INERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 01.02.2012 r. (data wpływu 06.02.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 06.02.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

1. Wnioskodawca ma miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT w Polsce. Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki z o.o. posiadającej, siedzibę na terytorium Polski podlegającej w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku CIT („Spółka”). Kapitał zakładowy Spółki wynosi 1.141.500 zł i dzieli się na 22.830 udziałów o wartości nominalnej 50 zł. Wnioskodawca posiada obecnie 99,56 % udziałów w Spółce, a pozostałe 0,44 % udziałów w Spółce należą do osoby fizycznej mającej miejsce zamieszkania na terytorium Niemiec i podlegającej w Niemczech nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu („Udziałowiec 2”).
2. Na majątek Spółki składa się głównie: (i) nieruchomość o łącznej pow. 0,0572 ha, zabudowana budynkiem o pow. 428 m2, położonej w R., dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość”), (ii) lokal mieszkalny o pow. 57 m2, oraz (iii) udziały w innej spółce z o.o. z siedzibą i miejscem zarządu na terenie Polski („Spółka Zależna”). Spółka prowadzi głównie działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości na rzecz Spółki Zależnej (od 1998 r.). Spółka poczyniła również nakłady na Nieruchomość, przy czym nakłady na Nieruchomość nie przekroczyły 30 % wartości początkowej nieruchomości (od nakładów był odliczany podatek VAT).
3. Obecnie rozważane jest podjęcie przez walne zgromadzenie wspólników Spółki uchwały o umorzeniu części udziałów Spółki w ten sposób, iż kapitał zakładowy Spółki ulegnie obniżeniu z kwot 1.141.500 zł. do kwoty 20.000 zł.
4. Wypłata kwot należnych wspólnikom Spółki (tj. Wnioskodawcy oraz Udziałowcowi 2) wynikająca z tytułu zwrotu kwot w wyniku obniżenia kapitału zakładowego Spółki (na rzecz Wnioskodawcy oraz Udziałowca 2), nastąpi w postaci przeniesienia własności Nieruchomości, tj. rozliczenie pomiędzy Spółką, a Wspólnikami Spółki nastąpi przez przeniesienie własności majątku rzeczowego (Nieruchomości) Spółki o wartości rynkowej odpowiadającej kwocie należnej Wnioskodawcy oraz Udzialowcowi 2 z tytułu obniżenia kapitału zakładowego Spółki.
5. Po przeniesieniu własności Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz Udziałowca 2, staną się oni współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych. Po nabyciu własności Nieruchomości przez Wnioskodawcę oraz Udziałowca 2, Nieruchomość zostanie wynajęta na rzecz Spółki Zależnej; wynajem podlegałoby podatkowi VAT.
6. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Nieruchomość nie będzie wprowadzona przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej.
7. Nie jest wykluczone, iż udział w Nieruchomości należący do Udziałowca 2 zostanie przez niego sprzedany albo darowany na rzecz Wnioskodawcy.
8. Nie jest również wykluczone, iż nabyty udział w Nieruchomości (albo cała nabyta Nieruchomość w razie nabycia udziału w Nieruchomości od Udziałowca 2) może zostać odpłatnie zbyta przez Wnioskodawcę przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości (Nieruchomości). Zbycie podlegałoby podatkowi VAT.
   
   

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w świetle: (i) art. 10 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 17 i art. 18 ustawy o PIT, oraz (ii) art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ustawy o PIT, kwota, o którą został obniżony kapitał zakładowy Spółki, zwrócona na rzecz wspólników Spółki tj. m.in. na rzecz Wnioskodawcy, nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ze źródła przychodów - odpowiednio - „kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit a)-c)” oraz „inne źródła”...
2. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, przychody które będą uzyskiwane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu udziału w Nieruchomości (wynajmu Nieruchomości) powinny by zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, a nie do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT „pozarolnicza działalność gospodarcza”...
3. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, możliwe jest opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych - przychodów uzyskiwanych przez Wnioskodawcę w ramach prowadzenia działalności w zakresie wynajmu udziału w Nieruchomości (wynajmu Nieruchomości), jeżeli przychody z tej działalności są za klasyfikowane na gruncie podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pk 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”...
4. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, jeżeli przychody z działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę są zaklasyfikowane w podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa”, to przychód z odpłatnego zbycia (w tym sprzedaży) udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) jest wolne od podatki PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz lit. c) oraz pkt 9 ustawy o PIT...
5. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku, w razie sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu będzie wartość udziału w Nieruchomości z dnia nabycia, nabytej przez Wnioskodawcę jako wynagrodzenie za umorzenie udziałów Spółki...
6. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, przeniesienie własności udziału w Nieruchomości w zamian za zwrot kwot należnych wspólnikowi Spółki w wyniku obniżenia kapitału zakładowego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT...
7. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 6 jest twierdząca oraz zakładając, iż dostawa udziału w Nieruchomości nie korzystałaby ze zwolnienia od podatku VAT, to czy prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, iż po dokonaniu rejestracji jako podatnika podatku VAT Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dostawą udziału w Nieruchomości jako wynagrodzeniem w zamian za umorzenie udziałów związane z obniżeniem kapitału zakładowego spółki z o.o. (Spółki) - w przypadku spełnienia przesłanek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z późniejszym wynajmowaniem albo zbyciem udziału w Nieruchomości...
8. Czy prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku przeniesienie własności udziału w Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Wnioskodawcy, nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych...
   
   

Odpowiedź na pytanie czwarte stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek Pana w zakresie pytania pierwszego, drugiego, trzeciego, piątego, szóstego, siódmego i ósmego zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, jeżeli przychody z działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę są zaklasyfikowane w podatku PIT do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa” to przychód z odpłatnego zbycia (w tym sprzedaży) udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) dokonanego po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) jest wolne od podatku PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz lit. c) oraz pkt 9 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i lit. c) ustawy o PIT „źródłami przychodów są odpłatne zbycie (...) a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (...) c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, (...) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).”

Jak wynika z tej regulacji, w analizowanym zdarzeniu przyszłym znajdzie ona zastosowanie w sytuacji, gdy (i) odpłatne zbycie udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) będzie miało miejsce poza działalnością gospodarczą (która stanowi odrębne źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), oraz (ii) nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w Nieruchomości (Nieruchomości).

Przy założeniu zatem, że przychody z wynajmu udziału w Nieruchomości (wynajmu Nieruchomości są zakwalifikowane do źródła przychodów „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa” (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), należy w konsekwencji uznać, że odpłatne zbycie (w tym sprzedaż) udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) również nie może zostać zakwalifikowane do źródła przychodów „pozarolnicza działalność gospodarcza” (art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ustawy o PIT). Oznacza to, że wnioskując z powyższego przepisu a contrario przychód z odpłatnego zbycia udziału w Nieruchomości (Nieruchomości) po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie jest wolne od PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie - z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

Jak z powyższego wynika dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości. Z analizy wniosku wynika, iż Wnioskodawca stanie się współwłaścicielem nieruchomości, którą otrzyma w związku z obniżeniem kapitału zakładowego w spółce z o.o., w której jest wspólnikiem. Wnioskodawca będzie wynajmował powyższą nieruchomość w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie wyklucza sprzedaży udziału w nieruchomości (albo całej nieruchomości w razie nabycia udziału w nieruchomości od Udziałowca 2), po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości (nieruchomości).

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, iż przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości (nieruchomości) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości (nieruchomości).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.