Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP2/4512-483/15-2/MMa/IZ
z 24 lipca 2015 r.
Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2015 r. (data wpływu 26 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia właściwej stawki opodatkowania dla zbywanej nieruchomości składającej się z działek zabudowanych i niezabudowanych – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 26 maja 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości oraz ustalenia właściwej stawki opodatkowania dla zbywanej nieruchomości składającej się z działek zabudowanych i niezabudowanych
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
- U. z siedzibą w H funkcjonuje w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej w oparciu o przepisy niemieckiego prawa handlowego, odpowiednika polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca jest podmiotem zarządzającym funduszami inwestycyjnymi, specjalizującym się w zarządzaniu aktywami otwartych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości.
- Centrum w W. prowadzi działalność na rynku nieruchomości (m.in. wynajmuje powierzchnię użytkową na terenie centrum handlowego znajdującego się w G). Usługi wynajmu powierzchni podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”).
- Usługi te prowadzone są przy wykorzystaniu składników majątkowych nabytych przez Spółkę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 29 października 2014 r. z C jako sprzedającym. Na podstawie Umowy Centrum sprzedała Spółce następujące, wybrane nieruchomości:
- prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej (m.in. nieruchomości gruntowej, budynku i budowlach);
- prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkiem i budowlami.
- prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej (m.in. nieruchomości gruntowej, budynku i budowlach);
- Jednocześnie, na podstawie Umowy Centrum zbyła na rzecz Spółki inne składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami. Dodatkowo, w związku z zawarciem Umowy na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Spółka wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Centrum z najemcami powierzchni zbywanego budynku. Centrum W przeniosła na Spółkę również zabezpieczenia związane z tymi umowami najmu w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych. Nabyte na podstawie Umowy składniki majątkowe składały się na Centrum w G.
- Centrum Handlowe zostało wybudowane w dwóch etapach: część obejmująca hipermarket i niewielką galerię handlową została ukończona w 2001 roku natomiast nowo wybudowana cześć obejmująca rozbudowaną galerię handlową została ukończona w 2013 roku. Przed zawarciem Umowy część powierzchni budynku / część budowli stanowiących jej przedmiot była wynajmowana podmiotom trzecim (a najem podlegał opodatkowaniu VAT). Przedmiot Umowy nie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT. W związku z nabyciem przedmiotu Umowy, Spółce przysługiwało pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z faktury wystawionej przez Centrum W. Spółka wykazała powyższy podatek naliczony VAT w deklaracjach VAT-7 i w całości odliczyła ten podatek / uzyskała zwrot podatku.
- Obecnie, Spółka planuje sprzedać składniki majątkowe nabyte na podstawie Umowy na rzecz Nabywcy (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkami i budowlami, m.in. rampami, schodami, ścieżką rowerową, chodnikiem, drogą oraz parkingiem. Przedmiotem niniejszego wniosku są położone w G działki o następujących numerach: 328/7, 329/7, 330/7, 380/5, 760/7, 762/6, 767/1, 783/7/ 876; 877, 878, 879, 880, 881. Wszystkie działki, które będą przedmiotem Transakcji, są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
- Przedmiotem Transakcji nie będą lokale, o których mowa w Punkcie 2a, ponieważ odrębna własność tych lokali została zniesiona, na podstawie oświadczenia Spółki z dnia 18 lutego 2015 r.
- Jednocześnie, w ramach planowanej Transakcji zostaną przeniesione na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z powyższymi nieruchomościami:
- prawa autorskie do dokumentacji, na podstawie której zostały wybudowane niektóre zbywane budowle i część budynku ukończona w 2013 roku oraz treści zamieszczonych na portalach społecznościowych oraz stronach internetowych promujących Centrum Handlowe;
- zabezpieczenia udzielone przez wykonawców zbywanych budowli i budynku (gwarancje bankowe, kaucje gwarancyjne, polisy ubezpieczeniowe); w zakresie w jakim będzie to konieczne w celu przeniesienia zabezpieczeń na Nabywcę, Nabywca może nabyć ogół praw i obowiązków wynikających z umów z wykonawcami;
- prawa wynikające z 10 letniego ubezpieczenia ryzyka ujawnienia się wad ukrytych w części zbywanego budynku ukończonej w 2013 roku;
- prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanego budynku i budowli (m.in. meble i dekoracje);
- prawa do znaku słowno-graficznego R wraz z prawami autorskimi do logo Centrum Handlowego m.in. umieszczonego na zbywanym budynku, a także prawa do domeny internetowej związanej z Centrum Handlowym;
- prawa do korzystania z oprogramowania komputerowego oraz systemów komputerowych wykorzystywanych do obsługi Centrum Handlowego.
- prawa autorskie do dokumentacji, na podstawie której zostały wybudowane niektóre zbywane budowle i część budynku ukończona w 2013 roku oraz treści zamieszczonych na portalach społecznościowych oraz stronach internetowych promujących Centrum Handlowe;
- Dodatkowo, w związku z dokonaniem Transakcji, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanego budynku. Na Nabywcę zostaną przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych. W stosunku do umów najmu nieobjętych dyspozycją art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, tj. takich których przedmiot najmu nie został jeszcze wydany najemcom, Spółka przeniesie prawa i obowiązki wynikające z takich umów na rzecz Nabywcy.
Składniki majątkowe wymienione w pkt 6, 8 i 9 będą stanowić „Przedmiot Transakcji”. - Do wydania Nabywcy Przedmiotu Transakcji dojdzie nie wcześniej niż w dniu dokonania Transakcji (zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy Spółką a Nabywcą).
- W ramach Transakcji, Nabywca nie przejmie żadnych innych składników majątkowych / aktywów Spółki. W szczególności, z przedmiotu Transakcji zostaną wyłączone następujące składniki:
- prawa i obowiązki z umowy z dnia 29 października 2014r. o zarządzanie nieruchomością oraz świadczenia usług związanych z wynajmem powierzchni, na podstawie której M zobowiązała się m.in. do zarządzania nieruchomościami, poszukiwaniem dla Spółki najemców, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których stroną jest Spółka;
- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie procesem budowlanym z dnia 29 października 2014 r. zawartej z M z siedzibą w W, na podstawie której M zobowiązała się m.in. do realizacji robót budowlanych w Centrum Handlowym;
- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę z dostawcami mediów doprowadzanych do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem Transakcji (z wyjątkiem pojedynczych umów na dostawę mediów, które ze względów biznesowych, w ramach Transakcji mogą zostać przeniesione na Nabywcę);
- prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej oraz umów pożyczek, na podstawie których Spółka otrzymała środki pieniężne na sfinansowanie nabycia Centrum Handlowego;
- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie sprawami administracyjnymi, prawnymi i finansowymi zawartej z M;
- prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług doradczych, na podstawię której P i F (spółki z siedzibą we F) zobowiązały się m.in. do świadczenia usług doradczych na rzecz Spółki związanych z prowadzeniem Centrum Handlowego;
- prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych Spółki;
- środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Spółki;
- księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą Spółki;
- inne należności i zobowiązania Spółki;
- ubezpieczenie majątkowe, odpowiedzialności cywilnej oraz terrorystyczne zbywanego budynku i budowli.
- prawa i obowiązki z umowy z dnia 29 października 2014r. o zarządzanie nieruchomością oraz świadczenia usług związanych z wynajmem powierzchni, na podstawie której M zobowiązała się m.in. do zarządzania nieruchomościami, poszukiwaniem dla Spółki najemców, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których stroną jest Spółka;
- Spółka nie zatrudnia pracowników (zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę).
- Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności w celu wykorzystania nabytych w ramach Transakcji składników do prowadzenia działalności gospodarczej.
W szczególności Nabywca:- zapewni niezbędne do prowadzenia działalności środki pieniężne i źródła finansowania;
- zawrze niezbędne umowy na dostawę mediów do nabytych nieruchomości;
- zapewni kompleksową obsługę administracyjną, prawną i finansową, bez której prowadzenie działalności nie byłoby możliwe (wykorzystując zatrudnionych przez siebie pracowników posiadających wymagane kwalifikacje lub zawierając odrębne umowy z podmiotami świadczącym takie usługi);
- zawrze umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie.
- zapewni niezbędne do prowadzenia działalności środki pieniężne i źródła finansowania;
- W związku z Transakcją Nabywca wypłaci Spółce wynagrodzenie z tytułu nabycia składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji (dalej: „Wynagrodzenie”).
- Intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych.
- Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Spółki. Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, również wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Spółki, w szczególności Spółka nie sporządza odrębnego rachunku zysków i strat oraz bilansu dla Przedmiotu Transakcji, a także nie wyłącza z rachunków zysków i strat oraz bilansów sporządzanych przez Spółkę składników majątkowych związanych z wynajmem powierzchni Centrum Handlowego, które nie wejdą do Przedmiotu Transakcji, np. środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Spółki.
- W zależności od daty finalizacji Transakcji, sprzedaż budynku (jego części) albo poszczególnych budowli (ich części) w ramach Transakcji może nastąpić:
- w ramach ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo gdy okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a tą sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata;
- po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.
- w ramach ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo gdy okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a tą sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata;
- W zakresie w jakim dostawa budynku albo budowli w ramach Transakcji nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części.
- Możliwe jest, że w dacie dokonania Transakcji nie cała powierzchnia sprzedawanego budynku i nie wszystkie sprzedawane budowle będą wynajmowane przez Spółkę podmiotom trzecim. Spółka nie wyklucza również, że na moment Transakcji część działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana.
- Zarówno Spółka jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
- Wśród zbywanych budynków i budowli mogą znajdować się takie, w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, poniesione po ich nabyciu przez Spółkę na podstawie Umowy, stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej tych składników jak i takie w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie mogły stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej.
- W odniesieniu do budynków i budowli będących przedmiotem Transakcji, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługiwało Spółce również w odniesieniu do wydatków na ich ulepszenie.
- Spółka wystawi na Nabywcę fakturę VAT dokumentującą przeprowadzenie Transakcji.
- Spółka pragnie poinformować, że Nabywca wystąpi z analogicznym wnioskiem mającym na celu potwierdzenie charakteru Transakcji dla potrzeb podatku VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Spółka i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
- Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ?
- Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia tych składników majątkowych, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części ?
- Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej?
- Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że w sytuacji, w której na moment Transakcji część działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana, sprzedaż takich niezabudowanych działek nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej ?
Stanowisko Wnioskodawcy:
Ad. 1.
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ?
Zdaniem Spółki, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
- Obowiązujące przepisy VAT
Zgodnie z ustawą o VAT:
- Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
- Przepisów tej ustawy nie stosuje się między innymi do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1).
- Niemożność uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo dla celów podatku VAT
Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z jednolitą praktyką organów podatkowych i sądów administracyjnych, w celu nadania znaczenia temu pojęciu stosuje się definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz 93 ze zm.; dalej: „KC”), zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.
Obejmuje ono w szczególności:
- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
- koncesje, licencje i zezwolenia;
- patenty i inne prawą własności przemysłowej;
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
- tajemnice przedsiębiorstwa;
- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:
- Intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych.
- W szczególności, z Przedmiotu Transakcji zostaną wyłączone następujące składniki wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki:
- prawa i obowiązki z umowy z dnia 29 października 2014r. o zarządzanie nieruchomością oraz świadczenia usług związanych z wynajmem powierzchni, na podstawie której M zobowiązał się m.in. do zarządzania nieruchomościami, poszukiwaniem dla Spółki najemców, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których strona jest Spółka;
- prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie procesem budowlanym z dnia 29 października 2014 r. zawartej z M z siedziba w W, na podstawie której M zobowiązał się m.in. do realizacji robot budowlanych w Centrum Handlowym;
- prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę z dostawcami mediów doprowadzanych do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem Transakcji (z wyjątkiem pojedynczych umów na dostawę mediów, które ze względów biznesowych, w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Nabywcę);
- prawa i obowiązki wynikające z umowy kredytowej oraz umów pożyczek, na podstawie których Spółka otrzymała środki pieniężne na sfinansowanie nabycia Centrum Handlowego;
- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie sprawami administracyjnymi, prawnymi i finansowymi zawartej z M;
- prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług doradczych, na podstawie której P i F E (spółki z siedzibą we Francji) zobowiązały się m.in. do świadczenia usług doradczych na rzecz Spółki związanych z prowadzeniem Centrum Handlowego;
- prawa i obowiązki z umów o prowadzenie rachunków bankowych Spółki;
- środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Spółki;
- księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą Spółki;
- inne należności i zobowiązania Spółki;
- ubezpieczenie majątkowe, odpowiedzialności cywilnej oraz terrorystyczne zbywanego budynku i budowli.
- prawa i obowiązki z umowy z dnia 29 października 2014r. o zarządzanie nieruchomością oraz świadczenia usług związanych z wynajmem powierzchni, na podstawie której M zobowiązał się m.in. do zarządzania nieruchomościami, poszukiwaniem dla Spółki najemców, a także zarządzania już zawartymi umowami najmu, których strona jest Spółka;
- Spółka nie zatrudnia pracowników (zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Spółki na Nabywcę).
- Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności w celu wykorzystania nabytych w ramach Transakcji składników do prowadzenia działalności gospodarczej. W szczególności Nabywca:
- zapewni niezbędne do prowadzenia działalności środki pieniężne i źródła finansowania;
- zawrze niezbędne umowy na dostawę mediów do nabytych nieruchomości;
- zapewni kompleksową obsługę administracyjną, prawną i finansową, bez której prowadzenie działalności nie byłoby możliwe (wykorzystując zatrudnionych przez siebie pracowników posiadających wymagane kwalifikacje lub zawierając odrębne umowy z podmiotami świadczącym takie usługi);
- zawrze umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie.
- zapewni niezbędne do prowadzenia działalności środki pieniężne i źródła finansowania;
W konsekwencji, zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji, skoro:
- z Transakcji wyłączone zostaną istotne elementy wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki;
- intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych;
- w oparciu wyłącznie o składniki tworzące Przedmiot Transakcji, Nabywca nie będzie w stanie samodzielne realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa; w celu realizacji tych zadań Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności - w szczególności zapewnić niezbędne środki pieniężne, zatrudnić pracowników zarządzających przedmiotem najmu (obsługujących umowy najmu dotyczące nabytych nieruchomości) lub zawrzeć odrębne umowy o zarządzanie przedmiotem najmu z podmiotem świadczącym takie usługi oraz umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie; nie jest możliwe bowiem prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego bez - między innymi - pracowników obsługujących najem tej powierzchni bądź też zawartej umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, bez zapewnienia ciągłej dostawy wszystkich niezbędnych mediów, bez zapewnienia środków finansowych i źródeł finansowania, bez „zaplecza” administracyjno-księgowego, bez rachunków bankowych;
- to należy uznać, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.
- Niemożność uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa dla celów podatku VAT
- Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
- Należy stwierdzić, że z definicji wynika, że status zorganizowanej część przedsiębiorstwa można przypisać tylko takiej części mienia przedsiębiorstwa, która spełnia łącznie następujące
warunki:- stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań);
- jest organizacyjnie wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie;
- jest finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie;
- jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniona funkcjonalnie);
- mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.
- stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań);
Zdaniem Spółki, Przedmiot Transakcji nie spełni wszystkich przesłanek koniecznych do uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowane części przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT, co wynika z poniższych przesłanek:
- Brak zdolności Przedmiotu Transakcji do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo
Podstawową cechą definiującą zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi / interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), że część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.
W ocenie Spółki, opisane we wniosku składniki majątkowe tworzące Przedmiot Transakcji nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa na moment ich nabycia przez Nabywcę.
Za takim stanowiskiem przemawiają następujące przesłanki:
- z Transakcji wyłączone zostaną istotne elementy wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki;
- intencją Spółki jest zbycie na rzecz Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych;
- w oparciu wyłącznie o składniki tworzące Przedmiot Transakcji, Nabywca nie będzie w stanie samodzielne realizować zadań w formie niezależnego przedsiębiorstwa; w celu realizacji tych zadań Nabywca będzie musiał wykonać szereg czynności - w szczególności zapewnić niezbędne środki pieniężne, zatrudnić pracowników zarządzających przedmiotem najmu (obsługujących umowy najmu dotyczące nabytych nieruchomości) lub zawrzeć odrębne umowy o zarządzanie przedmiotem najmu z podmiotem świadczącym takie usługi oraz umowy niezbędne do ubezpieczenia i utrzymania nabytych nieruchomości w należytym stanie; nie jest możliwe bowiem prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni Centrum Handlowego bez - między innymi - pracowników obsługujących najem tej powierzchni bądź też zawartej umowy o zarządzanie przedmiotem najmu, bez zapewnienia ciągłej dostawy wszystkich niezbędnych mediów, bez zapewnienia środków finansowych i źródeł finansowania, bez „zaplecza” administracyjno-księgowego, bez rachunków bankowych.
W konsekwencji, w momencie dokonania Transakcji, nie będzie możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji.
W rezultacie, składniki majątkowe stanowiące Przedmiot Transakcji, które Nabywca nabędzie, nie będą posiadały zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT.
- Brak wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego Przedmiotu Transakcji w przedsiębiorstwie Spółki
Zgodnie z analizowanym stanem faktycznym:
- Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Spółki.
- Przedmiot Transakcji nie jest, ani na moment Transakcji nie będzie, również wyodrębniony finansowo w księgach rachunkowych Spółki, w szczególności Spółka nie sporządza odrębnego rachunku zysków i strat oraz bilansu dla Przedmiotu Transakcji, a także nie wyłącza z rachunków zysków i strat oraz bilansów sporządzanych przez Spółkę składników majątkowych związanych z wynajmem powierzchni Centrum Handlowego, które nie wejdą do Przedmiotu Transakcji, np. środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Spółki.
W konsekwencji, zdaniem Spółki, opisany we wniosku Przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony organizacyjnie ani finansowo w rozumieniu ustawy o VAT, w strukturze przedsiębiorstwa Spółki na moment jego nabycia przez Nabywcę.
- Wyłączenie istotnych zobowiązań z tytułu pożyczek / kredytów związanych z finansowaniem inwestycji
Zgodnie z analizowanym zdarzeniem przyszłym, z Przedmiotu Transakcji wyłączone zostaną istotne zobowiązania Spółki związane ze zbywanymi nieruchomościami - zobowiązania wynikające z umowy kredytowej oraz umów pożyczek, na podstawie których Spółka otrzymała środki pieniężne na sfinansowanie nabycia Centrum Handlowego.
W konsekwencji, skoro na moment dokonania analizowanej Transakcji Przedmiot Transakcji nie spełni wszystkich przesłanek warunkujących uznanie go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w szczególności:
- nie będzie w stanie funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo;
- nie zostanie wyodrębniony finansowo i organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Spółki;
- z Transakcji zostanie wyłączona część zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji;
- to należy uznać, że nie będzie on stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT.
- Podsumowanie
W konsekwencji, zgodnie z argumentacją przedstawiona w punktach B-C powyżej, zdaniem Spółki.
Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Należy stwierdzić, że stanowisko znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:
- w interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 10 grudnia 2014 roku, znak IBPP4/443-424/14/PK, zgodnie z którą: „zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem, wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 10 listopada 2014 roku, znak IPPP1/443-1061/14-4/MPe, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „dla uznania, że w przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z ZCP decydujący jest fakt wyodrębnienia takiego zespołu składników majątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie tak, aby w momencie odrębnego działania na rynku mogło być prowadzone jako samodzielne / przedsiębiorstwo.
Jednocześnie zbywca musi tak wyodrębnić majątek z istniejącego przedsiębiorstwa aby nabywca - bez żadnego dodatkowego wkładu z własnej strony - mógł przy ich użyciu prowadzić przedsiębiorstwo. Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w i istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 25 września 2014 roku, znak IPPP1/443 -774/14-2/MPe, zgodnie z którą: ,,Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 27 grudnia 2013 roku, znak IPPP1/443 -1235/13-2/IGo, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach, organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 roku, znak IPPP1/443 -1372/11-2/AW, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „skoro definicja przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów KC nie będzie spełniona, także dla celów opodatkowania podatkiem VAT Transakcji nie będzie można zaklasyfikować jako zbycia przedsiębiorstwa objętego zakresem art. 6 pkt 1 u.p.t.u.”.
Ad. 2.
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia tych składników majątkowych, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części?
Zdaniem Spółki, sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia tych składników majątkowych, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust, 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części.
Zgodnie z ustawą o VAT:
- Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
- Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14).
- Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10).
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 10).
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
- Oświadczenie to musi również zawierać:
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
- adres budynku, budowli lub ich części (art. 43 ust. 11).
- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
Jak wynika z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego:
- W 2014 roku Spółka nabyła na podstawie umowy sprzedaży m.in. prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej oraz prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkiem i budowlami. Spółce przysługiwało pełno prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z tym nabyciem.
- Odrębna własność lokali została już zniesiona na podstawie oświadczenia Spółki z dnia 18 lutego 2015 r.
- Wśród zbywanych budynków i budowli mogą znajdować się takie, w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, poniesione po ich nabyciu przez Spółkę na podstawie Umowy, stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej tych składników jak i takie w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie mogły stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej. W odniesieniu do dokonanych ulepszeń Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
- W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkiem i budowlami, m.in. rampami, schodami, ścieżką rowerową, chodnikiem, drogą oraz parkingiem.
- W zależności od daty finalizacji Transakcji, sprzedaż budynku (jego części) albo poszczególnych budowli (ich części) w ramach Transakcji może nastąpić:
- w ramach ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo gdy okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata;
- po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.
- w ramach ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo gdy okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata;
- Zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art . 43 ust.10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części. Zarówno Spółka jak i Nabywca będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.
Zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji:
- W odniesieniu do sprzedawanego Nabywcy w ramach Transakcji budynku (jego części) albo niektórych budowli (ich części), upłynął już okres co najmniej 2 lat (lub okres ten upłynie przed dniem Transakcji) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą tych obiektów w ramach Transakcji. W rezultacie, dostawa tych nieruchomości przez Spółkę na rzecz Nabywcy nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.
- W konsekwencji, w zakresie w jakim pomiędzy datą pierwszego zasiedlenia niektórych zbywanych nieruchomości a datą zawarcia Transakcji upłynie okres co najmniej 2 lat, planowana dostawa tych nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
- Strony Transakcji będą jednak miały możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy powyższych nieruchomości. Jeśli zatem Spółka wraz z Nabywcą (jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni) złożą - przed dniem Transakcji - naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku albo budowli w ramach Transakcji, zawierające informacje, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, analizowana dostawa, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
- W przypadku rezygnacji z analizowanego zwolnienia, dostawa budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim dostawa ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, będzie opodatkowana stawką podstawową VAT z uwagi na fakt, że do tej dostawy nie będą miały zastosowania obniżone stawki VAT.
W konsekwencji, zdaniem Spółki, sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, jeśli w stosunku do zbycia tych składników majątkowych, zarówno Spółka, jak i Nabywca najpóźniej na dzień poprzedzający dzień dokonania Transakcji złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy takiego budynku albo budowli lub ich części.
Stanowisko Spółki znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:
- w interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 11 lutego 2015 roku, znak IBPP1/443 -1105/14/BM, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: „w sytuacji uznania przedmiotowej sprzedaży za zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy VAT, Wnioskodawca będzie miał możliwość zrezygnowania z przedmiotowego zwolnienia - przy założeniu, że zarówno sprzedawca jak i nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem sprzedaży stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy.”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2014 roku, znak IPPP1/443-354/14-2/AW, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. A zatem, zdaniem Wnioskodawcy, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części Nieruchomości, w stosunku do których okres pomiędzy wydaniem powierzchni pierwszemu najemcy a datą dokonania Transakcji będzie nie krótszy niż 2 lata, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 marca 2014 roku, znak IPPP2/443 -1305/13-4/RR, w której organ podatkowy uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: „przy zachowaniu wymogów opisanych w art. 43 ust 10 i ust. 11 Ustawy, w ocenie Spółki może ona zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa powyżej i wybrać opodatkowanie sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi, udziałem w prawie własności; nieruchomości gruntowej oraz w części wspólnej budynku i urządzeń (dostawy części budynku) po upływie 2 lat od daty ich wydania Spółce, rozumianej jako data pierwszego zasiedlenia. ”
Ad. 3.
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej?
Zdaniem Spółki, sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Zgodnie z ustawą o VAT:
- Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
- Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu, nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej (art. 2 pkt 14).
- Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10).
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i równocześnie
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów (przy czym tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 1 pkt l0a i art. 43 ust. 7a).
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i równocześnie
Jak wynika z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego:
- W 2014 roku Spółka nabyła na podstawie umowy sprzedaży m.in. prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami w nieruchomości wspólnej oraz prawo, własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkiem i budowlami. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z tym nabyciem.
- Odrębna własność lokali została już zniesiona na podstawie oświadczenia Spółki z dnia 18 lutego 2015 r.
- Wśród zbywanych budynków i budowli mogą znajdować się takie, w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, poniesione po ich nabyciu przez Spółkę na podstawie Umowy, stanowiły mniej niż 30% wartości początkowej tych składników jak i takie w odniesieniu do których wydatki na ulepszenie mogły stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej. W odniesieniu do dokonanych ulepszeń Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
- W ramach Transakcji Spółka przeniesie na Nabywcę prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkiem i budowlami, m.in. rampami, schodami, ścieżką rowerową, chodnikiem, drogą oraz parkingiem.
- W zależności od daty finalizacji Transakcji, sprzedaż budynku (jego części) albo poszczególnych budowli (ich części) w ramach Transakcji może nastąpić:
- w ramach ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo gdy okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata;
- po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.
- w ramach ich pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo gdy okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą będzie krótszy niż 2 lata;
Zdaniem Spółki, w analizowanej sytuacji:
- Sprzedaż w ramach Transakcji budynku (jego części) albo niektórych budowli (ich części) może nastąpić w ramach pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, albo w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dniem Transakcji.
- W konsekwencji, dostawa tych nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w analizowanej sprawie znajdą bowiem zastosowanie wyjątki od zwolnienia dostaw budynków, budowli oraz ich części, wynikające z lit. a) i b) tego przepisu.
- Co więcej, omawiana dostawa nie będzie również podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT:
- z treści tego przepisu wynika bowiem, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie może znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie jeśli warunki z lit. a) i b) tego przepisu zostaną spełnione łącznie (z wyjątkiem sytuacji uregulowanej w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT wyłączającej konieczność zastosowania warunku z lit. b); oznacza to, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie nie może mieć zastosowania, jeżeli w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy przysługiwało dokonującemu tej dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
- skoro Spółce przysługiwało natomiast prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do analizowanych nieruchomości, to należy zatem uznać, że dostawa budynku (jego części) albo budowli (ich części) w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a tą sprzedażą, nie będzie podlegała również zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.
- z treści tego przepisu wynika bowiem, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie może znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie jeśli warunki z lit. a) i b) tego przepisu zostaną spełnione łącznie (z wyjątkiem sytuacji uregulowanej w art. 43 ust. 7a ustawy o VAT wyłączającej konieczność zastosowania warunku z lit. b); oznacza to, że zwolnienie przewidziane w tym przepisie nie może mieć zastosowania, jeżeli w stosunku do obiektów będących przedmiotem dostawy przysługiwało dokonującemu tej dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
- Konkludując, omawiana dostawa nie będzie korzystała ze zwolnień z opodatkowania VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt l0a ustawy o VAT.
- Dostawa tych nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT z uwagi na fakt, że do tej dostawy nie będą miały zastosowania obniżone stawki VAT.
W konsekwencji, zdaniem Spółki, sprzedaż budynku albo budowli w ramach Transakcji, w zakresie w jakim sprzedaż ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ta sprzedażą, będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 lutego 2015 roku, znak IPPP2/443 -1187/14-2/KOM, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „Wskazać należy, że wystarczy brak spełnienia przynajmniej jednego ze wskazanych wyżej warunków (zawartych w art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT przyp. Spółki), aby niemożliwym było zastosowanie zwolnienia z podatku VAT (w celu zastosowania zwolnienia wyżej wskazane warunki muszą być bowiem spełnione łącznie).”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 29 lipca 2013 roku, znak IPPP1/443 -633/13-2/IGo, w której organ podatkowy odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „w odniesieniu do przedmiotowej transakcji nie zostanie spełniony warunek wskazany w literze a) analizowanego przepisu, bez znaczenia jest fakt, że spełni się przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, bowiem, aby dostawa Parkingu K... II mogła korzystać ze zwolnienia z VAT, obie przesłanki ustanowione w lit. a i b) art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT muszą być spełnione łącznie”.
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 lipca 2012 roku, znak IPPP2/443 -396/12-2/IZ, w której organ podatkowy odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „jako że dostawa Niezasiedlonych Obiektów dokonywana będzie przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia i przed pierwszym zasiedleniem (w rozumieniu art. 2 pkt 14 UPodVAT),nie będzie ona podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. I pkt 10 UPodVAT.”
Ad. 4
Czy prawidłowe jest stanowisko Spółki, że w sytuacji, w której na moment Transakcji część działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana, sprzedaż takich niezabudowanych działek nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej?
Zdaniem Spółki, w sytuacji, w której na moment Transakcji część działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana, sprzedaż takich niezabudowanych działek nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Zgodnie z ustawą o VAT:
- Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1).
- Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (art. 43 ust. 1 pkt 9).
- Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33).
Jak wynika z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego:
- W 2014 roku Spółka nabyła na podstawie umowy sprzedaży m.in. prawo własności dwóch nieruchomości stanowiących wyodrębnione lokale użytkowe wraz ze związanymi z własnością tych lokali udziałami - w nieruchomości wspólnej oraz prawo własności nieruchomości gruntowych i prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, zabudowanych budynkiem i budowlami. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z tym nabyciem.
- W ramach Transakcji przeniesione zostaną na Nabywcę, m.in. położone w Gdyni działki o następujących numerach: 328/7, 329/7, 330/7, 380/5, 760/7, 762/6, 767/1, 783/7, 876, 877, 878, 879,880, 881.
- Wszystkie działki, które będą przedmiotem Transakcji, są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
- Spółka nie wyklucza, że na moment Transakcji część działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana.
Zdaniem Wnioskodawcy, w analizowanej sytuacji:
- Sprzedaż gruntu, na którym posadowione są budynki lub budowle trwale z tym gruntem związane (lub części takich budynków lub budowli) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy takiego budynku / budowli.
- Natomiast, w sytuacji zbycia gruntu niebędącego gruntem zabudowanym, transakcja taka podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, chyba, że jest to grunt niezabudowany, inny niż teren budowlany - takim przypadku dostawa gruntu podlega bowiem zwolnieniu z VAT przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
- Definicja terenów budowlanych, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa powyżej, została zawarta w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
- Wszystkie działki będące przedmiotem Transakcji są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie, zdaniem Spółki, spełniają one definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.
- W konsekwencji, w przypadku ewentualnego zbycia przez Spółkę w ramach Transakcji działek, które na moment Transakcji nie będą zabudowane, do ich dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
- Ewentualna dostawa tych nieruchomości będzie opodatkowana stawką podstawową VAT z uwagi na fakt, że do tej dostawy nie będą miały zastosowania obniżone stawki VAT.
W konsekwencji, zdaniem Spółki, w sytuacji, w której na moment Transakcji cześć działek wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji nie będzie zabudowana, sprzedaż takich niezabudowanych działek nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej.
Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również całkowite potwierdzenie w świetle istniejącej praktyki organów podatkowych, w szczególności:
- w interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 14 kwietnia 2015 roku, znak IBPP3/4512-45/15/JP, zgodnie z którą: „ W analizowanej sprawie przedmiotem dostawy dokonywanej przez Wnioskodawcę będzie grunt, który został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczającym działkę pod budowę centrum handlowo-usługowo-rozrywkowego, w formie budynku lub zespołu budynków stanowiących jeden kompleks. Zatem dla planowanej dostawy nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (...) W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym sprzedaż działki winna być opodatkowana stawką 23%, jest prawidłowe.”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z dnia 5 marca 2015 roku, znak IBPP2/443 -1170/14/IK, zgodnie z którą: „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2pkt 33 ww. ustawy”;
- w interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z dnia 13 lutego 2015 roku, znak IPPP2/443 -1187/14-2/KOM, w której organ podatkowy - odstępując od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska podatnika - uznał za prawidłowe w pełnym zakresie stanowisko, zgodnie z którym: „Posiadana przez Wnioskodawcę działka niezabudowana, pomimo że została nabyta od Agencji Nieruchomości Rolnych, stanowi tereny budowlane, co wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta stanowi tereny budowlane pod zabudowę produkcyjno-usługową. W konsekwencji, Transakcja sprzedaży niezabudowanej działki, która jest przeznaczona pod zabudowę, nie jest wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT. Powyższe oznacza, że Transakcja sprzedaży ww. działki zostanie opodatkowana według stawki podstawowej VAT, zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 ustawy VAT.”.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie pytań 1-4 jest prawidłowe.
Stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.
Należy zauważyć, że 23 stycznia 2014 r. został ogłoszony tekst jednolity ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).
W tym miejscu wskazać należny, że Wnioskodawca pominął art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w myśl którego zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednakże powołany przepis nie wpływa na rozstrzygniecie w przedmiotowej sprawie gdyż analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa nieruchomości będącej przedmiotem zapytania nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nieruchomość nie była przez Spółkę wykorzystywana wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług, a ponadto przy jej nabyciu Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.
doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.