Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-395/16-2/LS
z 17 października 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 sierpnia 2016 r. (data wpływu 3 sierpnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 10 sierpnia 2016 r. (data nadania 10 sierpnia 2016 r., data wpływu 11 sierpnia 2016 r.), pismem z dnia 23 sierpnia 2016 r. (data nadania 29 sierpnia 2016 r., data wpływu 30 sierpnia 2016 r.) oraz pismem z dnia 3 października 2016 r. (data nadania 4 października 2016 r., data wpływu 5 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Z. Sp. z o.o. (dawniej: W. Sp. z o.o. dalej: „Nabywca” ) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca planuje rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. F. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Działalność Zbywcy polega na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni handlowej.

Nabywca planuje nabyć od Zbywcy na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych nieruchomość, obejmującą prawo wieczystego użytkowania oraz prawo własności działek gruntu (dalej: „Działki”) wraz z prawem własności budynków (dalej: „Budynki”) i budowli (dalej: „Budowle”) - określanych łącznie jako „Nieruchomość”. W ramach transakcji (dalej: „Transakcja”), Nabywca nabędzie również inne składniki związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, wskazane w punkcie (iv) opisu zdarzenia przyszłego.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie prawdopodobnie przeprowadzona w drugiej połowie 2016 r. Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni opodatkowanego VAT.

Planowana Transakcja zakupu Nieruchomości przez Nabywcę

W ramach planowanej Transakcji Zbywca dokona na rzecz Nabywcy dostawy Nieruchomości obejmującej:

• prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek gruntu nr 151/12,151/29, 151/30, 151/31, 151/32, 151/35, 151/67, 151/70, 151/71, 151/73, 151/74, 151/75, 151/76, 151/78, 151/79, 151/80, 151/81, 151/82 151/83, 151/84, 151/85, 151/86, 151/87, 151/88, 151/89, 151/90, 151/92, 151/93, 151/94, 151/95, 151/96, 151/97, 151/98, 151/100, 151/103, 151/105, 151/107, 151/108, 151/109, objętych księgą wieczystą, wraz z prawem własności budynków oraz infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli posadowionych na wskazanych działkach;
  

• prawo własności zabudowanej działki gruntu o numerze 157, objętej księgą wieczystą ;
  

• prawo, użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu nr 151/23, objętej księgą wieczystą.
  
  
  

W dalszej części niniejszego wniosku:

• działka nr 151/23 określana będzie jako „Nieruchomość Niezabudowana”;
  

• pozostałe z wymienionych wyżej działek określane będą łącznie jako „Działki Zabudowane”, a wraz z posadowionymi na nich Budynkami i Budowlami jako „Nieruchomość Zabudowana”.
  
  
  

Działki wchodzące w skład Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta w brzmieniu nadanym uchwałą Rady Miasta z dnia 4 listopada 2008 r. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym Nieruchomość Niezabudowana stanowi teren zieleni urządzonej o symbolu 5.ZP, na którym dopuszczono m.in. lokalizację parkingów podziemnych oraz infrastruktury komunikacyjnej.

Grunty, Budynki i Budowle tworzące Nieruchomość (tj. stanowiące części Nieruchomości) tworzą kompleks handlowo-usługowy F. (dalej: „Kompleks Handlowy”).

Budynki tworzące Kompleks Handlowy to budynki „historyczne”, których część jest wpisana do rejestru zabytków. W okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę jeden z Budynków został poddany rewitalizacji i adaptacji na centrum handlowe. Stanowi on budynek główny Kompleksu Handlowego, a znajdujące się w nim powierzchnie handlowe były / są przedmiotem umów najmu opodatkowanych VAT. Dodatkowo, adaptacji poddany został Budynek garażu zadaszonego. Pozostałe Budynki nie podlegały przebudowie ani adaptacji, jednak - w okresie przed nabyciem Nieruchomości przez Zbywcę - niektóre z nich zostały zabezpieczone przed ewentualnymi uszkodzeniami. Budynki te nie były przedmiotem samodzielnych umów najmu lub dzierżawy (jako odrębne przedmioty najmu), niemniej jednak stanowią integralną część Kompleksu Handlowego, który to kompleks jako całość służy prowadzeniu działalności opodatkowanej VAT.

W celu zapewnienia infrastruktury niezbędnej do korzystania z Nieruchomości Zbywca zawarł z podmiotem trzecim umowę dzierżawy sąsiadującej z Nieruchomością działki o nr 151/101 (dalej: „Umowa Dzierżawy”), na której zlokalizowane są obiekty i instalacje służące funkcjonowaniu Nieruchomości (m.in. w postaci drogi wewnętrznej, parkingu oraz sieci przesyłowych).

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w dniu 30 października 2014 r. na podstawie dwóch umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych. Przedmiotem wskazanych umów było nabycie Kompleksu Handlowego (w odniesieniu do którego pozwolenie na użytkowanie uzyskano w 2008 r.).

Sprzedaż Nieruchomości przez poprzedniego właściciela na rzecz Zbywcy była w całości opodatkowana VAT, a Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z tym nabyciem.

