej części nieruchomości znajdują się obiekty kubaturowe, które nie spełniają definicji budynku, budowli lub ich części w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332; dalej: Prawo budowlane) oraz pojedyncze drzewa owocowe i krzewy.

Część C Nieruchomości dotychczas nie była przez Gminę, w jej opinii, wykorzystywana w działalności, która podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT.

W dniu 24 listopada 2017 r. wniosek uzupełniono pismem o doprecyzowanie opisu sprawy wskazując, co następuje:

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego (Budynku A) znajdującego się na działce nr 3 (Działce A), w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego znajdującego się w stanie ruiny (gruzu) znajdującego się na działce nr 3 (Działce A), w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce. w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 5 części B nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym (znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym) na działce nr 5 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 6 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym (znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym) na działce nr 6 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Budynek gospodarczy, będący w stanie ruiny gruzu, znajdujący się na działce nr 3 (części A Nieruchomości) w opinii Gminy stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: ustawa Prawo budowlane).

Budynek gospodarczy, znajdujący się na działce nr 4/1 części B nieruchomości, jest obiektem murowanym z cegły ceramicznej z dachem jednospadowym pokrytym papą i fundamentami. W opinii Gminy, obiekt ten stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości, jest obiektem jednokondygnacyjnym, murowanym z cegły ceramicznej z dachem jednospadowym pokrytym papą i fundamentami. W opinii Gminy, obiekt ten stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym (znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym) na działce nr 5 części B Nieruchomości jest obiektem jednokondygnacyjnym, murowanym z cegły ceramicznej z dachem jednospadowym pokrytym papą i fundamentami. W opinii Gminy, obiekt ten stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, jest obiektem jednokondygnacyjnym, murowanym z cegły ceramicznej z dachem jednospadowym pokrytym papą i fundamentami. W opinii Gminy, obiekt ten stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, jest obiektem jednokondygnacyjnym, murowanym z cegły ceramicznej z dachem jednospadowym pokrytym papą i fundamentami. W opinii Gminy, obiekt ten stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, będącego w stanie ruiny, gruzu, znajdującego się na działce nr 3 (części A Nieruchomości) doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 5 części B Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 6 części B Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlenia/używania – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, będącego w stanie ruiny, gruzu, znajdującego się na działce nr 3 części A Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 5 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 6 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek mieszkalny (Budynek A) znajdujący się na działce nr 3 (Działce A) był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – wynajem na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy, w stanie ruiny (gruzu) znajdujący się na działce nr 3 (Działce A), był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem Budynku A na cele mieszkalne.

Budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – wynajem na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy, znajdujący się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem budynku mieszkalnego na cele mieszkalne.

Budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr 5 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – wynajem na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem budynku mieszkalnego na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z powyższym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 5 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem budynku mieszkalnego na cele mieszkalne.

Budynek mieszkalny, znajdujący się na działce nr 6 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – wynajem na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem budynku mieszkalnego na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy, znajdujący się w zabudowie półzwartej z powyższym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 6 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem budynku mieszkalnego na cele mieszkalne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż części A Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegająca opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Czy sprzedaż części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Czy sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku, niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż części A Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Sprzedaż części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku, niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Uwagi ogólne.

Opodatkowanie VAT sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, o opodatkowaniu VAT danej czynności można mówić wówczas, gdy spełnione są następujące przesłanki:

czynność jest wykonywana przez podatnika VAT, działającego w takim charakterze (kryterium podmiotowe) oraz
wchodzi ona w przedmiotowy zakres ustawy o VAT (kryterium przedmiotowe).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, za podatników uznaje się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, zgodnie z ust. 6 przedmiotowej regulacji, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

W świetle powyższego, mając na uwadze, że Gmina dokona sprzedaży Nieruchomości na rzecz wyłonionego w drodze przetargu Nabywcy na podstawie zawartej z nim umowy cywilnoprawnej (w formie aktu notarialnego), w opinii Wnioskodawcy, w zakresie tej czynności Gmina będzie działała – w charakterze podatnika VAT. Tym samym kryterium podmiotowe dla uznania czynności za podlegającą opodatkowaniu VAT zostanie w analizowanym przypadku spełnione.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.

