Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4514-285/16-5/JG1
z 8 sierpnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 9 maja 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 6 lipca 2016 r. (data nadania 8 lipca 2016 r., data wpływu do Izby Skarbowej w Warszawie 12 lipca 2016 r., data wpływu do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku 14 lipca 2016 r.) na wezwanie Nr IPPP1/4512-369/16-3/KC; IPPB2/4514-285/ 16-3/JG1 z dnia 1 lipca 2016 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Opis Wnioskodawcy

Wnioskodawca [dalej: Spółka, Inwestor] jest spółką zarządzającą niemieckim funduszem inwestycyjnym. Wnioskodawca zamierza powołać kapitałowa spółkę celową, tj. polską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: SPV] z siedzibą w Warszawie, która będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług [dalej: VAT]. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie zbiorowego zarządzania majątkiem funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości, w tym: kupna i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Obecnie Wnioskodawca prowadzi negocjacje z inną spółką kapitałową prawa polskiego, będącą czynnym podatnikiem VAT [dalej: Zbywca], dotyczące nabycia nieruchomości położonej w K. [dalej: Transakcja]. Przedmiot przeważającej działalności Zbywcy stanowi realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Opis planowanej Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności prawo własności gruntu położonego przy ul. R. w K. [dalej: Grunt], stanowiącego część posiadanej przez Zbywcę nieruchomości gruntowej. Nabycie tej nieruchomości przez Zbywcę podlegało opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT 22%.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa Zbywcy jest objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 15 maja 2008 r., wydaną przez Prezydenta miasta, przeniesioną na Zbywcę na mocy decyzji Prezydenta miasta z dnia 27 września 2010 r., ustalającą następujące warunki zabudowy: „Budowa zespołu budynków mieszkalno-usługowych, biurowych i hotelowych wraz z garażami podziemnymi oraz infrastrukturą techniczną i wjazdami.” Dla przedmiotowych działek brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (potwierdzone zaświadczeniem z dnia 18 czerwca 2010 r., wydanym przez Prezydenta Miasta.

W momencie nabycia Grunt będzie zabudowany budynkami mieszkalnymi, do których wybudowania i wykończenia zobowiązany zostanie Zbywca. W dniu 29 stycznia 2016 r. Inwestor podpisał list intencyjny ze Zbywcą [dalej łącznie jako Strony] dotyczący wykonania projektu deweloperskiego na ww. Gruncie [dalej: Projekt]. Projekt obejmuje wybudowanie trzech budynków o charakterze mieszkalnym wraz z parkingami podziemnymi (parkingi będą stanowić powierzchnie wspólne budynków i nie będą wyodrębnionymi lokalami) [dalej: Budynki]. Budynki po ich wykończeniu i oddaniu do użytkowania – wraz ze wskazanym Gruntem – będą przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą i Wnioskodawcą. Każdy z dwóch budynków mieszkalnych ma mieć kilkadziesiąt odrębnych lokali mieszkalnych, pierwszy budynek ma składać się z ok. 90 wyodrębnionych lokali mieszkalnych, drugi budynek ma mieć ok. 50 takich lokali. Trzeci budynek (dom studencki) ma mieć około 100 wyodrębnionych lokali. Wyodrębnione lokale w Budynkach będą również wyposażone oraz wykończone przez Zbywcę w ustalonym wcześniej zakresie (opisanym szerzej niżej). Zbywca będzie miał prawo do odliczenia VAT naliczonego w odniesieniu do zakupów dokonywanych w związku z budową Budynków.

Ze względu na przeznaczenie oraz wskazaną charakterystykę, wybudowane w ramach wskazanego Projektu Budynki będą sklasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) w Grupie 112 - „Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe”, w Klasie 1122 - „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach” (w odniesieniu do dwóch budynków mieszkalnych) oraz w Grupie 113 i Klasie 1130 - „Budynki zbiorowego zamieszkania”. Wszystkie Budynki będą więc klasyfikowane w Grupie 11 PKOB, tj. jako „Budynki mieszkalne”.

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą a Spółką będą Budynki mieszkalne wraz z prawem własności Gruntu, na którym będą posadowione. Wnioskodawca pragnie również wskazać, iż na Spółkę przeniesione zostaną Budynki z lokalami wraz z wyposażeniem. W szczególności w ramach Transakcji Zbywca planuje dokonać przeniesienia na Inwestora następujących elementów wyposażenia i wykończenia:

• urządzeń sanitarnych, armatury, glazury, płytek ceramicznych ściennych, płytek ceramicznych podłogowych, wykończenia sufitu i ścian oraz innych elementów związanych z tzw. białym montażem w kuchniach oraz łazienkach Budynków [dalej: Trwałe Wykończenie Łazienek i Kuchni],
  

• trwałych i przygotowanych pod wymiar elementów zabudowy meblowej pomieszczeń kuchennych i szaf wnękowych w lokalach Budynków uwzględniających wymiary i kształt tych pomieszczeń lub szaf wnękowych [dalej: Trwała Zabudowa],
  

