Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/4511-300/15/RS
z 14 maja 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2015 r. (data wpływu 18 lutego 2015 r.), uzupełnionym w dniu 7 kwietnia 2015 r. oraz 8 maja 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 3 kwietnia 2015 r. oraz 8 maja 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12 listopada 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 63,10 m² za kwotę 265.000 zł, nabyty za kwotę 252.100 zł, wpłaconą na konto dewelopera w dniu 3 września 2008 r.

Ww. lokal w stanie deweloperskim zamkniętym został przekazany w dniu 2 listopada 2009 r. co zostało potwierdzone stosownym protokołem, natomiast akt notarialny podpisano w dniu 14 kwietnia 2010 r.

W lokalu mieszkalnym wykonano takie prace jak: malowanie ścian i sufitów, układanie terakoty i glazury, układanie paneli, wykonanie zabudowy szaf wnękowych oraz wyposażenie łazienki (wanna - 349 zł, geberit, sedes, deska - 810 zł, kabina prysznicowa - 999 zł, deszczownica - 163 zł, bateria do wanny i umywalki - 360 zł, szafka pod umywalkę - 400 zł, terakota i glazura - 2.100 zł, wykonanie sufitu podwieszanego - 320 zł, kleje i fugi - 888 zł).

Ponadto została wykonana zabudowa kuchni w aneksie kuchennym za kwotę 7.598 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy ww. wydatki Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i pomniejszyć uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego?
2. Czy do rozliczenia Wnioskodawca może dołączyć również faktury dotyczące zakupu materiałów na wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim wystawione przed 2 listopada 2009 r., tzn. przed otrzymaniem kluczy?

Zdaniem Wnioskodawcy, wymienione koszty może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i pomniejszyć uzyskany przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdyż powiększyły one znacznie wartość mieszkania.

Wnioskodawca uważa, że przy wyliczeniu dochodu podlegającego opodatkowaniu może uwzględnić również faktury dotyczące zakupu materiałów budowlanych, wystawione przed 2 listopada 2009 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 12 listopada 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał lokal mieszkalny o łącznej powierzchni 63,10 m² za kwotę 265.000 zł, nabyty za kwotę 252.100 zł, wpłaconą na konto dewelopera w dniu 3 września 2008 r.

Ww. lokal w stanie deweloperskim zamkniętym został przekazany w dniu 2 listopada 2009 r. co zostało potwierdzone stosownym protokołem, natomiast akt notarialny podpisano w dniu 14 kwietnia 2010 r.

W lokalu mieszkalnym wykonano takie prace jak: malowanie ścian i sufitów, układanie terakoty i glazury, układanie paneli, wykonanie zabudowy szaf wnękowych oraz wyposażenie łazienki (wanna - 349 zł, geberit, sedes, deska - 810 zł, kabina prysznicowa - 999 zł, deszczownica - 163 zł, bateria do wanny i umywalki - 360 zł, szafka pod umywalkę - 400 zł, terakota i glazura - 2.100 zł, wykonanie sufitu podwieszanego - 320 zł, kleje i fugi - 888 zł).

Ponadto została wykonana zabudowa kuchni w aneksie kuchennym za kwotę 7.598 zł.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołany wyżej stan prawny stwierdzić należy, że opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, o czym stanowi art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ten ustalić należy jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia ww. lokalu określonym zgodnie z art. 19 cytowanej ustawy, a kosztami uzyskania przychodu w postaci m.in. kosztów nabycia lokalu mieszkalnego powiększonych o udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość, poczynione w czasie posiadania tego lokalu.

Do ww. nakładów Wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione na materiały budowlane i remontowe (wykonane usługi) związane z malowaniem ścian i sufitów, ułożeniem terakoty i glazury, paneli oraz opisane w stanie faktycznym „wyposażenie” łazienki przy czym muszą być one udokumentowane fakturami VAT.

Natomiast kosztów związanych z wykonaniem zabudowy szaf wnękowych oraz zabudowy kuchni nie można uznać za nakłady zwiększające wartość lokalu mieszkalnego, gdyż są to wydatki związane z wyposażeniem (umeblowaniem) tego lokalu a nie z jego remontem.

Jednocześnie wskazać należy, że nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatki finansujące nakłady obejmujące zakup materiałów budowlanych, poniesione przed dniem objęcia w posiadanie lokalu, czyli w niniejszej sprawie poniesione przed dniem 2 listopada 2009 r., kiedy lokal został przekazany przez dewelopera stosownym protokołem.

Definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, zawartą w art. 22 ust. 6c ustawy, ustawodawca precyzuje bowiem poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a ponadto poczynione zostały w czasie jej posiadania. Zatem nakłady poniesione przez Wnioskodawcę, jednak jeszcze przed objęciem w posiadanie lokalu mieszkalnego, nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.