Stosownie natomiast do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towaru należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, że sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem będzie stanowiła po stronie Gminy odpłatną dostawę towarów. Tym samym również kryterium przedmiotowe dla uznania, czy dana czynność podlega opodatkowaniu VAT zostanie spełnione.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność opodatkowaną VAT.

Określenie przedmiotu sprzedaży.

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, tj. obecnie 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. Niemniej jednak ustawa o VAT przewiduje szereg wyjątków w tym zakresie – w szczególności możliwe jest w zależności od przedmiotu dostawy zastosowanie w określonych przypadkach stawki obniżonej, tj. obecnie 8%, bądź zwolnienia z opodatkowania VAT.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji, co do zasady, w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest grunt wraz ze znajdującym się na nim budynkiem, budowlą lub ich częściami – dla ustalenia prawidłowej stawki podatku w odniesieniu do takiej dostawy, należy odwołać się do przepisów dotyczących opodatkowania danego obiektu.

Dla określenia właściwej dla dostawy nieruchomości stawki VAT istotne jest zatem w pierwszej kolejności ustalenie co stanowi przedmiot dostawy (co stanowi podstawę opodatkowania). Dopiero po ustaleniu przedmiotu sprzedaży możliwe jest wypowiedzenie się w zakresie możliwości zastosowania dla tej sprzedaży stawki obniżonej bądź też zwolnienia z opodatkowania.

Ad. 1 i 2.

Określenie przedmiotu dostawy.

Zdaniem Gminy, nie ulega wątpliwości, że zarówno na części A, jak i części B Nieruchomości znajdują się obiekty (odpowiednio Budynek A i Budynki B), które w myśl art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, stanowią budynki. Są to bowiem – jak wskazano w opisie sprawy – obiekty trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach, które mogą być kwalifikowane jako obiekty budowlane w rozumieniu pkt 1 przywołanej regulacji, tj. stanowią budynki wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesione z użyciem wyrobów budowlanych.

Na powyższe stwierdzenie, zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien mieć wpływu fakt, że Budynek A nie jest zdatny do użytkowania i został przeznaczony do rozbiórki. Istotny bowiem w tym przypadku jest fakt, że obiekt ten nie utracił walorów pozwalających na uznanie go za budynek w rozumieniu Prawa budowlanego – dopiero podjęcie prac rozbiórkowych pozbawi go tego przymiotu. Prace te natomiast nie zostaną podjęte przed dokonaniem dostawy Nieruchomości. Tym samym, nie jest w opinii Gminy, zasadne stwierdzenie, że dostawą w przypadku części A Nieruchomości w analizowanej sprawie zostanie objęty grunt niezabudowany, tj. wyłącznie Działka A.

Do takich wniosków prowadzi również fakt, że w wyniku sprzedaży na Nabywcę przejdzie prawo własności całej Nieruchomości – tym samym będzie on mógł swobodnie rozporządzać zarówno działkami, jak i znajdującymi się na nich Budynkami. Przeznaczenie Budynku A do rozbiórki, pomimo że znacząco zawęzi możliwe sposoby wykorzystania obiektu, zasadniczo nie ograniczy swobodnego rozporządzania nim przez Nabywcę.

