Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
1061-IPTPB2.4511.105.2017.1.AKR
z 11 kwietnia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 stycznia 2017 r. (data wpływu 31 stycznia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 marca 2017 r. (data wpływu 14 marca 2017 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia w 2016 r. udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2017 r. złożony został wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca pozostaje z żoną we wspólności małżeńskiej majątkowej. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Na działce, którą Wnioskodawca oraz Jego żona nabyli w drodze darowizny wybudowali dom dla syna. Syn jednak z uwagi na brak pracy w kraju podjął decyzję o wyjeździe do …. Wnioskodawca wraz z żoną postanowili dom sprzedać, nastąpiło to w styczniu 2016 r. Za środki pozyskane ze sprzedaży oraz kredyt we frankach szwajcarskich Wnioskodawca oraz Jego żona wybudowali drugi dom na działce, którą nabyli z myślą o tym by zaspokoił ich potrzeby mieszkaniowe. Miał to być wymarzony dom, zwieńczenie całego życia zawodowego. Dużo pracy wykonał przy tej budowie Wnioskodawca. Niestety rozchorował się poważnie. W szpitalu spędził pięć tygodni, potrzebował dalszej rehabilitacji. Rehabilitacja oraz dalsze leczenie było na tyle kosztowne, że Wnioskodawca oraz Jego żona nie byli w stanie się utrzymać. Postanowili zatem dom sprzedać. We wrześniu 2016 r. Wnioskodawca oraz Jego żona sporządzili umowę przedwstępną. Do sprzedaży domu dojdzie w kwietniu 2017 r.

Wnioskodawca planuje w przyszłości zająć się profesjonalnie budową domów, założyć firmę i rozliczać się w podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach podatku liniowego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca stwierdził, że działka w momencie darowizny od rodziców w 1991 r. była działką o pow. 1 ha z przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową, nie było planu zagospodarowania, przeznaczenie wynikało z uchwały Gminy. Wnioskodawca wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (wzniósł budynek opisany we wniosku). Darowana działka została podzielona na osiem działek w 1993 r. Rozpoczęcie budowy drugiego z wymienionych we wniosku domów nastąpiło w marcu 2016 r. Działka, na którym został wybudowany drugi dom została nabyta w 2014 r. (w drodze umowy kupna - sprzedaży). Działka, na której położony jest pierwszy dom była uzbrojona w media przed sprzedażą, doprowadzenie mediów do pierwszego domu nastąpiło w 2015 r., była także ogrodzona przed sprzedażą, działka druga także będzie uzbrojona i ogrodzona przed planowaną sprzedażą (umowa przedwstępna dotyczy zbycia obiektu kompletnego). Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nie były przeprowadzane prace budowlane (poza ogrodzeniem). W pierwszym domu Wnioskodawca wybudował drogę pięć metrów, przekazał ją Urzędowi Gminy i od 2014 r. jest to droga gminna. W drugim domu Wnioskodawca nie budował drogi (dojazd jest zapewniony w ramach służebności drogi koniecznej). Wnioskodawca sprzedał działki uzyskane w drodze darowizny: dwie działki w 1996 r. i dwie w 1998 r. Były to działki niezabudowane z przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową. Były wykorzystywane rolniczo, udostępnione nieodpłatnie do uprawy ziemniaków przez wuja Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. W jakim źródle należy rozliczyć w podatku dochodowym sprzedaż nieruchomości we wskazanym stanie faktycznym?
2. Czy przysługuje zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?
3. Czy zbycie nieruchomości we wskazanym stanie faktycznym jest działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie w zakresie stanu faktycznego w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 2, w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w 2016 r. W zakresie zdarzenia przyszłego w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 2, w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w 2017 r. oraz pytania nr 3 zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy (w odniesieniu do pytań nr 1 i nr 2), przychody uzyskane z dokonanej transakcji zbycia nieruchomości należy ocenić jako uzyskane w ramach źródła odpłatne zbycie nieruchomości. Przeznaczenie środków ze sprzedaży na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawy o PIT). Sprzedaż we wskazanym zakresie nie była wykonywana w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a ustawy o PIT.

Według Wnioskodawcy, w podatku dochodowym definicja działalności gospodarczej jest węższa niż w podatku VAT. Jest nią działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Sama tylko ilość sprzedanych nieruchomości nie może świadczyć o prowadzeniu profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W tej sprawie jest rzeczą oczywistą to, że Wnioskodawca i Jego rodzina wybudowali dom do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z legalną definicją wynikającą z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, (…) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia – zamiar (rozumiany jako świadome działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami.

Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy, podyktowany ważnym interesem życiowym podatnika. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu zbycia do nabycia – potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Pierwszym zatem momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Tu nabycie nastąpiło w drodze darowizny bez celu odsprzedaży. W chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. O braku zorganizowanego charakteru działalności świadczyć może również w szczególności dokonanie sprzedaży ze względu na okoliczności życiowe, w tej sprawie te życiowe okoliczności się pojawiły. Stąd jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego, która w tej sprawie miała miejsce. Wzięte pod uwagę powinno być również zachowanie sprzedającego pomiędzy transakcjami – na charakter zarobkowy będą wskazywały działania mające na celu podniesienie wartości nieruchomości, jeśli motywowane są chęcią uzyskania wyższej ceny sprzedaży. Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ust. 6 ustawy o PIT jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że transakcja zbycia nieruchomości w tej sprawie nie powinna być kwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to wówczas przychód z tytułu tej sprzedaży jest opodatkowany jako przychód z działalności gospodarczej, natomiast jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu tej działalności, to należy ją rozpatrywać jako źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Podstawowym elementem umowy darowizny, niezbędnym do uznania, że dane świadczenie jest darowizną, jest jej nieodpłatność. Świadczenie jest nieodpłatne wówczas, gdy otrzymujący świadczenie nie świadczy nic w zamian, ani też nie zobowiązuje się do innego świadczenia w przyszłości. Przy czym to świadczenie drugiej strony nie musi mieć charakteru majątkowego, może być np. korzyścią osobistą. Jedynym celem, jaki leży u podstaw darowizny, jest chęć przysporzenia majątkowego na rzecz drugiej strony.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca pozostaje z żoną we wspólności małżeńskiej majątkowej. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Na działce, którą Wnioskodawca oraz Jego żona nabyli w 1991 r. w drodze darowizny wybudowali dom dla syna. Syn jednak z uwagi na brak pracy w kraju podjął decyzję o wyjeździe do …. Wnioskodawca wraz z żoną postanowili dom sprzedać, co nastąpiło w styczniu 2016 r. Sprzedaż nie była wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Za środki pozyskane ze sprzedaży oraz kredyt we frankach szwajcarskich Wnioskodawca oraz Jego żona wybudowali drugi dom na działce, którą nabyli z myślą o tym by zaspokoił potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i Jego żony.

Stosownie do treści art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy). Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Co do zasady zatem przedmioty nabyte w drodze dziedziczenia stanowią majątek odrębny małżonka. Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tejże ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Powyższe przepisy ww. ustawy określają charakter prawny majątkowej wspólności ustawowej małżonków jako współwłasności łącznej co znaczy, że udziały w tej wspólności nie są określone w okresie jej trwania. Inaczej mówiąc z bezudziałowego charakteru małżeńskiej wspólności ustawowej wynika bezudziałowy charakter współposiadania składników majątku wspólnego.

Mając na względzie powyższe uregulowania oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że skoro nabycie przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości gruntowej nastąpiło w 1991 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży udziału w nieruchomości wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu. W związku z tym bieg terminu 5-letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu, w przedmiotowej sprawie od 1991 r.

Zatem, sprzedaż nabytego w 1991 r. udziału w działce z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ 5–letniego okresu posiadania, a tym samym przychód uzyskany z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym za bezprzedmiotowe należy uznać pytanie nr 2 dotyczące zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W związku z tym, że we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego Wnioskodawca uznał, że dokonana przez Niego transakcja zbycia nieruchomości w 2016 r. stanowi źródło przychodu, a przeznaczenie uzyskanych z niej środków na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela nieruchomości (współmałżonka).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.