2015.05.06 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP2/4512-97/15-4/MT
z 6 maja 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2015 r. (data wpływu 5 lutego 2015 r.) uzupełnionym w dniu 21 kwietnia 2015 r. (data wpływu 23 kwietnia 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie z 10 kwietnia 2015 r. o nr IPPP2/4512-97/15-2/MT o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT - jest prawidłowe,
przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – jest nieprawidłowe,
przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 lutego 2015 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a także czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 21 kwietnia 2015 r. (data wpływy 23 kwietnia 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu nr IPPP2/4512-97/15-2/MT z dnia 10 kwietnia 2015 r. (skutecznie doręczone 15 kwietnia 2015 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wspólnota Mieszkaniowa w Nieruchomości, zwana dalej w treści wniosku Wspólnotą, powstała 1 maja 2014 r., zgodnie z art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w tej nieruchomości. Wspólnota ta obejmuje właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i lokalu garażowego, w którym znajdują się miejsca postojowe.

Wspólnota pobiera następujące należności:

od właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz lokalu garażowego:
1. za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki,
2. związane z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali i ze zużyciem przez nich mediów (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy),
od właścicieli lokali oraz innych osób z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu.

Wspólnota korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług, określonego w art. 113 ust. 1, 9 i 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług, gdyż nie przekroczyła w 2014 r. wielkości sprzedaży, wynikającej z art. 113 ust. 9 i 10 w związku z ust. 1 art. 113 ustawy o VAT. Data utraty przez Wspólnotę zwolnienia od podatku VAT będzie zależała od wskazania, które z pobieranych przez nią opłat podlegają lub nie podlegają wliczeniu do limitu sprzedaży w rozumienie art. 113 ust. l i 9 ustawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki, w zakresie w jakim jest przeznaczony na utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług, niezależnie od tego czy jest uzyskiwany od właścicieli lokali mieszkalnych, właścicieli lokali użytkowych czy też właścicieli lokalu garażowego ?
Czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług jako wyłączonej z tej wielkości na podstawie art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług?
Czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług ?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W zakresie pytania 1:

Opłaty wnoszone do Wspólnoty za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, (tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy) w zakresie w jakim są przeznaczone na utrzymanie nieruchomości wspólnej, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie są uwzględniane do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług, niezależnie od tego czy są dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych, właścicieli lokali użytkowych czy też właścicieli lokalu garażowego. Wspólnota w powyższym zakresie nie działa wobec właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) jako samodzielny usługodawca, lecz właściciele lokali finansują jej działalność jako swojego „organu”. Właściciele lokali partycypując w kosztach zarządu nie dokonują sprzedaży na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek. Tak też uznał Minister Finansów w interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011 r., nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571. W konsekwencji opłaty wnoszone przez właścicieli do Wspólnoty na wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną jako niepodlegające podatkowi VAT nie mogą być brane przy obliczeniu limitu sprzedaży, od którego zależy zwolnienie podmiotowe z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W zakresie pytania 2:

Dokonywane przez Wspólnotę rozliczenia w zakresie pośredniczenia w nabyciu przez właścicieli lokali mieszkalnych usług i towarów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) są czynnościami podlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług, jednak objęte są one zwolnieniem od tego podatku, gdyż stanowią czynności wskazane w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług tj. czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w nieruchomości tę wspólnotę. W konsekwencji powyższe wpłaty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług.

W zakresie pytania 3:

Dokonywane przez Wspólnotę rozliczenia w zakresie pośredniczenia w nabyciu przez właścicieli lokali użytkowych usług i towarów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli tych lokali (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) są czynnościami podlegającymi ustawie o podatku od towarów i usług, oraz nie są objęte zwolnieniem od tego podatku. W konsekwencji powyższe wpłaty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. w sprawie podatku od towarów i usług. Powyższa zasada dotyczy także stanowiącego odrębną własność lokalu niemieszkalnego, będącego garażem podziemnym, w którym znajdują się miejsca postojowe wykorzystywane przez właścicieli lokali mieszkalnych jak też właścicieli lokali użytkowych, którzy są współwłaścicielami garażu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

prawidłowe – w zakresie uznania, że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT,
nieprawidłowe – w zakresie uznania, że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT,
prawidłowe - w zakresie uznania, że przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług – w świetle art. 8 ust. 1 ustawy o VAT – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć również należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższymi okolicznościami czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2013 r. poz. 1722 z późn. zm.) zwalnia się od podatku czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Natomiast w świetle § 3 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz. 1367 oraz z 2011 r. Nr 22, poz. 114 i Nr 185, poz. 1092), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że zwolnieniem określonym cytowanymi wyżej przepisami rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe.

W związku z tym zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy. Jednocześnie należy zauważyć, że celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej korzystającym z lokalu mieszkalnego.

Tym samym zasadniczą kwestią dla ustalenia czy dana usługa podlega opodatkowaniu, czy zwolnieniu od podatku pozostaje określenie celu realizowanego przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:
1. transakcji związanych z nieruchomościami,
2. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
3. usług ubezpieczeniowych
- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy o VAT jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Podstawę prawną funkcjonowania wspólnot stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Ustawa ta określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres działania zarządu nieruchomością wspólną.