Powyższe wnioski są zgodne z wykładnią przepisów wspólnotowych prezentowaną przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wydawanych orzeczeniach. Zdaniem TSUE bowiem dla oceny, czy znajdujący się na gruncie budynek stanowi przedmiot dostawy powinna zostać dokonana całościowa ocena okoliczności dokonywanej transakcji, ustalona na podstawie obiektywnych przesłanek. Za obiektywną przesłankę w takim przypadku, w opinii TSUE, można uznać moment podjęcia przez sprzedającego prac mających na celu rozbiórkę budynku (tak TSUE w wyroku z 17 stycznia 2013 r. w sprawie C-543/11). Podobne wnioski, aczkolwiek w oparciu o kryterium ekonomicznego celu transakcji (w tym ewentualnych świadczeń dodatkowych wykonywanych przez sprzedającego), zaprezentował TSUE w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej: NSA) z dnia 7 listopada 2013 r. o sygn. akt I FSK 1582/13, w którym NSA wskazał, że: „o ile stanowisko, że kwalifikacja danej czynności w aspekcie opodatkowania podatkiem VAT powinna być uzależniona od oceny skutków ekonomicznych tej czynności, jest co do zasady trafne, to jednak nie sposób zaakceptować dalej idącego stanowiska zajętego przez sąd (...), że ocena czynności w aspekcie jej skutków ekonomicznych powinna sprowadzać się do oceny elementów subiektywnych, występujących po stronie jednej ze stron danej dostawy, czy też usługi (...) nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności opodatkowanej, tj. wyłączonej od zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, tylko z tych względów, że nabywca zamierza w przyszłości wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek”. Identycznie NSA wypowiedział się w wyroku w równolegle rozpoznawanej sprawie z dnia 7 listopada 2013 r. o sygn. akt I FSK 1436/13.

Analogiczne opinie były wyrażane w licznych interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, przykładowo w interpretacji z dnia 13 listopada 2014 r. o sygn. IPTPP4/443-582/14-7/UNR, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wskazał, że: „W celu rozstrzygnięcia (...) czy przedmiotem dostawy jest nieruchomość niezabudowana, czy nieruchomość zabudowana, należy odnieść się do wyroku TSUE z dnia 19 listopada 2009 r. C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą, mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (pkt 44).

Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem, w opisanej sprawie istotne jest czy rozbiórka obiektów znajdujących się na opisanych działkach została rozpoczęta przed planowaną dostawą.

Jak wskazał Wnioskodawca, roboty rozbiórkowe w odniesieniu do budynku gospodarczego, drewnianego zostały rozpoczęte i obejmują ok. 90%, natomiast w stosunku do budynku mieszkalnego, murowanego roboty rozbiórkowe nie zostały rozpoczęte i do dnia sprzedaży nie zostaną rozpoczęte. Tym samym, w świetle przytoczonych regulacji oraz powołanego wyżej wyroku TSUE, należy uznać, że przedmiotem planowanej dostawy opisanej nieruchomości będzie zbycie gruntu zabudowanego wyłącznie budynkiem mieszkalnym, gdyż przed dniem sprzedaży w stosunku do tego budynku nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe”.

Gmina również przywołuje interpretację indywidualną z dnia 14 października 2015 r. o sygn. akt IBPP2/4512-692/15/KO, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wskazał, że: ,,o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynki znajdują się w złym stanie technicznym i przeznaczone są do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności zmierzające do fizycznej rozbiórki tych budynków oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego”.

Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego wskazał, że przedmiotem dostawy w dniu 21 maja 2015 r. była działka z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, a przed dokonaniem transakcji sprzedaży nie rozpoczął żadnych prac związanych z rozbiórką.

W związku z powyższym należy zauważyć, że przedmiotem dostawy w dniu 21 maja 2015 r. nie był grunt niezbudowany, ale grunt z posadowionymi na nim budynkami. Samo stwierdzenie, że budynki są w bardzo złym stanie i należy je rozebrać (a w związku z tym została wydana decyzja pozwalająca na ich rozbiórkę), nie skutkuje – w świetle powołanych przepisów oraz orzeczenia TSUE (w sprawach C-461/08 oraz C-543/11) – uznaniem, że dostawa dotyczyła wyłącznie gruntu”.

Mając zatem na uwadze, że przedmiotem dokonywanej przez Gminę dostawy w zakresie:

części A będzie grunt (Działka A) wraz z Budynkiem A, w zakresie którego Wnioskodawca nie podejmie jakichkolwiek prac rozbiórkowych i budynkiem gospodarczym,
części B Nieruchomości będą grunty (Działki B) wraz z naniesieniami (Budynkami B i budynkami gospodarczymi), które zasadniczo nadają się do użytkowania,

w opinii Gminy, dla określenia właściwej dla dostawy tych części stawek VAT należy ustalić stawkę, właściwą dla dostawy poszczególnych budynków.

