INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy, przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2012 r. (data wpływu 16 kwietnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usługi najmu lokali użytkowych stawką podstawową– jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• ustalenia czy Gmina czy Zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT z tytułu wynajmu lokali,

• zwolnienia z podatku VAT usługi najmu lokali mieszkalnych,

• opodatkowania usługi najmu lokali użytkowych,

• prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki dotyczące lokali użytkowych i mieszkalnych oraz prawa do częściowego odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do wydatków mieszanych.
  
  

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Gmina jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Gmina jest właścicielem nieruchomości w postaci budynków, lokali mieszkalnych i użytkowych, garaży, pomieszczeń gospodarczych i innych, wraz z gruntami, na których budynki (lokale, garaże) te się znajdują.

Gmina zawarła ze Spółką porozumienie ramowe w sprawie zasad administrowania i zarządzania zasobami mienia komunalnego Gminy.

Zgodnie z porozumieniem Spółka zobowiązała się do wykonywania w imieniu Gminy wszelkich praw i obowiązków dotyczących utrzymania stanu technicznego budynków i lokali. Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności prawnych, faktycznych i procesowych określonych przepisami prawa, zmierzających do prawidłowego utrzymania zarządzanych nieruchomości.

Wiąże się ono m.in. z:

• zawieraniem i rozwiązywaniem umów najmu w imieniu Gminy, na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez właściciela;

• dochodzeniem i egzekwowaniem we właściwym trybie należności z tytułu czynszów z umów najmu i dzierżawy;

• pobieraniem i rozliczaniem świadczeń pieniężnych z dostawcami mediów;

• występowaniem przed sądem w sprawach o rozwiązywanie umów najmu, nakazu opróżnienia lokalu, zapłatę zaległości, wstąpienie w stosunek najmu i podobnych w oparciu o pełnomocnictwo Gminy.
  
  

Spółka zobowiązała się do wykonywania wszelakich czynności administracyjnych, zarządczych, eksploatacyjnych, inkasa należności za media, dozoru technicznego i koordynacji remontów na zasadach określonych w porozumieniu w sposób niezbędny do sprawnego zarządzania mieniem Gminy w imieniu Gminy i na własne ryzyko.

Zgodnie z porozumieniem Spółka wykonuje m. in. następujące czynności faktyczne i prawne:

• zawiera i rozwiązuje w imieniu Gminy i na jej zlecenie umowy najmu lokali mieszkalnych wchodzących w mieszkaniowy zasób gminy, umowy zamiany, umowy najmu lokali użytkowych, umowy dzierżawy i inne podobne w odniesieniu do pomieszczeń gospodarczych, garaży, budowli, urządzeń technicznych.

• nalicza czynsze i opłaty za lokale mieszkalne i użytkowe oraz inne obiekty wykorzystywane gospodarczo w prowadzonej działalności przez osoby trzecie oraz wystawia faktury (względnie paragony fiskalne),

• składa w imieniu Gminy zamówienia na dostawy robót i usług w zakresie oddanych do zarządu i administrowania lokali zgodnie z prawem zamówień publicznych,

• dokonuje wycen pozostawionych w lokalu przez poprzednich najemców nakładów koniecznych i przekazuje je do zatwierdzenia Gminie,

• rozlicza kaucje i przedkłada Gminie wyliczenia kwoty zwrotu kaucji dla najemcy,

• uzgadnia z gminą zakres niezbędnych remontów, również w przypadku szkód spowodowanych zdarzeniami losowymi,

• udostępnia lokale do wglądu przyszłym najemcom, kierowanym przez Gminę,

• prowadzi w imieniu Gminy sprawy związane z samowolami budowlanymi ich legalizacją oraz kieruje sprawy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego,

• przekazuje plan remontów budynków i lokali stanowiących własność Gminy oraz wszelkich jego zmian do zatwierdzenia przez Gminę.
  
  

Spółka zobowiązana jest do przekazywania Gminie danych dotyczących czynszów najmu lokali wraz z danymi o lokalizacji lokali, wieku budynków, stanu technicznego lokali wchodzących w zasób komunalny.

Zgodnie z zawartym porozumieniem Spółka zobowiązana jest do pobierania od najemców czynszów i opłat wynikających z obowiązujących przepisów prawa i zawartych umów. Czynsze wpłacane przez najemców oraz wszelkie opłaty dodatkowe (kaucje, odszkodowania), w tym także odsetki od zaległości, zgodnie z porozumieniem stanowią dochody Gminy. Spółka zobowiązała się do przekazywania czynszów na rachunek Gminy. Określono przy tym, iż sprzedającym w wystawianych dokumentach rozliczeniowych (fakturach, paragonach fiskalnych) będzie Spółka.

W ramach przyjętych rozliczeń za świadczone na rzecz Gminy usługi w zakresie administrowania oraz utrzymania nieruchomości Gmina wypłaca Spółce miesięczne wynagrodzenie.

Gmina ponosi, względnie będzie ponosić wydatki bezpośrednio związane z utrzymaniem lokali użytkowych jak i wydatki dotyczące wyłącznie lokali mieszkalnych. Ponadto, Gmina ponosi, względnie będzie ponosić również szereg wydatków na nabycie towarów i usług, jednocześnie związanych z lokalami użytkowymi i mieszkalnymi np. remont dachu, elewacji czy drzwi wejściowych budynków, w których mieszczą się zarówno lokale użytkowe jak i lokale mieszkalne (dalej: wydatki mieszane). Wydatków tych Gmina nie jest w stanie przyporządkować do wydatków tylko związanych z lokalami użytkowymi lub tylko z lokalami mieszkalnymi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy świadczenie usług najmu lokali użytkowych podlega opodatkowaniu stawką podstawową...

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczenie usług najmu lokali użytkowych opodatkowane jest stawką podstawową.

Art. 41 ust. 1 ustawy stanowi, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 -12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe należy uznać, iż usługi wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym stanowią czynność podlegającą opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki VAT, natomiast usługi wynajmowania lub dzierżawienia lokali mieszkalnych objęte są zwolnieniem z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Podstawowa stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust.1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego. Zwolnienie od podatku może mieć charakter przedmiotowy, kiedy odnosi się do dostawy określonego towaru lub usługi oraz podmiotowy, kiedy dotyczy podatnika.

W związku z powyższym, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, iż ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,

• charakter mieszkalny nieruchomości,

• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
  
  

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zatem, podmiot świadczący usługę wynajmu lokali użytkowych nie korzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Tym samym winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Gmina jest właścicielem nieruchomości w postaci budynków, lokali mieszkalnych i użytkowych, garaży, pomieszczeń gospodarczych i innych, wraz z gruntami, na których budynki (lokale, garaże) te się znajdują. W imieniu Gminy Spółka zarządzająca mieniem Gminy wynajmuje m.in. lokale użytkowe.

Reasumując, najem lokali użytkowych zgodnie z art. 146a pkt 1 w zw. z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu według stawki 23%.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja dotyczy opodatkowania stawką podstawową usług najmu lokali użytkowych (pyt. Nr 3 wniosku ORD-IN) w zdarzeniu przyszłym. W zakresie pytań 1, 2, 4, 5 i 6 stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r, poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.