Po nabyciu nieruchomości Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli wchodzących w skład Kompleksu Handlowego w wysokości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. Zbywca nie wybudował na Działkach nowych budynków ani budowli.

Lokale użytkowe wchodzące w skład Kompleksu Handlowego były sukcesywnie przekazywane najemcom w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT począwszy od 2008 r. przez poprzedniego właściciela Nieruchomości. Na moment Transakcji, w odniesieniu do większości powierzchni handlowej znajdującej się w Kompleksie Handlowym okres, jaki upłynie od ich wydania poszczególnym najemcom wyniesie co najmniej dwa lata. Mogą jednak istnieć powierzchnie, w odniesieniu do których okres ten będzie krótszy niż dwa lata lub które nie były przedmiotem najmu.

Ponadto, Budowle nie były dotychczas samodzielnym przedmiotem najmu, dzierżawy lub podobnych umów. Niemniej jednak, stanowią one elementy niezbędne dla funkcjonowania Kompleksu Handlowego jako całości.

Bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, Zbywca jest stroną umów z dostawcami mediów, umowy obejmującej usługi zarządzania Nieruchomością, umowy obejmującej usługi ochrony, umowy obejmującej usługi ochrony przeciwpożarowej, umowy obejmującej usługi utrzymania czystości, umowy obejmującej usługi konserwacji dźwigów i wind, umowy obejmującej usługi konserwacji budynków itp. (dalej: „Umowy Serwisowe”).

Zasadniczo wynajem powierzchni handlowych w Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, a Nieruchomość stanowi główne aktywo Zbywcy. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku likwidacja Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Oprócz Nieruchomości w ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

• pewne ruchomości ściśle związane z Nieruchomością;
  

• zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowione przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje składane przez najemców);
  

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z procesem budowlanym;
  

• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym, w tym wszystkie prawa wynikające z budowlanych gwarancji jakości oraz gwarancji budowlanych generalnego wykonawcy (jeśli takie wystąpią);
  

• zabezpieczenie gwarancji budowlanych w postaci gwarancji bankowych (jeśli takie wystąpią);
  

• dokumentację prawną i techniczną (w tym budowlaną) oraz kopie korespondencji związanej z Nieruchomością;
  

• prawa do znaku (-ów) towarowego(-ych) lub licencja na ich wykorzystywanie;
  

• prawa do domen internetowych oraz do treści strony internetowej;
  

• prawa do bazy danych klientów prowadzonej przez Zbywcę (o ile wystąpią).
  
  
  

Ponadto, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na Nabywcę przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z zawartych Umów Serwisowych — tj. w szczególności:

• umów z dostawcami mediów;
  

• umowy o zarządzanie Nieruchomością;
  

• umowy ochrony;
  

• umowy ochrony przeciwpożarowej;
  

• umowy dotyczącej utrzymania czystości;
  

• umowy dotyczącej konserwacji dźwigów i wind;
  

• umowy konserwacji budynków.
  
  
  

Powyższe umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone przez Zbywcę. Po Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, który zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Wnioskodawców i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Niewykluczone również, że niektóre z powyższych umów (tj. umów pomiędzy Zbywcą a dostawcą usług) będą obowiązywać w niezmienionym zakresie w okresie przejściowym po zamknięciu Transakcji. W takim przypadku, pomiędzy Zbywcą a Nabywcą dojdzie do rozliczenia kosztów poniesionych przez Zbywcę w związku z ww. usługami dostarczonymi do Nieruchomości po dniu Transakcji.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także następujące składniki / elementy:

• należności i zobowiązania Zbywcy (z zastrzeżeniem ściśle związanych z Nieruchomością depozytów wykonawców, zabezpieczeń złożonych przez najemców oraz innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, które będą obowiązywać na moment Transakcji);
  

• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);
  

• prawa i obowiązki z umów związanych z finansowaniem działalności Zbywcy i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów / pożyczek);
  

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - (i) depozytów wykonawców (jeśli wystąpią) oraz (ii) kaucji najemców (co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez Nabywcę w stosunek najmu);
  

• prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości;
  

• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę (z wyłączeniem ściśle związanych z Nieruchomością umów najmu), w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych;
  

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how (związany w szczególności z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);
  

• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy);
  

• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;
  

• prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dzierżawy.
  
  
  

Zbywca nie zatrudnia (i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać) pracowników, a czynności niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości są przez niego realizowane z wykorzystaniem z usług podmiotów zewnętrznych.

Działalność gospodarcza Zbywcy prowadzona z wykorzystaniem Nieruchomości (w szczególności w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych) nie jest prowadzona w ramach działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze również nie wskazują na wyodrębnienie tej działalności.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po Transakcji Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Biorąc pod uwagę fakt, że umowy dotyczące funkcjonowania Nieruchomości - tj. Umowy Serwisowe - zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (i) dostawę mediów do Nieruchomości, (2) zarządzanie Nieruchomością, (3) ochronę Nieruchomości oraz (4) wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, mając na uwadze, że umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą - co do zasady - przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że na podstawie zaświadczenia z dnia 12 sierpnia 2016 r. wydanego przez Prezydenta Miasta, Wnioskodawcy powzięli wiadomość, że następujące działki gruntu objęte Wnioskiem położone są na wyznaczonym obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji oraz podlegają prawu pierwokupu przysługującemu miastu:

-151/30, 151/67, 151/71, 15l/108, 151/109, objęte księgą wieczystą, wraz z prawem własności infrastruktury towarzyszącej w postaci budowli posadowionych na wskazanych działkach.

