Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/4511-146/15-4/AS
z 2 kwietnia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2015 r. (data wpływu 30 stycznia 2015 r.) uzupełnione pismem z dnia 26 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB2/4511-146/15-2/AS o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli budynku - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli budynku.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Nieruchomość (budynek) mieszczący się w W., obejmująca lokale mieszkalne i użytkowe jest przedmiotem współwłasności dwóch osób (syn i ojciec) w dwóch równych częściach (1/2 + 1/2). Część z lokali użytkowych jest przedmiotem najmu osobom trzecim na podstawie umowy najmu tylko z jednym ze współwłaścicieli.

Z uwagi na braki formalne w złożonym wniosku tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 18 marca 2015 r. Nr IPPB2/4511-146/15-2/AS wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez uzupełnienie stanu faktycznego przedstawionego w złożonym wniosku o informację, co stanowi zawarta umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości; przeformułowanie (zadanie) pytania z zakresu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - tak by wniosek dotyczył zapytania o wykładnię przepisów prawa materialnego (skutki podatkowe) w swojej własnej indywidualnej sprawie i ich zastosowanie w opisanym stanie faktycznym oraz by w konsekwencji możliwe było wydanie w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej - interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz o przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego przyporządkowanego do zadanego pytania (pytań) - w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wniosek uzupełniono w terminie pismem z dnia 26 marca 2015 r. (data wpływu 30 marca 2015 r.).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że umowa quoad usum pomiędzy Wnioskodawcą a Jego ojcem - K. stanowi uzupełnienie stanu faktycznego i określa sposób korzystania z nieruchomości. Poniżej w sposób szczegółowy Wnioskodawca przedstawił cały zakres umowy, a co za tym idzie stan faktyczny:

W umowie tej Strony są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka numer 162, o powierzchni 686 m², objętej księgą wieczystą o prowadzoną przez Sąd Rejonowy, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, zwanej dalej: „Nieruchomością”, zabudowanej dwoma budynkami murowanymi, w tym jednym budynkiem mieszkalnym o pow. 270 m², wobec którego wszczęto procedurę zmiany sposobu korzystania z części lokali znajdujących się w budynku z mieszkalnej na usługową, zwanym dalej: „Budynkiem Mieszkalnym” oraz trzykondygnacyjnym budynkiem gospodarczym o pow. 400 m², z przeznaczeniem na powierzchnie magazynowe, zwanym dalej „Budynkiem Gospodarczym”, w następujących udziałach:

1. B. w udziale 1/2 (jedna druga),
   
2. K. udział w 1/2 (jedna druga).
   
   

Strony zgodnie oświadczyły, że na podstawie Umowy określają sposób korzystania z Nieruchomości, w ten sposób, że:

B. otrzymuje do wyłącznego korzystania:

• lokal o pow. 44 m² znajdujący się na parterze Budynku Mieszkalnego, który po zmianie korzystania z części Budynku Mieszkalnego oznaczany będzie jako lokal usługowy o nr 1;
  
• lokal o pow. 21 m² znajdujący się na pierwszym piętrze Budynku Mieszkalnego, który po zmianie korzystania z części Budynku Mieszkalnego oznaczany będzie jako lokal usługowy o nr 2;
  
• lokal o pow. 23 m² znajdujący się na pierwszym piętrze Budynku Mieszkalnego, który po zmianie korzystania z części Budynku Mieszkalnego oznaczany będzie jako lokal usługowy o nr 3;
  
• ogrodzoną część Nieruchomości przylegającą do ulicy P., stanowiącą dostęp do lokali określonych w pkt 1) – 3) powyżej, wraz ze schodami stanowiącymi wejście do lokali posadowionych na pierwszym piętrze Budynku Mieszkalnego;
  
• Budynek Gospodarczy, wraz z częścią Nieruchomości stanowiącą dostęp do Budynku Gospodarczego od ulicy P..
  
  

K. otrzymuje do wyłącznego korzystania pozostałą część Budynku Mieszkalnego oraz Nieruchomości nieoddanych do wyłącznego korzystania na rzecz B., określonych w § 2 ust. 1, Umowy z zastrzeżeniem § 2 ust. 3 Umowy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania w sposób, który da się pogodzić z korzystaniem przez innych współwłaścicieli z klatki schodowej, strychu i piwnicy Budynku Mieszkalnego.