Określenie właściwej stawki podatku.

Jak zostało wspomniane w uwagach ogólnych, dostawa nieruchomości co do zasady podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. obecnie 23%.

W myśl art. 43 ust. 12 w związku z ust. 2 ustawy o VAT, dla dostawy obiektów budowlanych, zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się obniżoną stawkę podatku, tj. obecnie 8%.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 rzeczonej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W myśl z kolei pkt 10a przywołanej regulacji, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przez pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, stosownie do art. 2 pkt 14, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym kontekście Gmina jednakże zwróciła uwagę na wyrok z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14, w którym NSA – odwołując się do przepisów wspólnotowych oraz dorobku orzeczniczego TSUE – wypowiedział się następująco w kwestii rozumienia pojęcia pierwszego zasiedlenia: „definicja pierwszego zasiedlenia (zajęcia) zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112, czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji „pierwszego zasiedlenia” wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Mając na uwadze powyższe oraz fakt, że pierwsze używanie Budynków miało miejsce ponad 2 lata przed ich planowaną dostawą – znajdujące się w Budynku A i Budynkach B lokale były (zasadniczo od momentu ich nabycia) wykorzystywane przez osoby fizyczne na cele mieszkaniowe, na podstawie zawartych z Gminą umów najmu, budynki gospodarcze natomiast służyły własnym potrzebom tych osób – zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, że dostawa tych Budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia Budynków, przed nim ani w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Tym samym dostawa Budynków i tym samym części A i części B Nieruchomości, w opinii Gminy, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stanowisko Gminy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego. Przykładowo w przywołanej powyżej interpretacji z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPTPP4/443-582/14-7/UNR, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wskazał, że: „dostawa powstałej w wyniku scalenia działki będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż – jak wynika z okoliczności sprawy – dostawa znajdującego się na przedmiotowej działce budynku mieszkalnego nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia”.

Również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 lipca 2017 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.185.2017.2.IGO podkreślił, że: ,,sprzedaż (...) nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ sprzedaż nieruchomości zabudowanej (...) nie odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej upłynie okres dłuższy niż 2 lata – pierwsze zajęcie, używanie nieruchomości miało miejsce w momencie wydzierżawienia jej przez Sprzedawcę (...), a ponadto nie ponoszono wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości zabudowanej”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z dnia 20 lipca 2017 r. o sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.236.2017.2.ŻR, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej twierdził, że: „planowana sprzedaż budynku biurowo-usługowo-handlowego, budynku garażowo-magazynowego, wiaty magazynowej murowanej, wiaty magazynowej stalowo-murowanej oraz budynku portierni z wiatą magazynową, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – powyższe budynki zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że Zainteresowany nie ponosi wydatków na ulepszenie ww. budynków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu, na którym posadowione są poszczególne budynki oraz ich części, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku”.

Wnioskodawca zwraca również uwagę na interpretację indywidualną z dnia 7 lipca 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.229.2017.1.LM, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „w odniesieniu do nabytej przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej budynkiem usługowym doszło do jej pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie co najmniej 2 lata.

Jak wskazano w treści wniosku, budynek usługowy wykorzystywany był tylko do celów statutowych Wnioskodawcy do dnia 31 grudnia 2010 r. Zatem w odniesieniu do opisanej nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Ponadto, co istotne, nie były ponoszone nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej przedmiotowych budynków.

Tym samym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (...) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy”.