W myśl art. 1 ust. 1 ustawy o własności lokali, ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Z powyższego przepisu wynika, że postanowienia ww. ustawy o własności lokali odnoszą się zarówno do lokali mieszkalnych, jak też do lokali o innym przeznaczeniu tzw. lokali użytkowych (lokali sklepowych, usługowych, handlowych, biurowych, gastronomicznych, garaży i innych).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali wynika, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Zatem, wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka powstała w oparciu o przepis art. 6 ustawy o własności lokali posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ww. ustawy.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz wspołdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Przepis art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu.

Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali, jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty. Są to przede wszystkim:

wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o własności lokali).

Zatem na gruncie ustawy o VAT wspólnota, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach, w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wspólnota obejmuje właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych i lokalu garażowego, w którym znajdują się miejsca postojowe. Wspólnota pobiera należności od właścicieli lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz lokalu garażowego za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, tj. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki. Wspólnota pobiera należności związane z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali i ze zużyciem przez nich mediów (opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy), a także należności od właścicieli lokali oraz innych osób z tytułu wynajmu lub dzierżawy części nieruchomości wspólnych np. klatek schodowych, komórek, miejsca na dachu. Wspólnota korzysta ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży.

W przypadku obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej związanych z nieruchomością wspólną, wspólnota nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. Zatem, wspólnota nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych podatkiem VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali i tym samym uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku VAT.

W konsekwencji, przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną, tj.: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, które nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, na poczet których właściciele uiszczają zaliczki, w zakresie jakim jest przeznaczony na utrzymanie nieruchomości wspólnej – nie są objęte przepisami ustawy o podatku VAT i tym samym nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów nie podlegają uwzględnieniu w sprzedaży.

W przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. Zatem, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

W świetle regulacji prawnych zawartych w § 3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług należy zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, że dokonywane przez Wspólnotę rozliczenia w zakresie pośredniczenia w nabyciu przez właścicieli lokali mieszkalnych usług i towarów związanych z ich indywidualnymi potrzebami stanowią czynności zwolnione od podatku VAT, tj. czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez Wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w nieruchomości tę wspólnotę.

Przechodząc do kwestii wliczenia do wartości sprzedaży czynności wykonywanych na rzecz członków tworzących Wspólnotę należy wskazać, że dokonane przez ustawodawcę od 1 stycznia 2014 r. zmiany w art. 113 mają na celu w sposób bardziej precyzyjny i odpowiadający prawu unijnemu regulować stosowanie zwolnienia od podatku VAT dla drobnych przedsiębiorców, których obrót w skali roku nie przekracza 150.000 zł.

Z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1 nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Analizując zatem treść art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., wskazać należy, że „Słownik języka polskiego PWN” pod redakcją prof. Stanisława Dubisza, Warszawa 2008, definiuje słowo „transakcja” jako operację handlową dotyczącą kupna lub sprzedaży towarów lub usług albo umowę handlową na kupno lub sprzedaż towarów lub usług i samo zawarcie takiej umowy.

Podkreślić też należy, że ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia „charakter pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa -http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”. Przepisy unijnej dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. Aby więc ocenić czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie czynności Wspólnoty związane z dostawą mediów do lokali mieszkalnych, które są zwolnione od podatku są przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy, a więc nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że wpłaty uzyskiwane od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów, zaklasyfikowane przez Wnioskodawcę jako zwolnione od podatku VAT są transakcjami związanymi z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych i od 1 stycznia 2014 r. wliczane są do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zatem, przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z ich indywidualnymi potrzebami i ze zużyciem przez nich mediów (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą czy przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży.

W świetle wyżej przedstawionych okoliczności, a mianowicie, że zastosowanie zwolnienia określonego przepisami rozporządzenia w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług objeto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe należy stwierdzić, że dostawa mediów do lokali użytkowych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. W tym przypadku nie zostanie spełniony warunek przeznaczenia lokali na cele mieszkaniowe, a tylko takie wykorzystanie (przeznaczenie) jest konieczne, aby zastosować ww. zwolnienie. Zatem wpłaty uzyskiwane przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu nabycia usług i towarów związanych z ich indywidualnymi potrzebami (np. opłaty za centralne ogrzewanie, opłatę za podgrzew wody, opłatę za zużycie wody zimnej i odprowadzenie ścieków, opłatę za odbiór nieczystości stałych, zaliczkę na fundusz celowy wymiany wodomierzy i ciepłomierzy) bedą podlegały uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, jeżeli łączna wartość sprzedaży z tytułu dostawy mediów do lokali mieszkalnych i użytkowych przekroczyła w 2014 r. kwotę 150 000 zł, to Wnioskodawca utraci prawo do zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania, że:

przychód uzyskiwany przez Wspólnotę za czynności wykonywane w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT - jest prawidłowe,
przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali mieszkalnych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali mieszkalnych i ze zużyciem przez nich mediów nie podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – jest nieprawidłowe,
przychód uzyskiwany przez Wspólnotę od właścicieli lokali użytkowych z tytułu pokrycia kosztów związanych z indywidualnymi potrzebami właścicieli lokali użytkowych i ze zużyciem przez nich mediów podlega uwzględnieniu w sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin