2016.01.18 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-451/15-4/MK1
z 18 stycznia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 13 października 2015 r. (data wpływu 16 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP2/4512-1001/15-2/MMa, IPPB2/4514-451/15-2/MK z dnia 23 grudnia 2015 r. (data doręczenia 29 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 5 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP2/4512-1001/15-2/MMa, IPPB2/4514-451/15-2/MK z dnia 23 grudnia 2015 r. (data doręczenia 29 grudnia 2015 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (w trakcie zmiany nazwy na: P. Sp. z o.o. dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest polską spółką kapitałową z siedzibą w Warszawie. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą, która docelowo polegać ma na wynajmie lokali komercyjnych (w chwili obecnej dokonywane są czynności prawne zmierzające do nabycia takich nieruchomości bezpośrednio lub udziałów spółek posiadających takie nieruchomości). Inwestycje Wnioskodawcy na rynku nieruchomości komercyjnych mogą mieć mianowicie formę zarówno inwestycji bezpośrednich (zakup bezpośredni nieruchomości komercyjnych) lub pośrednich - poprzez zakup udziałów/akcji w podmiotach zależnych (co do zasady polskie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

Skwer S. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2002 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2001 r.; nabycie gruntu podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Dostawcy przysługiwało przy tym nabyciu prawo do odliczenia podatku naliczonego; Dostawcy przysługiwało ponadto prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum; nakłady te ponoszone były w latach 2001-2002; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgą wieczystą; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych R. również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2011 r. (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku), a po tym roku nakłady dokonane na ulepszenie nie przekroczyły 30% zaktualizowanej wartości środków trwałych; budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw R. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom;

Skwer B. - obiekt wybudowany na gruncie dzierżawionym od 2000 r. od spółdzielni mieszkaniowej; R. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od nakładów dokonanych na budowę tego Centrum - nakłady te ponoszone były w latach 2000-2001 (pozwolenie na użytkowanie wydane w roku 2001); nieruchomość Centrum obejmuje: prawo do gruntu wynikające z umowy dzierżawy, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych - objęte księgami wieczystymi; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; R. dokonała nakładów ulepszających budynek tego Centrum, których wartość przekroczyła 30% jego wartości początkowej i od nakładów tych R. również przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego - przekroczenie tego progu nastąpiło w 2015 r., (nakłady przekraczające próg oddano do użytkowania w tym samym roku); budowle wchodzące w skład Centrum nie były przedmiotem żadnych prac ulepszających; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami - w związku z nabyciem tych rzeczy i praw R. przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego; oddanie pierwszego lokalu w tym Centrum do korzystania na podstawie umowy najmu nastąpiło w 2002 r.; niezwłocznie po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ulepszenia te zostały oddane do korzystania najemcom;

R. nie była zobowiązana do dokonywania korekt podatku naliczonego ani na podstawie art. 90a UVAT, ani art. 91 UVAT, jak również do rozliczania podatku naliczonego na zasadach proporcji. R. wynajmowała i wynajmuje powierzchnie handlowe w opisanych wyżej Centrach. W Centrach tych nie ma żadnych powierzchni przeznaczonych na wynajem, które nigdy nie byłyby przedmiotem najmu. W budynku każdego Centrum około 10% jego powierzchni nie jest przeznaczone na wynajem, gdyż zajęte jest pod pomieszczenia techniczne takie jak np. kotłownie czy węzły cieplne, które konieczne są dla funkcjonowania każdego Centrum jako całości i dlatego służą one interesom wszystkich najemców. Działalność R. polegająca na wynajmowaniu lokali we wskazanych Centrach oraz świadczeniu usług dodatkowych na rzecz najemców podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Centra nigdy nie służyły Dostawcy do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Centra zarządzane są przez podmiot trzeci na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie. Zarządca organizuje całą działalność gospodarczą prowadzoną przez R. w ramach Centrów, w tym w szczególności zatrudnia pracowników niezbędnych do obsługi wynajmowanych obiektów, pośredniczy w zawieraniu w imieniu R. umów z dostawcami mediów oraz pośredniczy przy zawieraniu umów najmu pomiędzy R. i najemcami. W związku z powyższym, R. na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia żadnych pracowników. Ponadto, bieżącą obsługą techniczną Centrów zajmuje się podmiot trzeci, zatrudniający niezbędny personel, wykonujący takie czynności jak: sprzątanie, konserwacja, dozór itp.

Zarząd R. rozważa dokonanie sprzedaży Centrum handlowego, które zostało wybudowane na gruncie należącym do R., czyli Skweru S. na rzecz Nabywcy (dalej: Transakcja). Przeniesienie prawa do dysponowania przedmiotem transakcji na Nabywcę planowane jest na grudzień 2015 r. lub początek 2016 r.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży (dalej: Sprzedaż Centrum) mają być, zgodnie z wolą stron:

nieruchomość gruntowa wraz z posadowionym na niej budynkiem Centrum oraz towarzyszącymi im budowlami,
ruchomości znajdujące się na wskazanej wyżej nieruchomości, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrum (np. urządzenia do sprzątania, urządzenia do liczenia klientów, meble),
zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje/depozyty składane przez najemców a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji,
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrum i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
dokumentacja prawna i techniczna związana z Centrum,
prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących Centrum.

W wyniku Sprzedaży Centrum, na podstawie art. 678 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej: KC), Nabywca wstąpi w stosunki najmu na miejsce R. w odniesieniu do umów najmu, których stroną jest R., związanych z nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji.

Intencją Nabywcy jest kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej dotychczas przez Dostawcę w ramach Centrum, tj. opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności handlowo - usługowej. W tym celu Nabywca, po nabyciu Centrum, będzie musiał zawrzeć umowę lub umowy na usługi zarządzania Centrum oraz inne umowy konieczne dla jego funkcjonowania a dotyczące, np. obsługi technicznej, dostawy mediów, gdyż umowy zawarte w tym zakresie przez Dostawcę zostaną rozwiązane przed dokonaniem Sprzedaży Centrum. Nie można przy tym wykluczyć, że Nabywca zawrze dla nabywanego Centrum takie umowy z tymi samymi dostawcami usług lub mediów, którzy obsługują dotychczas to Centrum na podstawie umowy/umów z R. Decyzja w zakresie wyboru dostawców takich usług będzie leżeć jednak w gestii Nabywcy, a R. nie będzie miał na ten fakt żadnego wpływu.

Planowana Sprzedaż Centrum (stanowiącego własność R., a więc poza Skwerem B.) nie będzie natomiast obejmowała składników majątkowych i niemajątkowych R. związanych z całokształtem prowadzonej przez R. działalności, które nie należą do zespołu składników wchodzących w skład Centrum, Sprzedaż nie będzie więc obejmować:

ksiąg handlowych R.,
należności i zobowiązań R. wynikających z finansowania działalności R. (pożyczki i kredyty),
praw i obowiązków wynikających z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie,
środków pieniężnych R.,
wierzytelności R. o zapłatę czynszów najmu za okres do dnia sprzedaży Centrum,
znaków towarowych,
nazwy przedsiębiorstwa R.,
praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych R. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których R. dokonuje rozliczeń z najemcami),
tajemnic przedsiębiorstwa R. oraz know-how związanego z prowadzeniem działalności z zakresu wynajmu powierzchni handlowych i usługowych,
praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie znajduje się siedziba R.,
praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Dostawcę, np. umów o prowadzenie ksiąg rachunkowych, umów o świadczenie usług doradztwa prawnego,
Centrum, które wybudowane zostało na wydzierżawionym gruncie (Skwer B.) - elementy wchodzące w skład Skweru B. zostały wymienione w dalszej części niniejszego wniosku.

Centrum przeznaczone do sprzedaży na rzecz Nabywcy nie stanowi oddziału Dostawcy, ani też jego wyodrębnionego zakładu. Plan kont Dostawcy pozwala na identyfikację przychodów i kosztów poszczególnych Centrów i ustalenie ich wyników finansowych. Księgi rachunkowe R. pozwalają na przypisanie aktywów do poszczególnych Centrów handlowych a także pozwalają na przypisanie do nich zobowiązań i wierzytelności.

Dostawca posiada odrębne rachunki bankowe przypisane do poszczególnych centrów handlowych, na które wpływają należności R. z tytułu najmu powierzchni w poszczególnych Centrach oraz przy pomocy których reguluje swoje zobowiązania dotyczące konkretnych Centrów.

Z uwagi na powyższe uwarunkowania i zakres składników majątkowych, które mają być przedmiotem Sprzedaży Centrum, zamiarem R. i Nabywcy jest, aby Transakcja została ukształtowana jako umowa sprzedaży poszczególnych składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części przedsiębiorstwa R.. Zamiary te zostaną odzwierciedlone w umowie zawieranej pomiędzy stronami. Nabywca i R. nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa handlowego ani podatkowego. W przypadku uznania, że planowana transakcja Sprzedaży Centrów jest opodatkowana (w całości lub w części) podatkiem od towarów i usług i podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, Nabywca i R. złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy. R. zamierza wystawić w związku ze Sprzedażą Centrum stosowną fakturę VAT na rzecz Nabywcy.

