W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2006 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny. Zakup sfinansowany został kredytem. Sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni dokonała w dniu 8 września 2011 r. Ponieważ nabywcy uzależnili nabycie lokalu mieszkalnego od spłaty przez Wnioskodawczynię zadłużenia hipotecznego, Wnioskodawczyni spłaciła kredyt zaciągnięty na jego zakup w 2006 r. ze środków otrzymanych od nabywców lokalu po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży, z dochodów własnych oraz ze środków pochodzących z prowadzonej działalności gospodarczej – środki te zwróciła po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Powyższe okoliczności wskazują więc, że Wnioskodawczyni dokonała zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia. Oznacza to, że sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8. Wyjaśnić przy tym należy, że ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi jednak na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy nowelizującej, do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Wobec powyższego wskazać należy, że stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a cytowanej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Zgodnie natomiast z powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c):

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy (art. 21 ust. 2a).

Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele i w terminie określonym w tym przepisie. Enumeratywne wyliczenie zawartych w tym artykule wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zwolnienia ma przy tym charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Tylko więc wydatkowanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cel wymieniony wprost w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) powoduje, że może on korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Wskazać również należy, że z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotny jest moment uzyskania przychodu oraz poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na pokrycie wydatków wskazanych w omawianym przepisie muszą bowiem pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub prawa. Sprzedaż ta musi więc nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Ponadto – co należy wskazać z uwagi na argumentację Wnioskodawczyni przedstawioną w treści wniosku – żaden przepis prawa nie uzależnia prawa do zwolnienia od innych pozaprawnych okoliczności związanych z poniesionym wydatkiem, jak wymagania i warunki stawiane przez kontrahentów czy też bank kredytujący zakup nieruchomości zbywanej lub też okoliczności związane ze zdolnością kredytową podatnika.

W świetle zacytowanych przepisów prawa oraz przedstawionych wyjaśnień stwierdzić więc należy, że w opisanej we wniosku sytuacji Wnioskodawczyni nie ma prawa zaliczyć do wydatków na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poniesionych przez siebie wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego w 2006 r., sfinansowanych ze środków pochodzących z prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej i dochodów własnych. Tak sfinansowane wydatki, jak również wydatki poniesione w związku z pośrednictwem przy zakupie nowego lokalu mieszkalnego, poniesione zostały bowiem przed uzyskaniem przez Wnioskodawczynię przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Ponadto uzyskane one zostały z innego źródła niż odpłatne zbycie nieruchomości lub praw, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności te powodują, że w omawianej sprawie brak jest podstaw do zastosowania ww. zwolnienia z opodatkowania do tak poniesionych wydatków. Inne rozstrzygnięcie stałoby w sprzeczności z literalnym – wyjaśnionym wyżej – brzmieniem przepisu, co jest niedopuszczalne z punktu widzenia zasady interpretacji przepisów dotyczących ulg i zwolnień wyłącznie zgodnie z ich literalnym brzmieniem.

Odmiennie należy potraktować wydatki na spłatę kredytu w takiej części, w jakiej do tego celu wykorzystane zostały środki pochodzące z zaliczki uiszczonej przez nabywców od Wnioskodawczyni lokalu mieszkalnego, a wynikającej z zawartej umowy przedwstępnej, jeżeli kwota ta zaliczona została następnie na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego. Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła korzystać ze zwolnienia musi stanowić przychód pochodzący ze sprzedaży. W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być więc objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jednakże tylko jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a kwota ta zaliczona została na poczet ceny sprzedaży. Pamiętać jednak należy, że wydatek ten może korzystać ze zwolnienia wyłącznie w sytuacji, gdy nie zajdzie przesłanka wyłączająca taką możliwość, o której mowa w art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a związana z odliczaniem odsetek od takiego kredytu na podstawie art. 26b ustawy.

Odnosząc się natomiast do poniesionych przez Wnioskodawczynię wydatków związanych z pośrednictwem przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2006 r. wskazać należy, że jakkolwiek wydatek ten nie może zostać uznany za jeden z wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) – nie jest on bowiem związany z nabyciem czy też wybudowaniem nowej nieruchomości lub prawa oraz poniesiony został przez uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia – to jednak może on zostać zaliczony do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychodem uzyskanym przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest kwota stanowiąca jego wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o opłaty związane z pośrednictwem przy jego sprzedaży.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.