2016.12.29 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
1462-IPPB2.4514.533.2016.1.JG
z 29 grudnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 wietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2016 r. (data wpływu 15 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Strony transakcji

V. Sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.

Pan Mieszko P. (dalej Sprzedawca) jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego i detalicznego. Niezależnie, poza zakresem działalności gospodarczej, Sprzedawca, jako osoba prywatna, jest właścicielem obiektów użytkowych, w których prowadzona jest przez podmioty trzecie działalność hotelarsko-restauracyjna (realizowana w innej miejscowości niż miejsce położenia przedmiotu opisywanej transakcji).

Przedmiot transakcji

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości o powierzchni ok. 9,716 m², wyodrębnionej aktualnie w ramach dwóch ksiąg wieczystych i podzieloną na dwie działki gruntu o numerach 28/14 i 28/16 (dalej Nieruchomość Obecna).

Wnioskodawca oraz Sprzedawca planują zawrzeć transakcję (dalej Transakcja) sprzedaży Nieruchomości Obecnej.

Nieruchomość Obecna nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego (plan znajduje jest w fazie przygotowań) aczkolwiek jest założeniem, że w dacie Transakcji plan zostanie uchwalony i będzie on przewidywał przeznaczenie Nieruchomości Obecnej pod zabudowę.

Na poszczególnych działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości Obecnej znajdują się następujące obiekty:

na działce nr 28/14 - budynek o pierwotnym przeznaczeniu hotelowym, obecnie nie spełniający tej funkcji,
na działce nr 28/16 - obiekt parkingu.

Obiekt stojący na działce 28/14 (dalej Budynek) jest samodzielnie stojącym wielokondygnacyjnym budynkiem w przeszłości funkcjonującym jako hotel, obecnie pustostan o powierzchni około 11,261 m².

Obiekt parkingu (dalej Budowla) stanowi plac utwardzony płytami chodnikowymi i asfaltem z wyznaczonymi miejscami parkingowymi.

Założeniem Transakcji jest, że Nieruchomość Obecna zostanie sprzedana w stanie wolnym od obciążeń za wyjątkiem opisanych w dalszej części wniosku umów najmu/dzierżawy.

Należy podkreślić, że nie jest intencją Wnioskodawcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części Sprzedawcy. W ramach Transakcji - poza Nieruchomością Obecną - nie zostaną nabyte ani przekazane żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe Sprzedawcy, w szczególności transakcją nie będą objęte:

nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
własność innych nieruchomości (za wyjątkiem niematerialnej, przyległej do Nieruchomości Obecnej działki gruntu, która według planów Stron ma być przedmiotem Transakcji jako składnik poprawiający ukształtowanie Nieruchomości Obecnej) lub ruchomości,
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
koncesje, licencje i zezwolenia,
patenty i inne prawa własności przemysłowej,
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy.

Sposób nabycia Nieruchomości Obecnej przez Sprzedawcę

Oba obiekty (Budynek i Budowla) zostały wybudowane przez Przedsiębiorstwo Państwowe S. na przełomie lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku. Budynek był przeznaczony do działalności hotelowej (funkcjonował pod nazwą Hotel S.), Budowla stanowiła przyhotelowy parking naziemny. W 1990 r. S. PP (przekształcony następnie w spółkę akcyjną w ramach ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych) nabył z mocy prawa od Skarbu Państwa użytkowanie wieczyste działek gruntu, na których obiekty były posadowione, na podstawie stosownej decyzji Wojewody.

W roku 2006 S. SA zaprzestał prowadzenia działalności hotelowej w Budynku i w 2007 roku dokonał odpłatnego zbycia (w formie umowy zamiany) Nieruchomości Obecnej (wraz z Budynkiem i Budowlą) na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Czynność ta była zwolniona od VAT.

Następnie nabywca w 2008 roku sprzedał je na rzecz kolejnej spółki (spółki komandytowej), również w ramach czynności zwolnionej od VAT.

Od spółki komandytowej Nieruchomość Obecna została przez Sprzedawcę nabyta w dniu 30 września 2014 r. wraz z posadowionymi na nich Budynkiem i Budowlą w drodze umowy kupna-sprzedaży. Czynność kupna również była zwolniona od podatku VAT. Sprzedawca kupił Nieruchomość Obecną (wraz z Budynkiem i Budowlą) ze środków własnych, z przeznaczeniem w całości do majątku osobistego.

Stan oraz sposób użytkowania Nieruchomości Obecnej

Budynek i Budowla zostały przez Sprzedawcą nabyte w złym stanie technicznym. Budynek de facto nie spełniał funkcji hotelowej od 2006 roku. Sprzedawca rozważał dokonanie rewitalizacji Budynku i Budowli z przeznaczeniem na uruchomienie działalności hotelowej jednakże m.in. na skutek analiz finansowych nie przystąpił do realizacji tych planów. W dniu 4 lutego 2016 r. Sprzedawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę Budynku, jednakże nie rozpoczęto żadnych prac budowlanych związanych z rozbiórką.

W dniu 2 października 2014 r. Sprzedawca - dokumentem księgowym - dokonał wpisu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, środka trwałego odpowiadającego Budynkowi określając, że przedmiotem przyszłej amortyzacji będzie jego część w postaci 1500 m2 powierzchni użytkowej o określonej na tym dokumencie wartości początkowej. Wpis do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych objął w odrębnych pozycjach Budynek oraz działki (numer inwentarzowy odpowiednio nr 016 i 017 ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Sprzedawcy) ze wskazaniem ich wartości nabycia (korespondującej do całej ceny nabycia Nieruchomości Obecnej przez Sprzedawcę) oraz wartości początkowej:

w przypadku Budynku - dotyczącej wartości nabycia Budynku w części przypadającej proporcjonalnie na 1500m² jego powierzchni użytkowej) - ta część jest przez Sprzedawcę amortyzowana podatkowo;
w przypadku działek gruntu - dotyczącej całej wartości nabycia działek nr 28/14 i 28/16 - nie podlega u Sprzedawcy amortyzacji podatkowej.

Ograniczenie wartości początkowej Budynku do wartości odpowiadającej 1500m² jego powierzchni użytkowej było związane z umową najmu tej powierzchni na rzecz najemcy (umowa stanowiła czynność podlegającą podatkowi VAT) - umowa ta wygasła formalnie z dniem 30 czerwca 2016 r.

Budynek jest również użytkowany przez osobę trzecią w ramach umowy dzierżawy powierzchni reklamowej zajmującej część (mniej niż połowa) elewacji Budynku (dzierżawa została zawarta w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę działalności gospodarczej i podlega podatkowi VAT).

Sprzedawca przeznaczył również część powierzchni parterowej budynku (ok. 200 m²) na prowadzenie sklepu detalicznego w ramach prowadzonej własnej działalności gospodarczej.

Budowla położona na działce 28/16 jest w całości zajmowana przez osobę trzecią w ramach umowy dzierżawy (stosowna umowa została zawarta przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlega podatkowi VAT). Budowla nie została przez Sprzedawcę ujęta w odrębnej pozycji ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, lecz jej wartość (całość wartości nabycia) jest zgrupowana łącznie z pozycją inwentarzową tej ewidencji pod nr 017 „działki” w związku z czym niebyła amortyzowana podatkowo.

Uwagi końcowe

Sprzedawca udostępnia działki gruntu składające się na Nieruchomość Obecną osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie. Dotyczy to wynajmu/dzierżawy/użyczenia niewielkich i niematerialnych powierzchni na potrzeby osób trzecich w zakresie postawienia baneru reklamowego (powierzchnia rzędu 2x1,5m²) oraz użyczenia powierzchni gruntu na potrzeby sprzedaży książek (w ramach mobilnego stoiska) etc.

Sprzedawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał żadnych nakładów na Nieruchomość Obecną w szczególności takich, które podnosiłyby wartość początkową Budynku lub Budowli w stopniu przekraczającym 30 %.

Przedmiotowa Transakcja odbędzie się nie wcześniej niż po upływie 2 lat od momentu nabycia przez Sprzedawcę Nieruchomości Obecnej.

Wnioskodawca i Sprzedawca nie rozważają możliwości dokonania rezygnacji ze zwolnienia od VAT dla planowanej Transakcji w zakresie w jakim takie zwolnienie (i prawo do rezygnacji ze zwolnienia) miałoby zastosowanie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy planowana Transakcja kupna Nieruchomości Obecnej będzie kwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT)?
Czy planowana Transakcja kupna Nieruchomości Obecnej będzie podlegała zwolnieniu od VAT, w szczególności czy zwolnienie to w równym stopniu będzie dotyczyło:
1. części Budynku, zakwalifikowanej do środków trwałych Sprzedawcy podlegających amortyzacji podatkowej (tj. odpowiadająca opisanej we wniosku powierzchni ok. 1500 m²)?
2. pozostałej części Budynku oraz Budowli, niepodlegających amortyzacji podatkowej?
Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 29 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPP2.4512.848.2016.1.RM.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 ust 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Sprzedaż całej Nieruchomości Obecnej będzie zatem podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych gdyż — jak opisano we wniosku - Wnioskodawca i Sprzedawca nie zamierzają dokonać - drogą wspólnego oświadczenia - rezygnacji ze zwolnienia od VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że V. Sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży, jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.

Wnioskodawca oraz Sprzedawca planują zawrzeć transakcję (dalej Transakcja) sprzedaży Nieruchomości Obecnej.

Na poszczególnych działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości Obecnej znajdują się następujące obiekty:

na działce nr 28/14 - budynek o pierwotnym przeznaczeniu hotelowym, obecnie nie spełniający tej funkcji,
na działce nr 28/16 - obiekt parkingu.

Obiekt parkingu (dalej Budowla) stanowi plac utwardzony płytami chodnikowymi i asfaltem z wyznaczonymi miejscami parkingowymi.

Założeniem Transakcji jest, że Nieruchomość Obecna zostanie sprzedana w stanie wolnym od obciążeń za wyjątkiem opisanych w dalszej części wniosku umów najmu/dzierżawy.

Wnioskodawca oraz Sprzedawca planują zawrzeć transakcję (dalej Transakcja) sprzedaży Nieruchomości Obecnej.

Przedmiotowa Transakcja odbędzie się nie wcześniej niż po upływie 2 lat od momentu nabycia przez Sprzedawcę Nieruchomości Obecnej.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 29 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPP3.4512.848.2016.1.RM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym:

„(...) transakcja kupna dotycząca Budynku (oraz działki nr 28/14, na której jest posadowiony) będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budynek na tej działce spełnia bowiem definicję budynku z Prawa budowlanego oraz nie był przez Sprzedawcę ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stopniu prowadzącym do wzrostu jego wartości początkowej o 30%. Ponieważ od daty pierwszego zasiedlenia (tj. od daty nabycia) do daty planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata, zwolnienie od podatku VAT ma pełne zastosowanie. Rozważanie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajduje podstawy, gdyż zgodnie z tym przepisem stosuje się go wyłącznie w zakresie nieobjętym zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w opisanym zdarzeniu przyszłym Budowla (oraz działka nr 28/16, na której jest posadowiona) - stanowiąca budowlę w rozumieniu VAT - również będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Budowla nie była przez Sprzedawcę ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w stopniu prowadzącym do wzrostu wartości początkowej o 30% a od daty pierwszego zasiedlenia (tj. od daty nabycia obiektu parkingu przez Sprzedawcę) do daty planowanej Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Rozważanie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajduje podstawy, gdyż zgodnie z tym przepisem stosuje się go wyłącznie w zakresie nieobjętym zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT”.

A zatem, sprzedaż całej Nieruchomości Obecnej będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, gdyż w całości będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT i - jak opisano we wniosku - Wnioskodawca i Sprzedawca nie zamierzają dokonać drogą wspólnego oświadczenia rezygnacji ze zwolnienia od VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin