Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/415-835/14-4/JK3
z 23 stycznia 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2014 r. (data wpływu 24 października 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 9 stycznia 2015 r. (data nadania 9 stycznia 2015 r., data wpływu 12 stycznia 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-835/14-2/JK3 z dnia 30 grudnia 2014 r. (data nadania 31 grudnia 2014 r., data doręczenia 8 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-835/14-2/JK3 z dnia 30 grudnia 2014 r. (data nadania 31 grudnia 2014 r., data doręczenia 8 stycznia 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego.

Pismem z dnia 8 stycznia 2015 r. (data nadania 8 stycznia 2015 r., data wpływu 12 stycznia 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni posiada udział w wysokości 1/4 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę ew. Nr 69/2 położonej w P. przy ul. C.. Wnioskodawczyni zamierza zbyć swoją część na rzecz siostry Barbary P.. W 1996 r. mama Wnioskodawczyni przekazała aktem darowizny swoim dzieciom: Barbarze P., Janinie M., Alicji K. (Wnioskodawczyni) i Michałowi G. – swój udział wynoszący 1/2 części nieruchomości stanowiącej działkę ew. 76 o obszarze 0,3525 ha w P. w równych częściach. Udział dla każdego wynosił po 1/8 części nieruchomości. Pozostały udział 1/2 części nieruchomości stanowił własność Romana i Ewy małż. P..

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 28 stycznia 2010 r, zniósł współwłasność opisanej nieruchomości i podzielił ją na działki ewidencyjne: - Nr 69/1 o powierzchni 0,1773 ha na własność Romanowi i Ewie małż. P., - Nr 69/2 o powierzchni 0,1772 ha na współwłasność Michałowi G. w 1/4, Wnioskodawczyni w 1/4 oraz Barbarze P. w 1/2 części nieruchomości. Po zniesieniu współwłasności przez Sąd Rejonowy, każda z ww. działek powiększyła się o 10 m2, zatem udział Wnioskodawczyni powiększył się o 2,5 m2 przy zachowaniu starych granic. Wartość udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie mieści się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością i jest większy o wartość 2,5 m2 gruntu tej nieruchomości. Zniesienie współwłasności odbyło się bez wzajemnych spłat i dopłat. Obecnie Wnioskodawczyni zamierza zbyć swój udział 1/4 części na rzecz siostry Barbary P.. Zbycie ma być dokonane aktem kupna- sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przy nie zachowaniu pięcioletniego terminu od dnia zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni będzie obciążona podatkiem dochodowym od całego udziału, czy od nadwyżki, tj. od 2,5 m2?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Nabycie nieruchomości nastąpiło w 1996 r., tak więc zniesienie współwłasności nie będzie miało skutków podatkowych od całego udziału, a jedynie od nadwyżki (2,5 m2) powstałej przy zniesieniu współwłasności tejże nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów zwolnionych na podstawie art. 21, 52, 52a i 52c wymienionej ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni posiada udział w wysokości 1/4 części w prawie własności nieruchomości stanowiącej działkę ew. Nr 69/2 położonej w P.. Wnioskodawczyni zamierza zbyć swoją cześć na rzecz siostry Barbary P.. W 1996 r. mama Wnioskodawczyni przekazała aktem darowizny swoim dzieciom: Barbarze P., Janinie M., Alicji K. (Wnioskodawczyni) i Michałowi G. – swój udział wynoszący 1/2 części nieruchomości stanowiącej działkę ew. 76 o obszarze 0,3525 ha w równych częściach. Udział dla każdego wynosił po 1/8 części nieruchomości. Pozostały udział 1/2 części nieruchomości stanowił własność Romana i Ewy małż. P.. Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 28 stycznia 2010 r, zniósł współwłasność opisanej nieruchomości i podzielił ją na działki ewidencyjne: - nr 69/1 o powierzchni 0,1773 ha na własność Romanowi i Ewie małż. P., - nr 69/2 o powierzchni 0,1772 ha na współwłasność Michałowi G. w 1/4, Wnioskodawczyni w 1/4 oraz Barbarze P. w 1/2 części nieruchomości. Po zniesieniu współwłasności, każda z ww. działek powiększyła się o 10 m2, zatem udział Wnioskodawczyni powiększył się o 2,5 m2 przy zachowaniu starych granic. Wartość udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie mieści się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością i jest większy o wartość 2,5 m2 gruntu tej nieruchomości. Zniesienie współwłasności odbyło się bez wzajemnych spłat i dopłat.

Aby zatem dokonać oceny czy sprzedaż udziału w działce stanowi dla Wnioskodawczyni – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegające opodatkowaniu źródło przychodu niezbędne jest ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności udziału w przedmiotowej działce.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić jednak należy, że użyty w cytowanym powyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przez pojęcie „nabycie” należy zatem rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inna czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

W omawianej sprawie należy zatem ustalić czy i ewentualnie jaką część udziału w nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w drodze sądowego zniesienia współwłasności. Aby tego dokonać należy porównać wartość jaką w momencie sądowego znoszenia współwłasności miał udział Wnioskodawczyni w nieruchomości z wartością majątku jaki otrzymała Wnioskodawczyni w konsekwencji danego podziału.

Należy podkreślić, że porównaniu nie podlegają powierzchnie działek, gdyż współwłasność oznacza prawo do udziału w nieruchomości, a więc prawo do udziału w każdym m2 tej nieruchomości, a nie prawo do części nieruchomości. Ponadto może się zdarzyć, że wartość większą będą miały udziały w mniejszych działkach, a więc osoba, która w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości otrzyma największą działkę bynajmniej nie musi uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności majątku o największej wartości.

W rozpatrywanej sprawie po zniesieniu współwłasności przez Sąd Rejonowy, każda z działek powiększyła się o 10 m2, zatem udział Wnioskodawczyni powiększył się o 2,5 m2 przy zachowaniu starych granic. Wartość udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie mieści się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku objętym współwłasnością i jest większy o wartość 2,5 m2 gruntu tej nieruchomości.

Dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży Wnioskodawczyni nabyła w 1996 r. w darowiźnie od matki oraz w dniu 28 stycznia 2010 r. w wyniku zniesienia współwłasności.

Mając na uwadze zamiar Wnioskodawczyni dotyczący sprzedaży udziału w nieruchomości należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w działce nr 69/2 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1996 r. w darowiźnie nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu, gdyż od końca roku, w którym Wnioskodawczyni nabyła ten udział tj. od końca roku 1996 r. upłynęło 5 lat. Natomiast opodatkowaniu będzie podlegała pozostała część przychodu w części stanowiącej nadwyżkę wartości nabytej w drodze zniesienia współwłasności w 2010 r. ponad wartość udziału nabytą w darowiźnie na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze późn. zm.) po raz kolejny zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2009 r.

Z zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, odpłatne zbycie udziału w działce Nr 69/2 w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1996 r. w darowiźnie, nie stanowi dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powoduje powstania obowiązku zapłaty podatku od tej sprzedaży. Natomiast opodatkowaniu będzie podlegała pozostała część przychodu w części stanowiącej nadwyżkę wartości nabytej w drodze zniesienia współwłasności w 2010 r. ponad wartość udziału nabytą w darowiźnie na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.