Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
2461-IBPP1.4512.722.2016.1.AW
z 24 listopada 2016 r.
Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 16 września 2016 r. (data wpływu 20 września 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 1/300 oraz 299/300 udziału w działce – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 20 września 2016 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 1/300 i 299/300 udziału w działce.
W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:
W 2015 r. mąż Wnioskodawczyni wystąpił do Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z wnioskiem o indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku VAT oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Zachodziła bowiem wątpliwość co do prawidłowego przez Wnioskodawczynię i jej męża rozumienia przepisów podatkowych mających zastosowanie do przedstawianej we wniosku ich sytuacji podatkowej. W kwietniu 2016 r. mąż Wnioskodawczyni otrzymał datowaną na dzień 11 kwietnia 2016 r. indywidualną interpretację (IBPP1/4512-1022/15/LSz) w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, która dotyczyła jedynie jego osoby gdyż, jak wyjaśnił to Minister Finansów, brak podpisu Wnioskodawczyni na wniosku o interpretację, uniemożliwił jej wydanie w stosunku do osoby Wnioskodawczyni.
By rozwiać wszelkie wątpliwości, jakie zachodzą na gruncie interpretacji odnoszące się do przedstawionej sytuacji przepisów prawa podatkowego, Wnioskodawczyni wnosi o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (VAT) odnoszące się do jej sytuacji podatkowej, przedstawiając poniżej stan faktyczny, którego opis jest tożsamy z opisem przedstawianym uprzednio przez męża Wnioskodawczyni w jego wniosku o wydanie interpretacji oraz późniejszych jego uzupełnieniach.
Stan faktyczny, który poniżej Wnioskodawczyni przedstawia, różni się od stanu faktycznego przedstawianego przez męża Wnioskodawczyni jedynie tą okolicznością, iż nieruchomość, o której mowa jest we wnioskach została przez Wnioskodawczynię i jej męża sprzedana.
Przedstawiony poniżej stan faktyczny stanowi połączenie treści złożonego przez męża Wnioskodawczyni wniosku oraz uzupełnień jego treści, jakie nastąpiły wskutek wezwania Ministra.
1. W dniu 3 listopada 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem nieruchomość gruntową oznaczoną jako działka nr 23/2, przy czym – działając pod wpływem błędu – mylnie wówczas w akcie nabycia wskazano, że nieruchomość ta nabywana zostaje ze środków pochodzących z majątku prywatnego męża, który to błąd został sprostowany poprzez późniejsze oświadczenie, że nieruchomość ta została nabyta za środki pochodzące z majątku wspólnego, a zatem wchodzi ona w skład dorobkowego majątku wspólnego. Stosowne wnioski w sprawie sprostowania tego błędu zostały złożone do Sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości, celem ujawnienia Wnioskodawczyni jako współwłaściciela na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, co faktycznie nastąpiło. Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej, obcej w stosunku do Wnioskodawczyni i jej męża, w drodze umowy kupna-sprzedaży (akt notarialny z dnia 3 listopada 1997 r. Przedmiotem umowy kupna-sprzedaży z dnia 3 listopada 1997 r. była niezabudowana nieruchomość gruntowa.
2. W dacie nabycia nieruchomość nie była objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania ani też nie wydano dla niej żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Na nieruchomości – pomimo starań Wnioskodawczyni i jej męża – aż do roku 2012 znajdował się barak mieszkalny wybudowany w 1960 r. przez Gminę, a administrowany przez Zarząd Budynków Komunalnych. Barak ten znajdował się na trzech działkach: 23/2, 23/4 i 23/6, co praktycznie uniemożliwiało Wnioskodawczyni i jej mężowi jakiekolwiek zagospodarowanie czy korzystanie z nieruchomości. Dopiero po wyroku Sądu Gmina wydała część nieruchomości nr 23/2 w 2007 r., zaś pozostała część została Wnioskodawczyni i jej mężowi przekazana dopiero w 2012 r.
3. W latach 1997-2012 nieruchomością Wnioskodawczyni i jej męża zarządzała Gmina Miejska poprzez Zarząd Budynków Komunalnych. Od roku 2007 Gmina przekazywała Wnioskodawczyni i jej mężowi etapami poszczególne pomieszczenia znajdujące się w tej części baraku, który był posadowiony na nieruchomości (działce) Wnioskodawczyni i jej męża. W części pomieszczeń zamieszkał syn Wnioskodawczyni i jej męża, a pozostałe pomieszczenia w celu zabezpieczenia przed zajęciem wypełniono meblami i innymi urządzeniami Wnioskodawczyni i jej męża. Taka sytuacja trwała do czerwca 2012 r., tj. do czasu gdy Gmina Miejska nie pozbyła się dzikich lokatorów z pomieszczeń baraków. W tym czasie wspólnie z Gminą Miejską Wnioskodawczyni i jej mąż postanowili dokonać rozbiórki baraków znajdujących się na działkach 23/2, 23/4 i 23/6.
4. W przywołanej wyżej umowie kupna-sprzedaży ww. nieruchomości z dnia 3 listopada 1997 r., na podstawie której Wnioskodawczyni i jej mąż nabyli nieruchomość, sprzedający oświadczył, że: na przedmiotowej nieruchomości Skarb Państwa wybudował bez jego zgody baraki murowane przeznaczone na pomieszczenia użytkowe i hotelowe. Baraki te – wedle wyjaśnień sprzedającego – zostały posadowione na działkach nr 18 i 18a i są one zamieszkałe przez lokatorów nieposiadających tytułu prawnego do ich zajmowania, oraz częściowo wykorzystywane na garaże. Sprzedający oświadczył ponadto, że działka nr 23/2 jest przedmiotem umów dzierżawy, jakie zawarł, najpierw ze Skarbem Państwa (3 września 1969 r.), a następnie w wyniku komunalizacji mienia państwowego, z Gminą (z dnia 20 marca 1996 r.), przy czym ta ostatnia umowa została przez niego wypowiedziana na dzień 10 grudnia 1997 r.
Według zawieranych przez poprzedniego właściciela umów dzierżawy z Gminą na przedmiotową działkę, przedmiotem dzierżawy był tylko i wyłącznie sam grunt, zaś znajdujące się na nieruchomości baraki, były własnością Gminy. Baraki te miały charakter tymczasowy i miały zostać wyburzone przez Skarb Państwa najpóźniej w 1982 r. Ich przeznaczeniem było kwaterowanie mieszkańców remontowanych kamienic na czas trwania remontów.
W konsekwencji przedmiotem zakupu był tylko i wyłącznie sam grunt, a nie grunt ze znajdującymi się na nim barakami, jako że nie stanowiły one własności sprzedającego nieruchomość, a Gminy.
5. Wnioskodawczyni i jej mąż zakupili działkę, gdyż liczyli na to, że Gmina szybko wyburzy baraki, co miało już nota bene nastąpić kilkanaście lat przed datą zawarcia umowy zakupu nieruchomości. Wnioskodawczyni i jej mąż nie zamierzali wykorzystywać gospodarczo czy w inny sposób baraków, ale żądali od Gminy ich wyburzenia. Zamierzali bowiem wykorzystać działkę w celu budowy na niej domu wielorodzinnego dla siebie i swoich dzieci.
6. Zarówno poprzedni właściciel działki, jak Wnioskodawczyni i jej mąż starali się o wydanie działki od Skarbu Państwa, a następnie od Gminy w stanie wolnym od zabudowy. Prowadzili spór sądowy z Gminą, w wyniku którego w dniu 12 grudnia 2000 r. Sąd Okręgowy Wydział II Cywilny po rozpoznaniu sprawy z powództwa męża Wnioskodawczyni przeciwko Gminie Miasta o wydanie nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, oznaczonej numerem 23/2 o pow. 445 m2, dla której prowadzona jest KW przez Sąd Rejonowy, zmienił wyrok Sądu Rejonowego w ten sposób, że nakazał pozwanej Gminie Miasta, aby wydała powodowi nieruchomość określoną wyżej z pominięciem słów ,,w stanie wolnym od wszelkich urządzeń i zabudowań”. Sąd I instancji orzekł o obowiązku Gminy wydania nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich urządzeń i zabudowań.
Wnioskodawczyni i jej mąż nie planowali od początku rozbiórki, ponieważ byli przekonani, że otrzymają zwrot nieruchomości wolnej od zabudowy. Zabudowania na działce nr 23/2 miały charakter tymczasowy, co znajduje potwierdzenie w posiadanym przez Wnioskodawczynię piśmie działu technicznego Gminy z dnia 12 lutego 1998 r. do Wiceprezydenta Miasta: „(…) z informacji od Prezesa Przedsiębiorstwa Usług Administracyjno-Technicznych, które to przedsiębiorstwo administruje budynkami 18 i 18a i od pracownika Zarządu Budynków Komunalnych, wynika co następuje: w latach 60. barak był budynkiem czynszowym z przewidywanym okresem likwidacji w 1982 r.
Również Komisja Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta w dniu 9 maja 2005 r. pisze do Prezydenta Miasta, iż podjęła wniosek przyjęty na posiedzeniu Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta w dniu 5 maja 2005 r. o następującej treści: Komisja Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta wnioskuje do Prezydenta Miasta o spowodowanie wyburzenia baraku, wydanie decyzji o warunkach zabudowy na uzupełnienie pierzei oraz uporządkowanie zieleni Bulwaru i włączenie go w Park Bulwarów”. Pismo to podpisał Przewodniczący Komisji.
Jak widać z przytoczonych dokumentów zakup obejmował tylko działkę nr 23/2 (sam grunt, bez zabudowań), co przyznał Sąd pierwszej instancji, pomimo że zabudowania wykonane przez Miasto bez zgody właściciela i przewidziane do rozbiórki w 1982 r., wyrokiem Sądu drugiej instancji zostały niejako „dołożone” do nieruchomości Wnioskodawczyni i jej męża, o co nigdy nie wnosili. Od wyroku Sądu II instancji w 2000 r. wspólnie z Wydziałem Spraw Lokalowych Gminy Wnioskodawczyni i jej mąż czynili starania o wydanie nieruchomości wolnej od dzikich lokatorów i zabudowań. Od tego czasu następują długoletnie procesy eksmisyjne, które prowadził Wydział Spraw Lokalowych Lokali UM. Sprawy te przeciągały się, gdyż baraki były cały czas zasiedlane przez „dzikich lokatorów”, co prowadziło do zniszczeń i dewastacji baraków (w tym podpaleń) tak, iż nie przedstawiały one żadnej wartości. Gmina w celu uniknięcia „dzikich zasiedleń” baraków, w ostatnich latach, wynajęła firmę ochroniarską w celu pilnowania baraków przed nowymi „lokatorami”. Taki stan utrzymywał się przez 12 lat, aż do roku 2012, kiedy to ostatni lokatorzy zostali wyeksmitowani.
