Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPB-2-2/4511-204/15/MMa
z 25 sierpnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku, który otrzymano 25 maja 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 maja 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości objętej zarządem sądowym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości (zabytkowej kamienicy) na zasadzie współwłasności łącznej. Nieruchomość ma 16 właścicieli, a udział Wnioskodawcy wynosi 8,1706%. Głównym udziałowcem (25,1598% udziału) jest Gmina Miasto C., a nieruchomością dysponuje sądowy zarządca nieruchomości.

W ramach posiadanego udziału, prowadząc do 2011 r. sklep Wnioskodawca wykorzystywał do własnej działalności gospodarczej położony w nieruchomości lokal handlowy. Z tytułu korzystania z lokalu (poniżej limitu powierzchni przysługującej mu w ramach współwłasności w nieruchomości) Wnioskodawca nie dokonywał na rzecz administracji wpłat z tytułu zajmowania lokalu handlowego, natomiast partycypował w pokrywaniu innych kosztów tzw. powierzchni wspólnych i związanych z położonymi w kamienicy innymi lokalami (mieszkalnymi i użytkowymi). Po zakończeniu działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajął w 2012 r. zajmowany wcześniej opisany lokal innemu handlowcowi. Z racji pobierania czynszu Wnioskodawca zgłosił do urzędu skarbowego wybór zryczałtowanego podatku dochodowego (8,5%) od najmu osobistego. W związku z tym Wnioskodawca opłaca regularnie podatek od przychodów ewidencjonowanych i składa corocznie PIT-28 z tytułu rozliczenia przychodów z najmu osobistego opodatkowanego w sposób zryczałtowany. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej ani nie osiąga przychodów z najmu z innych nieruchomości.

Ponieważ kamienica jest w gestii sądowego zarządcy nieruchomości do kasy administracji Wnioskodawca jako współwłaściciel dokonuje wpłat na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości (lokali mieszkalnych, innych lokali użytkowych oddanych w najem przez sądowego zarządcę nieruchomości, powierzchni wspólnych). Sądowy zarządca nieruchomości nie dokonał w 2014 r. (ani w latach wcześniejszych, ani w roku bieżącym) na rzecz Wnioskodawcy żadnych wypłat pieniężnych z tytułu rozliczenia całościowego nieruchomości (Wnioskodawca posiad na tę okoliczność jego oświadczenie), mimo że z przedstawionego zestawienia wynika, że nieruchomość jako całość za 2014 r. osiągnęła dochód. W marcu 2015 r. sądowy zarządca nieruchomości przedstawił zestawienie przypadających procentowo na Wnioskodawcę przychodów i kosztów nieruchomości informując, że uzyskany dochód powinien osobiście opodatkować w PIT-36 według zasad ogólnych i opłacić podatek od wykazanych na zestawieniu zarządcy sum.

Wnioskodawca podkreśla, że zarządca z tytułu administrowania nieruchomością nigdy nie dokonał na rzecz Wnioskodawcy jakichkolwiek wypłat pieniężnych, a przeciwnie – Wnioskodawca, jako współwłaściciel dokonywał wpłat do kasy administracji. Z tego względu Wnioskodawca uznał, że jedynymi przychodami z tytułu najmu, które był zobowiązany opodatkować, były zgłoszone w PIT-28 a otrzymane od najemcy dawnego sklepu wpłaty czynszowe. Jednocześnie Wnioskodawca uważa, że złożone w urzędzie skarbowym wcześniejsze oświadczenie o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania najmu zwalnia go z rozliczenia dochodu na PIT-36, a właściwym dla Wnioskodawcy jest rozliczenie najmu osobistego dokonane na PIT-28.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawca powinien, jako podatnik, wyliczać i wpłacać zaliczki miesięczne na zryczałtowany podatek dochodowy uznając za przychód przypadające na niego w danym miesiącu wpłaty przekazywane do sądowego zarządcy nieruchomości (także i te, których sam dokonał) mimo, że nie zostały mu przekazane żadne środki i pozostają one w całkowitej dyspozycji sądowego zarządcy nieruchomości?
2. Czy prawidłowe jest rozliczenie z tytułu najmu dokonane przez Wnioskodawcę w styczniu na PIT-28 i wykazanie w nim jako kwot podlegających opodatkowaniu jedynie wpłat pieniężnych dokonanych przez najemcę sklepu bezpośrednio do rąk Wnioskodawcy?
3. Czy było właściwym nie sporządzenie PIT-36 za 2014 r. w części dotyczącej najmu osobistego i nie wykazanie w nim kwot wykazanych przez sądowego zarządcę w sporządzonym zestawieniu, jako „przypadających” na Wnioskodawcę, ale niewypłaconych w żadnej postaci?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 9 ust. 1.

Przychodem z najmu jako odrębnego źródła (tzw. prywatnego najmu), określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych świadczeń. Z konstrukcji przywołanego przepisu wynika, że przychód z tego tytułu powstaje w momencie faktycznego otrzymania (postawienia do dyspozycji przez najemcę) zapłaty.

W związku z tym wyjaśnieniem przychodami podlegającymi opodatkowaniu są jedynie pieniądze wpłacone przez najemcę lokalu handlowego, a nie są zarachowane, ale nieotrzymane kwoty wykazane przez sądowego zarządcę nieruchomości. Z tego względu podstawą do obliczeń wysokości zaliczek na podatek dochodowy nie są wykazane „rachunkowo” a nie wypłacone przez zarządcę nieruchomości kwoty, lecz faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji środki pieniężne.

