Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-1146/15-2/JK3
z 14 grudnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 października 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej („Nieruchomość”). Nieruchomość składa się z sześciu działek 106, 107, 97/4 102/2 i 99, o łącznej powierzchni około 5000 m kw., objęta jest trzema księgami wieczystymi i została nabyta przez Wnioskodawczynię w latach 1993/1994 wraz małżonkiem do majątku wspólnego. W dacie nabycia nieruchomości zarówno Wnioskodawczyni jak i Jej małżonek nie prowadzili działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta na celach prywatnych, tj. z zamiarem budowy domu jednorodzinnego, ostatecznie jednak Wnioskodawczyni wspólnie z małżonkiem, nabyli na cele mieszkalne nieruchomość w innej miejscowości.

Obecnie Nieruchomość jest wyłączną własnością Wnioskodawczyni na podstawie umowy o rozdzielności majątkowej zawartej 28 maja 2003 roku. W 2007 r. została zawarta umowa współpracy celem sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię na rzecz spółki Z. Sp. Komandytowa. Wspólnikami tej spółki są synowie Wnioskodawczyni oraz spółka z o.o. w której są oni udziałowcami. Spółka Z. Sp. K podjęła działania przygotowujące nabycie Nieruchomości od Wnioskodawczyni.

W 2007 spółka Z. Sp. K zawarła z Lechem. B. działającym w ramach Biura Obsługi Budownictwa umowę o generalne planowanie dotyczące nieruchomości. We wrześniu 2007 roku spółka Z. poniosła szereg wydatków związanych przygotowaniem projektu zabudowy Nieruchomości dotyczące między innymi przygotowania dokumentacji geotechnicznej (określenie warunków gruntowo-wodnych) oraz przygotowanie koncepcja zabudowy Nieruchomości 8 domami w zabudowie bliźniaczej i przygotowanie założeń oraz złożenie wniosku o warunki zabudowy. Prace zostały przerwane, gdy okazało się, że nie może być wykorzystana gdyż nie ma dostępu do drogi publicznej i konieczne okazało się wszczęcie sporu dotyczącego służebności drogi koniecznej. Spór rozpoczęty w 2007 roku został zakończony w 2010 roku.

W dniu 27 maja 2011 roku spółka Z. Sp.K zawarła z firmą M. umowę o generalne planowanie - umowa ta była wykonywana przez Pana Krzysztofa L., który wykonywał również prace wcześniej na zlecenie Pana Lecha B. W ramach tej umowy w dniu 4 czerwca 2012 uzyskana została decyzja o warunkach zabudowy przewidująca budowę na Nieruchomości 8 domów w zabudowie bliźniaczej.

Należy podkreślić, że Wnioskodawczyni nie angażowała się w żadne z powyższych działań dotyczących Nieruchomości, ani nie ponosiła żadnych kosztów związanych z tymi działaniami. Od daty nabycia Nieruchomości w latach 1993/1994 (jak wskazano powyżej w celach prywatnych) Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań związanych z uzbrojeniem,, podziałem, przygotowaniem zabudowy czy też związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Jedyną umową zawartą przez Wnioskodawcę dotyczącą nieruchomości jest wskazana powyżej umowa zawarta ze spółką Z. Sp.K. Spółka Z. podejmowała samodzielnie i na własny rachunek wszelkie działania związane z Nieruchomością, a Wnioskodawczyni udzielała jedynie pełnomocnictw osobom zatrudnionym przez tę Spółkę w sytuacji, gdy było to wymagane przez przepisy prawne.

Wnioskodawczyni jest obecnie zarejestrowanym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni prowadzi od 2003 roku działalność gospodarczą pod nazwą T... polegającą na wynajmie innej nieruchomości (położonej w Warszawie) nabytej w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Należy podkreślić, że Nieruchomość której dotyczy niniejszy wniosek o interpretację nie jest objęta działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię i nie jest wprowadzona do rejestrów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Obecnie Wnioskodawczyni planuje sfinalizowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki Z. Sp.K lub innej spółki wskazanej przez ten podmiot. Przeprowadzenie transakcji sprzedaży jest planowane w 2015 r. lub 2016 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w związku z opisaną we wniosku transakcją sprzedaży Wnioskodawczyni nie uzyska przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych („updof”), jak również w konsekwencji spełnienia warunku upływu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto Nieruchomość, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 updof?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że Wnioskodawczyni z tytułu opisanej we wniosku planowanej transakcji sprzedaży własności Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 15 Ustawy o VAT, a w konsekwencji, dla Wnioskodawczyni z tytułu dokonania przedmiotowej sprzedaży nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług?
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (pyt. Nr 1), natomiast w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług (pyt. Nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Ad. 1

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w związku z opisaną we wniosku transakcją sprzedaży Wnioskodawczyni nie uzyska przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof, jak również w konsekwencji spełnienia warunku upływu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto Nieruchomość, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

UZASADNIENIE

Ad. 1

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są między innymi określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

3. pozarolnicza działalność gospodarcza,
   
8. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
   
   1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      
   2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      
   3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      
   4. innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   
   

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1. środkami trwałymi,
   
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
   
3. wartościami niematerialnymi i prawnymi
   - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
   
   

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość została nabyta w celach osobistych i nie jest w żaden sposób związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych czynności związanych z Nieruchomością wskazujących na zamiar podjęcia działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością.