W związku z powyższym Gmina stoi na stanowisku, że dostawa części A oraz części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem sprzedaży części C Nieruchomości będzie wyłącznie działka gruntu – na nieruchomości tej brak jest bowiem jakichkolwiek obiektów, które wypełniałyby definicję budynku, budowli lub ich części w rozumieniu prawa budowlanego.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT możliwe jest zwolnienie od podatku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym przez tereny budowlane (stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy o VAT) należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z Planem, Działka C jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o niskiej intensywności zabudowy, a dodatkowo dopuszcza się na tym terenie usługi. W konsekwencji, zdaniem Gminy, w przypadku analizowanej dostawy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania przywołanego zwolnienia z opodatkowania VAT. W konsekwencji dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT, tj. obecnie 23%.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych przepisów prawa podatkowego, przykładowo w interpretacji z dnia 9 maja 2017 r. o sygn. 0115- KDIT1-3.4012.76.2017.1., w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „Analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy na tle przywołanych przepisów prawa jednoznacznie wskazuje, że sprzedaż nieruchomości gruntowej, o której mowa we wniosku, będzie opodatkowana według stawki 23%. Nieruchomość ta stanowi bowiem towar handlowy w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, z tytułu której jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedaż nie będzie przy tym korzystała ze zwolnienia od podatku, z uwagi na to, że przedmiotowa nieruchomość – jak wynika z wniosku – jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a jedynie grunty inne niż budowlane mogą być zwolnione od podatku (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy)”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w interpretacji z dnia 4 lipca 2017 r. o sygn. 0115-KDIT1-2.4012.158.2017.1.AP, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że ,,dla sprzedaży opisanej nieruchomości niezabudowanej, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa, tj. 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, bowiem jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy (wydana została decyzja o warunkach zabudowy)”.

Mając na uwadze powyższe, w opinii Wnioskodawcy, sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie natomiast do treści art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji, których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Jako że jednostki samorządu terytorialnego są wyposażone w osobowość prawną oraz w określonym zakresie wykonują samodzielnie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że spełniają zawartą w tym przepisie definicję podatnika VAT. Oznacza to, że w zakresie czynności cywilnoprawnych dokonywanych przez jednostki samorządu terytorialnego, nawet, gdy dotyczą one zadań własnych gmin, podmioty te powinny być uznawane za podatników VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba, że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. Zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Ponadto w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Powyższy przepis dotyczy również prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których znajdują się budynki i budowle.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym jako podatnik czynny. Gmina jest właścicielem nieruchomości, znajdującej się w strefie objętej ochroną konserwatorską układu urbanistycznego miasta, dla której konieczne jest zachowanie historycznego układu przestrzennego zabudowy. W ramach Nieruchomości można wyodrębnić następujące części:

część A, na którą składa się grunt działki nr 3 (dalej: Działka A) wraz ze znajdującymi się na Działce A budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym (dalej: Budynek A) oraz budynkiem gospodarczym, będącym w stanie ruiny;
część B, składającą się z gruntów działek nr 4/1, nr 5 i nr 6 (dalej łącznie: Działki B) oraz znajdujących się na nich budynków mieszkalnych (dalej łącznie: Budynki B) i gospodarczych;
część C, na którą składa się niezabudowany grunt działki nr 7/7 (dalej: Działka C).

Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej, Działki są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o niskiej intensywności zabudowy. Plan dopuszcza również usługi na przedmiotowych Działkach. Gmina weszła w posiadanie Nieruchomości w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego przeprowadzonej na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, stosownie do decyzji Wojewody wydanych w tym zakresie. Co za tym idzie, przedmiotowe nabycie nie wiązało się z prawem Wnioskodawcy do odliczenia VAT naliczonego.

Gmina zamierza ogłosić przetarg na sprzedaż Nieruchomości – przedmiotem sprzedaży będą wszystkie części nieruchomości wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami. Wartość Nieruchomości została przez rzeczoznawcę wyceniona na łączną kwotę PLN. Umowa sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Część A Nieruchomości.

Wartość Działki A została wyceniona przez rzeczoznawcę na PLN.

