INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 30 marca 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 25 lutego 1992 r. po dokonaniu wpłaty 24.500.000 zł (przed denominacją), stanowiącej 10% wkładu mieszkaniowego, wnioskodawczyni otrzymała przydział i lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w budynku wybudowanym przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Spółdzielnia ta posadowiła budynek na gruncie będącym w wieczystej dzierżawie, a na jego wybudowanie zaciągnęła kredyt bankowy. W dniu uzyskania przydziału wnioskodawczyni zasiedliła mieszkanie i spłacała regularnie co miesiąc raty w części przypadającej na jej mieszkanie. W dniu 17 lipca 2007 r. wnioskodawczyni zwróciła się do Spółdzielni Mieszkaniowej z prośbą o przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego, które zamieszkiwała. W dniu 26 listopada 2007 r. wnioskodawczyni dokonała wymaganej od niej wpłaty na konto Spółdzielni w wysokości 48.910,66 zł. Według informacji uzyskanej na piśmie od Spółdzielni Mieszkaniowej, kwota ta stanowiła spłatę całkowitego zadłużenia, które pozostało po dokonaniu w okresie od 25 lutego 1992 r. do 25 listopada 2007 r. łącznej wpłaty w ratach w wysokości 20.452.12 zł. We wspomnianym piśmie wyszczególnione zostały także części składające się na całkowitą spłatę zadłużenia dokonaną w dniu 26 listopada 2007 r. tj.:

• kredyt: 6.047,28 zł,
• 30% odsetki skapitalizowane: 8 372,33 zł,
• 30% odsetki wykupione przez budżet: 22 994,67,
• zwrot nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez budżet państwa w momencie otrzymania mieszkania typu lokatorskiego: 11 496,38 zł.
  
  

W okresie posiadania mieszkania wnioskodawczyni ponosiła także koszty związane z remontami oraz modernizacją mieszkania wnoszone w ramach funduszu remontowego.

Spółdzielnia jednak nie przekształciła przysługującego wnioskodawczyni lokatorskiego spółdzielczego prawa w odrębną własność w sposób zgodny z obowiązującym w momencie wykupu mieszkania prawem, a dokonała jedynie przyznania jej własnościowego spółdzielczego prawa do mieszkania. Wnioskodawczyni przekonała się o tym dopiero w momencie, gdy ze względu na zmianę miejsca zatrudnienia zmuszona była sprzedać mieszkanie. Notariusz odmówił wówczas czynności prawnych związanych ze sprzedażą mieszkania ze względu na źle uregulowane stosunki własnościowe. Spółdzielnia Mieszkaniowa, mimo kierowanych próśb o właściwy sposób przekształcenia przysługującego wnioskodawczyni prawa do mieszkania lokatorskiego, nie godziła się na przekształcenie w odrębną własność, w związku z tym wnioskodawczyni była zmuszona do skorzystania z pomocy prawnej. Po ustanowieniu pełnomocnictwa w zakresie przekształcenia prawa własności, którego koszty wyniosły 4.392 zł, po kilku sprawach sądowych w dniu 15 stycznia 2009 r. został podpisany akt notarialny umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego do wspomnianego lokalu mieszkalnego. Budynek, w którym znajdował się lokal pozostawał w dalszym ciągu w wieczystym użytkowaniu. We wspomnianym akcie notarialnym wartość mieszkania została ustalona przez strony na kwotę 230.000 zł. Wartość ta odpowiadała wartości rynkowej mieszkania.

Ponieważ w październiku 2007 r. wnioskodawczyni zmieniła miejsce zatrudnienia z T. na K. w dniu 04 lutego 2009 r. zakupiła mieszkanie w K. Ze względu na niemożność sprzedania mieszkania w T., które w momencie zakupu mieszkania w K. ciągle miało nieuregulowane sprawy prawne, we wrześniu 2008 r. wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny w wysokości 208.000 zł na kupno mieszkania w K.

Ostatecznie w dniu 22 czerwca 2009 r. wnioskodawczyni zmuszona była sprzedać mieszkanie w T. za oferowaną kwotę 205.000 zł (słaba koniunktura na rynku nieruchomości spowodowała, że nie była w stanie znaleźć kupca za cenę odpowiadającą ustalonej w momencie podpisywania aktu notarialnego wartości nieruchomości). Za kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni spłacała kredyt mieszkaniowy oraz pożyczki zaciągnięte na poczet zakupu i wykończenia mieszkania w K. W związku ze sprzedażą mieszkania powstał obowiązek opłacenia podatku od uzyskanego dochodu. Dlatego też składając zeznanie podatkowe uzyskaną kwotę przychodu (205.000 zł) wnioskodawczyni pomniejszyła o koszty (230.000 zł) stanowiące zwaloryzowaną wartość wniesionego przez wnioskodawczynię całkowitego wkładu mieszkaniowego do Spółdzielni Mieszkaniowej w okresie 1992-2009, która odpowiada przyjętej w umowie notarialnej ustalonej przez strony wartości rynkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w zeznaniu rocznym w rubryce 22 jako koszty uzyskania przychodów prawidłowo została wpisana kwota 230.000 zł...