Wnioskodawca nie dokonuje transakcji sprzedaży Nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej, bowiem dokonuje jedynie sprzedaży składnika majątku prywatnego. Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość do majątku wspólnego w 1993/1994 roku, a w związku ze zniesieniem współwłasności jest jedynym właścicielem Nieruchomości od 2007 r. zaś transakcja sprzedaży jest planowana na 2015 r. lub 2016 r. W związku z powyższym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości do dnia planowanej transakcji upłynęło ponad 5 lat.

W ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ma miejsce wówczas, gdy sprzedaż dokonywana jest z pewną regularnością, powtarzalnością w sposób profesjonalny, a w odniesieniu do tych rzeczy i praw można użyć określenia towary handlowe (por. choćby pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 612/05). Nie jest zatem sprzedażą wykonywaną w ramach działalności gospodarczej jednorazowe zbycie nieruchomości, nabytej ponad 20 lat temu w celach prywatnych.

W konsekwencji Wnioskodawczyni podkreśla, że biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż Nieruchomości, w przypadku opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji sprzedaży, nie może stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof. W związku z powyższym po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 updof.

Analogiczne stanowiska można znaleźć w pismach organów podatkowych dotyczących zbliżonych stanów faktycznych, tytułem przykładu Dyrektor Izby Skarbowej w piśmie z dnia 27 czerwca 2012 r. o sygn. ITPB1/415-362/12/AD stwierdził, że "(...) należy przyjąć, że w sytuacji gdy wspólnicy użyczą spółce nieruchomość, do której posiadają prawo własności, spółka nie przejmuje prawa własności w nieruchomości. Pozostaje ona nadal własnością użyczającego. Zatem, w niniejszej sprawie zbycie udziału w lokalu użytkowym będącego przedmiotem Pana majątku, który to lokal został użyczony spółce do prowadzenia działalności gospodarczej, nie stanowi zbycia składnika majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie przychód z tego tytułu należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Tym samym dla ustalenia skutków podatkowych ewentualnej sprzedaży udziałów w nieruchomości istotne znaczenie ma data ich nabycia.”

Podobnie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w piśmie z dnia 7 września 2011 r. o sygn. IPPB1/415-562/11-2/KS.: „Z opisu przedstawionego zdarzenie przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, której nabycie nastąpiło przed 2000 r. Nieruchomość ta nie wchodzi w zakres majątku wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej (pozostaje w majątku osobistym Wnioskodawcy). W roku 2001, a następnie również w roku 2007 właściciele zawarli cywilnoprawne umowy użyczenia nieruchomości, na rzecz spółki kapitałowej, która dokonała inwestycji na nieruchomości (wybudowała budynki, drogi, place, oświetlenie itp.). Obecnie rozważana jest transakcja zbycia nieruchomości na rzecz spółki.(...) Wobec powyższego (upływ terminu 5 lat), w sytuacji opisanej we wniosku zamierzone przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie nieruchomości (gruntu wraz z budynkami i budowlami wybudowanymi przez użytkownika - spółkę z o. o.) nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) cytowanej ustawy, a co za tym idzie nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.”

Ponadto w orzecznictwie można spotkać się z poglądem, że w przypadku gdy nieruchomość nie jest sprzedawana przez małżonka prowadzącego działalność gospodarczą, a wyłącznie przez drugie z małżonków po ustaniu wspólności majątkowej (wówczas stosuje się przepisy o współwłasności ułamkowej), zbycie takiej nieruchomości następuje w ramach majątku prywatnego i powinno być opodatkowane na zasadach ogólnych. Tak przykładowo wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 12 listopada 2010 r. o sygn. II FSK 955/10. Podobnie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w piśmie z dnia 31 lipca 2013 r. o sygn. ITPB1/415-600/13/MW (w kwestii lokalu, który nie był wykorzystywany przez Wnioskodawczynię w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej).

Tym bardziej w przedmiotowym wniosku, Wnioskodawczyni dokonuje zbycia Nieruchomości w ramach swojego majątku prywatnego, pomimo, że na podstawie zawartej umowy przedwstępnej Nieruchomość była przygotowywana do prowadzenia inwestycji przez spółkę będącą własnością synów Wnioskodawczyni.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawczyni w związku z opisaną w zdarzeniu przyszłym transakcją sprzedaży Wnioskodawczyni nie uzyska przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof, jak również w konsekwencji spełnienia warunku upływu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto Nieruchomość, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 updof.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.