Dodatkowo, w stosunku do działki gruntu nr 151/23 (objętej księgą wieczystą), miastu przysługuje prawo pierwokupu na podstawie artykułu 110 ust. 1 i 2 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami (dalej łącznie z działkami wymienionymi powyżej: „Działki objęte prawem pierwokupu”).

W świetle powyższego, może dojść do sytuacji, w której Prezydent Miasta zdecyduje się wykonać prawo pierwokupu przysługujące miastu w odniesieniu do Działek objętych prawem pierwokupu. Wówczas, w ramach transakcji nabycia nieruchomości przez Nabywcę od Zbywcy opisanej we Wniosku, nie dojdzie do przeniesienia własności wszystkich działek wymienionych we Wniosku (tj. Działki objęte prawem pierwokupu nie będą przedmiotem transakcji pomiędzy Nabywcą i Zbywcą).

Równocześnie należy podkreślić, że skorzystanie przez Prezydenta Miasta z prawa pierwokupu przysługującego miastu w stosunku do Działek objętych prawem pierwokupu jest mało prawdopodobne i najpewniej przedmiotem transakcji pomiędzy Zbywcą i Nabywcą będą wszystkie działki gruntu wymienione we Wniosku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy planowana Transakcja w zakresie Nieruchomości Zabudowanej będzie w całości zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. l oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?
   
2. Czy - w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców dot. pytania 1 za nieprawidłowe oraz klasyfikacji planowanej Transakcji w zakresie dostawy Nieruchomości Zabudowanej jako nieobjętej w całości zakresem zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - Transakcja w odniesieniu do Nieruchomości Zabudowanej:
   • będzie w części zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a
     
   • w pozostałej części będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT wg stawki 23%?
3. Czy planowana Transakcja w zakresie Nieruchomości Niezabudowanej będzie zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany i będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT wg stawki 23%?
   
4. Czy jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony:
   • do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. l0b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
     
   • do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT)?
5. Czy jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt ao ustawy o VAT, a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 11 października 2016 r. Nr IPPP3/4512-568/16-1/RD.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców:

1. w części dotyczącej Nieruchomości Zabudowanej:
   • planowana Transakcja będzie w całości zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, lub
     
   • ewentualnie - w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe - będzie w części zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym w tej części Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 41 ust. l oraz art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a w pozostałej części będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT wg stawki 23%;
2. w części dotyczącej Nieruchomości Niezabudowanej przedmiotowa Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT.
   
   

A zatem, jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Podsumowując, jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości podlegałaby zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o VAT, a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana] podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;
   
   
   

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Z. Sp. z o.o. (dawniej: W. Sp. z o.o. dalej: „Nabywca” ) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca planuje rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. F. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Działalność Zbywcy polega na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni handlowej. Nabywca planuje nabyć od Zbywcy na podstawie umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych nieruchomość, obejmującą prawo wieczystego użytkowania oraz prawo własności działek gruntu (dalej: „Działki”) wraz z prawem własności budynków (dalej: „Budynki”) i budowli (dalej: „Budowle”) - określanych łącznie jako „Nieruchomość”. W ramach transakcji (dalej: „Transakcja”), Nabywca nabędzie również inne składniki związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, wskazane w punkcie (iv) opisu zdarzenia przyszłego. Przewiduje się, że Transakcja zostanie prawdopodobnie przeprowadzona w drugiej połowie 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 11 października 2016 r. Nr IPPP3/4512-568/16-1/RD dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „Zatem planowane zbycie Nieruchomości Zabudowanej w odniesieniu do tych części Budynków w stosunku do których nie upłynie okres dwóch lat od dnia powstania pierwszego zasiedlenia do dnia momentu Transakcji nie będzie podlegało zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w związku z czym sprzedaż tych części Budynków będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Tym samym w sytuacji wyboru przez Strony opcji opodatkowania Budynków bądź części Budynków oraz Budowli dla których od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, oraz tych części Budynków, które nie będą korzystać ze zwolnienia w myśl art. art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy Transakcja sprzedaży Nieruchomości Zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%. Jak wskazano wyżej w świetle art. 29a ust. 8 ustawy przy sprzedaży Budynków, Budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że transakcja dostawy działki niezabudowanej nr 151/23 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przedmiotem sprzedaży będzie działka, będąca terenem budowlanym, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Co więcej w niniejszej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ze względu na fakt, że grunt nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej. W konsekwencji planowana Transakcja w części dotyczącej Nieruchomości Niezabudowanej będzie opodatkowana stawką podstawową wynosząca 23%.”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2016, poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.