Zdaniem wnioskodawczyni, po wpłaceniu 10% wkładu mieszkaniowego, a następnie spłacie kredytu wraz z odsetkami w okresie od 15 lutego 1992 r. do 25 listopada 2007 r. oraz w dniu 26 listopada 2007 r. pozostałych kosztów związanych ze spłatą całkowitego zadłużenia przypadającego na lokal mieszkalny w T. poniosła koszty związane z całkowitym wkładem mieszkaniowym. Ponieważ po ustaleniu z Zarządem Spółdzielni Mieszkaniowej rewaloryzacji tego wkładu ujętym w akcie notarialnym ustanowienia i przeniesienia własności na kwotę 230.000 zł kwotę tą można uznać za koszt nabycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych normuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw będzie moment nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 25 lutego 1992 r. wnioskodawczyni otrzymała przydział lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Następnie w lipcu 2007 r. wnioskodawczyni podjęła starania o przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego. Spółdzielnia mimo iż, była wieczystym użytkownikiem gruntu nie przyznała wnioskodawczyni prawa odrębnej własności lecz dokonała jedynie przyznania spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Działanie spółdzielni nie było zgodne z przepisami prawa obowiązującymi w momencie wykupu mieszkania, dlatego prawo własności do lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni nabyła dopiero w dniu 15 stycznia 2009 r. gdy po kilku rozprawach sądowych został podpisany akt notarialny ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. W dniu 22 czerwca 2009 r. wnioskodawczyni sprzedała przedmiotowe mieszkanie.

Wnioskodawczyni nabyła i zbyła lokal mieszkalny w tym samym roku. Sprzedaż stanowi zatem dla wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły jej wartość, poczynione w trakcie jej posiadania.

Jak wynika z treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 lipca 2007 r. do 29 grudnia 2009 r., przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ww. ustawy członek, o którym mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
   
   

Osoba, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy - wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie spłaciła a także spłacić nominalną kwotę umorzonego kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków oraz dokonać spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jej lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni.

Wkład mieszkaniowy stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w momencie zasiedlenia lokalu wnioskodawczyni wniosła 10% wkładu mieszkaniowego do spółdzielni oraz co miesiąc spłacała część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę budynku w części przypadającej na zajmowany przez nią lokal. W celu nabycia prawa własności do przedmiotowego lokalu wnioskodawczyni dokonała spłaty całkowitego zadłużenia, na które składał się kredyt, 30% odsetek skapitalizowanych, 30% odsetek wykupionych przez budżet oraz zwrot nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez budżet państwa w momencie otrzymania mieszkania typu lokatorskiego.

Generalnie ceną nabycia lokalu jest wkład mieszkaniowy, który należy wpłacić, aby ustanowiono lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W tym miejscu należy zwrócić uwagę na to, w jakim celu został zaciągnięty przez spółdzielnię kredyt. Mianowicie, jeżeli został zaciągnięty w celu sfinansowania wkładu lub jego części, to spłata tego kredytu nie będzie stanowiła kosztu przy sprzedaży, z tego względu, iż kosztem będzie wkład mieszkaniowy, który była wnioskodawczyni zobowiązana wnieść, aby spółdzielnia przydzieliła spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Zaciągnięcie kredytu bowiem stanowiło tylko sposób pozyskania środków pieniężnych na sfinansowanie wkładu. Natomiast, jeżeli spłata kredytu, była odrębnym zobowiązaniem członka spółdzielni, niezależnym od wkładu mieszkaniowego, to w takiej sytuacji dokonane wpłaty do spółdzielni tytułem spłaty kredytu wraz z odsetkami będą, oprócz wartości wkładu mieszkaniowego, kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Ponieważ wnioskodawczyni nie wskazuje we wniosku, że zaciągnięty przez spółdzielnię kredyt służył pokryciu wkładu mieszkaniowego to wartość spłaty (kredytu wraz z odsetkami) będzie, obok wkładu mieszkaniowego, kosztem nabycia lokalu.

Wskazać bowiem należy, iż wydatki te są bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego i stanowią koszt uzyskania przychodu przy ustalaniu dochodu ze zbycia, gdyż przeniesienie własności lokalu uzależnione było od spełnienia przez członka spółdzielni określonych warunków finansowych.

Wnioskodawczyni wskazała, że zwaloryzowana wartość wniesionego przez nią całkowitego wkładu mieszkaniowego (tj. 10% wkładu mieszkaniowego oraz kredyt wraz z odsetkami spłacony w okresie 15 lutego 1992 r. do 26 listopada 2007 r. i w dniu 26 listopada 2009 r.) odpowiadała przyjętej w umowie notarialnej ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego wartości rynkowej mieszkania. O ile zatem wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego faktycznie odpowiadała kwocie 230.000 zł i z aktu notarialnego ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności wynika, że wnioskodawczyni poniosła wydatki na wkład mieszkaniowy w takiej wysokości, to kwota ta będzie mogła być wykazana w zeznaniu rocznym jako koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tego mieszkania.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.