Zdaniem Wnioskodawcy, ze względu na to, że Wnioskodawca w latach poprzednich zgłosił do urzędu skarbowego wybór zryczałtowanego podatku dochodowego, jako formę opodatkowania przychodów z najmu i nie zmienił decyzji w latach kolejnych właściwym jest rozliczenie przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5% przychodów i złożenie PIT-28. Podstawą opodatkowania są faktycznie otrzymane w roku kalendarzowym pieniądze. Wykazane przez sądowego zarządcę kwoty wynikające z rozliczenia nieruchomości, ale niewypłacone i niepostawione do dyspozycji Wnioskodawcy nie wchodzą do podstawy opodatkowania.

Nieprawidłowym byłoby wykazywanie przychodów z najmu osobistego w części jako opodatkowane w sposób zryczałtowany a w części jako opodatkowane według zasad ogólnych, gdyż dokonany i zgłoszony wybór formy opodatkowania ma zastosowanie do całości przychodów z danego źródła (w tym przypadku najmu).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy – źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Co do zasady zatem wybór sposobu rozliczenia przychodów z najmu prywatnego ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) – pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów – pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast stosownie do treści art. 2 ust. 1a ww. ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje zatem wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe a zatem czynsz z tytułu najmu zostanie otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z najmu.

Zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 wyżej przywołanej ustawy – podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Po zakończeniu roku podatnicy obowiązani są do złożenia zeznania rocznego PIT-28. Należy je złożyć do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca posiada udział 8,1705% w zabytkowej kamienicy. Nadzór nad kamienicą prowadzi zarządca sądowy. Wnioskodawca wskazał, że od zarządcy nieruchomości otrzymał w 2015 r. zestawienie przypadających procentowo przychodów i kosztów nieruchomości. Z uwagi na okoliczność, że cała nieruchomość osiągnęła w 2014 r. dochód Wnioskodawca został poinformowany przez zarządcę nieruchomości, że uzyskany dochód powinien opodatkować osobiście. Wnioskodawca wskazał jednak, że nie otrzymał nigdy od zarządcy nieruchomości jakichkolwiek wypłat z tytułu administrowania nieruchomością. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że w ramach przysługującego mu limitu powierzchni wynajmuje od 2012 r. na cele handlowe lokal w ww. kamienicy a dochód z najmu opodatkowuje 8,5% stawką zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych. Ww. lokal handlowy obecnie oddany w najem przez Wnioskodawcę uprzednio był wykorzystywany przez niego w działalności gospodarczej. Ponieważ jednak Wnioskodawca zakończył działalność, to uznać należy, że przedmiotem najmu nie jest składnik majątku związany z działalnością gospodarczą.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 203 Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Stosownie do art. 612 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.) – od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. Natomiast w myśl art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego – nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości, tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu, czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu są właściciele nieruchomości a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia w kontekście przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wskazać należy, że w przypadku gdy na nieruchomości ustanowiono zarząd sądowy to Wnioskodawca jest podatnikiem podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu. Jednakże opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu. Tym samym uzyskiwane z tytułu najmu lokalu handlowego przychody, podlegają opodatkowaniu, zgodnie z wyborem Wnioskodawcy, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychód z najmu nieruchomości stanowią m.in. otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. To właśnie one podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dlatego w przypadku Wnioskodawcy przychód podlegający opodatkowaniu stanowią kwoty otrzymywane przez niego od najemcy lokalu handlowego. Skoro natomiast z tytułu najmu innych lokali w nieruchomości, oddanych w najem przez zarządcę sądowego, Wnioskodawca nie otrzymuje żadnych środków pieniężnych, to nie wystąpi u niego inny przychód ze źródła jakim jest najem niż ten, jaki uzyskuje z najmu prywatnego lokalu handlowego mieszczącego się w kamienicy objętej zarządem sądowym. Otrzymanie od zarządcy sądowego zestawienia o procentowo przypadającym na Wnioskodawcę przychodzie z najmu całej kamienicy, o ile faktycznie zarządca sądowy nie dokonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnych wypłat z tego tytułu, nie będzie wiązało się z koniecznością opodatkowania wykazanych w ww. zestawieniu kwot. Kwoty te nie zostały bowiem przez Wnioskodawcę otrzymane lub pozostawione do jego dyspozycji. Dlatego od tych kwot Wnioskodawca nie jest zobowiązany wyliczać i wpłacać co miesiąc ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto Wnioskodawca właściwie nie złożył zeznania PIT-36 odnośnie do najmu lokali przez zarządcę sądowego skoro z tego tytułu nie otrzymał ani nie zostały mu pozostawione do dyspozycji żadne kwoty. Natomiast w związku z wybraniem przez Wnioskodawcę do przychodów z najmu lokalu handlowego opodatkowania w formie ryczałtu Wnioskodawca prawidłowo do 31 stycznia roku następującego po roku podatkowym składa we właściwym miejscowo urzędzie skarbowym zeznanie roczne PIT-28 i wykazuje w nim jedynie kwoty z tytułu najmu lokalu handlowego. Wskazać również należy, że w przypadku wybrania formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jednych nieruchomości ryczałtem wszystkie inne przychody osiągane ze źródła jakim jest najem prywatny nieruchomości podlegają opodatkowaniu również w ten właśnie sposób.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać zatem za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.