Gmina była gotowa do rozbiórki baraków już w 2004 r. Z-ca Dyrektora ds. eksploatacji Zarządu Budynków Komunalnych w dniu 10 maja 2004 r. pismem zwrócił się do Wnioskodawczyni i jej męża z prośbą o wyrażenie zgody na rozbiórkę baraków – budynku znajdującego się na działce nr 23/2 w związku z wystąpieniem do Wydziały Architektury UM o rozbiórkę wszystkich budynków barakowych znajdujących się pod nr. 18 do 24. Pismem do Zarządu Budynków Komunalnych Wnioskodawczyni i jej mąż wyrazili zgodę na rozbiórkę baraków znajdujących się na działce nr 23/2, ale rozbiórka ze względów formalnych (zasiedlenia przez dzikich lokatorów) nie mogła wówczas nastąpić.
Wnioskodawczyni i jej mąż nie przewidywali samodzielnej rozbiórki baraków, gdyż ich nie zakupili (nie stanowiły ich własności), a ponadto obowiązek rozbiórki baraków obciążał Gminę. Od początku Wnioskodawczyni i jej mąż działali na rzecz zwrotu nieruchomości wolnej od zabudowy (podobnie, jak poprzedni jej właściciel). Nie chcieli i nie widzieli podstaw, by samodzielnie i na własny koszt przeprowadzać procedury administracyjne i sądowe związane z eksmisją nielegalnych lokatorów, z uzyskiwaniem zgód i decyzji administracyjnych związanych z rozbiórką baraków i ponoszeniem kosztów tych prac, w sytuacji gdy to Gmina winna wykonać te czynności i ponieść ich koszty, gdyż bezprawnie, bez zgody właściciela dokonała zabudowy działki. Dopiero wyrok Sądu II instancji w sprawie o wydanie Wnioskodawczyni i jej mężowi nieruchomości, „przysądził” wbrew ich woli przejęcie baraków znajdujących się na działce. Decyzja na rozbiórkę została wydana na Gminę Miejską. Rozbiórki baraku znajdującego się na działce nr 23/2 i 23/6 dokonano na wniosek Gminy, ale rozbiórkę baraku znajdującego się na działce 23/2 Wnioskodawczyni i jej mąż dokonali sami systemem gospodarczym. Mąż Wnioskodawczyni włączył się w proces przygotowywania decyzji na rozbiórkę, celem przyspieszenia jego przebiegu.
7. Podstawą decyzji Wnioskodawczyni i jej męża o nabyciu nieruchomości był zamiar wybudowania na niej w przyszłości budynku wielorodzinnego, w którym mieszkania chcieli przeznaczyć dla siebie oraz swych dzieci (trzech synów i córka), razem pięć wydzielonych lokali. Wnioskodawczyni i jej mąż chcieli po prostu mieć wielorodzinny dom, który zostanie zasiedlony przez ich rodziny. Niestety z uwagi na brak możliwości posiadania i zarządzania nieruchomością z powodu zajmowanego przez Gminę Miejską baraku i opóźnień w przekazaniu nieruchomości wolnej od obciążeń, plany te musiały ulec daleko idącej zmianie. Przekazanie części działki nastąpiło po wyroku sądu dopiero w 2007 r. W całości nieruchomość została przekazana Wnioskodawczyni i jej mężowi w 2012 r. W roku 2011 Gmina Miejska wystawiła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego pt. Bulwary, który 27 września 2013 r. wszedł w życie, obejmując również nieruchomość Wnioskodawczyni i jej męża.
8. Zapisy Planu przewidują na tym terenie zabudowę wielkomiejską, tj. budowę budynku odpowiadającego swym charakterem budynkom sąsiednim (kamienicom). Powierzchnia użytkowa zabudowy budynku, który mógł zostać postawiony na działce Wnioskodawczyni i jej męża została przewidziana na poziomie ok. 1.500 m2. Biorąc pod uwagę wielkość i rodzaj przewidzianej w Planie zabudowy oraz związany z tym koszt takiej inwestycji, która przekracza nie tylko potrzeby Wnioskodawczyni i jej męża, ale przede wszystkim możliwości finansowe, musieli oni zrezygnować z planów samodzielnej budowy.
