Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPB1/4511-1-655/16-2/KS
z 25 lipca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 23 maja 2016 r. (data wpływu 20 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2015 r. (miesiące maj i wrzesień) zawarła z firmą B S.A. umowy najmu lokali mieszkalnych, których przedmiotem był najem na rzecz ww. podmiotu dwóch odrębnych domków wolnostojących o powierzchni odpowiednio 100 m² i 110 m². W budynkach tych usytuowane zostały lokale mieszkaniowe przeznaczone na cele mieszkaniowe łącznie dla 13 pracowników najemcy. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a wynajęte nieruchomości stanowią prywatny majątek małżonków X i Y.

Pierwsza z ww. umów zawarta została w dniu 20 maja 2015 r. dotyczy wynajmu budynku mieszkalnego o pow. 110 m2 począwszy od 1 czerwca 2015 r. dla 7 osób. Druga z umów zawarta została w dniu 1 września 2015 r. i dotyczy najmu budynku wolnostojącego o pow. 100 m² od ww. dnia dla 6 osób. Ww. umowy zawarte zostały na czas określony do dnia 30.07.2019 r. z możliwością ich wcześniejszego rozwiązania z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Strony w powyższym zakresie nie wypowiedziały do chwili obecnej zawartych umów najmu, jak również nie dokonały zmian czy modyfikacji ich treści. W zawartych umowach wskazano, iż w okresie trwania umowy najemca posiada wyłączne prawo do wykorzystywania nieruchomości dla zapewnienia celów mieszkaniowych swoich pracowników.

W treści zawartych umów najmu strony wskazały stałą kwotę jaką najemca co miesiąc wpłacał będzie na rachunek bankowy wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W powyższym zakresie w umowach wyraźnie zaznaczono jaka część tej kwoty stanowi czynsz najmu za lokal, a jaka część to ryczałt na pokrycie opłat eksploatacyjnych związanych między innymi ze zużyciem energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości, opłat administracyjnych, Internetu oraz telewizji kablowej. Począwszy od września 2015 r. wynajmująca z tytułu najmu lokali mieszkalnych otrzymuje co miesiąc od najemcy łącznie 15.000 zł miesięcznie, z czego kwota 10.000 zł stanowi według zapisów umów czynsz najmu, a kwota 5.000 zł to ryczałt uzgodniony umownie przez strony na pokrycie kosztów eksploatacyjnych obydwu nieruchomości.

Za okres czerwiec – sierpień 2015 r. kwoty te wynosiły odpowiednio 6.000 zł miesięcznie, w tym:

• czynsz najmu 4.000 zł miesięcznie,
• zryczałtowana kwota na pokrycie kosztów eksploatacyjnych 2.000 zł miesięcznie.
  
  

W zawartych umowach zaznaczono, iż najemca nie będzie ponosił żadnych dodatkowych opłat i kosztów, ponad ustaloną ryczałtem kwotę opłat związanych z korzystaniem z lokali stanowiących przedmiot zawartych umów. Budynki wolnostojące wynajęte na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników przez najemcę posiadają własne źródła ogrzewania – piece na paliwo stałe. Oprócz celów grzewczych przy wykorzystywaniu ww. pieców podgrzewana jest również woda zużywana przez najemców do celów bytowych.

Otrzymane od najemcy należności na pokrycie opłat eksploatacyjnych, Wnioskodawczyni przeznacza na opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości stanowiących przedmiot najmu. Otrzymane kwoty czynszu przeznaczane są na cele prywatne Wnioskodawczyni, jako wynagrodzenie za wynajęcie nieruchomości.

Kosztów związanych z opłatami eksploatacyjnymi wynajętych nieruchomości Wnioskodawczyni w żaden sposób nie ewidencjonuje. Wnioskodawczyni nie przechowuje również dowodów potwierdzających poniesione wydatki na utrzymanie wynajętych nieruchomości, ponieważ zawarte umowy wskazują zryczałtowane kwoty przekazywane przez najemcę na pokrycie kosztów eksploatacyjnych bez możliwości ich pokrycia przez najemcę, w przypadku w którym przekraczają one ustaloną umownie kwotę.

Wnioskodawczyni, po uzyskaniu pierwszego przychodu z tytułu najmu, w terminie ustawowym złożyła naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Za poszczególne miesiące, począwszy od czerwca 2015 r. Wnioskodawczyni wylicza i wpłaca ryczałt w wysokości 8,5% od całej kwoty przychodu otrzymywanego od wynajmującego z tytułu najmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna wyliczać i opłacać ryczałt w wysokości 8,5% od całości kwoty otrzymanej od najemcy, tj. od kwoty 15.000 zł jak robi to do tej pory, czy od kwoty 10.000 zł stanowiącej ustanowiony przez strony w zawartych umowach czynsz najmu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ryczałt ewidencjonowany w wysokości 8,5% winna płacić tylko od kwoty otrzymywanego czynszu, a nie od całej należności otrzymywanej od wynajmującego w związku z najmem budynków mieszkalnych.

W świetle art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu. Opłaty te ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do zapłaty opłat eksploatacyjnych związanych z wykorzystywaniem wynajętego budynku mieszkalnego. Opłaty te płatne są wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług lub też wydatkowane na zakup materiałów zużytych dla celów eksploatacyjnych nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz opłat administracyjnych (płatny na rzecz dostawców), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmów w używanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, stanowisko wyrażone w niniejszym wniosku znajduje oparcie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Organy podatkowe nie mają wątpliwości i już od dłuższego czasu zgodnie twierdzą, że należności za media nie są przychodem wynajmującego. Przykładem jest interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 27 kwietnia 2011 (IPTPB2/415-16/11-2/AK). W interpretacji tej Izba wyjaśniła, że podstawą generowania przychodów z najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. „Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu”. W takiej sytuacji opłaty te (...) nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego” - podsumowała Izba Skarbowa. W jej ocenie przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym jest jedynie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemcę nie są przychodem i tym samym nie trzeba od nich płacić ryczałtu. Do takich samych wniosków doszła Izba Skarbowa w Warszawie. W interpretacji z 11 marca 2011 (IPPB1/415-1126/10-3/KS) stwierdziła, że ponoszone przez wynajmującego należności z tytułu opłat za energię elektryczna opłaty za wodę – skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca – nie będą przychodem ze źródła, jakim jest najem i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem. Podobnie wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 8 lutego 2011 (IBPBII/2/415-1201/10/HSt).

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, iż Wnioskodawczyni winna wyliczać i wpłacać ryczałt ewidencjonowany wyłącznie od kwoty stanowiącej umówiony z najemcą w umownie czynsz najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Jednakże wskazać należy, że ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu nie mogą być ustalane w sposób ryczałtowy. Muszą to być bowiem faktyczne opłaty związane z przedmiotem najmu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni zawarła z firmą B S.A. umowę najmu lokali mieszkalnych. Zainteresowana co miesiąc otrzymuje od najemcy kwotę 15.000 zł, na którą składa się czynsz (10.000 zł) oraz ryczałt uzgodniony umownie przez strony na pokrycie kosztów eksploatacyjnych (5.000 zł). Kosztów związanych z opłatami eksploatacyjnymi Wnioskodawczyni nie ewidencjonuje oraz nie przechowuje dowodów potwierdzających poniesienie wydatków. W związku z powyższym u Wnioskodawczyni powstała wątpliwość, czy powinna ona wyliczać i opłacać ryczałt w wysokości 8,5% od całości kwoty otrzymanej od najemcy czy tylko od kwoty stanowiącej czynsz najmu.

W związku z tym, że kwota na pokrycie opłat eksploatacyjnych wynajętych nieruchomości jest Wnioskodawczyni przekazywana w formie ryczałtu i dodatkowo w żaden sposób nie ewidencjonuje ona kosztów związanych z tymi opłatami oraz nie przechowuje dowodów potwierdzających poniesione wydatki, należy przyjąć, że ww. zryczałtowana kwota przekazywana przez najemcę będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującej, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania, stosownie do wybranej przez siebie formy opodatkowania tych przychodów, tj. zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg stawki 8,5%.

Tak więc, Zainteresowana powinna wyliczać i opłacać ryczałt w wysokości 8,5% od całości kwoty otrzymanej od najemcy, tj. od kwoty 15.000 zł.

Stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.