Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-836/16-2/JM
z 26 sierpnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 lipca 2016 r. (data wpływu 21 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest:

• prawidłowe – w części dotyczącej braku powstania przychodu od zbycia nieruchomości,
  

• nieprawidłowe – w części dotyczącej obowiązku zapłaty podatku od 0,0001 ha nabytego w wyniku zniesienia współwłasności.
  
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 21 lipca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2007 r. Wnioskodawca nabył wraz z obojgiem rodziców nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki o Nr 62/7 o powierzchni 0,3001 ha za łączną kwotę 60.000 zł. Rodzice posiadali 1/2 udziału we współwłasności nabyty za kwotę 30.000 zł. Udział Wnioskodawcy również wynosi 1/2 współwłasności nabyty za kwotę 30.000 zł. Sprzedawca ustanowił na rzecz każdoczesnych jej właścicieli, na działkach o Nr 62/4 i 62/6 bezpłatną służebność gruntową, polegającą na prawie przejazdu i przechodu. Przez tę część działek o Nr 62/4 i Nr 62/6, która stanowi pas gruntu prowadzący do drogi publicznej na całej długości zachodniej granicy przedmiotowej działki o Nr 62/7. W roku 2009 rodzice przekazali cały swój udział we współwłasności działki na rzecz córki (siostry Wnioskodawcy) jako darowiznę notarialną. Od tego czasu niezabudowana działka o Nr 62/7 była współwłasnością Wnioskodawcy w wysokości 1/2 udziału oraz Jego siostry w wysokości 1/2 udziału. W roku 2010 jednocześnie Wnioskodawca razem z siostrą zaczęli budowę dwóch identycznych projektów domów jednorodzinnych na działce Nr 62/7. Każde z nich budowało dom za własne fundusze. Etapy budowy posuwały się w tym samym tempie. W 2013 r. wraz z siostrą Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do sądu o wyłączenie współwłasności i założenie dwóch odrębnych ksiąg wieczystych dla każdej z wyłączonych działek. Działka Nr 62/7 o powierzchni 0,3001 ha została podzielona na dwie działki o Nr 62/9 i 62/10. Dla każdej z działek założono nową księgę wieczystą. Działka Nr 62/9 należy do siostry, jej wielkość udziału to 1/2 całości współwłasności, w księdze wieczystej zapisano 0,1500 ha. Na działce siostry stoi dom, który wybudowała za własne środki. Działka Nr 62/10 należy do Wnioskodawcy. Udział Wnioskodawcy to również 1/2 całości współwłasności, w księdze wieczystej zapisano 0,1501 ha. Na działce Wnioskodawcy również stoi dom wybudowany za własne środki, identyczny jak dom siostry. Zniesienie współwłasności odbyło się bez żadnych spłat i dopłat. Działka siostry Nr 62/9 leży bezpośrednio przy drodze dojazdowej (asfaltowej), natomiast w drugiej linii zabudowy znajduje się działka Wnioskodawcy Nr 62/10, do której dojazd jest przez działki Nr 62/4 i 62/6, na których jest zapisana bezpłatna służebność gruntowa. Na dzień zniesienia współwłasności działki miały tę samą wartość rynkową, ponieważ budowane domy w chwili wyłączenia współwłasności znajdowały się na takim samym etapie budowy, czyli miały taką samą wartość.

W bieżącym roku 2016, Wnioskodawca zamierza sprzedać swoją nieruchomość. Wnioskodawca dodał jeszcze, że odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości w 2016 r.?
2. Czy za datę nabycia nieruchomości, przy jej sprzedaży należy przyjąć datę 2007 r. (zakup działki), czy rok 2013 (sądowe wyłączenie współwłasności)?
3. Czy w sytuacji, gdy w drodze wyłączenia współwłasności w księdze wieczystej wpisano na rzecz Wnioskodawcy 1/2 udziału – 0,1501 ha, czyli o 0,0001 ha więcej w stosunku do wielkości działki siostry. Czy za ten kawałek działki, przy sprzedaży nieruchomości w tym roku trzeba odprowadzić podatek dochodowy?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, jeśli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (w przypadku Wnioskodawcy był to rok 2007) – nie jest źródłem przychodu od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Według Wnioskodawcy, w tym przypadku datą nabycia jest rok 2007, ponieważ wartość rynkowa każdej z działek będących przedmiotem zniesienia współwłasności w 2013 r. była taka sama na dzień dokonania tejże czynności prawnej, wobec czego minęło już 5 lat i nie istnieje już obowiązek podatkowy przy odpłatnym zbyciu nieruchomości w bieżącym roku 2016. Wnioskodawcy się jednak wydaje, że podatek jaki powinien zapłacić przy sprzedaży nieruchomości, w tym roku to tylko podatek dochodowy od 0,0001 ha, który został przypisany do Jego części działki przy wyłączeniu współwłasności w 2013 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej braku powstania przychodu od zbycia nieruchomości – jest prawidłowe, natomiast w części dotyczącej obowiązku zapłaty podatku od 0,0001 ha nabytego w wyniku zniesienia współwłasności – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Należy wskazać, że dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości lub prawa.

Jak wynika z treści wniosku, w 2007 r. Wnioskodawca nabył wraz z obojgiem rodziców nieruchomość składającą się z niezabudowanej działki o Nr 62/7 o powierzchni 0,3001 ha za łączną kwotę 60.000 zł. Udział Wnioskodawcy wynosi 1/2 współwłasności nabyty za kwotę 30.000 zł. W 2013 r. nastąpiło sądowe zniesienie współwłasności. Działka Nr 62/7 została podzielona na dwie działki o Nr 62/9 i 62/10. Zostały założone dwie odrębne księgi wieczyste dla każdej z wyłączonych działek. Na każdej z działek znajdują się wybudowane budynki. Działka Nr 62/9 należy do siostry, jej wielkość udziału to 1/2 całości współwłasności, w księdze wieczystej zapisano 0,1500 ha. Na działce siostry stoi dom, który wybudowała za własne środki. Działka Nr 62/10 należy do Wnioskodawcy. Udział Wnioskodawcy to również 1/2 całości współwłasności, w księdze wieczystej zapisano 0,1501 ha. Na działce Wnioskodawcy również stoi dom wybudowany za własne środki, identyczny jak dom siostry. Zniesienie współwłasności odbyło się bez żadnych spłat i dopłat. Na dzień zniesienia współwłasności działki miały tę samą wartość rynkową, ponieważ budowane domy w chwili wyłączenia współwłasności znajdowały się na takim samym etapie budowy, czyli miały taką samą wartość. W bieżącym roku 2016, Wnioskodawca zamierza sprzedać swoją nieruchomość.

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380) – współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Stąd zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego.

Tak więc zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W celu ustalenia daty nabycia działki, którą Wnioskodawca planuje sprzedać należy w pierwszej kolejności obliczyć jaką wartość na dzień zniesienia współwłasności miał udział 1/2 w działce Nr 62/7 będącej przedmiotem zniesienia współwłasności. Kolejnym krokiem jest porównanie wartości działki Nr 62/10 otrzymanej przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności z wartością udziału jaki przysługiwał w działce Nr 62/7 będącej przedmiotem tejże czynności prawnej. Należy zatem porównać wartość majątku przysługującego Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności z wartością majątku przyznanego Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności.

Przy czym, przy dokonywaniu ww. obliczeń należy brać pod uwagę całą wartość rynkową działki Nr 62/10 na dzień zniesienia współwłasności a więc zarówno gruntu jak i znajdującego się na nim budynku oraz wartość działki Nr 62/9 wraz z posadowionym na niej budynkiem. Wynika to z faktu, że w myśl art. 46 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Zatem, prawo rzeczowe rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

Co więcej, w myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Zatem z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego właścicielem budynku wybudowanego na gruncie jest właściciel gruntu. Tym samym, budynki i budowle wzniesione na gruncie stanowiącym własność nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu. Jeśli więc grunt stanowi współwłasność w częściach ułamkowych, to wszelkie budynki znajdujące się na tym gruncie stanową również współwłasność współwłaścicieli. Dlatego też, wybudowane przez Wnioskodawcę oraz siostrę budynki na gruncie wspólnym Wnioskodawcy i siostry, jako że są on trwale z gruntem związane, stanowią własność właściciela gruntu, tj. zarówno Wnioskodawcy jak i siostry posiadających grunt na współwłasność w udziałach po 1/2 każdy. W sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na gruncie stanowiącym współwłasność, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciele gruntu stają się właścicielami tego budynku.

Jak wynika ze zdarzenia przyszłego, działka Nr 62/10 należąca do Wnioskodawcy odpowiada udziałowi 1/2 całości współwłasności, w księdze wieczystej zapisano 0,1501 ha. Na dzień zniesienia współwłasności obydwie działki, tj. Nr 62/9 i 62/10 miały tę samą wartość rynkową, ponieważ budowane domy w chwili wyłączenia współwłasności znajdowały się na takim samym etapie budowy, czyli miały taką samą wartość. Zniesienie współwłasności odbyło się bez żadnych spłat i dopłat.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz przyjmując, że wartość nabytej nieruchomości jaka przysługiwała Wnioskodawcy w rzeczy wspólnej po dokonanym podziale nieruchomości i zniesieniu współwłasności nie uległa powiększeniu, nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, za datę nabycia działki Nr 62/10 przyjąć datę nabycia udziału we współwłasności wspólnej nieruchomości, tj. 2007 r. Zatem sprzedaż działki Nr 62/10 w 2016 r. nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia, bowiem zostanie dokonana po upływie okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, na Wnioskodawcy wogóle nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości. Wnioskodawca nie ma również obowiązku zapłaty podatku od nabytego 0,0001 ha, gdyż wartość udziału w nieruchomości otrzymana w wyniku zniesienia współwłasności jest taka sama jak przed zniesieniem.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.