Znajdujący się na przedmiotowej działce Budynek A został wzniesiony w pierwszej połowie XX wieku w systemie tradycyjnym – jest obiektem murowanym z drewnianą więźbą dachową krytą dachówką i częściowo papą, ze stropami drewnianymi, stolarką okienną i drzwiową drewnianą, tynkami cementowo-wapiennymi, wyposażonym w instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną oraz gazową. Obiekt ten nie posiada wymaganych przeglądów kontroli stanu technicznego i z uwagi na zły stan techniczny, który zagraża życiu i mieniu, jest od kilkunastu lat wyłączony z użytkowania. Budynek A nie nadaje się do remontu (jego zużycie techniczne wynosi powyżej 70%), dlatego też zostanie on przeznaczony do rozbiórki. Jego wartość rynkowa została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na PLN (tj. w wartości materiałów z odzysku po wykonaniu rozbiórki).

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość jest położona w strefie ochrony konserwatorskiej i podjęcie jakichkolwiek prac związanych z jej poszczególnymi częściami wymaga zgody konserwatora zabytków, Wnioskodawca nie dokona rozbiórki Budynku A przed jej sprzedażą. Wyłoniony w drodze przetargu nabywca Nieruchomości podejmie decyzję o rozbiórce i uzyska odpowiednie zgody w tym zakresie.

Część B Nieruchomości.

Wartość Działek B została wyceniona przez rzeczoznawcę na łączną kwotę PLN (w tym: wartość działki nr 4/1 – PLN, wartość działki nr 5 – 26 519 PLN oraz wartość działki nr 6 –PLN).

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, zasadniczo możliwe jest dalsze użytkowanie przedmiotowych budynków, niemniej zaleca się ich kapitalny remont.

Rzeczone budynki gospodarcze były wykorzystywane na potrzeby własne najemców lokal Budynków B.

Część C Nieruchomości.

Wartość Działki C została wyceniona przez rzeczoznawcę na PLN. Na tej części nieruchomości znajdują się obiekty kubaturowe, które nie spełniają definicji budynku, budowli lub ich części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz pojedyncze drzewa owocowe i krzewy.

Część C Nieruchomości dotychczas nie była przez Gminę, w jej opinii, wykorzystywana w działalności, która podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony. Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 5 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr 6 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawą Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku, nie zostanie umieszczona na budowie lub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablica informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Przed planowaną dostawa Nieruchomości nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe mające na celu wyburzenie budynku gospodarczego (komórki lokatorskiej) znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym (znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym) na działce nr 6 części B nieruchomości, w szczególności przed dniem dostawy nie zostanie założony dziennik rozbiórki tego budynku. nie zostanie umieszczona na budowie tub rozbiórce, w widocznym miejscu, tablice informacyjna oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ani teren budowy nie zostanie odpowiednio zabezpieczony.

Budynek gospodarczy, będący w stanie ruiny, gruzu, znajdujący się na działce nr 3 (części A Nieruchomości), w opinii Gminy, stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

Budynek gospodarczy, znajdujący się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości jest obiektem murowanym z cegły ceramicznej z dachem jednospadowym pokrytym papą i fundamentami. W opinii Gminy, obiekt ten stanowi budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 5 części B Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia (używania) – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym na działce nr 6 części B Nieruchomości, doszło do pierwszego zasiedlania (używania) obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

W odniesieniu do budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 6 części B Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia/używania – obiekt ten służył bowiem mieszkańcom znajdującego się na tej działce budynku mieszkalnego.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, będącego w stanie ruiny, gruzu, znajdującego się na działce nr 3 (części A Nieruchomości), upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się na działce nr 4/1 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku gospodarczego, znajdującego się w zabudowie półzwartej z powyżej wskazanym budynkiem gospodarczym, znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym, na działce nr 6 części B Nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Budynek mieszkalny (Budynek A), znajdujący się na działce nr 3 (Działce A), był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – wynajem na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy w stanie ruiny (gruzu), znajdujący się na działce nr 3 (Działce A), był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem Budynku A na cele mieszkalne.