Współwłaściciele oświadczyli, iż opłaty przypadające na oddaną do wyłącznego korzystania na rzecz każdego ze Współwłaścicieli część Nieruchomości z tytułu:

1. energii elektrycznej, gazu, wody i odprowadzania ścieków będą rozliczane na podstawie wskazań licznika,
   
2. podatków oraz innych opłat, w tym opłat z tytułu wywozu odpadów będą rozliczane proporcjonalnie do przysługującemu każdemu ze Współwłaścicieli udziału w Nieruchomości.
   
   

Wszelkie koszty związane z remontami i naprawą ponoszą Współwłaściciele w zakresie przypadającym na oddaną do wyłącznego korzystania na rzecz każdego ze Współwłaścicieli część Nieruchomości, a w pozostałej części Nieruchomości koszty napraw i remontów obciążają Współwłaścicieli w proporcji do wysokości posiadanych udziałów.

Umowa nie zmienia stosunków własności przysługujących Stronom.

Każda ze Stron jest uprawniona do samodzielnego dysponowania oddaną do wyłącznego korzystania częścią Nieruchomości, w sposób określony w Umowie, w tym do jej wynajęcia lub użyczenia dowolnej osobie na warunkach przez siebie ustalonych, a środki uzyskane z tego tytułu stanowić będą wyłączny dochód tej Strony.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku kiedy Wnioskodawca zawarł w dniu 18 listopada 2014 r. umowę quoad usum pomiędzy Wnioskodawcą a Jego ojcem (umowa dotyczy podziału korzystania z nieruchomości, szczegółowo przedstawiona w pkt 1) i kolejno zawarł w dniu 1 stycznia 2015 r. umowę najmu lokalu (lokal jest częścią nieruchomości z której wg ww. umowy quoad usum Wnioskodawca samodzielnie korzystać), czynsz najmu stanowi wyłącznie przychód Wnioskodawcy, i tylko Wnioskodawca jest zobowiązany do uiszczenia podatku z tego tytułu? Czy też zgodnie z art. 8 ust. l ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czynsz najmu tego lokalu winien być jako przychód z rzeczy wspólnej (Wnioskodawcy i ojca Wnioskodawcy) i dzieli się proporcjonalnie pomiędzy nimi (czyli współwłaścicielami nieruchomości)?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zgodnie z treścią art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z poszczególnych części rzeczy wspólnej. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż to wynika z treści art. 206 ww. Kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie istnieje zgodny pogląd co do tego, że umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości, co do ujawnionej w ten sposób ich woli (art. 65 ww. Kodeksu). Każdy ze współwłaścicieli może podejmować samodzielnie pewne czynności w stosunku do tych części rzeczy wspólnej, z których samodzielnie korzysta. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez korzystającego z niego współwłaściciela umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się jedynie do jej stron, nie odnoszą skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeśli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny.

Zgodnie z treścią art. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych: „przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego praw w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. la, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe”. Jeżeli jednak współwłaściciele, (czyli w indywidualnej sprawie Wnioskodawca i Jego ojciec) zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej np. lokalu, uzyskuje przychód z wynajęcia tego lokalu. Pozostali współwłaściciele nie będący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu. Biorąc pod uwagę powyższe i fakt zawarcia pomiędzy Wnioskodawcą a ojcem umowy quoad usum Wnioskodawca uważa, że Wnioskodawca, jako osoba, która uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej mnie stawce. Tym samym ojciec Wnioskodawcy, który nie uzyskuje przychodu z tytułu najmu takiego lokalu, nie jest obowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207 ww. kodeksu stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż, to wynika z treści art. 206 ww. kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku lokalu oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tego lokalu umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron; nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jak wynika z treści art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasadą jest zatem, iż przychód podatnika będącego współwłaścicielem rzeczy określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. Jeżeli jednak współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do korzystania z części rzeczy wspólnej np. lokalu, to tylko on uzyskuje przychód z wynajęcia tego lokalu. Pozostali współwłaściciele nie będący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu.

Biorąc pod uwagę powyższe, tylko ten współwłaściciel (Wnioskodawca), który uzyskuje przychód z wynajmowanego lokalu obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, zgodnie z wybraną formą opodatkowania przychodu z najmu.

Ponadto informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Dlatego dokument dołączony przez Pana do wniosku nie podlegał analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.