• wyposażenia kuchni w lokalach Budynków obejmującego montowane w sposób trwały sprzęty gospodarstwa domowego takie jak np. płyty grzejne, lodówki, piekarniki [dalej: AGD],
  

• ruchomych elementów wyposażenia lokali Budynków takich jak np. lampy, kinkiety, biurka, łóżka, czy krzesła [dalej: Meble],
  

gdzie Trwałe Wykończenie Łazienek i Kuchni oraz Trwała Zabudowa są łącznie zwane dalej jako: Trwałe Elementy Wykończenia, natomiast Grunt, Budynki oraz Trwałe Elementy Wykończenia – dalej łącznie jako: Nieruchomość.

Zaznaczyć przy tym należy, że Trwałe Elementy Wykończenia będą na trwałe zamontowane do elementów konstrukcyjnych Budynków, takich jak: ściany, sufity, wylewki, elementy zbrojeniowe wewnętrzne, za pomocą klejów (np. glazura i terakota), pianek montażowych (np. ościeżnice), kołków i elementów montażowych, stanowiących integralne i funkcjonalne części montowanych produktów (np. miska ustępowa i inne elementy białego montażu, wbudowane szafki kuchenne i wnękowe, podnoszące wartość Budynków. Po ich przytwierdzeniu i zamontowaniu nie będzie możliwe odłączenie bez uszkodzenia ww. elementów wykończeniowych oraz samych Budynków. Dodatkowo zaznaczyć należy, że szafy kuchenne i wnękowe mają charakter zindywidualizowany. Są one wymiarami i funkcjami dostosowane do danego lokalu mieszkalnego. Ze względu na powyższe nie jest możliwe użycie raz zamontowanych ww. materiałów wykończeniowych w innych budynkach.

Ponadto, na Spółkę przeniesione zostaną prawa ściśle związane z Nieruchomością, tj. prawa autorskie, w tym prawa zależne i prawa własności intelektualnej do dokumentacji w tym wynikające z umowy z architektem i umów budowlanych. W związku z nabyciem Nieruchomości przeniesieniu ulegną również prawa z gwarancji bankowych, budowlanych oraz rękojmi ubezpieczeń udzielonych przez wykonawców oraz architektów.

Jednocześnie Spółka nie przejmie zobowiązań Zbywcy związanych z Nieruchomością, w tym istniejących w dniu Transakcji zobowiązań handlowych czy finansowych, ani też innych aktywów związanych z przedsiębiorstwem Zbywcy, takich jak np. środki pieniężne czy należności.

Inwestor nie będzie wykonywał działalności Zbywcy (tj. budowy i sprzedaży mieszkań), lecz zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie mieszkań w Budynkach w oparciu o swoją wiedzę, doświadczenie oraz ewentualne umowy z podwykonawcami.

Warunki umowy będą wypełnione przez Spółkę lub SPV całkowicie zależną od Inwestora i Zgodnie z listem intencyjnym Inwestor zobowiązuje się nie sprzedawać żadnych lokali mieszkalnych nabytych w ramach Transakcji przez okres 18 miesięcy od daty zawarcia Umowy Sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, w której Inwestor sprzeda całą Nieruchomość lub wszystkie lokale w Budynkach w wyniku jednej transakcji instytucjonalnemu funduszowi inwestycyjnemu, którego działalnością operacyjną jest wynajem lokali mieszkalnych.

Harmonogram Transakcji i płatności

Zgodnie z listem intencyjnym, Strony planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości [dalej: Umowa Przedwstępna]. Termin wykonania ostatecznej umowy sprzedaży [dalej: Umowa Sprzedaży] zostanie uzgodniony przez Strony w Umowie Przedwstępnej. Umowa Sprzedaży zostanie zrealizowana pod warunkiem spełnienia uzgodnionych przez Strony warunków, m.in.:

• wydzielenie Gruntu przez Zbywcę i ustanowienie odrębnej Księgi Wieczystej;
  

• ukończenie prac konstrukcyjnych i wykończeniowych Budynków;
  

• zapłata całkowitej wartości Nieruchomości [dalej: Cena] przez Spółkę na rachunek Zbywcy.
  
  
  

Strony na etapie negocjacji i listu intencyjnego ustaliły jedną cenę za całość świadczenia – tj. całkowitą cenę zabudowanej Nieruchomości (choć Umowa Przedwstępna i/lub Umowa Sprzedaży może wskazywać elementy kalkulacyjne Ceny przypadające na poszczególne kategorie i powierzchnie Budynków). Strony znajdują się obecnie na etapie negocjacji oraz ustalenia szczegółowego harmonogramu płatności Ceny. W szczególności Strony planują ustalić płatność zaliczek na poczet uregulowania Ceny. Natomiast całość świadczenia w postaci zapłaty Ceny (tj. rozliczenie zaliczek i ewentualne dopłaty brakującej części Ceny) zostanie uregulowana po ostatecznym spełnieniu całości świadczenia (tj. dostawie Nieruchomości).