9. W roku 2012 zgłosiła się do Wnioskodawczyni i jej męża spółka developerska składając im ofertę zakupu nieruchomości, na co się nie zgodzili, gdyż uznawali nieruchomość za część swojego majątku rodzinnego, którego nie chcieli się pozbywać, a nadto nie chcieli definitywnie zrezygnować ze swoich planów wspólnego zamieszkania w przyszłości pod tym adresem. Rozmowy ze spółką doprowadziły do przyjęcia konstrukcji, w której spółka wybuduje za własne środki, na pozostającej nadal własnością Wnioskodawczyni i jej męża nieruchomości budynek spełniający przewidziane przez Miejscowy Plan Zagospodarowania kryteria, w którym dla Wnioskodawczyni i jej męża i ich dzieci przypadną trzy lokale mieszkalne. Według zawartej ze spółką umowy, nieruchomość miała pozostawać własnością Wnioskodawczyni i jej męża przez cały czas trwania inwestycji, aż do czasu jej formalnego zakończenia (tj. uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). W celu zabezpieczenia interesów spółki Wnioskodawczyni i jej mąż zgodzili się sprzedać na jej rzecz udział w prawie własności nieruchomości w wysokości 1/300 jej części, by zabezpieczyć jej interesy (spółka chciała, choć w minimalnym stopniu być współwłaścicielem nieruchomości) i ograniczyć w ten sposób ryzyka związane z przyjętą konstrukcją umowy. Po zakończeniu inwestycji Wnioskodawczyni i jej mąż byli zobowiązani do zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, że biorąc pod uwagę nakłady spółki na wybudowanie budynku, przypadłoby Wnioskodawczyni i jej mężowi prawo własności trzech dużych lokali mieszkalnych (o łącznej powierzchni ponad 300 m2), wraz z udziałem w gruncie i miejscami parkingowymi, zaś spółce pozostałe lokale w budynku i opowiadająca im część udziału w gruncie. Wedle poczynionych przez Wnioskodawczynię i jej męża ustaleń, cena rynkowa trzech lokali mieszkalnych o tej powierzchni, udział w gruncie oraz cena miejsc parkingowych odpowiadała wartości działki. Reasumując spółka ta zobowiązywała się do wybudowania na działce Wnioskodawczyni i jej męża budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem użytkowym na parterze oraz garażami podziemnymi. Spółka ta uzyskała jako inwestor dla siebie decyzję o pozwoleniu na budowę. Budowa miała być prowadzona na nieruchomości, która przez cały czas budowy miała pozostawać własnością Wnioskodawczyni i jej męża, co mogło nastąpić na podstawie ich oświadczenia o zgodzie – jako właściciela – na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Rozwiązanie to dawało Wnioskodawczyni i jej mężowi poczucie bezpieczeństwa co do nieruchomości, której nie chcieli utracić w wyniku działań developera i ryzyka związanego z inwestycją. Inwestycja miała zostać rozliczona na końcu w drodze zniesienia współwłasności poprzez sprzedaż developerowi pozostałej części udziału w nieruchomości, przy jednoczesnym rozliczeniu nakładów dewelopera na nieruchomość (budowę) i ceny mieszkań. Niestety developer stracił prywatne źródła finansowania i nie mógł wywiązać się z umowy. W konsekwencji, tak ustalonych planów nie udało się Wnioskodawczyni i jej mężowi jednak zrealizować. Developer uzyskał – na własną rzecz i koszt – prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę, jednakże definitywnie utracił możliwości pozyskania kapitału na inwestycję (tak, iż inwestycja ta nigdy nie została rozpoczęta). W zaistniałej sytuacji developer oświadczył, iż wycofuje się z umowy. W tym celu wskazał on kilku pt. inwestorów, którzy mogliby przejąć od niego – za zgodą Wnioskodawczyni i jej męża – inwestycję (wejść w prawa i obowiązki spółki). W wyniku prowadzonych z tymi inwestorami rozmów okazało się jednakże, że żaden z nich nie godzi się na ustaloną uprzednio z developerem konstrukcję prawną, za to każdy deklaruje chęć zakupu udziału nieruchomości Wnioskodawczyni i jej męża, a następnie odsprzedaży im (na zasadzie umów developerskich) trzech wybranych przez nich uprzednio mieszkań. Na takie też rozwiązanie ostatecznie się Wnioskodawczyni i jej mąż zgodzili, nie mając możliwości skorzystania z innych wariantów.
10. Z uwagi na brak zainteresowanych kontynuowaniem umowy przy zachowaniu takich rozwiązań oraz z uwagi na fakt, że jedynym sposobem wybudowania budynku była inwestycja oparta na systemie umów developerskich, koniecznym stała się sprzedaż działki. Nie może bowiem developer, w myśl obowiązującego prawa, prowadzić budowy na cudzym gruncie i zawierać jednocześnie umowy deweloperskie. Jest to zakazane przez prawo. Dlatego Wnioskodawczyni i jej mąż byli zmuszeni, chcąc wreszcie pozyskać mieszkania w tym miejscu, sprzedać działkę. Następca firmy deweloperskiej (druga firma deweloperska) zobowiązał się przy zakupie działki do sprzedaży Wnioskodawczyni i jej mężowi trzech wskazanych przez nich (na podstawie projektu) lokali mieszkalnych i pomieszczeń postojowych w garażu podziemnym. Wedle projektu, zgodnie z którym realizowana jest obecnie inwestycja, w budynku znajduje się 15 lokali mieszkalnych, jeden lokal użytkowy na parterze i dwukondygnacyjny garaż podziemny.
11. Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w działce zostaną w całości przeznaczone na zakup trzech lokali mieszkalnych w budynku nr 18. Po nabyciu trzech wybranych przez Wnioskodawczynię i jej męża mieszkań w wybudowanym budynku przeznaczą je na własne cele mieszkaniowe przekazując dwa z nich swoim dzieciom, a jedno pozostawiając dla siebie, co będzie wypełnieniem założeń rodzinnych sprzed 19 lat. Mieszkania te z całą pewnością nie będą nigdy przedmiotem najmu czy dzierżawy.
12. Podkreślenia wymaga okoliczność, że od samego początku zamiarem Wnioskodawczyni i jej męża była nie sprzedaż nieruchomości i uzyskanie z tego tytułu zysków, lecz pozyskanie mieszkań dla siebie i swoich dzieci, co było – jak wspomniała Wnioskodawczyni – podstawą decyzji o zakupie nieruchomości. Z tego też powodu, chcąc zabezpieczyć się przed ryzykiem związanym z konsekwencjami sprzedaży nieruchomości (i ew. utraty możliwości zamieszkania w tym miejscu) Wnioskodawczyni i jej mąż zawarli umowy, których przedmiotem nie była sprzedaż nieruchomości lecz budowa budynku na ich gruncie, a dopiero po jej zakończeniu dokonanie wzajemnych rozliczeń. Podkreślenia wymaga również i ta okoliczność, iż nabyta w 1997 r. nieruchomość, tj. działka nr 23/2, nie była przez Wnioskodawczynię, ani przez jej małżonka kiedykolwiek wykorzystywana, w jakiejkolwiek formie w prowadzonej przez Wnioskodawczynię lub jej męża działalności gospodarczej. Nieruchomość zawsze stanowiła przedmiot ich prywatnej własności (prywatnego majątku niezwiązanego z prowadzoną działalnością). Nabyta przez nich nieruchomość i usytuowany na niej barak nie były nigdy przedmiotem umów najmu czy dzierżawy. Wnioskodawczyni i jej mąż nie czynili też żadnych uatrakcyjnień na swojej nieruchomości. Działka i barak były wykorzystywane przez nich na cele prywatne. Członkowie ich rodziny parkowali na nieruchomości swe samochody, co miało miejsce pod koniec procesu wysiedlania dzikich lokatorów, kiedy to niebezpieczeństwo ich uszkodzenia znacznie się zmniejszyło. Gmina wysiedlając dzikich lokatorów sukcesywnie przekazywała Wnioskodawczyni i jej mężowi zajmowane przez nich lokale. Niektóre z tych lokali były wykorzystywane w celach prywatnych przez Wnioskodawczyni i jej męża i ich synów na ich własne potrzeby (miejsce składowania narzędzi, używanych rzeczy, mebli itp,).
13. Na podstawie wyżej opisanych faktów, można zauważyć, że władanie przez Wnioskodawczynię i jej męża zakupioną nieruchomością było znacznie ograniczone, ze względu na występowanie na niej nielegalnej zabudowy barakami, dokonanej przez Gminę (wcześniej Skarb Państwa), które stanowiły jej własność. Faktycznie władającym nieruchomością nr 23/2 była Gmina, a w jej imieniu Zarząd Budynków Komunalnych. Sytuacja taka była – według wiedzy Wnioskodawczyni i jej męża – „od zawsze”, co pamiętają jako mieszkańcy sąsiedniej kamienicy. Eksmisję i jej koszty oraz obowiązek zapewnienia mieszkań socjalnych ponosiła Gmina Miejska. Nigdy Wnioskodawczyni i jej mąż nie zlecali Gminie zarządu nad nieruchomością. Gmina zarządzała własnymi barakami. Tego rodzaju sytuacje bardzo często występowały w Gminie, gdzie Gmina odmawiała wydania nieruchomości i trzeba było przeciwko niej wytaczać sprawy sądowe. Wnioskodawczyni i jej mąż nie mogli zaraz po nabyciu nieruchomości zagospodarować działki i z niej korzystać, gdyż była ona zajęta przez Gminę. Gmina odmawiała wydania działki w stanie wolnym od baraków, pomimo że Wnioskodawczyni i jej mąż posiadali prawo własności od 1997 r.
14. Wnioskodawczyni i jej mąż nie podejmowali żadnych działań takich jak: opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiekolwiek inne działania, ponieważ takie prace wykonywała Gmina Miejska od lat 2005 do 2012 sporządzając Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu pt. Bulwary, który był wystawiany w roku 2008, 2010 i 2012 do opinii publicznej i przyjęty uchwałą Rady Miasta 11 września 2013 r. Plan ten objął również działkę nr 23/2 i sąsiednie.
15. Aktualnie Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Złożyła deklarację VAT-R w 1993 r. (nie jest w stanie podać dokładnej daty, ze względu na utrudnienia w odnalezieniu odpowiednich, archiwalnych dokumentów). W latach 1993 do 1996 Wnioskodawczyni prowadziła biuro projektowe ze wspólnikiem w S.C. Od roku 1996 Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, jedynie wynajmuje mieszkanie i w związku z wynajmem składała deklarację podatkową.