W związku z planowanym wydzieleniem R. przeprowadziła szereg czynności organizacyjnych, które były skierowane na jak najpełniejsze wyodrębnienie funkcjonalno-organizacyjne oraz finansowe Skweru B.

W tym celu:

dostosowano strukturę organizacyjną w ten sposób, aby Centrum posiadało przypisanego managera, zatrudnionego w podmiocie zarządzającym, z którym R. zawarł stosowną umowę;
R. przypisała aktywa do Centrum, w tym przypisała do tego Centrum nieruchomości (grunty), umowy dzierżawy, naniesienia na grunt (budynki i budowle);
Centrum handlowemu w B. przypisano składniki majątku ruchomego służące wykonywaniu działalności w tym Centrum;
R. określiła jakie zobowiązania oraz wierzytelności przypadają na Skwer B.;
R. przypisała również umowy najmu lokali znajdujących się w Skwerze B., a także umowy o świadczenie usług lub na dostawę towarów, jak również licencje na programy komputerowe, związane z tym Centrum;
Skwerowi Handlowemu B. przypisano osobny rachunek bankowy, na który wpływają należności od najemców lokali znajdujących się w tym Centrum oraz z którego regulowane są zobowiązania przypisane do tego Centrum;
plan kont R., na poziomie analitycznym, pozwala na identyfikację przychodów i kosztów Skweru B. i ustalenie jego wyniku finansowego. Dzięki temu R. jest w stanie sporządzić odrębny rachunek zysków i strat dla tego Centrum.

Wdrożenie powyższych rozwiązań organizacyjnych zostało dokonane na podstawie stosownej uchwały Zarządu R. Zamiarem Zarządu jest, aby P. przejęła Skwer B. wybudowany przez Dostawcę na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wraz ze wszystkimi zobowiązaniami oraz wierzytelnościami przypadającymi na to Centrum, w szczególności wraz z umową dzierżawy nieruchomości, na której posadowiony został Skwer B. oraz innymi składnikami majątkowymi przypisanymi do niego.

Opisane wyżej działania restrukturyzacyjne pozwoliły na stworzenie takiego modelu funkcjonowania Skweru B., który umożliwia jego wydzielenie do P. jako odrębnej jednostki, a w konsekwencji pozwalają zaoferować Nabywcy zakup wydzielonego do niej majątku (poprzez sprzedaż udziałów w P.) bez konieczności uzyskiwania na to zgody właściciela gruntu, na którym znajduje się Skwer B.

Zarząd R. planuje, że w ramach jej planowanego podziału, P. przejmie zorganizowaną część przedsiębiorstwa R. w postaci Skweru B., która obejmować będzie w szczególności:

ogół praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy gruntu, na którym zlokalizowany jest Skwer B., objęty księgami wieczystymi;
ogół praw R. do naniesień - budynku i budowli zlokalizowanych na wskazanym wyżej gruncie - składających się na to Centrum;
ruchomości znajdujące się na tej nieruchomości, stanowiące niezbędne wyposażenie Centrum (np. urządzenia do czyszczenia podłóg, urządzenie do liczenia klientów, meble i sprzęt biurowy);
prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawarte z najemcami powierzchni w Centrum;
zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu, ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym w szczególności prawa z gwarancji, kaucje/depozyty składane przez najemców a także oświadczenia najemców o poddaniu się egzekucji;
majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Centrum i adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców;
dokumentację prawną i techniczną związaną z Centrum;
prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego otwartego dla potrzeb tego Centrum;
prawa z umów ubezpieczeń majątkowych dotyczących tego Centrum;
prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług dotyczących funkcjonowania Centrów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie, umowy o dostarczanie mediów.

Po zakończeniu planowanych operacji - Sprzedaży Centrum zbudowanego na gruncie należącym do R. (Skwer S.) oraz wydzieleniu Skweru B. do P. i sprzedaży udziałów w tej spółce, R. nie będzie prowadzić działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Nie można wykluczyć, że udziałowcy podejmą decyzję o likwidacji R.

Wnioskodawca zwrócił uwagę, iż do tutejszego organu złożony został przez Dostawcę analogiczny wniosek o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego w zakresie interpretacji przepisów podatkowych związanych z Transakcją.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 5 stycznia 2016 r., Wnioskodawca wskazał, że tablice reklamowe nie stanowią wolno stojącego trwale związanego z gruntem urządzenia reklamowego. Spółka wskazała, że na moment złożenia niniejszych wyjaśnień przedmiotowe tablice reklamowe nie są już częścią opisywanej nieruchomości (nie istnieją), w związku z tym nie będą przedmiotem transakcji nabycia.

Dostawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wytworzeniem przedmiotowych tablic. Okoliczność ta nie ma jednak w obecnym momencie znaczenia, ponieważ tablice już nie istnieją i nie będą przedmiotem transakcji nabycia. Tablice nie były, przedmiotem odrębnych umów najmu. Jednakże pośrednio były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - tablice służyły do ekspozycji logotypów najemców (bez odrębnych opłat) lub reklamy samego centrum. Zatem, w stosunku do budowli wybudowanych przez Dostawcę nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Należy zwrócić uwagę, że tablice już nie istnieją, a więc kwestia ta nie ma znaczenia dla opodatkowania nabycia nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał również, że wszystkie lokale przeznaczone na wynajem w tym centrum są i były przez cały czas wynajmowane i tak było też z częściami ulepszonymi – niezwłocznie po ulepszeniu ich wyniki zostały oddane do używania najemcom. Pomiędzy momentem oddania budynku centrum do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po dokonanym ulepszeniu, a momentem planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Sprzedaż Skweru S. na rzecz Nabywcy, który został wybudowany na gruncie należącym do Dostawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Czy planowana sprzedaż Skweru S. na rzecz Nabywcy będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 UVAT?
Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 UVAT)?
Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zkresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 15 stycznia 2016 r. Nr IPPP2/4512-1001/15-3/MMa

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 4

W związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W związku z faktem, że planowana dostawa Centrum Handlowego będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, Transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Konsekwentnie, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w związku z planowaną Transakcją nabycia Centrów Handlowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich. .

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca (Nabywca) jest polską spółką kapitałową z siedzibą w Warszawie. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność gospodarczą, która docelowo polegać ma na wynajmie lokali komercyjnych (w chwili obecnej dokonywane są czynności prawne zmierzające do nabycia takich nieruchomośi bezpośrednio lub udziałów spółek posiadających takie nieruchomości). Inwestycje Wnioskodawcy na rynku nieruchomości komercyjnych mogą mieć mianowicie formę zarówno inwestycji bezpośrednich (zakup bezpośredni nieruchomości komercyjnych) lub pośrednich - poprzez zakup udziałów/akcji w podmiotach zależnych (co do zasady polskie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością).

R. sp. z o.o. (dalej: R. lub Dostawca), będąca czynnym podatnikiem VAT, prowadzi obecnie działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali komercyjnych, mieszczących się w centrach handlowych, stanowiących środki trwałe R., zlokalizowanych w różnych miastach na obszarze Polski (dalej: Centrum, Centra, Centra handlowe), które to Centra stanowią własność Dostawcy bądź zostały wybudowane przez R. na dzierżawionych przez nią gruntach. R. posiada obecnie następujące Centra handlowe: Skwer S. - stanowiący własność R., wybudowany przez nią w 2002 r. (data pozwolenia na użytkowanie) na niezabudowanym gruncie nabytym w tym celu w 2001 r.; nieruchomość Centrum obejmuje: grunt, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami.

Skwer B. - obiekt wybudowany na gruncie dzierżawionym od 2000 r. od spółdzielni mieszkaniowej; nieruchomość Centrum obejmuje: prawo do gruntu wynikające z umowy dzierżawy, na którym zostało zbudowane, budynek oraz budowle w postaci tablic reklamowych; budynek Centrum stanowi w całości jeden środek trwały; każda budowla jest w całości odrębnym od budynku środkiem trwałym; w skład Centrum jako obiektu wchodzą także ruchomości oraz prawa autorskie do opracowań architektonicznych związanych z jego budową i późniejszymi ulepszeniami.

R. wynajmowała i wynajmuje powierzchnie handlowe w opisanych wyżej Centrach. W Centrach tych nie ma żadnych powierzchni przeznaczonych na wynajem, które nigdy nie byłyby przedmiotem najmu. W budynku każdego Centrum około 10% jego powierzchni nie jest przeznaczone na wynajem, gdyż zajęte jest pod pomieszczenia techniczne takie jak np. kotłownie czy węzły cieplne, które konieczne są dla funkcjonowania każdego Centrum jako całości i dlatego służą one interesom wszystkich najemców. Działalność R. polegająca na wynajmowaniu lokali we wskazanych Centrach oraz świadczeniu usług dodatkowych na rzecz najemców podlegała i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Centra nigdy nie służyły Dostawcy do wykonywania czynności niepodlegających opodatkowaniu VAT.

Centra zarządzane są przez podmiot trzeci na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie.

W wyniku Sprzedaży Centrum, na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny Nabywca wstąpi w stosunki najmu na miejsce R. w odniesieniu do umów najmu, których stroną jest R., związanych z nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji. Planowana Sprzedaż Centrum (stanowiącego własność R., a więc poza Skwerem B.) nie będzie natomiast obejmowała składników majątkowych i niemajątkowych R. związanych z całokształtem prowadzonej przez R. działalności, które nie należą do zespołu składników wchodzących w skład Centrum.

Z uwagi na powyższe uwarunkowania i zakres składników majątkowych, które mają być przedmiotem Sprzedaży Centrum, zamiarem R. i Nabywcy jest, aby Transakcja została ukształtowana jako umowa sprzedaży poszczególnych składników majątkowych, niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanych części przedsiębiorstwa R. Zamiary te zostaną odzwierciedlone w umowie zawieranej pomiędzy stronami. Nabywca i R. nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa handlowego ani podatkowego. W przypadku uznania, że planowana transakcja Sprzedaży Centrów jest opodatkowana (w całości lub w części) podatkiem od towarów i usług i podlega zwolnieniu z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT, Nabywca i R. złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania tej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy. R. zamierza wystawić w związku ze Sprzedażą Centrum stosowną fakturę VAT na rzecz Nabywcy.

Ponadto, Zarząd R. rozważa przeprowadzenie podziału R., w wyniku którego, w trybie art. 529 § 1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych, na istniejącą spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością - P. Sp. z o.o. (dalej: P.) zostanie wydzielona część majątku i działalności R.. Planowana operacja ma za zadanie wyodrębnienie pewnego fragmentu działalności R., jakim jest Skwer B., w taki sposób, aby możliwa była kontynuacja tej działalności już po wydzieleniu tego Centrum do P.. W dalszej kolejności, zamiarem udziałowca R. jest sprzedaż 100% udziałów P. do Nabywcy. Opisywana konstrukcja związana jest z możliwym zakończeniem działalności R., a jedynym sposobem na nieprzerwane funkcjonowanie Skweru B. jest takie jego wyodrębnienie, aby stanowiło ono w pełni funkcjonalną, zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa. Centrum handlowe w B. odróżnia się od Centrum w S. w szczególności tym, że zostało wybudowane na dzierżawionej nieruchomości. Skwer B., w odróżnieniu od Centrum w S., będzie po wydzieleniu do P. kontynuował swoją działalność w niezmienionych ramach organizacyjnych, w taki sam sposób, w jaki działa w ramach R. i przy wykorzystaniu tych samych usługodawców zewnętrznych. Przewiduje się bowiem, że o ile będzie to możliwe z prawnego punktu widzenia, wszelkie umowy zapewniające nieprzerwane funkcjonowanie Skweru B. zostaną wraz z nim przeniesione do P. w ramach procedury podziału R. W konsekwencji, z mocy prawa P. stanie się stroną takich umów w miejsce R.. Zamiarem Zarządu jest, aby P. przejęła Skwer B. wybudowany przez Dostawcę na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wraz ze wszystkimi zobowiązaniami oraz wierzytelnościami przypadającymi na to Centrum, w szczególności wraz z umową dzierżawy nieruchomości, na której posadowiony został Skwer B. oraz innymi składnikami majątkowymi przypisanymi do niego. Opisane wyżej działania restrukturyzacyjne pozwoliły na stworzenie takiego modelu funkcjonowania Skweru B., który umożliwia jego wydzielenie do P. jako odrębnej jednostki, a w konsekwencji pozwalają zaoferować Nabywcy zakup wydzielonego do niej majątku (poprzez sprzedaż udziałów w P.) bez konieczności uzyskiwania na to zgody właściciela gruntu, na którym znajduje się Skwer B.. Po zakończeniu planowanych operacji - Sprzedaży Centrum zbudowanego na gruncie należącym do R. (Skwer S.) oraz wydzieleniu Skweru B. do P. i sprzedaży udziałów w tej spółce, R. nie będzie prowadzić działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Nie można wykluczyć, że udziałowcy podejmą decyzję o likwidacji R..

W interpretacji indywidualnej z dnia 15 stycznia 2016 r. Nr IPPP2/4512-1001/15-3/MMa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „Z wniosku wynika, że zarówno Wnioskodawca jak i Dostawca Nieruchomości są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. A zatem jeżeli przed dniem dokonania transakcji Zbywca oraz Wnioskodawca złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla nabywcy tj. Wnioskodawcy, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości, podlegającej zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, Zbywca może opodatkować tę dostawę stawką podatku VAT w wysokości 23%. Oświadczenie musi zawierać elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowiona jest przedmiotowa Nieruchomość.”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin