Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPBII/2/415-713/14/ŁCz
z 31 października 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 24 lipca 2014 r. (data otrzymania 5 sierpnia 2014 r.), uzupełnionym 22 października 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 5 sierpnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku ze stwierdzonymi brakami formalnymi, pismem z 7 października 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-713/14/ŁCz wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 22 października 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nabył 11 lipca 2002 r. od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa działkę rolną nr 204/57 o pow. 2 ha 6691 m². Nabycie dokonane zostało z majątku wspólnego na prawach współwłasności ustawowej wraz z małżonkiem. Celem nabycia działki było wybudowanie domów dla siebie i dzieci oraz korzystanie z nich w przyszłości w charakterze rekreacyjnym. W dniu 25 lipca 2012 r. Rada Miejska uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 204/57, w myśl którego działka stała się terenem zabudowy mieszkaniowej. W dniu 6 listopada 2012 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Burmistrz wydał decyzję odnośnie do podziału nieruchomości na 17 działek. Starosta 8 maja 2013 r. wydał natomiast decyzję udzielającą pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych na 10 działkach powstałych z podziału działki nr 204/57. W listopadzie 2013 r. na jednej z działek Wnioskodawca rozpoczął budowę pierwszego z budynków. Działki te są częściowo uzbrojone − niektóre z nich posiadają przyłącze energii elektrycznej. W grudniu 2013 r. Wnioskodawca ustanowił odrębność majątkową z małżonkiem, nie dokonując podziału opisanej działki. W 2014 r. plany rodzinne dotyczące nieruchomości uległy zmianie. Wnioskodawca w związku z tym zamierza jednorazowo sprzedać jednemu nabywcy wszystkie działki powstałe w wyniku podziału i przekształcenia opisanej działki rolnej.

Wnioskodawca podniósł, że wszystkie działki są objęte jedną księgą wieczystą.

W uzupełnieniu wniosku z 20 października 2014 r. wyjaśniono, że:

1. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego artykułami spożywczymi w latach 1991-2003 w formie działalności indywidualnej, spółki cywilnej, spółki jawnej (kolejno przekształcana forma).
   Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu detalicznego artykułami spożywczymi (żywność ekologiczna) jako wspólnik w spółce jawnej w latach 2004-2010.
   Wnioskodawca jest komandytariuszem w spółce komandytowej prowadzącej działalność w zakresie zarządzania wartościami niematerialnymi.
2. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży poza opisaną we wniosku.
3. Wnioskodawca dokonywał sprzedaży nieruchomości:
   • 2006 r. − sprzedaż 1/3 udziałów w nieruchomości magazynowo-biurowej, których był współwłaścicielem wraz z małżonkiem od 1996 r.,
   • wrzesień 2014 r. − sprzedaż mieszkania, którego był współwłaścicielem wraz z małżonkiem od 1990 r.
4. Od dnia zakupu do listopada 2005 r. działka była nieużytkowana, od listopada 2005 r. do marca 2012 r. została oddana miejscowemu rolnikowi w nieodpłatne użytkowanie celem utrzymania ziemi w kulturze rolnej.
5. W okresie od dnia nabycia w 2002 r. do 2012 r. na działce 204/57 nie były czynione żadne nakłady.
6. Wnioskodawca zwrócił się pismem z 7 kwietnia 2011 r. do Burmistrza z prośbą o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki 204/57.
7. Wnioskodawca 12 października 2012 r. wystąpił z prośbą do Burmistrza o podział działki 204/57 na 17 działek.
8. W kwietniu 2014 r. został doprowadzony prąd do 10 działek jako konsekwencja wcześniejszego wniosku do spółki z lutego 2013 r.
9. Wnioskodawca upoważnił architekta projektującego budynki na działkach Wnioskodawcy, do wystąpienia przed urzędami w sprawach dotyczących uzyskania pozwoleń na budowę − 12 października 2012 r.
10. Wnioskodawca wystąpił o 10 pozwoleń na budowę na opisanej nieruchomości.
11. Przedmiotem budowy miały być budynki jednorodzinne.
12. Spośród pozostałych 7 działek Wnioskodawca planował jedną działkę przeznaczyć na drogę wewnętrzną, drugą do przekazania Gminie celem poszerzenia drogi gminnej, trzecią większą na stworzenie ewentualnego gospodarstwa agroturystycznego, zaś pozostałe cztery pozostawić jako działki budowlane przeznaczone do ewentualnej zabudowy w odległej przyszłości.
13. Wnioskodawca posiada pięcioro dzieci.
14. Wnioskodawca podjął decyzje o sprzedaży działek w lipcu 2014 r.
15. Wnioskodawca dotychczas nie rozpoczął poszukiwania nabywcy działek.
16. Wnioskodawca dotychczas nie podjął żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek
17. Wnioskodawca nie stosował żadnych form ogłoszeń o sprzedaży.
18. Wnioskodawca nie pozyskał nabywcy opisywanych działek.
19. Wnioskodawca planuje przeznaczyć ewentualne środki ze sprzedaży działek na potrzeby własne rodziny.
    
    

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż 17 działek budowlanych powstałych w wyniku podziału oraz przekształcenia nieruchomości rolnej nr 204/57 nabytej w 2002 r. z majątku wspólnego na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej jednorazowo jednemu nabywcy jest wyłączona z opodatkowania w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi, że jednym ze źródeł przychodów jest „odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...)

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) − przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...)”. Z treści cytowanego przepisu wynika, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie występuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

W zaistniałym zdarzeniu nabycie nieruchomości nastąpiło z majątku wspólnego małżonków w celu zaspokojenia potrzeb rekreacyjnych swojej rodziny. W związku z powyższymi okolicznościami nastąpił podział działki rolnej oraz działania mające na celu uzyskanie pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych na podzielonej nieruchomości. W wyniku zmiany planów rodzinnych Wnioskodawca zamierza sprzedać działki powstałe z podziału nieruchomości rolnej jednorazowo jednemu nabywcy. Sprzedaż ta nie ma charakteru działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6, ponieważ zostanie zrealizowana jednorazowo a nie w sposób zorganizowany i ciągły. Co do prawnopodatkowej kwalifikacji przychodów ze sprzedaży nieruchomości wypowiedział się NSA w wyroku z 3 lipca 2013 r. sygn. akt. II FSK 2110/11. W wyroku tym orzekł, że na stwierdzenie czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest odpłatnym zbyciem wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących tej transakcji. „Okolicznościami tymi są z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego tj. ciągłego źródła zarobkowania.”

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienie nie ma podstaw aby stwierdzić, że jednorazowa sprzedaż nawet kilkunastu działek wydzielonych z działki rolnej stanowi działalność gospodarczą w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem gdy odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, podstawowe znaczenie dla powstania z tego tytułu obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia nieruchomości. Mając na uwadze opisane zdarzenie − nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło 11 lipca 2002 r. na podstawie notarialnego aktu kupna-sprzedaży na prawach współwłasności ustawowej małżeńskiej. Przeprowadzony w dalszej kolejności podział nieruchomości rolnej nie ma żadnego wpływu na datę nabycia nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ocenie Wnioskodawcy, pięcioletni termin określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął w 2007 r. i faktu tego nie może zmienić okoliczność, że w późniejszym terminie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości z rolnej na budowlaną oraz jej podział na mniejsze działki. Analizowany przepis nakazuje liczyć bieg pięcioletniego terminu od daty nabycia własności nieruchomości a nie od daty podziału czy przekształcenia. Również bez wpływu na datę nabycia działki pozostaje ustanowienie odrębności majątkowej z małżonką w grudniu 2013 r. Mając na uwadze powyższe okoliczności, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż podzielonej i przekształconej na budowlaną nieruchomości jednorazowo jednemu nabywcy nie ma charakteru działalności gospodarczej i w związku z upływem pięcioletniego terminu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec tego przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
  
  

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu. Przy czym zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter.
3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
   
   

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć przychód ze sprzedaży nieruchomości do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku sprzedaż nieruchomości spełnia przesłanki uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winna zostać rozliczona na zasadach właściwych dla tej działalności.

W tym miejscu przywołać należy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 5 czerwca 2014 r. sygn. akt I SA/Kr 615/14, w którym wskazano, że: „W szczególności powszechnie przyjmuje się, że dla uzyskania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących wymogów formalnych, jakie winna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (...). Prowadzenie działalności gospodarczej jest więc okolicznością subiektywną, niezależną od tego jak tę działalność ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa, co znaczy że o jej prowadzeniu nie decyduje subiektywne przekonanie podatnika o tym, że taką działalność prowadzi. Istotny jest owszem zamiar, ale ten należy zawsze odnosić i weryfikować do okoliczności faktycznych sprawy.”

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy). Rozszyfrowanie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może jednak przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca na współwłasność z małżonkiem nabył 11 lipca 2002 r działkę rolną. Celem nabycia działki było wybudowanie domów dla siebie i dzieci oraz korzystanie z nich w przyszłości w charakterze rekreacyjnym. W dniu 25 lipca 2012 r. działka nr 204/57 stała się terenem zabudowy mieszkaniowej. Następnie 6 listopada 2012 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość podzielono na 17 działek a 8 maja 2013 r. na wniosek Wnioskodawcy wydano 10 pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych na 10 działkach powstałych z podziału działki 204/57. Działki te są częściowo uzbrojone. W grudniu 2013 r. Wnioskodawca ustanowił odrębność majątkową z małżonką nie dokonując podziału opisanej działki. W 2014 r. plany rodzinne dotyczące nieruchomości uległy zmianie i Wnioskodawca zamierza jednorazowo sprzedać jednemu nabywcy wszystkie działki powstałe w wyniku podziału i przekształcenia opisanej działki rolnej.

W celu ustalenia czy planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

W niniejszej sprawie, w ocenie Organu, są podstawy do twierdzenia, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie spełniała przesłanki, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winna zostać rozliczona na zasadach właściwych dla tej działalności.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że Wnioskodawca w momencie przystąpienia do inwestycji (zakupu działki rolnej) podjął decyzję o jej rozmiarze, decydując się na zakup nieruchomości o pow. 2 ha 6691 m². Wnioskodawca wskazał we wniosku, że celem zakupu działki było wybudowanie domów dla siebie i dzieci oraz korzystanie z nich w przyszłości w charakterze rekreacyjnym. Powyższe wyjaśnienia stoją jednak w sprzeczności z rzeczywistymi działaniami Wnioskodawcy. Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że Wnioskodawca podjął zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży ww. nieruchomości, a następnie z samą sprzedażą. Zaznaczyć należy, że działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu. Wnioskodawca argumentuje wprawdzie, że działkę nabył na potrzeby osobiste swoje i swojej rodziny, lecz w kontekście okoliczności sprawy nie jest to prawdą. Działka nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na potrzeby własne. Od 2002 r. aż do 2005 r. nie była w ogóle użytkowana, natomiast od 2005 r. aż do marca 2012 r. była oddana rolnikowi w nieodpłatne użytkowanie. Nie trudno zatem dostrzec, że zakup ponad 2 ha ziemi służył lokacie kapitału a nie celom rekreacyjnym rodziny. Wskazują na to kolejne kroki podejmowane przez Wnioskodawcę. Otóż w kwietniu 2011 r. wystąpił o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, co miało miejsce w lipcu 2012 r. Trzy miesiące później Wnioskodawca starał się już o podział działki na 17 mniejszych i w tym samym dniu, w którym wystąpił z wnioskiem o podział rozpoczął starania o 10 pozwoleń na budowę. Żadne z tych okoliczności nie wskazują, żeby Wnioskodawca w którymkolwiek momencie miał realizować osobiste potrzeby swojej rodziny – trudno racjonalnie uzasadniać, że plany rodzinne co do nieruchomości Wnioskodawca zmienił dopiero w 2014 r. jeśli już w 2012 r. planował budowę 10 domów. Rozmiar tych planów świadczy o tym, że Wnioskodawcy z pewnością nie chodziło o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich i pięciorga dzieci. Trudno racjonalnie pogodzić z tym tłumaczeniem chęć budowania 10 domów. Nie sposób nie zauważyć, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę przypominają działalność deweloperską – budowę budynków jednorodzinnych z przeznaczeniem do odsprzedaży. Na taki zamiar Wnioskodawcy wskazywać może chociażby kolejna decyzja o jakiej wspomina we wniosku. Z opisu wynika, że do realizacji pierwszej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego przystąpił w listopadzie 2013 r. a już w grudniu 2013 r. ustanowił z małżonkiem rozdzielność majątkową. Tego rodzaju umowy są często spotykane między małżonkami, z których jedno prowadzi działalność gospodarczą obciążoną ryzykiem związanym np. z zaciąganiem i spłatą zobowiązań lub ponoszeniem dużych nakładów bądź zmianą koniunktury na rynku. Organ nie neguje, że w lipcu 2014 r. mogło dojść do zmiany przez Wnioskodawcę planów, ale z pewnością nie były to plany rodzinne tylko inwestycyjne, gdyż Wnioskodawca zdaje się rezygnować z budowy planowanej na szeroką skalę. Skala tego przedsięwzięcia z góry wykluczała realizowanie potrzeb rodziny – jak usiłuje dowodzić Wnioskodawca. Budowa 10 budynków jednorodzinnych to budowa małego osiedla mieszkaniowego a nie budowa domów na własne potrzeby. Wnioskodawca miał nawet w zamiarze jedną z pozostałych działek przeznaczyć na drogę wewnętrzną. Warto również zwrócić uwagę, że kolejne 4 działki z pozostałych 7 Wnioskodawca również planował przeznaczyć do zabudowy, tyle że w przyszłości. Ta okoliczność także wskazuje, że Wnioskodawca przystąpił do realizacji przedsięwzięcia budowalnego o dużych rozmiarach, realizowanego w sposób zorganizowany, ciągły, w celu zarobkowym. Wnioskodawca kupił ponad 2 ha gruntu w celu inwestycyjnym a nie prywatnym. Od 2011 r. przystąpił do realizacji inwestycji, która jak wskazują opisane okoliczności polegać miała na budowie budynków jednorodzinnych i ich sprzedaży. Rozmiar tego przedsięwzięcia wskazuje na realizację znamion działalności gospodarczej. Z całokształtu opisanego określonego zespołu działań Wnioskodawcy wynika więc, że opisana sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter. W realiach badanej sprawy nie sposób uznać, że czynności podejmowane przez Wnioskodawcę miały charakter okazjonalny i przypadkowy. Całokształt tych czynności świadczy bowiem o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia nieruchomości. Działaniom podejmowanym przez Wnioskodawcę można przypisać cechy ciągłości, albowiem Wnioskodawca najpierw występuje o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, następnie występuje o podział nieruchomości na 17 działek, w dalszej kolejności następuje zbrojenie działki, a finalnie występuje o 10 pozwoleń na budowę. Działania Wnioskodawcy nawet jeśli nie zakończą się wybudowaniem 10 budynków, to bez wątpienia uatrakcyjnią ofertę sprzedaży opisanej nieruchomości – w szczególności dla nabywcy działek, który np. prowadzi działalność gospodarczą. W efekcie logicznym zdaje się, że Wnioskodawca decydując się na zakup planował czerpać korzyści z tej inwestycji w przyszłości. Nigdy bowiem działki nie wykorzystywał zgodnie z rzekomym celem zakupu. Powyższe okoliczności świadczą o tym, że plany Wnioskodawcy dotyczące zarówno zakupu jak i sprzedaży nieruchomości miały charakter długofalowy. Wnioskodawca nie ukrywa przecież, że plany budowlane miał także co do kolejnych 4 działek w przyszłości. Bez wątpienia nie towarzyszył tym planom cel osobisty tylko w dalszym ciągu zarobkowy. Wypływające wnioski jednoznacznie wskazują, że zarówno zakup nieruchomości, jak i planowana sprzedaż podyktowany był chęcią lokaty kapitału, a nabyte nieruchomości nie służyły do zaspokajania żadnych osobistych potrzeb Wnioskodawcy. Od samego zatem początku działaniom Wnioskodawcy towarzyszy zamiar zarobkowania, który wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Należy podkreślić, że o tym czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z odpłatnym zbyciem nieruchomości decyduje spełnianie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że sprzedaż nieruchomości należy zaliczyć do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy o tym czy rozpatrywaną sprzedaż należy zaliczyć do dokonanej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę nie decyduje wola Wnioskodawcy, lecz to czy ta sprzedaż spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa (budowalna) podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem w kontekście przywołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Wnioskodawcę należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji nie znajdzie w zaprezentowanym zdarzeniu zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż dochód uzyskany ze sprzedaży działek – w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności – winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14 ust. 1 ww. ustawy − za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Podsumowując, Organ jednoznacznie stwierdza, że planowana sprzedaż będzie spełniała przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A to oznacza, że Wnioskodawca od momentu uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości będzie miał obowiązek opodatkowania ich jako przychodów z działalności gospodarczej, której definicja została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo – odnosząc się do przywołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślić należy, że płynące z niego tezy są zgodne z uzasadnieniem niniejszej interpretacji. Organ wykazał bowiem, że zamiarem Wnioskodawcy było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, ciągłego źródła zarobkowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.