Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPP3/4512-263/16/AP
z 18 lipca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 10 maja 2016 r. (data wpływu 17 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, położonej w O. przy ul. …., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr 106, obręb …o pow. 1227 m2, KW nr … wraz z prawem własności obiektów budowlanych stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Na działce usytuowany jest pięciokondygnacyjny budynek biurowy z poddaszem użytkowym. Obiekt biurowy w dobrym stanie technicznym o parametrach:

• powierzchnia zabudowy – 542,01 m2,
• powierzchnia użytkowa – 2162,32 m2,
• powierzchnia całkowita – 3252,06 m2,
• kubatura – 10328,24 m2.

Na terenie nieruchomości usytuowane są trzy murowane boksy garażowe o powierzchni 98 m2 oraz plac parkingowo-manewrowy na 17 miejsc. Obiekty budowlane wymienione powyżej spełniają wymogi określone dla budynków i budowli, zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Obiekty budowlane zostały wybudowane w 1937 r. wszelkie modernizacje przypadały na lata wcześniejsze przed zakupem nieruchomości. Spółka weszła w posiadanie przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży oznaczonej jako akt notarialny Rep. A nr… z dnia …. za cenę 4.589.780,00 zł. Wartość księgowa na dzień 30 kwietnia 2016 r. wynosi 4.606.550,00 zł. Od dnia nabycia nieruchomości Spółka poniosła koszty związane z remontem powierzchni najmu dla nowego najemcy w wysokości 44 056,77 zł netto (54 189,83 zł brutto).

Przedmiotowa nieruchomość jest obciążona dwoma umowami najmu:

1. umową najmu zawartą w dniu 30 października 2015 r. na czas nieoznaczony; przedmiot najmu o pomieszczenia biurowe o pow. 367,10 m2, których najemca jest E. SA, al. …,…, NIP…,
2. umową najmu z dnia 1 lutego 2011 roku na czas nieoznaczony; przedmiot najmu to pomieszczenia techniczne o pow. 36,00 m2, których najemcą jest E. O. SA Oddział w O., ul. …, KRS ….

Zdarzenie przyszłe dotyczy sprzedaży całej ww. nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym stanie faktycznym dostawa całej przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 a) ustawy o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się „pkt 10 dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawa budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

pkt 10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, ze:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

W opisanym zdarzeniu przyszłym według Wnioskodawcy zasadnym będzie przyjęcie, iż ww. nieruchomość podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 a) z uwagi, iż przedmiotem rozporządzenia jest nieruchomość zabudowana obiektami wybudowanymi w roku 1937:

1. modernizacja, remont i przebudowa – od dnia nabycia nieruchomości tj. 16 grudnia 2014 r. Spółka poniosła nakłady finansowe w listopadzie 2015 r. na remont (ulepszenie) powierzchni najmu w wysokości 44056,77 zł netto (54189,83 zł brutto), co stanowi ok. 0,954 % wartości początkowej nieruchomości,
2. przy nabyciu praw do niniejszej nieruchomości Spółce nie przysługiwało z tytułu tej dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; Zgodnie z umową sprzedaży Rep. A nr … z dnia …. przedmiotowa nieruchomość była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT. Podstawą do zastosowania przedmiotowego zwolnienia była umowa najmu zawarta na czas oznaczony od dnia 30 kwietnia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. na cały obiekt z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń technicznych 36,00 m2.

Biorąc powyższe pod uwagę Spółka stoi na stanowisku, że budynki i budowle podlegają zwolnieniu, a zgodnie z art. 29 a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Grunt korzysta ze zwolnienia w związku z § 13 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013 r., poz. 247, z późn.zm.) tj. „zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku”.

Przyjęcie podstawy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) i b) jest bezzasadne z uwagi na fakt, iż dostawa nieruchomości nastąpiła w dniu 16 grudnia 2014 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr 6702/2014, a planowany termin sprzedaży to październik 2016 roku, tym samym nie upłynie okres ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można uważać m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz powinna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Ponadto, za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Według Spółki zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 można rozważać w przypadku, gdyby umowa rozporządzająca została podpisana po dniu 16 grudnia 2016 r., a nie przed tą datą. Z uwagi na fakt, iż pierwsze zasiedlenie bierze swój początek w momencie sprzedaży obiektu, tj. od dnia 16 grudnia 2014 r., jak również z tym dniem przeszły wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu na pomieszczenia techniczne, to biorąc pod uwagę powyższe zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) jest w pełni zasadne.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. z 2016 r., poz. 710) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Co do zasady stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z kolei, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca określił co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa Dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b), nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (ust. 7a ww. artykułu).

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 omawianego artykułu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla obiektów budowlanych, które się na nim znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków lub budowli trwale z nim związanych. Jeżeli dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, wraz z prawem własności obiektów budowlanych stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Na działce usytuowany jest pięciokondygnacyjny budynek biurowy z poddaszem użytkowym. Na terenie nieruchomości usytuowane są trzy murowane boksy garażowe o powierzchni 98 m2, plac parkingowo-manewrowy na 17 miejsc. Obiekty budowlane wymienione powyżej spełniają wymogi określone dla budynków i budowli, zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Obiekty budowlane zostały wybudowane w 1937 r., wszelkie modernizacje przypadały na lata wcześniejsze przed zakupem nieruchomości. Spółka weszła w posiadanie przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. Zgodnie z tą umową przedmiotowa nieruchomość była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT. Podstawą do zastosowania przedmiotowego zwolnienia była umowa najmu zawarta na czas oznaczony od dnia 30 kwietnia 2008 r. do dnia 31 grudnia 2014 r. na cały obiekt z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń technicznych 36,00 m2. Od dnia nabycia nieruchomości Spółka poniosła koszty związane z remontem powierzchni najmu dla nowego najemcy stanowiące ok. 0,954 % wartości początkowej nieruchomości,

Przedmiotowa nieruchomość jest obciążona dwoma umowami najmu:

1. umową najmu zawartą w dniu 30 października 2015 r. na czas nieoznaczony; przedmiot najmu dotyczy pomieszczeń biurowych,
2. umową najmu z dnia 1 lutego 2011 roku na czas nieoznaczony; przedmiot najmu dotyczy pomieszczeń technicznych.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy na tle powołanych przepisów, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że bezzasadnym jest zastosowanie dla planowanej dostawy nieruchomości zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż do dnia tej sprzedaży nie upłynie okres ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (za datę tą Wnioskodawca przyjął dzień nabycia od poprzedniego właściciela, tj. 16 grudnia 2014 r.). Skoro, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, podstawą nabycia (w drodze umowy sprzedaży) w dniu 16 grudnia 2014 r. niniejszej nieruchomości przez Wnioskodawcę była faktura VAT, gdzie sprzedawca zastosował zwolnienie od podatku od towarów i usług, to wcześniej doszło do pierwszego zasiedlenia budynków, o których mowa we wniosku, w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy, tj. oddania do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem dokonując sprzedaży obiektów budowlanych, posadowionych na działce 106 możliwe będzie zwolnienie od podatku tej transakcji, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (o ile strony nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 powołanej ustawy).

Ponadto stwierdzić należy, że do opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu zastosowanie znajdą odpowiednio te same zasady opodatkowania, jak do obiektów budowalnych będących przedmiotem sprzedaży, w myśl powołanego wyżej art. 29a ust. 8 ustawy.

Końcowo podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana na podstawie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych,

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.