Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPBII/2/415-678/14/NG
z 23 października 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 lipca 2014 r. (data otrzymania 24 lipca 2014 r.), uzupełnionym 28 lipca 2014 r. oraz 6 i 7 października 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz nieruchomości posadowionych na tym gruncie – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 lipca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz nieruchomości posadowionych na tym gruncie.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 24 września 2014 r. Znak: IBPP1/443-749/14/DK; IBPBII/2/415-678/14/NG; IBPBII/1/436-241/14/MCZ wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 6 i 7 października 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca pozostaje wraz z drugą osoba fizyczną użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa („prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nr 1”) oraz posadowionych na terenie tejże nieruchomości torów kolejowych (częściowo skradzionych przez nieznanych sprawców). Dla nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy dwie księgi wieczyste. Na tych nieruchomościach ani przez Wnioskodawcę, ani przez współużytkownika wieczystego nie była prowadzona i nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Niezależnie od tego Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości („prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nr 2”) wraz z prawem własności znajdujących się na tym gruncie budynków i użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz właścicielem budowli wpisanej do księgi wieczystej. Nieruchomość nr 2, na podstawie umowy dzierżawy, została oddana spółce z o.o. (Spółka „E” ), która to spółka wykorzystuje tę nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Jest osobą niezdolną do pracy, utrzymującą się z emerytury otrzymywanej z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży całego swojego udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości nr 1 wraz z infrastrukturą kolejową na rzecz współużytkownika wieczystego lub na rzecz osoby trzeciej – do chwili obecnej prowadzone są rozmowy dotyczące osoby nabywcy. Wnioskodawca zamierza również sprzedać wydzieloną w 2013 r. geodezyjnie część nieruchomości nr 2, której (samodzielnie) pozostaje użytkownikiem wieczystym i właścicielem infrastruktury, obecnie dzierżawionej przez Spółkę „E”, na której to nieruchomości nr 2 Spółka „E” prowadzi działalność gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku z 6 października 2014 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1. W okresie od 1995 r. do października 2000 r. był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W okresie tym prowadził działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. W 2000 r. Wnioskodawca zakończył działalność gospodarczą. Od października 2000 r. do dnia dzisiejszego nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
   
2. Wnioskodawca jako osoba fizyczna prowadził działalność gospodarczą, od 1995 r. do października 2000 r. Po tym okresie (do dnia dzisiejszego) był tylko posiadaczem udziałów w spółce z o.o. natomiast pracował na umowę o pracę. Od lutego 2010 r. Wnioskodawca jest na emeryturze. Zakres działalności gospodarczej: handel węglem, budownictwo ogólne, transport samochodowy, pomiary elektryczne, produkcja drobnych wyrobów z tworzyw sztucznych (jako Zakład Pracy Chronionej). Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.
   
3. Każda z nieruchomości składała się z następujących działek:
   1. nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr 1 obejmuje 4 działki (numer 270/2, 291/2, 284/2, 285/2 – łącznie 0,2030 ha), Wnioskodawcy przysługuje ½ udziału w prawie wieczystego użytkowania i ½ prawa własności budynków,
   2. nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr 2 – obejmująca 1 działkę (numer 258/2 – 0,3303 ha), Wnioskodawcy przysługuje ½ udziału w prawie wieczystego użytkowania i ½ prawa własności budowli,
   3. nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr 3 – obejmująca 1 działkę (numer 342/16 – 2,9964 ha) nie przeznaczona do sprzedaży na chwilę obecną – użytkowanie wieczyste gruntu i prawo własności budynków i budowli w całości należą do Wnioskodawcy,
   4. nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr 4 – obejmująca 1 działkę (numer 341/16 – 0,3309 ha) – całe prawo użytkowania wieczystego gruntu (bez budynków i budowli) przysługuje Wnioskodawcy. Działka powstała w wyniku podziału działki 313/16 Księga wieczysta nr 3 na działki 341/16 i 342/16.
4. Na ww. działkach znajdują się następujące obiekty budowlane:
   1. na działkach nr 270/2, 284/2, 285/2 – budynek rozdzielni o pow. 18 m² (rozebrany przez złodziei). W księdze nie wyszczególniono, na której działce jest posadowiony,
   2. na działkach 258/2 i 291/2 – jeden tor kolejowy (w toku sprawa sądowa o służebność przejazdu dla koksowni), reszta torów rozkradziona przez „złomiarzy”,
   3. na działce nr 342/16 (nie do sprzedaży w najbliższym czasie) – budynek biurowy o kubaturze 98 m³ (budynek obsługi wagi samochodowej), pozostałości budynku przemysłowego (rozdzielnia elektryczna – 1 pomieszczenie).
   4. działka nr 341/16 nie posiada obiektów budowlanych.
5. Wszystkie ww. przez Wnioskodawcę nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania działek (tj. działki o nr 270/2, 291/2, 284/2, 285/2, 258/2, 342/16, 341/16) zostały zakupione 30 listopada 2007 r. od spółki z o.o. (Spółki „W”) aktem notarialnym.
   
6. W momencie nabycia:
   1. działka nr 342/16 i 341/16 (w momencie nabycia w 2007 r. jeszcze łącznie jako działka 313/16) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli – stawka podatku od towarów i usług zwolniona,
   2. działki 270/2, 284/2, 285/2, 291/2 – ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z ½ udziału w prawie własności budynków – stawka podatku od towarów i usług: 22%,
   3. działka nr 258/2 – ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z ½ udziału w prawie własności budowli – stawka podatku od towarów i usług: 22%.
7. Nabycie było udokumentowane fakturą VAT.
   
8. W momencie nabycia Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego (nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług).
   
9. Wszystkie ww. nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu zostały zakupione w celu lokaty kapitału. W okresie od 1 grudnia 2007 r. do końca I połowy 2008 r. wszystkie działki zostały wydzierżawione Spółce „E” (wcześniej Spółce „W”) w celu prowadzenia przez nie działalności gospodarczej na tych terenach. Od II połowy 2008 r. do dnia dzisiejszego wydzierżawione tej samej Spółce „E” są tylko działki 342/16 i 341/16. Pozostałe działki, tj. działki nr 270/2, 284/2, 285/2, 291/2, 258/2 i posadowione na nich budynki i budowle pozostają nieużytkowane poza jednym torem wykorzystywanym bezumownie przez koksownię (sprawa o odpłatność lub ustanowienie służebności w sądzie).
   
10. Celem nabycia wszystkich wymienionych działek, budynków i urządzeń była lokata kapitału. Wszystkie nabyte nieruchomości nie służyły do zaspokojenia żadnych osobistych potrzeb Wnioskodawcy.
    
11. W skład poszczególnych nieruchomości w momencie nabycia wchodziło:
    1. działki nr 341/16 i 342/16 w momencie zakupu stanowiły jedna działkę nr 313/16 – cały udział, w jej skład wchodziły następujące budynki i urządzenia:
       • budynek wagi deputatowej o kubaturze 98m³,
       • garaż sprzętu ciężkiego o kubaturze 183 m³,
       • budynek kołowrotu o kubaturze 40 m³,
       • zbiorniki deputatu o kubaturze 1.168 m³,
       • zbiorniki węgla obcego o kubaturze 6.783 m³,
       • stacja kątowa nr 1 o kubaturze 3.750 m³,
       • stacja kątowa nr 2 o kubaturze 395 m³,
       • pomost taśmowy o kubaturze 1.024 m³,
       • waga kolejowa o kubaturze 31 m³,
       • waga kolejowa o kubaturze 40 m³,
    2. działka nr 258/2 – udział ½ urządzenie obejmujące tory kolejowe,
    3. działki nr 270/2, 291/2, 284/2, 285/2 (udział ½ ) :
       • budynek rozdzielni o pow. użytkowej 18 m² i o kubaturze 70 m³,
       • urządzenie w postaci torów kolejowych.
    Wszystkie ww. budynki i urządzenia należały w przeszłości do kopalni, która nie przekazała żadnej dokumentacji dotyczącej budynków i urządzeń w związku z czym Wnioskodawca nie posiada wiedzy na temat kiedy i przez kogo zostały wybudowane. Budynki i urządzenia w momencie zakupu były już w bardzo złym stanie technicznym i z biegiem czasu nastąpiła konieczność ich rozbiórki ze względów bezpieczeństwa.
    
12. Przyczyną sprzedaży wymienionych nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu (działek nr 270/2, 291/2, 284/2, 285/2, 258/2 oraz działki nr 341/16) jest tocząca się sprawa sądowa wniesiona w oparciu o skargę pauliańską o uznanie czynności za bezskuteczną, ze względu na zobowiązania finansowe spółki będącej wcześniej (do lipca 2007 r.) właścicielem nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntu. Pozyskane w ten sposób środki mają zabezpieczyć ewentualne roszczenia wnoszącego pozew.
    
13. W przypadku wygrania sprawy sądowej środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na lokatę bankową.
    
14. Wydzielona geodezyjnie w 2013 r. działka o numerze 341/16 obejmowana wcześniej przez księgę wieczystą nr 3 posiada odrębny numer księgi wieczystej księga wieczysta nr 4:
    1. decyzja o podziale działki z 14 marca 2013 r. (uprawomocnienie decyzji 2 kwietnia 2013 r.). Podział został dokonany w celu odłączenia od poprzedniej dużej działki, małej części położonej o kilka metrów niżej niż pozostała część działki. Podział nastąpił na wniosek Wnioskodawcy,
    2. działka numer 341/16 jest geodezyjnie wyodrębniona i ma swoją księgę wieczystą nr 4,
    3. na wyodrębnionej działce nie ma żadnych budynków, budowli ani urządzeń.
15. Wnioskodawca jest stroną umowy dzierżawy jako wydzierżawiający.
    
16. Wnioskodawca z tytułu dzierżawy wystawia Spółce „E” rachunki.
    
17. Ww. nieruchomość (działka 341/16) jest przedmiotem dzierżawy od 1 grudnia 2007 r.
    
18. Nieruchomości objęte księgami wieczystymi nr 1 i nr 2 były przedmiotem umowy dzierżawy w okresie od 1 grudnia 2007 do końca I połowy 2008 r. również ze Spółką „E”. Od połowy 2008 r. nie są przedmiotem umów najmu, dzierżawy – pozostają nieużytkowane.
    
19. Dla tych działek/terenów nie ma opracowanego przestrzennego planu zagospodarowania terenu ani decyzji o warunkach zagospodarowania terenu. Wszystkie działki są to tereny przemysłowe, pokopalniane (była kopalnia węgla kamiennego). Wnioskodawca nie zna przeznaczenia działek w przyszłości (w momencie sprzedaży).
    
20. Na gruncie (działkach) Wnioskodawca nigdy nie wybudował żadnych budynków i budowli.
    
21. Działki nr 341/16 i 342/16 wraz z budynkami od momentu nabycia do dnia dzisiejszego są przedmiotem umowy dzierżawy ze Spółką „E” (wcześniej ze Spółką „W”). Spółka, która wydzierżawia od Wnioskodawcy ten teren wraz z budynkami prowadzi tam swoją działalność gospodarczą polegającą na zakupie, składowaniu i sprzedaży materiałów sypkich. Do momentu sprzedaży Wnioskodawca nie planuje zmian. Działki nr 270/2, 284/2, 285/2, 291/2 i 258/2 wraz z budynkami i infrastrukturą kolejową od momentu nabycia do końca I połowy 2008 r. były przedmiotem umowy dzierżawy z Spółką „E” (wcześniej ze Spółką „W”), która wykonywała tam swoją działalność gospodarczą. Od II połowy 2008 r. terenów tych i pozostałości po budynkach (jeden) Wnioskodawca nie wykorzystuje na dzień dzisiejszy w żaden sposób. Do momentu sprzedaży nie planuje zmian.
    
22. Opisanych powyżej działek i obiektów budowlanych Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał do prowadzenia własnej działalności gospodarczej.
    
23. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym.
    
24. Opisane powyżej działki i budynki/budowle nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.
    
25. Wnioskodawca wskazał, że nie jest w stanie szczegółowo podać oznaczenia PKOB obiektów budowlanych. Na działce nr 341/16 – nie będzie budynków, budowli ani żadnej innej infrastruktury. Na działce nr 342/16 – jeden budynek magazynowo-biurowy, jednokondygnacyjny o kubaturze 98 m³ (budynek wagi samochodowej), pozostałości budynku przemysłowego (rozdzielnia elektryczna – 1 pomieszczenie na jednej kondygnacji). Budynki o wysokości powyżej 2,2 m. Na działce nr 258/2 i 291/2 położony jest jeden tor kolejowy (użytkowany bezumownie przez koksownię – w toku sprawa sądowa o ustanowienie służebności toru). Na działkach 270/2, 284/2, 285/2 – nie ma i nie będzie w momencie sprzedaży budynków, budowli i innej infrastruktury.
    1. ww. budynki są trwale związane z gruntem,
    2. Wnioskodawca nie jest w stanie określić kiedy budynki i budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania, gdyż są to budynki i budowle pokopalniane (po zlikwidowanej kopalni) i brak jest jakiejkolwiek dokumentacji na ich temat.
26. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów budowlanych.
    
27. Obiekty nie były ulepszane.
    
28. W 2013 r. Wnioskodawca przeprowadził podział działki nr 313/16 objętej księga wieczystą nr 3 o łącznej powierzchni 3,3273 ha na 2 działki: nr 342/16 o pow. 2.9964 ha księga wieczysta nr 3 oraz działkę nr 341/16 o pow. 0.3309 ha, księga wieczysta nr 4. Podział został dokonany w celu odłączenia od poprzedniej dużej działki, małej części położonej o kilka metrów niżej niż pozostała część działki. Innych działań w stosunku do działek Wnioskodawca nie podejmował.
    
29. Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych działań w celu uatrakcyjnienia działek.
    
30. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w sprzedaży poszczególnych działek. Nabywcy sami zgłosili się do Wnioskodawcy z propozycją kupna ww. działek. Wnioskodawca w chwili obecnej nie planuje sprzedaży działki nr 342/16 o pow. 2,9964 ha (księga wieczysta nr 3), ale być może będzie przeznaczona do zbycia w innym bliżej nieokreślonym czasie. Ponadto Wnioskodawca posiada jeszcze działkę nr 308/16 oznaczonej księgą wieczystą nr 5 o powierzchni 0,3176 ha (3176 m²). W chwili obecnej nie planuje jej sprzedaży, ale być może będzie przeznaczona do zbycia w innym bliżej nieokreślonym czasie razem z działką nr 342/16.
    
31. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.
    
32. Udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntów, dla których prowadzone są księgi wieczyste o nr 1 i nr 2 Wnioskodawca nabył 30 listopada 2007 r. Wnioskodawca zakupił je od Spółki „W” Obecnie znajduje się tam tylko jeden tor kolejowy, pozostałe zostały skradzione.
    
33. Prawo wieczystego użytkowania gruntów, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr 3 Wnioskodawca nabył 30 listopada 2007 r. od Spółki „W”.
    
34. Nieruchomości budynkowe objęte księgą wieczystą nr 3 zostały nabyte razem z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym się znajdują.
    
    

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części bądź udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nabył nieruchomości, które mają być przedmiotem umowy sprzedaży – aktem notarialnym zawartym 30 listopada 2007 r.

Wobec faktu, że od nabycia nieruchomości minęło 6,5 roku Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dokonanej czynności sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz nieruchomości posadowionych na tym gruncie. W zakresie podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec tego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntów nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
  
  

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar,
3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
   
   

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć przychód ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z udziałem w prawie własności posadowionych na gruncie nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku sprzedaż nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winna zostać rozliczona na zasadach właściwych dla tej działalności.

W tym miejscu przywołać należy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 5 czerwca 2014 r. sygn. akt I SA/Kr 615/14, w którym wskazano, że: „W szczególności powszechnie przyjmuje się, że dla uzyskania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie winna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (...). Prowadzenie działalności gospodarczej jest więc okolicznością subiektywną, niezależną od tego jak tę działalność ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa, co znaczy że o jej prowadzeniu nie decyduje subiektywne przekonanie podatnika o tym, że taką działalność prowadzi. Istotny jest owszem zamiar, ale ten należy zawsze odnosić i weryfikować do okoliczności faktycznych sprawy.”

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca pozostaje wraz z drugą osoba fizyczną użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa oraz posadowionych na terenie tejże nieruchomości torów kolejowych. Wnioskodawca jest także użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości gruntowych (samodzielnie) wraz z prawem własności znajdujących się na tym gruncie budynków. Wszystkie wymienione wyżej grunty oraz nieruchomości położone są na terenach przemysłowych. Celem nabycia wszystkich działek, budynków i urządzeń była lokata kapitału. Wszystkie nabyte nieruchomości nie służyły do zaspokojenia żadnych osobistych potrzeb Wnioskodawcy. Wnioskodawca planuje sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości oraz nieruchomości na rzecz drugiego współwłaściciela lub innego podmiotu. Wnioskodawca planuje także sprzedaż części nieruchomości oraz części prawa użytkowania wieczystego gruntów, których jest jedynym właścicielem.

W celu ustalenia czy planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

W niniejszej sprawie, w ocenie Organu, są podstawy do twierdzenia, że opisana we wniosku sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości posadowionych na tym gruncie będzie spełniała przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winna zostać rozliczona na zasadach właściwych dla tej działalności.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawca w momencie przystąpienia do inwestycji (zakupu udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów oraz udziału w posadowionych na nim nieruchomościach) podjął decyzję o jej rozmiarze, decydując się na zakup prawa i nieruchomości składających się z kilku działek, położonych na terenach przemysłowych ze wskazaniem, że inwestycja nie będzie realizowana na prywatne, osobiste potrzeby Wnioskodawcy, lecz sam zakup nastąpił z zamiarem lokaty kapitału. W efekcie logicznym zdaje się, że Wnioskodawca decydując się na zakup planował czerpać korzyści z tej inwestycji, co też Wnioskodawca uczynił – dzierżawiąc część nieruchomości (budynków) oraz gruntów, do których przysługiwał mu udział w prawie wieczystego użytkowania gruntów. Nie ma więc wątpliwości, że Wnioskodawca miał i ma na celu osiąganie dochodu z przedsięwzięcia o znacznych rozmiarach. Wnioskodawca dokonał zakupu prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz posadowionych na tym gruncie nieruchomości o specyficznym charakterze (grunty położone są na terenach przemysłowych, na których jest prowadzona określonego rodzaju działalność), ponadto zakup prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz nieruchomości miał na celu – jak sam Wnioskodawca wskazuje – lokatę kapitału poprzez ich dzierżawę jak i sprzedaż. Powyższe okoliczności świadczą o tym, że plany Wnioskodawcy dotyczące zarówno zakupu, wynajmu jaki i sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntów oraz udziału w nieruchomościach miały charakter długofalowy, nikt bowiem racjonalnie gospodarujący nie decyduje się na inwestycję takich rozmiarów, a więc zakup prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z posadowionymi na gruncie budynkami i budowlami o określonym charakterze, określonej wielkości, położonych na terenach przemysłowych tylko po to, aby je nabyć bez chęci wykorzystywania w sposób zorganizowany, w celu zarobkowym. Zarówno zakup prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z nieruchomościami, jego dzierżawa jak i planowana sprzedaż podyktowany był chęcią lokaty kapitału, a nabyte nieruchomości nie służyły do zaspokajania żadnych osobistych potrzeb Wnioskodawcy. Od samego zatem początku działaniom Wnioskodawcy towarzyszy zamiar zarobkowania, który wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie budzi więc wątpliwości Organu, że Wnioskodawcy towarzyszył zamiar zorganizowanego i ciągłego uzyskiwania dochodu z tej inwestycji. Należy podkreślić, że o tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z odpłatnym zbyciem nieruchomości lub praw decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntów wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości budynkowych posadowionych na tym gruncie należy zaliczyć do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy o tym czy rozpatrywaną sprzedaż należy zaliczyć do dokonanej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę nie decyduje wola Wnioskodawcy, lecz to czy ta sprzedaż spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe okoliczności powodują, że Organ jednoznacznie stwierdza, że planowana sprzedaż będzie spełniała przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że Wnioskodawca od momentu uzyskania przychodów ze sprzedaży udziału ½ w prawie wieczystego użytkowania gruntów wraz z infrastrukturą kolejową posadowioną na tym gruncie oraz sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z położonymi na niej budynkami i budowlami będzie mieć obowiązek opodatkowania ich jako przychodów z działalności gospodarczej, której definicja została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że skoro od nabycia nieruchomości minęło 6,5 roku, to Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od dokonanej czynności sprzedaży, należało uznać za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.