Działalność Wnioskodawcy

Po nabyciu Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, Budynki będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę głównie na wynajem dla celów mieszkalnych, jednak w części dotyczącej najmu lokali znajdujących się w budynku pełniącym funkcji domu studenckiego – na cele świadczenia usług zakwaterowania studentów. Tym samym, wynajmując Budynki Wnioskodawca będzie prowadził tzw. działalność mieszaną – działalność opodatkowaną VAT według stawki 8% w zakresie usług zakwaterowania i działalność zwolnioną z VAT – w części, w jakiej lokale będą wynajmowane dla celów mieszkalnych. Przed nabyciem i wynajęciem Budynków, Spółka nie będzie dokonywać odpłatnej dostawy towarów oraz nie będzie świadczyć usług.

Zgodnie z założeniami finansowymi Wnioskodawcy dotyczącymi przyszłej działalności dotyczącej wynajmu Budynków (dalej: model finansowy), stawka czynszu za 1m2 wynajmowanej powierzchni w domu studenckim może się różnić od stawki czynszu za 1 m2 w lokalu mieszkalnym.

W konsekwencji, dla potrzeb wyliczenia proporcji VAT (z uwagi na nieosiąganie obrotów w roku poprzedzającym nabycie i wynajęcie Nieruchomości), Wnioskodawca zamierza wykorzystać dane wynikające z modelu finansowego. W związku z tym, szacunkowa proporcja będzie obliczona w oparciu o następujący wzór:

P = (x * M DS) ÷ (x * M DS + y * M BM)

gdzie:

P – szacunkowa proporcja odliczenia VAT

X – stawka czynszu za 1 m2 wynajmowanej powierzchni w domu studenckim

Y – stawka czynszu za 1 m2 w wynajmowanej powierzchni w lokalu mieszkalnym

M DS – liczba metrów powierzchni wynajmowanej w domu studenckim

M BM – liczba metrów powierzchni wynajmowanej w budynkach mieszkalnych

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w zakresie szacunkowej proporcji Spółka dokona stosowanych uzgodnień z naczelnikiem urzędu skarbowego. Jednak proporcja mająca zastosowanie do podatku podlegającego odliczeniu będzie równa szacowanemu obrotowi z tytułu wynajmu powierzchni domu studenckiego w całkowitym obrocie Spółki.

Pismem z dnia 1 lipca 2016 r. Nr IPPP1/4512-369/16-3/KC i IPPB2/4514-285/16-3/JG1 wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania, poprzez:

• Przedłożenie oryginałów lub poświadczonych urzędowo odpisów dokumentów oraz ich tłumaczeń na język polski przez tłumacza przysięgłego (a w przypadku dokumentów urzędowych z klauzulą apostille), z których wynika sposób reprezentacji Wnioskodawcy w zakresie oświadczeń woli i podpisywania dokumentów, a tym samym umocowanie dla Pana Piotra Zając, który podpisał przedmiotowy wniosek w imieniu Wnioskodawcy.
  
  
  

Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie przedkładając żądane dokumenty.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca wnosi o udzielenie odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktur VAT od Zbywcy (dokumentujących dostawę lub zapłatę zaliczek) Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu realizacji Transakcji?
2. Czy na potrzeby obliczenia szacunkowej proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 8 w związku z art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do wykorzystania danych z modelu finansowego, a tym samym, czy przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przybliżony sposób wyliczenia proporcji jest zgodny ze wskazanymi przepisami ustawy o VAT?
3. Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT, na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostały wydane w dniu 5 sierpnia 2016 roku odrębne interpretacje indywidualne Nr IPPP1/4512-369/16-5/KC i IPPP1/4512-369/16-6/KC.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT, na Spółce – jako kupującym – nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia PCC w odniesieniu do planowanej Transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Uzasadnienie dotyczące pytania 3: Brak opodatkowania PCC

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki obniżonej, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W konsekwencji na Spółce nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu planowanej Transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1. rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2. rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
     
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość położoną w K. Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności prawo własności gruntu położonego przy ul. R. w K., stanowiącego część posiadanej przez Zbywcę nieruchomości gruntowej.

W konsekwencji, przedmiotem Transakcji pomiędzy Zbywcą a Spółką będą Budynki mieszkalne wraz z prawem własności Gruntu, na którym będą posadowione. Wnioskodawca pragnie również wskazać, iż na Spółkę przeniesione zostaną Budynki z lokalami wraz z wyposażeniem.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 5 sierpnia 2016 roku Nr IPPP1/4512-369/16-5/KC w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(…) Podsumowując dostawa Nieruchomości (tj. Budynków wraz z Gruntem oraz Trwałego Wykończenia Łazienek i Kuchni) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podatku w wysokości 8%.”

A zatem, skoro powyższa czynność zostanie objęta zakresem podatku od towarów i usług, w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz.718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.