Aktualnie mąż Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT. W latach 1991 do 1996 prowadził działalność projektową ze wspólnikiem w S.C. W latach 1996-2005, wykonując wolny zawód architekta, mąż Wnioskodawczyni prowadził działalność gospodarczą Studio Architektoniczne. W dniu 2 maja 1996 r. mąż Wnioskodawczyni utworzył wraz z dwoma wspólnikami spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością – Przedsiębiorstwo Architektoniczne Sp. z o.o., w której sprawuje funkcję Prezesa Zarządu. Sp. z o.o. nadal prowadzi swoją działalność.
Podstawowym źródłem dochodu męża Wnioskodawczyni są dochody ze stosunku pracy. Wnioskodawczyni natomiast pozostaje w stosunku zatrudnienia i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Wynajmuje jednakże mieszkanie i z tego tytułu odprowadza podatek dochodowy (PP) i do sierpnia 2016 r. składała deklaracje podatku VAT. Nigdy Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zajmowali się obrotem nieruchomościami, pośredniczeniem w tego typu transakcjach, jak również nie zbywali nieruchomości należących do prywatnego majątku.
16. Wnioskodawczyni posiada wraz z mężem inne nieruchomości (lokale mieszkalne i dom jednorodzinny), które nabyli przeszło 23 lat temu. Jedyną nieruchomością, jaką Wnioskodawczyni i jej mąż sprzedali był garaż, który został sprzedany w 2008 r., a zakupiony był w roku 1995. Poza ww. garażem, nigdy Wnioskodawczyni i jej mąż nie sprzedali zakupionej przez siebie nieruchomości.
17. Z tytułu sprzedaży 1/300 udziałów w działce nr 23/2, która to sprzedaż udziału nastąpiła na rzecz pierwszej firmy developerskiej, jak i z tytułu sprzedaży pozostałej części udziału w nieruchomości (299/300) Wnioskodawczyni nie odprowadzała podatku VAT i nie składała deklaracji VAT-7 oraz nie dokonała zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy sprzedaż udziałów w nieruchomości (najpierw 1/300 części a następie 299/300 części) będzie objęta podatkiem VAT?
Zdaniem Wnioskodawczyni, ew. transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż czynność ta nie będzie wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zaś zakup nieruchomości nastąpił nie w celu jej dalszej odsprzedaży, ale zaspokojeniu potrzeb rodziny Wnioskodawczyni. Nieruchomość ta nigdy nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej (nigdy też Wnioskodawczyni gospodarczo jej nie wykorzystywała w jakikolwiek sposób), a ponadto Wnioskodawczyni nie jest formalnie zarejestrowana jako osoba prowadząca działalność gospodarczą i podatnik podatku VAT.
Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość zawsze stanowiła część majątku prywatnego Wnioskodawczyni, który zamierzała wykorzystać na prywatne cele mieszkaniowe. Z nieruchomości nie mogła korzystać (przez ponad 19 lat od jej nabycia) w sposób zgodny z zamiarem, który leżał u podstaw decyzji o jej nabyciu.
Prócz wyburzenia baraków, które były zajmowane przez Gminę, Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywnych działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności i wartości nieruchomości, czy to w postaci uzbrojenia terenu, czy to w postaci działań marketingowych mających na celu pozyskanie nabywców czy inwestorów.
Przyczyną, dla której plany Wnioskodawczyni musiały ulec zmianie było wejście w życie Miejscowego Panu Zagospodarowania Przestrzennego, który zdeterminował sposób korzystania i zabudowy nieruchomości. Przyczyna ta nastąpiła całkowicie od Wnioskodawczyni niezależnie i praktycznie wymusiła ona zmianę jej planów. Celem zamierzonej obecnie ew. umowy sprzedaży udziału w nieruchomości nie jest uzyskanie dochodu, czy w jakikolwiek inny sposób wykorzystanie nieruchomości dla celów zarobkowych, ale pozyskanie trzech mieszkań, które mają służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny Wnioskodawczyni (a w przyszłości potrzeb rodzin jej dzieci).
W konsekwencji – w ocenie Wnioskodawczyni – zamierzona sprzedaż nie wypełni przesłanek z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie ona objęta tym podatkiem.
Zdaniem Wnioskodawczyni – opartym o przepis art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady Europejskiej z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatkowego – nie sposób uznać Wnioskodawczynię za osobę będącą podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą, jako że m.in. nie wykorzystuje (i nie wykorzystywała) tej nieruchomości w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Zamierzona zatem sprzedaż nie będzie mogła być poczytaną za dostawę towarów i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawczyni nie posiada statusu podatnika podatku VAT, a nadto nie wykonuje działań w takim charakterze w przypadku tej transakcji.
Przedsięwzięte przez Wnioskodawczynię działania mieszczą się w kategorii czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem uprawnień właścicielskich w stosunku do nieruchomości. Zwykłe bowiem nabycie lub sprzedaż nieruchomości nie stanowi wykorzystania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu przywołanego wyżej przepisu Dyrektywy, a tym samym przepisu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży. Zresztą, jak wynika z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, podjętego w składzie siedmioosobowym, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. Sporadyczna wyprzedaż swojego prywatnego majątku nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Sama zaś częstotliwość dokonywania tego rodzaju czynności lub jej brak nie może decydować o tym, czy ktoś jest podatnikiem podatku VAT, czy nie. Podobne stanowisko zajął Europejski Trybunał Sprawiedliwości, który w wyroku z dnia 15 września 2011 r. stwierdził, iż nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności (wyrok TSUE z 15 września 2011 r, w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10).
Reasumując, Wnioskodawczyni uważa, że transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości nie będzie objęta podatkiem VAT.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.
Z kolei zgodnie z art. 196 K.c. współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.
W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 K.c. definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.
Zatem, w zakresie pojęcia towarów, jako rzeczy oraz ich części, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, według których państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy udziały lub inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części – art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1 ze zm.).
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W kontekście powyższego należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku sprzedaż nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.
Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobków w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
Odnosząc przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe do obowiązujących w sprawie przepisów prawa, stwierdzić należy, że nabycie nieruchomości do majątku prywatnego przez Wnioskodawczynię nie może przesądzać o tym, że automatycznie w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Istotne znaczenie będą miały bowiem okoliczności towarzyszące wykorzystaniu zakupionej nieruchomości i przygotowaniu do sprzedaży.
Zauważyć należy, że zakup działki nr 23/2, w dniu 3 listopada 1997 r. został dokonany na cele prywatne współmałżonków, z zamiarem wybudowania domu wielorodzinnego. Przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego.
W tym miejscu należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
W związku z powyższym należy przytoczyć przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 2082 ze zm.). W świetle art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku (art. 35 ww. Kodeksu).
Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. ustawy, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku
W oparciu o art. 37 § 1 pkt 1 ww. ustawy, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania
czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Stosownie do zapisu zawartego w art. 43 § 1 ww. Kodeksu, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nic nie uprawnia do wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.
Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka.
Prawnopodatkowa skuteczność czynności podjętej przez jednego z małżonków nie jest uzależniona od zgody drugiego z nich na jej dokonanie, skoro taka czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od tego, czy została wykonana z zachowaniem warunków i form określonych przepisami prawa. Czynności określone w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2 ustawy o VAT).
Jak już wyżej stwierdzono, ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
Zatem dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
Jak wskazano wyżej nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty niebędące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.
W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest zatem czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania dostawy nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Zaznaczyć należy również, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.
Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania działki mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
W tym miejscu – dla wyjaśnienia zakresu zwykłego wykonywania prawa własności – konieczne jest sięgnięcie do zapisów prawa cywilnego, tj. ustawy Kodeks cywilny.
Zgodnie z art. 140 ustawy Kodeks cywilny w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, iż dokonanie sprzedaży określonej rzeczy materialnej stanowi naturalny (oczywisty, podstawowy) element wykonywania prawa własności.
Z kolei z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
Analizując opis sprawy przedstawiony przez Wnioskodawczynię we wniosku w kontekście powyższych orzeczeń TSUE stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni w zakresie odnoszącym się do wskazanej we wniosku działki (udziałów w działce) nie podejmowała działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami.
Wnioskodawczyni nie nabyła bowiem działki nr 23/2 celem jej dalszej odsprzedaży, ale w celu wybudowania na tej działce budynku wielorodzinnego. Jednak z uwagi na brak możliwości posiadania i zarządzania nieruchomością z powodu wybudowanego i zajmowanego przez Gminę Miejską baraku i opóźnień w przekazaniu Wnioskodawczyni nieruchomości wolnej od obciążeń, plany te musiały ulec zmianie. Przekazanie Wnioskodawczyni części działki nastąpiło w 2007 r. po wyroku sądu w sprawie założonej przez Wnioskodawczynię przeciwko Gminie o wydanie nieruchomości. W całości nieruchomość została przekazana w 2012 r.
Po otrzymaniu działki po wieloletnim sporze, z uwagi na wejście w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przewidującego na tym terenie zabudowę wielkomiejską, której koszt przekracza nie tylko Wnioskodawczyni i jej męża potrzeby, ale przede wszystkim możliwości finansowe, Wnioskodawczyni zgodziła się na wybudowanie domu wielorodzinnego przez spółkę developerską. Spółka ta po nabyciu od Wnioskodawczyni 1/300 udziału w działce nr 23/2 celem zabezpieczenia swoich interesów, oświadczyła, że wycofuje się z umowy z powodu pogorszenia się jej sytuacji finansowej. Spółka wskazała jednocześnie kilku potencjalnych inwestorów, którzy mogliby przejąć inwestycję (wejść w prawa i obowiązki spółki). W wyniku prowadzonych z tymi inwestorami rozmów, okazało się, że żaden z nich nie godzi się na ustaloną ze spółką konstrukcję prawną, za to każdy deklaruje chęć zakupu nieruchomości, a następnie odsprzedaży Wnioskodawczyni (na zasadzie umów developerskich) trzech wybranych przez Wnioskodawczynię mieszkań.
Z wniosku wynika również, że Wnioskodawczyni w stosunku do działki nie podejmowała żadnych działań w celu jej uatrakcyjnienia ani działań takich jak: opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakichkolwiek innych działań, ponieważ takie prace wykonywała Gmina w latach 2005-2012 sporządzając Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu przyjęty uchwałą Rady Miasta z 11 września 2013 r. Działka nie była też przedmiotem najmu czy dzierżawy. Ponadto działka i barak nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła zawsze przedmiot własności prywatnej – Wnioskodawczyni oraz członkowie jej rodziny po otrzymaniu działki wraz z barakiem parkowali na działce swe samochody, niektóre z lokali były wykorzystywane także na własne potrzeby (miejsce składowania narzędzi, używanych rzeczy, mebli itp.).
Jak wynika z wniosku korzystanie z działki było ograniczone dlatego Wnioskodawczyni nie mogła od razu zagospodarować działki i z niej korzystać, bo była ona zajęta przez Gminę, która wybudowała na działce baraki i nimi zarządzała.
Wnioskodawczyni wskazała, że posiada wraz z mężem inne nieruchomości (lokale mieszkalne i dom jednorodzinny), które nabyli przeszło 23 lat temu. Jedyną nieruchomością, jaką Wnioskodawczyni i jej mąż sprzedali był garaż, który został sprzedany w 2008 r., a zakupiony był w roku 1995. Poza ww. garażem, nigdy Wnioskodawczyni i jej mąż nie sprzedali zakupionej przez siebie nieruchomości.
Środki uzyskane ze sprzedaży udziałów w działce zostaną w całości przeznaczone na zakup trzech lokali mieszkalnych w budynku nr 18. Po nabyciu trzech wybranych przez Wnioskodawczynię i jej męża mieszkań w wybudowanym budynku przeznaczą je na własne cele mieszkaniowe przekazując dwa z nich swoim dzieciom, a jedno pozostawiając dla siebie, co będzie wypełnieniem założeń rodzinnych sprzed 19 lat. Mieszkania te z całą pewnością nie będą nigdy przedmiotem najmu czy dzierżawy.
Wprawdzie z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wynajmuje mieszkanie i z tego tytułu odprowadza podatek dochodowy i do sierpnia 2016 r. składała deklaracje podatku VAT, jednak okoliczność ta nie może mieć wpływu na kwestię opodatkowania posiadanej przez Wnioskodawczynię w majątku prywatnym działki, która nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie w celu dokonania sprzedaży najpierw 1/300, a następnie 299/300 udziałów w działce nabytej do celów prywatnych w 1997 r., Wnioskodawczyni nie angażowała środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazała aktywności w przedmiocie zbycia wskazanej we wniosku nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
Dlatego dostawę ww. udziałów w działce uznać należy za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie była czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru.
Biorąc pod uwagę powyższe w przedstawionym stanie faktycznym nie można uznać Wnioskodawczyni za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy o VAT w odniesieniu do dokonanej dostawy działki budowlanej, bowiem przedmiotowy grunt nie był w żaden sposób wykorzystywany w celach zarobkowych. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, Wnioskodawczyni nie czerpała z faktu jej posiadania żadnych korzyści, a wręcz wystąpiły liczne problemy, które musiała rozwiązywać w drodze postępowania sądowego.
Powodem rezygnacji z planów samodzielnej budowy był najpierw brak możliwości posiadania i zarządzania nieruchomością ze względu na zajmowanie baraku praz Gminę, a następnie uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego przewidującego dla tego terenu zabudowę wielkomiejską, która przekracza nie tylko potrzeby Wnioskodawczyni i jej męża, ale przede wszystkim możliwości finansowe.
Powodem podjęcia decyzji o sprzedaży udziałów w działce jest warunek postawiony przez firmę developerską, która poprzez nabycie udziałów w działce zobowiązała się wybudować budynek, w którym Wnioskodawczyni zamierza nabyć 3 mieszkania. Wnioskodawczyni po nabyciu mieszkań w wybudowanym budynku przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe przekazując dwa z nich swoim dzieciom, a jedno sobie, co będzie wypełnieniem założeń rodzinnych sprzed 19 lat. Mieszkania te nie będą nigdy przedmiotem najmu czy dzierżawy.
Zatem Wnioskodawczyni dokonując dostawy udziałów w działce nabytej w 1997 r. korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem osobistym, a zatem czynność ta nie może być uznana za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a co za tym idzie sprzedaż ww. udziałów nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Sprzedająca nie działa w tym przypadku jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Końcowo należy zauważyć, że w opisie sprawy Wnioskodawczyni podała, iż wynajmuje mieszkanie i z tego tytułu odprowadza podatek dochodowy (PP) i do sierpnia 2016 r. składała deklaracje podatku VAT.
Wobec tego nie sposób zgodzić się z zawartym we własnym stanowisku twierdzeniem Wnioskodawczyni, jakoby nie posiadała ona statusu podatnika podatku VAT.
Natomiast zgodzić się należy z Wnioskodawczynią, iż w przypadku tej konkretnej transakcji, której dotyczy wniosek, nie działała ona w charakterze podatnika podatku od towarów i usług bowiem dokonana sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości mieściła się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem niewykorzystywanym w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, lecz wykorzystywanym do zaspokojenia jej celów prywatnych.
Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, że transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomości nie będzie objęta podatkiem VAT – należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.
Na marginesie zauważyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnopodatkowych dla jej męża.
Zgodnie bowiem z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), zatem interpretację wydać można na rzecz jednej osoby fizycznej, a nie dla małżonków.
Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163 poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.
doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.