INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2012 r. (data wpływu 19 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Działki A- jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia Działki A.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka Akcyjna („Spółka”) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości składającej się z działki gruntu, oznaczonej nr B powierzchni 13.090 m² i opisanej w księdze wieczystej („Działka C”) oraz właścicielem działki gruntu, oznaczonej nr A o powierzchni 15.868 m², która została opisana w księdze wieczystej o numerze ………. („Działka A”). Spółka jest ponadto właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem również innych nieruchomości znajdujących się na terenie … jak i poza nią.

Obecnie toczy się postępowanie mające na celu podział Działki C, w wyniku którego to podziału mają powstać działki o numerach D o powierzchni 7.734 m² („Działka D”) oraz E o powierzchni 5.356 m² („Działka E”). Działka C jest zabudowana trzema budynkami użytkowymi („Budynki”), w tym budynkiem biurowym („Budynek A”), który po podziale Działki C znajdzie się na obszarze Działki E oraz budynkami handlowo magazynowymi („Budynki B i C”), które po podziale Działki C znajdą się na obszarze Działki D.

Budynki posadowione na Działce C zostały ujawnione w rejestrze środków trwałych Spółki, przy czym Budynki B i C zostały ujawnione w 1997 roku, zaś Budynek A został ujawniony w 1999 roku. Pomieszczenia w Budynkach są w całości wykorzystywane przez Spółkę w celu prowadzenia przez nią działalności gospodarczej: dla własnych celów - w budynku biurowym znajduje się siedziba Spółki, oraz w celu świadczenia usług najmu na rzecz podmiotów trzecich. Budynki w ciągu ostatnich 5 lat nie podlegały ulepszeniom, w odniesieniu do których kwota wydatków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

Sposób korzystania z Działki C został oznaczony w rejestrze gruntów jako „tereny przemysłowe”. Działka A jest terenem przeznaczonym pod zabudowę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażem podziemnym oraz wjazdami i infrastrukturą techniczną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy wydaną w odniesieniu do tego gruntu w dniu 10 grudnia 2010 r. przez Prezydenta Miasta. Prawo własności Działki A zostało nabyte wraz z posadowionym na niej budynkiem w stanie surowym oraz budynkiem garażowym przez Spółkę działającą wówczas pod firmą Y Spółka Akcyjna na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną w dniu 30 marca 2001 r. Transakcja zbycia Działki A nie była opodatkowana podatkiem VAT. Spółka zapłaciła z tytułu nabycia Działki A podatek od czynności cywilnoprawnych.

Obecnie Spółka planuje zbyć na rzecz Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej jako „Nabywca”) prawo własności Działki A. Sprzedaży Działki A towarzyszyć będzie sprzedaż części Działki C, która po podziale stanowić będzie Działkę D wraz z posadowionymi na niej Budynkami B i C.

Spółka zawrze z Nabywcą odpowiednie umowy dotyczące powyższej transakcji w formie aktu notarialnego: umowę przedwstępną („Umowa przedwstępna”) oraz przyrzeczoną umowę sprzedaży („Umowa sprzedaży”). Przedmiotem każdej z ww. umów będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki D wraz z prawem własności Budynków B i C oraz prawo własności Działki A.

Spółka jednocześnie wskazuje, że zapytanie w sprawie opodatkowania dostawy Działki D wraz z posadowionymi na niej Budynkami B i C jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację. Jednocześnie Spółka wskazuje, iż rozważane jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego Działki C na prawo własności zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 83) przed zawarciem Umowy sprzedaży. W przypadku skutecznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Działki C w prawo własności przedmiotem transakcji będzie prawo własności Działki D wraz z posadowionymi na niej Budynkami B i C oraz prawo własności Działki A.

Bez względu na to czy dojdzie do skutecznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wskutek wykonania Umowy sprzedaży, na Nabywcę, jako nowego właściciela Budynków B i C, przejdą z mocy prawa umowy najmu zawarte przez Spółkę w odniesieniu do pomieszczeń w tych budynkach. Realizacji Umowy sprzedaży nie będzie towarzyszyło przejście do Nabywcę pracowników Spółki.

Przed zawarciem Umowy sprzedaży budynki znajdujące się na Działce A zostaną wyburzone. W chwili zawarcia Umowy sprzedaży Działka A będzie więc niezabudowana. Po nabyciu Działek A i D Nabywca planuje najpierw wyburzyć Budynki B i C, a następnie zbudować na Działkach A i D nowe budynki biurowe. Powierzchnia w tych budynkach będzie wynajmowana przez Nabywcę na rzecz innych podmiotów.

Zarówno Spółka jak i Nabywca są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego zbycie Działki A w opisanym stanie faktycznym będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach określonych w Ustawie o VAT i nie będzie podlegało zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy

Działka A w chwili zawarcia Umowy sprzedaży będzie stanowić grunt niezabudowany kwalifikowany jako teren budowlany oraz przeznaczony pod zabudowę. W opinii Spółki, zbycie Działki A będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach zawartych w Ustawie o VAT. Do transakcji zbycia Działki A nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, który zwalnia z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przy czym towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6). Grunt spełnia ww. definicję towarów, a tym samym może być przedmiotem odpłatnej dostawy towarów. Przepis art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT wskazuje, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W świetle wskazanej wyżej regulacji z opodatkowania zwolniona została dostawa gruntów niezabudowanych z określonymi wyjątkami: opodatkowaniu podatkiem VAT (według stawki podstawowej, obecnie w wysokości 23%) podlega dostawa terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Ustawa o VAT nie definiuje w sposób samodzielny pojęcia terenu budowlanego oraz przeznaczonego pod zabudowę. Celem ustalenia przeznaczenia danego gruntu należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717). Stosownie do regulacji art. 4 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym o charakterze danego gruntu rozstrzyga odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W przypadku braku takiego planu decydujące znaczenie ma decyzja o warunkach zabudowy wydana w odniesieniu do danego gruntu. Pogląd ten jest akceptowany w praktyce organów podatkowych jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo powyższe stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach w orzeczeniu z dnia 29 lipca 2009 r., sygn. III SA/Gl 474/09:

„(…) Regulacja prawna zawarta w art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU oznacza, że ze zwolnienia korzystać mogą tylko dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, działek rekreacyjnych. Nie ma przy tym znaczenia faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu, ponieważ znaczenie ma jedynie jego przeznaczenie (…). Przyjmuje się, że pojęcie tereny przeznaczone pod zabudowę obejmują obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy np. mieszkaniowej, zabudowy techniczno-produkcyjnej, zabudowy zagrodowej, przy czym charakter gruntu należy ustalić na podstawie przepisów prawa miejscowego (lokalne plany zagospodarowania przestrzennego, stadium takiego planu) na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy danego gruntu”.

Jak zaznaczono w stanie faktycznym, z decyzji o warunkach zabudowy wydanej w odniesieniu do Działki A wynika, że stanowi ona teren przeznaczony pod zabudowę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażem podziemnym oraz wjazdami i infrastrukturą techniczną. Tym samym, do zbycia Działki A nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, transakcja zbycia Działki A przez Spółkę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w podstawowej stawce w wysokości 23%.

Dla określenia sposobu opodatkowania zbycia Działki A przez Spółkę bez znaczenia pozostaje fakt, że Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość w ramach transakcji nieopodatkowanej podatkiem VAT.

Mając na uwadze przedstawione uzasadnienie, Spółka wnosi o potwierdzenie stanowiska przedstawionego w niniejszym wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak zaś stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśnić jednocześnie należy, iż przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m.in. rzeczy, a te z kolei dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

Na podstawie art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle powyższego grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółka jest właścicielem m.in. działki gruntu oznaczonej nr A. Działka ta jest terenem przeznaczonym pod zabudowę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażem podziemnym oraz wjazdami i infrastrukturą techniczną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy wydaną w odniesieniu do tego gruntu w 2010 r. przez Prezydenta Miasta. Prawo własności tej działki zostało nabyte wraz z posadowionym na niej budynkiem w stanie surowym oraz budynkiem garażowym na podstawie umowy sprzedaży zawartej z osobą fizyczną w 2001 r. (transakcja powyższa nie była opodatkowana podatkiem VAT, Spółka zapłaciła z tytułu nabycia działki podatek od czynności cywilnoprawnych). Obecnie Wnioskodawca planuje zbyć na rzecz innej spółki prawo własności Działki A. Spółka zawrze z nabywcą odpowiednie umowy dotyczące powyższej transakcji w formie aktu notarialnego: umowę przedwstępną oraz przyrzeczoną umowę sprzedaży. Przed zawarciem umowy sprzedaży budynki znajdujące się na działce A zostaną wyburzone. W chwili zawarcia umowy sprzedaży działka ta będzie więc niezabudowana.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast na podstawie art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zastosowanie do nich zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 powołanej ustawy.

Stosownie zatem do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ze zwolnienia od podatku korzystają zatem tylko dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane czy też pod zabudowę, np. grunty rolne czy leśne. Przedmiotem dostawy w przedmiotowej sprawie będzie działka niezabudowana. Bez znaczenia przy tym pozostaje, iż przed zawarciem umowy sprzedaży budynki znajdujące się na tej działce zostaną wyburzone. Istotne jest bowiem to, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży działka ta będzie niezabudowana. Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług zwalniając od podatku w ww. art. 43 ust. 1 pkt 9 dostawę gruntów niezabudowanych posługuje się kryterium przeznaczenia terenu. Z uwagi zaś na fakt, iż Spółka wskazała, że Działka A- zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy - jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, do jej sprzedaży przepis powyższy nie znajdzie zastosowania.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opis sprawy stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Tym samym do powyższej transakcji należy zastosować podstawową stawkę podatku VAT określoną w art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.