Budynek gospodarczy znajdujący się w zabudowie półzwartej z powyższym budynkiem gospodarczym (znajdującym się w zabudowie półzwartej z budynkiem mieszkalnym) na działce nr 6 części B Nieruchomości, był wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania VAT – udostępnienie w związku z wynajmem budynku mieszkalnego na cele mieszkalne.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy sprzedaż części A Nieruchomości oraz części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegająca opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że z punktu widzenia opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w tym stosowania zwolnień od podatku, istotny jest podział na grunty zabudowane i niezabudowane. Nie ulega przy tym wątpliwości, że gruntem zabudowanym jest grunt, na którym posadowione są budynki lub budowle, a zatem obiekty budowlane posiadające określone cechy.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz akty wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji pojęcia budynek. Zatem należy posłużyć się pojęciami zawartymi w innych przepisach prawa.

Stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W świetle art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.) przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 powołanej ustawy, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W tym miejscu należy wskazać, że w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r., w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV TSUE stwierdził, że: „dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki. (…) Transakcja taka rozpatrywana w całości nie jest zatem objęta zwolnieniem z podatku VAT przewidzianym w art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (pkt 40 i 41 wyroku).

TSUE konkluduje tu w pkt 44, że „(…) zwolnieniem z podatku VAT odpowiedzieć należy, nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki” (pkt 44).

W cyt. wyroku TSUE wskazał również, że „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) owej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że zwolnienie z podatku od wartości dodanej przewidziane w pierwszym przepisie obejmuje transakcje dostawy nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był użytkowany jako taki”.

Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, czy też budowlę, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku lub budowli, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem, w opisanej sprawie istotne jest czy rozbiórka obiektów znajdujących się na opisanych działkach została rozpoczęta przed planowaną dostawą.

Jak wskazał Wnioskodawca, roboty rozbiórkowe, w odniesieniu do budynków znajdujących się na nieruchomości, nie zostały rozpoczęte i do dnia sprzedaży nie zostaną rozpoczęte.

Tym samym, w świetle przytoczonych regulacji oraz powołanego wyżej wyroku TSUE, należy uznać, że przedmiotem planowanej dostawy opisanej nieruchomości będzie zbycie gruntu zabudowanego, gdyż przed dniem sprzedaży w stosunku do tych budynków nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe.

Wobec powyższych okoliczności należy przyjąć, że skoro, w momencie dostawy części A Nieruchomości oraz części B Nieruchomości będą stanowiły nieruchomość gruntową zabudowaną i przed planowaną sprzedażą nie zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe żadnego z budynków, zatem przedmiotem dostawy będzie nieruchomość zabudowana.

W analizowanej sprawie, skoro części A i B Nieruchomości stanowią nieruchomości zabudowane budynkami, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do budynków znajdujących się na części A Nieruchomości oraz części B Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Należy wskazać, że planowana sprzedaż wszystkich budynków znajdujących się na części A Nieruchomości oraz części B Nieruchomości, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki zostały już zasiedlone, a ich zajęcie (używanie) trwa dłużej niż 2 lata. Jednocześnie z uwagi na fakt, że Zainteresowany nie dokonał nakładów na ulepszenie ww. budynków, przewyższających 30% wartości początkowej tych obiektów, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa gruntu, na którym położone są ww. budynki, jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą ww. budynków, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż budynków usytułowanych na części A Nieruchomości oraz części B Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa gruntu, na którym położone są ww. Nieruchomości, jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1 i 2 uznano za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność opodatkowaną VAT według podstawowej stawki podatku.

Jak wynika z opisu sprawy część C Nieruchomości stanowi niezabudowana działka gruntu nr 7/7. Zatem należy przeanalizować, czy dostawa tej części Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W niniejszym przypadku, przedmiotem planowanej dostawy przez Zainteresowanego – jak wynika z opisu sprawy – jest teren budowlany.

Zatem skoro ww. Nieruchomość C stanowi teren budowlany, jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analizując zwolnienie wynikające z art. 43 ust. pkt 2 ustawy należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie też korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie tego przepisu. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, Nieruchomość ta nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dla sprzedaży opisanej nieruchomości niezabudowanej, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa, tj. 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż części C Nieruchomości będzie stanowiła po stronie Gminy czynność opodatkowaną VAT według podstawowej stawki podatku, tj. 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie uznano za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin