INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2011 r. (data wpływu 19 sierpnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 10 listopada 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wspólnota wykonując czynności na rzecz członków, dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz prawidłowości wystawiania faktury VAT i stosowania odpowiednich stawek podatku dla wykonywanych usług, z tytułu których Wspólnota pobiera opłaty od członków w związku z dostawą towarów i usług do poszczególnych lokali, pobierania zaliczek za zarządzanie nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2011 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wspólnota wykonując czynności na rzecz członków, dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną jest podatnikiem podatku od towarów i usług oraz prawidłowości wystawiania faktury VAT i stosowania odpowiednich stawek podatku dla wykonywanych usług, z tytułu których Wspólnota pobiera opłaty od członków w związku z dostawą towarów i usług do poszczególnych lokali, pobierania zaliczek za zarządzanie nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnotę tworzy ogół właścicieli wyodrębnionych lokali biurowych i handlowych w budynku o przeznaczeniu użytkowo-komercyjnym (niemieszkalnym). Właściciele poszczególnych lokali są przedsiębiorcami i czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele lokali użytkowych w budynkach niemieszkalnych określeni zostali mianem wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota, od dnia 30 października 2002 r., zgodnie z potwierdzeniem i decyzją (VAT-5 i NIP-4), jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, zarejestrowaną jako podatnik i posiada nadany numer identyfikacji podatkowej (NIP), jak również jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, składającym miesięczne deklaracje VAT-7. W Rejestrze Urzędowym Podmiotów Gospodarki Narodowej Wspólnota figuruje jako podmiot prowadzący (jako rodzaj przeważającej działalności według Polskiej Klasyfikacji Działalności – PKD 2007) działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, wykonywaną na zlecenie.

Faktyczny zakres działalności Wspólnoty jest zgodny ze wskazanym w ewidencji i obejmuje usługi zarządzania nieruchomością niemieszkalną na zlecenie (stanowiącą części wspólne), będącą działkę gruntu Nr 22/10 o powierzchni 2.113 m² wraz z wzniesionym na niej budynkiem użytkowym, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę.

Części wspólne nieruchomości zarządzane przez Wspólnotę to zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W księgach wieczystych nieruchomości oraz wszystkich wyodrębnionych lokali użytkowych jest zapis wskazujący prawo własności lokalu oraz przysługujące właścicielowi prawo udziału w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Udziały te zarówno w aktach notarialnych nabycia poszczególnych lokali, jak również w księgach wieczystych, są wyliczone zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali i odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Na podstawie zawartej 1 maja 2005 roku umowy Wspólnota zleciła uprawnionemu podmiotowi wpisanemu do rejestru zarządców nieruchomości Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (Spółka z o.o., zarządca) na czas nieokreślony, wykonywanie wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego i zgodnego z prawem funkcjonowania nieruchomości.

Na mocy przedmiotowej umowy Zleceniodawca udzielił Zleceniobiorcy wszelkich pełnomocnictw do działania w jej imieniu. Jednocześnie strony w przedmiotowej umowie zgodnie oświadczyły, że Zleceniodawca dokonuje zakupu mediów i usług (woda, co., odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości stałych i gabarytów, itp.) w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zarządca nieruchomości, zgodnie z podpisaną umową, wykonuje obowiązki w zakresie zarządu zwykłego nieruchomością wspólną i otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie netto w wysokości 0,55 zł/za m² powierzchni użytkowej plus obowiązująca stawka podatku od towarów i usług, po wystawieniu faktury do 25 każdego miesiąca. Wspólnota ponadto, uchwałami 3/2007 i 4/2007, przyjęła regulaminy ustalające zasady rozliczania kosztów wody i odprowadzania ścieków, montażu i legalizacji wodomierzy oraz rozliczania opłat za dostarczane ciepło do budynku. Zapisy obu regulaminów zostały w całości uwzględnione w umowie zlecającej zarządzanie nieruchomością wspólną profesjonalnemu Zarządcy.

Wspólnota (zarządca w Jej imieniu) w ramach czynności zarządzania nieruchomością użytkową dokonuje między innymi zawierania umów o ochronę budynku, o prace konserwacyjne i remontowe w budynku, w tym urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z oświetlenia, ogrzewania lokali, poboru wody, gazu, a także prowadzi niezbędną dokumentację techniczną budynku i całej nieruchomości wraz z infrastrukturą techniczną, wymaganą przez przepisy prawa budowlanego oraz ustawę o nieruchomościach (w tym książki obiektu budowlanego), zleca obowiązkowe okresowe przeglądy techniczne nieruchomości, zapewnia utrzymanie porządku pomieszczeń oraz urządzeń budynku służących do wspólnego użytku lokali, dojazdów do nieruchomości i innych terenów zgodnie z obowiązkami wynikającymi z zawartych umów bądź postanowień ustaw, zapewnia całodobową gotowość do usuwania awarii i ich skutków na nieruchomości i w budynku, ochronę przeciwpożarową zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego. Ponadto, na mocy zawartych umów, zapewnia dostarczanie do nieruchomości w sposób ciągły między innymi energii elektrycznej, cieplnej, wody i gazu oraz odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci oraz gabarytów. Umowy o dostawy towarów i usług łączą ich dostawców ze Wspólnotą jako wyłącznego odbiorcę. Właściciele lokali użytkowych nie mają odrębnych umów na dostawy towarów i usług, zapewniających bezpieczne i bezawaryjne użytkowanie nieruchomości, budynku i poszczególnych lokali.

W celu wykonania obowiązków wynikających z umowy zlecenia o zarządzanie nieruchomością, zarządca może dysponować zaliczkami i innymi sumami przeznaczonymi na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną oraz na dostawy mediów i usług do poszczególnych lokali, wpłacanymi na konto Wspólnoty przez właścicieli lokali.

Zarządca w imieniu Wspólnoty zajmuje się pełnym rozliczaniem wszystkich kosztów związanych z zarządzaniem oraz eksploatacją nieruchomości użytkowej na poszczególnych właścicieli lokali. Całość kosztów poniesionych na nieruchomość jest rozliczana na wszystkich współwłaścicieli. Rozliczenia dokonywane są bezpośrednio na lokal oraz proporcjonalnie do wysokości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z postanowieniami umowy zlecenia z dnia 1 maja 2005 roku o zarządzanie nieruchomością, wspólną:

1. właściciele lokali ponoszą realnie poniesione koszty zarządzania związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w częściach odpowiadających ich udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej, a na poczet tych kosztów zobowiązani są do 10 każdego miesiąca wpłacać zaliczki w wysokości określonej uchwałą właścicieli lokali na konto Wspólnoty,
2. właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem i używaniem ich lokali, na poczet których zobowiązani są przekazywać odpowiednie kwoty na konto Wspólnoty.

W oparciu o podjętą uchwałę, właściciele lokali działając na podstawie art. 30 § 2 ustawy o własności lokali, uchwalili roczny plan gospodarczy (uchwała z dnia 30 marca 2011 roku) i ustalili wysokość zaliczki na pokrycie kosztów usług zarządzania nieruchomością wspólną.

Na zaliczki dotyczące kosztów usług zarządzania nieruchomością wspólną Wspólnota (zarządca w jej imieniu) wystawia właścicielom lokali faktury VAT, opodatkowując koszty zarządzania nieruchomością wspólną podatkiem w wysokości 23%. Wspólnota deklaruje z tytułu otrzymanych zaliczek podatek należny, a otrzymując faktury od dostawców za zakup materiałów i usług, mających związek z kosztami uzyskania przychodu dotyczącymi części wspólnych, rozlicza (odlicza z tych faktur) VAT naliczony.

Na mocy ww. uchwały właściciele lokali, przyjmując plan gospodarczy na 2011 rok, uchwalili zaliczkę na fundusz remontowy, z którego są finansowane bieżące remonty części wspólnych.

Z tytułu wpłaconych przez właścicieli lokali zaliczek na fundusz remontowy Wspólnota wystawia co miesiąc fakturę VAT, opodatkowując wpłatę stawką 23% i wykazuje w deklaracji VAT-7 podatek należny. Po wykonaniu prac remontowych Wspólnota otrzymuje faktury VAT od wykonawców i odlicza z tych faktur podatek VAT naliczony.

Wspólnota (zarządca w jej imieniu) zajmuje się rozliczaniem na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu energii elektrycznej, cieplnej, wody, odprowadzanie ścieków, wywozu nieczystości i gabarytów. Wspólnota rozlicza koszty w oparciu o faktury wystawione przez dostawców nie doliczając żadnej marży. Rozliczenie odbywa się zgodnie z zasadami określonymi w regulaminach Wspólnoty, tj. według faktycznego zużycia oraz proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Na ww. usługi Wspólnota wystawia właścicielom lokali faktury VAT z zachowaniem stawek podatku określonych w fakturach dostawców (refaktury), jednocześnie deklarując VAT należny i odliczając VAT naliczony.

Wspólnota, wykonując czynności zarządzania nieruchomością użytkową wspólną na rzecz członków Wspólnoty, pobiera od swoich członków opłaty (zaliczki) na planowane remonty budynku i infrastruktury, na wynagrodzenia zarządcy, na zakup usług i towarów dla bezpiecznego i zgodnego z prawem utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz poszczególnych lokali (w tym mediów, m.in. centralne ogrzewanie, wody i odprowadzania ścieków, oświetlenia, wywozu śmieci i gabarytów itp.), wystawia z tego tytułu faktury VAT na rzecz właścicieli poszczególnych lokali (odrębnych podatników podatku VAT), odpowiednio ze stawką 23% i 8%. Członkowie Wspólnoty otrzymują każdego miesiąca faktury VAT, w których wykazywane są w odrębnych pozycjach następujące usługi np.:

• zaliczka na fundusz remontowy (ze stawką 23% podatku),
• zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnych (ze stawką 23% podatku),
• zaliczka na centralne ogrzewanie (ze stawką 23% podatku),
• zaliczka na zimną wodę i odprowadzanie ścieków (ze stawką 8% podatku).

W związku z powyższym, w dniu 19 października 2011 r., zadano następujące pytania:

1. Czy Wspólnota lokali użytkowych, wykonując czynności na rzecz członków wspólnoty, dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną, jest podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym prawidłowo wystawia faktury VAT, z odpowiednią stawką podatku dla wykonywanych usług, z tytułu których:



1. pobiera opłaty od członków wspólnoty za dostawy towarów i usług do poszczególnych lokali (refakturowanie) ze stawką 23% i 8%,
2. pobiera zaliczki za zarządzania nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy ze stawą 23%, wynika to zdaniem Wnioskodawcy z art. 5 ust. 1 pkt 1; art. 7 ust. 8; art. 8 ust. 1 i ust. 2a; art. 15 ust. 1 i 2; art. 29 ust. 1; art. 30 ust. 3; art. 41 ust 1; art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.)...


2. Czy Wspólnota Mieszkaniowa w budynku niemieszkalnym, jako „niezależna grupa osób”, w przypadku gdy ogranicza się do żądania od swoich członków zwrotu kosztów do wysokości kwoty indywidualnego udziału przypadającego na każdego członka w ogólnych wydatkach Wspólnoty, może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług w zw. z art. 132 ust. 1 lit. f) Dyrektywy Rady nr 2006/112/WE z dnia 29 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej...
3. Jeżeli odpowiedź na drugie pytanie jest negatywna, to czy Wspólnota z tytułu pobieranych zaliczek i opłat wystawiając faktury VAT stosuje prawidłowe wysokości stawek podatku, zgodnie z art. 29 ust. 1, art. 30 ust. 3, art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług...
4. Jeżeli wystawiane faktury są nieprawidłowe, to które z podanych wyżej czynności wykonywane przez Wspólnotę na rzecz swoich członków, świadczone zgodnie z nakazem wynikającym z mocy prawa (art.8 ust.1 pkt 3 ustawy o VAT w zw. z ustawą o własności lokali), podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jaką stawą, bądź są zwolnione i na jakiej podstawie prawnej - w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1; art. 7 ust. 8; art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 2a; art. 15 ust. 1 i 2; art. 29 ust. 1; art. 30 ust. 3; art. 41 ust. 1; art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 9 ust 1; art. 28; art. 79 lit c; art. 132 ust. 1 lit f Dyrektywy Rady nr 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej...

Wnioskodawca, powołując się na treść art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, uważa że pojęcie świadczenia - składającego się na istotę usługi - należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem. Przez świadczenie trzeba będzie zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Na świadczenie mogą się też jednocześnie składać zachowania związane z działaniem jak i zaniechaniem.

Przy ocenie charakteru świadczenia, jako usług, należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do usług każde świadczenie. Dodatkowo, podkreśla się więc powszechność opodatkowania. Jeśli tylko mamy do czynienia ze świadczeniem, to na gruncie VAT stanowi ono albo usługę, albo dostawę towarów.

Zdaniem Wnioskodawcy, inną kwestią jest faktyczne opodatkowanie tego świadczenia, co jest uzależnione od wielu dodatkowych czynników (m. in. od jego odpłatności, od dokonania czynności przez podatnika).

Wnioskodawca podkreśla, iż w świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT warunkiem koniecznym do uznania, że świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest jej „odpłatność”.

W przekonaniu Wnioskodawcy, nie budzi wątpliwości to, że sama czynność przekazania środków pieniężnych przez właścicieli poszczególnych lokali na konto Wspólnoty nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie rodzi żadnych obowiązków podatkowych, o ile przekazanie to nie pełni funkcji zapłaty lub zaliczki z tytułu jakiegokolwiek świadczenia usług lub dostawy towarów podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadniczym pytaniem jest, czy przekazanie przez członków Wspólnoty środków finansowych na rzecz Wnioskodawcy (na konto Wspólnoty), stanowi odpłatność za usługi świadczone na rzecz właścicieli lokali. Wskazać należy, że zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali, właściciele poszczególnych lokali w budynku wielolokalowym, w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości, mają określone prawa, ale przede wszystkim zobowiązani są realizować ciążące na nich obowiązki, dotyczące:

1. ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 cyt. ustawy),
2. ponoszenia kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 cyt. ustawy),
3. ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu będącego odrębną własnością (art. 13 ust. 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Wymieniona ustawa określa szczegółowe warunki realizacji tych obowiązków i wskazuje jednocześnie, co winna określać umowa zlecenia zawarta pomiędzy zarządcą nieruchomości, któremu zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono, a Zarządem Wspólnoty, reprezentującym w tej umowie wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali. Zapisy te mają charakter dokumentów urzędowych (zawartych w formie aktów notarialnych).

Według Wnioskodawcy, z powyższego jednoznacznie wynika, że to na właścicielach lokali spoczywa obowiązek zakupu towarów i usług ściśle i bezpośrednio związanych z utrzymaniem w należytym stanie całej nieruchomości, tj. budynku wraz gruntem, na którym jest posadowiony i całą infrastrukturą w sposób umożliwiający bezpieczne użytkowanie nieruchomości zarówno właścicieli jak również osób w niej przebywających (m. in. pracowników, klientów, obywateli, korzystających z usług znajdujących się w budynku firm, biur i instytucji), zgodnie z ustawami dot. prawa budowlanego, p. poż., ochrony środowiska, sanitarnych, o drogach publicznych, itp. Same zaś warunki realizacji tego obowiązku właścicieli poszczególnych lokali regulowane są w umowie zawieranej pomiędzy Zarządem Wspólnoty, reprezentującym wszystkich właścicieli lokali a zarządcą. Tak więc, wym. ustawa daje wybór właścicielom lokali, wskazując, że obowiązek ten może być realizowany bezpośrednio przez Zarząd Wspólnoty, wybrany przez Ogólne zebranie właścicieli lokali, bądź też przez inny podmiot w wyniku zawarcia umowy zlecenia.

W przedstawionym stanie faktycznym przekazanie środków pieniężnych przez właścicieli lokali na konto Wspólnoty wynika z realizacji umowy zawartej pomiędzy Zarządem Wspólnoty (w imieniu właścicieli) a zarządcą i umowa ta zawarta jest na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zatem, przekazanie środków pieniężnych stanowi zapłatę za zwolnienie się przez właścicieli lokali, ze spoczywającego na nich w świetle ustawy o własności lokali obowiązku zarządzania nieruchomością i utrzymania jej w należytym stanie, tj. budynku wraz z gruntem, na którym jest posadowiony i całą infrastrukturą w sposób umożliwiający bezpieczne użytkowanie nieruchomości zarówno im jako właścicielom, jak również osobom w nieruchomości przebywającym.

Zarządzanie nieruchomością wraz z całą infrastrukturą jest wykonywane w imieniu Wspólnoty przez zarządcę nieruchomości na mocy zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną.

A zatem, w ocenie Wnioskodawcy, mamy do czynienia z zapłatą bezpośrednio związaną z wykonywanymi przez zarządcę świadczeniami na rzecz należytego i bezpiecznego utrzymania nieruchomości wraz z budynkiem i infrastrukturą, których to czynności od współwłaścicieli części wspólnych wymagają określone ustawy, a nie przekazaniem środków pieniężnych nie związanych z jakąkolwiek usługą lub dostawą towarów.

Powyższej oceny, zdaniem Wnioskodawcy, nie może przekreślić stanowisko prezentowane szeroko w orzecznictwie sądowym i interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011 roku, że Wspólnota mieszkaniowa realizując „wspólny interes właścicieli” występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Według Wnioskodawcy, Wspólnota Mieszkaniowa poprzez Zarząd (zarządcę) zawsze reprezentuje interesy właścicieli wszystkich lokali w danej nieruchomości, niezależnie od tego czy będzie to interes ich wspólny czy odrębny, będzie zawsze związany ostatecznie z prawem własności wyodrębnionego lokalu (wprost lub w częściach ułamkowych), co powoduje obowiązek fakturowania z właściwą stawką podatku VAT, zakupionych przez Wspólnotę (zarządcę działającego w Jej imieniu) towarów i usług na rzecz poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali, w częściach ich udziału w nieruchomości, a tym samym rozliczenie wpłaconych przez nich zaliczek na konto Wspólnoty. To bowiem do ich majątku związanego z własnością lokali zostały nabyte towary i usługi i to oni ponieśli wydatki, powodujące powstanie u nich w kwocie netto kosztów uzyskania przychodu, związanych z użytkowaniem środków trwałych oraz prawo do odliczenia podatku VAT od zakupionych towarów i usług w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych.

Przeciwny tok rozumowania, jak podnosi Wnioskodawca, prowadziłby do wniosku, że cała sfera obrotu pomiędzy jednostkami gospodarki narodowej w Polsce (podmiotami będącymi podatnikami podatku od towarów i usług), dotycząca zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi, jest poza ewidencją i nie podlega rozliczeniu przez organy fiskalne państwa. Jednocześnie, prawo, jakim jest neutralność podatku od towarów i usług, podlegałby na tym etapie obrotu ograniczeniu, wskutek uznania przez Ministra Finansów w wydanej 21 czerwca 2011 roku interpretacji ogólnej - „że odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument”. A to oznacza, w przekonaniu Wnioskodawcy, że przedsiębiorcy, będący współwłaścicielami budynku niemieszkalnego, którzy dokonali wyodrębnienia swoich lokali, zostali przez ustawodawcę pozbawieni możliwości odliczenia podatku od towarów i usług, z tytułu poniesionych przez nich kosztów (wydatków) na utrzymanie części wspólnych nieruchomości, w przeciwieństwie do współwłaścicieli takiego samego budynku, którzy wyodrębnienia poszczególnych lokali w budynku nie dokonali i rozliczają wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, zachowując pełne prawo do odliczenia podatku VAT zwartego w fakturach dotyczących zarządzania tą nieruchomością.

W świetle powyższego, Wnioskodawca wyraża przekonanie o prawidłowości prezentowanego poglądu w przedmiocie uznania Wspólnoty za podatnika podatku VAT oraz wystawiania faktury ze stawą 23% na okoliczność wpłacenia przez właścicieli lokali użytkowych zaliczek tytułem usług zarządzania nieruchomością wspólną w budynkach niemieszkalnych i rozliczania faktur zakupu, dotyczących kosztów nieruchomości wspólnej, bowiem przekazane Wspólnocie środki pieniężne stanowią w istocie zapłatę za zwolnienie się członków Wspólnoty (właścicieli lokali użytkowych) z obowiązku, który ciąży na nich na podstawie art. 12 ustawy o własności lokali.

Wnioskodawca podkreśla, iż zasady funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej określone zostały przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W myśl zawartych w niej regulacji, właściciel lokalu mieszkalnego bądź lokalu o innym przeznaczeniu ponosi wydatki związane z utrzymaniem lokalu własnego, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wnioskodawca sądzi, że istotne w sprawie jest to, co na gruncie ustaw o podatku dochodowym stanowi w majątku wszystkich członków Wspólnoty, będących przedsiębiorcami, środek trwały i w jaki sposób ustalają jego wartość początkową. Do wartości początkowej lokalu stanowiącego odrębną własność nie zalicza się wyłącznie wartości samego lokalu. Do wartości tej wchodzi także wartość prawa w postaci udziału w elementach wspólnych budynku oraz udział w gruncie.

Kierując się orzecznictwem Sądu Najwyższego, Wnioskodawca wskazuje w tym względzie na wyrok, w którym postawiono tezę: iż przepis art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo główne odrębną własność lokalu, zaś udział we własności nieruchomości wspólnej lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za prawo z nią związane (wyrok SN z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. akt IV CK 474/04, wyrok SN z dnia 3 września 2009 r., sygn. akt I CSK 6/09, wyrok SN z dnia 7 września 2009 r., sygn. akt III CSK 348/08). Przyznanie w postępowaniu działowym prawa odrębnej własności lokalu z pominięciem związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej nie wywoła skutku prawnego i nie może być podstawą wpisu do księgi wieczystej prawa własności wyodrębnionego lokalu - wyrok SN z dnia 7 września 2009 r., sygn. akt III CSK 348/08).

Wnioskodawca zwraca uwagę, że prawo odrębnej własności lokalu jest prawem głównym, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej, stanowiący grunt oraz część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu. A skoro udział ten, według art. 50 Kodeksu cywilnego jest częścią składową prawa własności lokalu, to przesądza to o tym, że rozporządzenie samym udziałem nie jest dopuszczalne. Należy podkreślić, że w myśl art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wobec powyższego, udział w elementach wspólnych budynku i prawie do gruntu są prawami ściśle związanymi z wyodrębnionym lokalem, w związku z czym nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Nie można dokonać skutecznego przeniesienia własności wyodrębnionego lokalu bez udziału w częściach wspólnych budynku i udziału w gruncie. Taka transakcja z mocy prawa jest nieważna.

W związku z powyższym Wnioskodawca wyraża opinię, iż nie może budzić wątpliwości, że udziały w nieruchomości wspólnej stanowią części składowe poszczególnych lokali stanowiących odrębną własność członków Wspólnoty. Skoro zatem udziały w nieruchomości wspólnej są ściśle związane z wyodrębnionymi lokalami, to ich wartość wraz z wartością tych lokali stanowi wartość początkową środków trwałych każdego przedsiębiorcy będącego członkiem Wspólnoty, a wydatki netto ponoszone na ten majątek stanowią koszty uzyskania przychodu w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Powyższa analiza dokonana w aspekcie ustawy o własności lokali, Kodeksu cywilnego oraz obu ustaw o podatku dochodowym daje, w przekonaniu Wnioskodawcy, jednoznaczną odpowiedź na to, że w warunkach wspólnot mieszkaniowych, w przypadku nakładów bieżących netto ponoszonych na części wspólne nieruchomości zawsze będą one stanowić koszty (przedsiębiorcy) wyodrębnionych lokali, a w przypadku nakładów inwestycyjnych netto poniesionych na modernizację części wspólnych (np. ocieplenie ścian budynku) - podniosą one wartość początkową środków trwałych w postaci wyodrębnionych lokali.

Specyfika „działalności gospodarczej” Wspólnoty polega na tym, że stanowi ona „niezależną grupę osób” (właścicieli lokali), powołaną z mocy prawa ustawą o własności lokali, nie prowadzi ona żadnej działalności gospodarczej, natomiast wspólnie zarządza odrębnymi składnikami majątku poszczególnych właścicieli, którzy będąc właścicielami wyodrębnionych lokali oraz części ułamkowej nieruchomości wspólnej wyrazili „zgodę na podporządkowanie” się zasadom zarządzania ich mieniem zgodnie z ustaleniami wynikającymi z ustawy o własności lokali. To poszczególni członkowie Wspólnoty, a nie Wspólnota są faktycznymi nabywcami m. in. usług budowlanych, remontowych, ochrony mienia, utrzymania porządku itp., a dotyczących części wspólnych budynku, które pokrywane są z zaliczek wpłacanych przez nich, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Wpłaty dokonywane na konto wspólnoty stanowią wydatki przedsiębiorców w kosztach utrzymania majątku trwałego firmy, tj. lokalu wraz udziałem w częściach wspólnych budynku, do wysokości indywidualnego udziału przypadającego na każdy lokal członka wspólnoty.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca twierdzi, że Wspólnota Mieszkaniowa stanowi „wspólnotę interesów właścicieli lokali”, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Wnioskodawca, cytując fragment interpretacji ogólnej Ministra Finansów znak PT8/033/IO1/AEW/1 l/PT-571 z dnia 21 czerwca 2011 r., sądzi, że dokonując takiej interpretacji Minister Finansów całkowicie pominął, iż konstrukcja bycia, bądź nie podatnikiem VAT-u jest związana z faktem, że w prawie wspólnotowym status ten jest skonstruowany przede wszystkim jako źródło uprawnień, a dopiero w dalszej kolejności jako implikujący obowiązki. Podatnik to przede wszystkim podmiot mający prawo do odliczenia podatku, zaś w dalszej kolejności, podmiot ewentualnie obowiązany do zapłaty podatku. Przepisy ustawy o VAT na swój własny użytek definiują pojęcie działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika VAT. Nie można więc utożsamiać działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT z działalnością gospodarczą, o której mowa w prawie działalności gospodarczej. Również nie znajduje tu zastosowania definicja działalności gospodarczej sformułowana w Ordynacji podatkowej, ani tym bardziej zawarta w przepisach ustaw o podatku dochodowym. Podatnikiem może być każdy samodzielny podmiot prawny, niezależnie od jego formy organizacyjno-prawnej. Także powiązania majątkowe pomiędzy usługobiorcą a usługodawcą nie wyłączają uznania, że działalność jest wykonywana niezależnie. Przykładowo, działalność wykonywana przez wspólnika na rzecz spółki ma charakter niezależny i co do zasady, pozwala na uznanie osoby ją prowadzącej za podatnika. Tak też uznał ETS w orzeczeniu C-23/98 (J. Heerma v. Staatssecretaris van Financien). Jak wynika bezpośrednio z brzmienia przepisu art. 15 ust. 1 ustawy, uznanie aktywności danego podmiotu za działalność gospodarczą nie jest również uzależnione od celu takiej działalności ani od jej rezultatu. Pozwala to w szczególności na uznanie za podatników VAT różnego rodzaju organizacji o charakterze non-profit, organów administracji publicznej etc, czyli wszelkich podmiotów, które nie działają w celu osiągnięcia zysku.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ulega wątpliwości, iż Wspólnota Mieszkaniowa, jako szczególna forma organizacyjna „niezależnej grupy osób”, świadcząca usługi na rzecz swoich członków, których działalność jest opodatkowana podatkiem VAT (przedsiębiorców), w celu świadczenia swoim członkom usług bezpośrednio niezbędnych do wykonywania przez nich działalności opodatkowanej - w przypadku gdy „grupa ta” (Wspólnota) ogranicza się do żądania od swoich członków zwrotu kosztów do wysokości kwoty indywidualnego udziału przypadającego na każdego z nich w ogólnych wydatkach grupy, poniesionych we wspólnym interesie, po pierwsze działa jako podatnik VAT-u, a usługi przez nią świadczone nie mogą być w żadnym zakresie zwolnione z opodatkowania, bądź wyłączone spod działania ustawy o podatku od towarów i usług.

W wyniku implementacji art. 132 ust. 1 lit. f) Dyrektywy - od dnia 1 stycznia 2011 roku ustawodawca uregulował powyższą kwestię w art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o VAT. Z treści powołanego przepisu wynika niezbicie, że w celu zastosowania zwolnienia od podatku VAT koniecznym jest łączne spełnienie następujących warunków:

1. bycie grupą zrzeszającą podmioty, których działalność jest zwolniona lub w związku z którą nie są one uznawane za podatników VAT (warunek ten jest niespełniony. Mogą go spełnić wyłącznie wspólnoty mieszkaniowe zrzeszające właścicieli lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych),
2. świadczenie usług na rzecz członków niezależnej grupy podmiotów (warunek ten jest spełniony),
3. wynagrodzenie powyższych grup musi ograniczać się do żądania od swoich członków całkowitego zwrotu przypadającej im części we wspólnie poniesionych wydatkach (warunek ten jest spełniony),
4. zwolnienie dla niezależnych grup osób nie może powodować zakłóceń konkurencji (warunek ten jest niespełniony, spełnić go mogą podobnie jak w pkt 1 wyłącznie WM, które tworzą właściciele lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych i którzy są ostatnim ogniwem w łańcuchu dostaw, czyli konsumentami).

Wnioskodawca powołuje się na wyrok NSA z dnia 16 listopada 2009 r., sygn. akt II OSK 1785/08. W kontekście powyższego wyroku wskazuje, iż czynności zarządu nieruchomością wspólną mają przede wszystkim na celu wspieranie działalności członków Wspólnoty poprzez działania o charakterze pomocniczym, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania zarówno poszczególnych lokali użytkowych, jak również całego budynku wraz z jego infrastrukturą, które są niezbędne dla prawidłowego korzystania z wyodrębnionych lokali, jak również umożliwienia dostępu do budynku i do wyodrębnionych lokali. Tak więc, w przekonaniu Wnioskodawcy, usługi zarządcy we wspólnotach mieszkaniowych w budynkach niemieszkalnych na rzecz swoich członków dotyczą zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości, a ściślej gospodarowania (administrowania) tymi nieruchomościami wspólnymi i swoim zakresem obejmują:

1. znajdujące się w budynku niemieszkalnym lokale użytkowe wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:



1. dźwigi osobowe i towarowe,
2. kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe,
3. strychy, piwnice, komórki,
4. garaże,


2. pomieszczenia znajdujące się w budynku niemieszkalnym lub poza nim, związane z zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania budynku, np. kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajduje się budynek, jak np.:



1. rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
2. sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
3. budowle inżynieryjne, stacje transformatorowe,
4. budowle komunikacyjne, jak: drogi, ulice, chodniki będące w obrębie działki,
5. inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem nieruchomości, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynku niemieszkalnego i znajdujących się w nich lokali użytkowych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Całość powyższych czynności wiąże się niewątpliwie z zarządzaniem i gospodarowaniem majątkiem wspólnym w nieruchomościach niemieszkalnych.

Wskazując na wyrok WSA w Warszawie z dnia 11 grudnia 2007 roku, sygn. akt VI SA/Wa 1792/07, Wnioskodawca – na tle przedstawionego stanu faktycznego – twierdzi, iż Wspólnota nie jest grupą zrzeszającą podmioty, których działalność jest zwolniona lub w związku z którą nie są one uznawane za podatników podatku VAT, co oznacza, że pierwszy z warunków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy nie zostanie spełniony.

Wnioskodawca sądzi, iż wykonując na rzecz swoich członków (właścicieli wyodrębnionych lokali) różne czynności wchodzące w zakres usługi zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną, nie będzie mógł zastosować do wyświadczonej na rzecz swoich członków usługi stawki zwolnienia od podatku wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując własne stanowisko w sprawie, Wnioskodawca, cytując ponownie treść przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podkreśla, iż realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. wskazanych wyżej art. 5 i 8 ustawy o VAT, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 tej ustawy, co wykazano powyżej.

W dalszej części zajętego w sprawie stanowiska, Wnioskodawca powołuje się na treść art. 41 ust. 1, art. 146a oraz art. 106 ww. ustawy, stwierdzając, iż czynności zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi na zlecenie, wykonywane przez Wnioskodawcę stanowią działalność gospodarczą wykonywaną samodzielnie przez jednostkę nieposiadającą osobowości prawnej (Wspólnotę Mieszkaniową na rzecz jej członków), wypełniając tym samym przesłanki wynikające z treści art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy, skutkując tym, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Jednocześnie, Wnioskodawca zauważa, że wykonywane czynności zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną stanowią odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako usługi niewymienione przez ustawodawcę w katalogu usług objętych obniżoną, bądź zwolnioną stawką podatku, będą opodatkowane w trybie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 stawką podstawową w wysokości 23%.

Uwzględniając powyższe, Wnioskodawca jest przekonany, iż usługi zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną winny być udokumentowane fakturami VAT wystawianymi przez Wnioskodawcę, jako podmiot posiadający status podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, co w jego ocenie dodatkowo potwierdza przepis art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy. Szczegółowa analiza tego przepisu dowiodła bowiem, że usługi zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną, świadczone przez „niezależną grupę osób” (Wspólnota Mieszkaniowa) na rzecz jej członków (właścicieli lokali użytkowych), które to usługi są niezbędne tym członkom do wykonywania ich własnej działalności gospodarczej (użytkowania majątku trwałego w postaci lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości), a których działalność podlega opodatkowaniu, nie mogą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 21, a w związku z tym będą opodatkowane w trybie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 stawką podstawową w wysokości 23%.

Biorąc pod uwagę aktualnie obowiązujący stan prawny oraz interpretację przytoczonych przepisów, Wnioskodawca sądzi zatem, że jest zobowiązany z tytułu wszystkich czynności wykonanych przez Wspólnotę na rzecz członków tej Wspólnoty, będących przedsiębiorcami, wystawiać faktury VAT ze stawkami odpowiednio wskazanymi w powyższym wniosku o interpretację indywidualną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez świadczenie usług – w myśl art. 8 ust. 1 powołanej ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi, o czym stanowi art. 8 ust. 2a ustawy.

Przez sprzedaż natomiast, w myśl art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, rozumieć należy odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 106 cyt. ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, ceną jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W związku z powyższym, faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie określonej transakcji sprzedaży dokonanej przez podatnika podatku VAT.

Ponadto, wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Z art. 13 powołanej ustawy wynika, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy).

Wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali to np. koszty zużytej energii cieplnej, wody czy wywozu nieczystości. Wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, niż w przypadku kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Nabywa ona bowiem towary i usługi w swoim imieniu, jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych opłat. W takim przypadku środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi W konsekwencji, w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m. in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali, znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem Wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług (tzw. mediów) związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Natomiast, w art. 18 ust. 1 powołanej ustawy przewidziano, że Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Z okoliczności sprawy wynika, iż zarządca nabywa w imieniu i na rzecz Wspólnoty media oraz usługi. Natomiast właściciele lokali użytkowych nie mają zawartych odrębnych umów na dostawy towarów i usług, zapewniających bezpieczne i bezawaryjne użytkowanie nieruchomości, budynku i poszczególnych lokali. Całość kosztów poniesionych na nieruchomość rozliczana jest na wszystkich współwłaścicieli.

Członkowie Wspólnoty otrzymują wystawioną przez Wspólnotę faktury VAT każdego miesiąca, w których wykazywane są w odrębnych pozycjach m. in. następujące usługi:

• zaliczka na fundusz remontowy,
• zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnych,
• zaliczka na centralne ogrzewanie,
• zaliczka na zimną wodę i odprowadzanie ścieków.

Analiza powołanych przepisów na tle przestawionego opisu stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że Wspólnota dokonując odsprzedaży „mediów” (towarów i usług) na rzecz właścicieli lokali dotyczących poszczególnych lokali działa w charakterze podatnika, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym czynności te, na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług. W związku z tym, iż wszyscy właściciele lokali tworzący Wspólnotę są podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą, w celu prawidłowego udokumentowania opisanej sprzedaży, Wspólnota obowiązana jest do wystawiania faktur VAT, zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, Wspólnota nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, działa zatem w imieniu własnym i na własny rachunek (w tym przypadku za pośrednictwem zarządcy), jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną. Z tych też względów uiszczane przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów związanych nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, brak jest podstaw do fakturowania przez Wspólnotę wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą, a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Analogicznie należy przyjąć w sytuacji dokonywania przez członków Wspólnoty wpłat na poczet funduszu remontowego.

W tym miejscu należy podkreślić - z uwagi na formułę postawionego w złożonym wniosku pytania nr 4 w kontekście przyjętego w sprawie rozstrzygnięcia – iż ponoszonych na rzecz Wspólnoty kosztów przez członków Wspólnoty nie można uznać za wpłaty, które wiążą się ze świadczeniem usług zgodnie z nakazem wynikającym z mocy prawa. Niewątpliwie do takich wniosków nie może prowadzić wykładnia przepisu art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług w powiązaniu z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W przedmiotowej sprawie nie wystąpi bowiem świadczenie przez Wspólnotę usług – w zakresie, w jakim Wspólnota nabywa usługi dla celów nieruchomości wspólnej. Takie świadczenie wynikające z mocy prawa nie wystąpi również w sytuacji, gdy Wspólnota dokonuje odsprzedaży „mediów” na rzecz właścicieli lokali – wpłaty te nie są dokonywane bowiem w żaden sposób w związku ze świadczeniem usług przez Wspólnotę, związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a tylko w takim przypadku znajduje zastosowanie art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Powyższe, przedkłada się na kwestię odpowiedniego stosowania właściwych stawek podatku, przez Wspólnotę, obciążającą opisanymi we wniosku kosztami członków Wspólnoty. Przy czym, wskazać należy, iż Wnioskodawca powziął na tle właściwego stosowania stawek podatku w przedstawionej we wniosku sytuacji wątpliwość, czy istnieje możliwość zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku, gdy Wspólnota ogranicza się do żądania od swoich członków zwrotu kosztów do wysokości kwoty indywidualnego udziału przypadającego na każdego członka w ogólnych wydatkach Wspólnoty.

I tak, jak stanowi art. 41 ust. 1 w związku z art 146a ustawy, stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 23%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Z kolei, na mocy art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1 oraz art. 146f.

Stosownie zaś do art. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), uchyla się – z dniem 1 stycznia 2011 r. – art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i dodaje pkt 17-41. Jednocześnie ww. ustawą do ustawy o podatku od towarów i usług w art. 43 dodane zostały ust. 13-20.

Na mocy obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi świadczone przez niezależne grupy osób, na rzecz swoich członków, których działalność jest zwolniona od podatku lub w zakresie, której członkowie ci nie są uznawani za podatników, w celu świadczenia swoim członkom usług bezpośrednio niezbędnych do wykonywania tej działalności zwolnionej lub wyłączonej od podatku, w przypadku gdy grupy te ograniczają się do żądania od swoich członków zwrotu kosztów do wysokości kwoty indywidualnego udziału przypadającego na każdego z nich w ogólnych wydatkach tych grup, poniesionych we wspólnym interesie, jeżeli zwolnienie nie spowoduje naruszenia warunków konkurencji.

Podstawowym warunkiem zastosowania ww. zwolnienia jest wymóg, aby podmioty, na rzecz których niezależne grupy dokonują świadczeń, były członkami takiej grupy. Jednocześnie warunkiem zastosowania omawianego zwolnienia jest, aby usługi niezależnej grupy osób były świadczone przez grupę na rzecz członków tej grupy. Innym warunkiem niezbędnym do zastosowania tego zwolnienia jest cel świadczenia przedmiotowych usług, tj. zwolnienie obejmuje wyłącznie usługi, które są bezpośrednio niezbędne do wykonywania działalności zwolnionej od podatku lub w zakresie której członkowie ci nie są uznawani za podatników.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi implementację do polskiego systemu prawnego art. 132 ust. 1 lit. f dyrektywy 2006/112/WE (Dz. Urz. UE L 2006 Nr 347, str. 1 ze zm.), który stanowi, iż państwa członkowskie zwalniają (…) usługi świadczone przez niezależne grupy osób, których działalność jest zwolniona z VAT lub w związku z którą nie są one uznawane za podatników, w celach świadczenia swoim członkom usług bezpośrednio niezbędnych do wykonywania tej działalności, gdy grupy te ograniczają się do żądania od swoich członków całkowitego zwrotu przypadającej im części we wspólnie poniesionych wydatkach, pod warunkiem że zwolnienie to nie spowoduje zakłóceń konkurencji.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawioną sytuację, stwierdzić należy, iż z przedstawionych okoliczności sprawy nie można w żaden sposób wywieść, aby zaistniały przesłanki umożliwiające w niniejszej sprawie na skorzystanie ze zwolnienia od podatku w związku ze zwrotem na rzecz Wspólnoty przez członków Wspólnoty kosztów do wysokości kwoty indywidualnego udziału przypadającego na każdego członka w ogólnych wydatkach Wspólnoty. Przede wszystkim bowiem, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, Wspólnota nie będzie uprawniona do stosowania ww. zwolnienia od podatku, jako że – jak wskazano uprzednio – uiszczane przez członków Wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów związanych nieruchomością wspólną nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, w kontekście rozstrzyganego zagadnienia w niniejszej sprawie, stwierdzić należy, że w przypadku odsprzedaży „mediów” na rzecz właścicieli lokali, Wspólnota działa jako podatnik podatku od towarów i usług, dokonujący na rzecz członków Wspólnoty czynności, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec tego na tę okoliczność Wspólnota winna wystawić stosowną fakturę VAT, stosując właściwą stawkę podatku, tj. w sytuacji pobierania opłat od członków Wspólnoty za dostawy towarów i usług do poszczególnych lokali znajdzie zastosowanie stawka 23%, bądź stawka 8%. Tym samym, prezentowane w tym zakresie stanowisko uznano za prawidłowe.

Z kolei, w zakresie w jakim Wspólnota nabywa towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej i z tego tytułu otrzymuje zwrot kosztów od członków Wspólnoty, stwierdzić należy, że Wspólnota nie występuje wówczas w charakterze podatnika, ponieważ w tym przypadku nie mają w ogóle zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Odpowiednio zatem, odmiennie niż uważa Wnioskodawca, Wspólnota nie powinna fakturować wewnętrznych rozliczeń między Wspólnotą, a jej członkami. Analogicznie należy stwierdzić w odniesieniu do opisanych we wniosku wpłat na fundusz remontowy.

Ponadto, nie znajdzie zastosowania w sprawie przepis art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy w przypadku zwrotu na rzecz Wspólnoty przez członków Wspólnoty kosztów do wysokości kwoty indywidualnego udziału przypadającego na każdego członka w ogólnych wydatkach Wspólnoty. W tym miejscu dodatkowo wskazuje się, iż art. 43 ust. 1 pkt 21 ustawy – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – nie prowadzi do konkluzji, iż usługi zarządzania nieruchomością wspólną niemieszkalną winny być udokumentowane fakturami VAT wystawianymi przez Wnioskodawcę, jako podmiot posiadający status podatnika podatku od towarów i usług. Wskazana norma prawna statuuje bowiem wyłącznie zasady stosowania jednego ze zwolnień od podatku, zaś okoliczność czy znajduje w sprawie zastosowanie, czy też nie to zwolnienie nie ma wpływu na obowiązek dokumentowania określonych czynności na gruncie podatku od towarów i usług odpowiednią fakturą – obowiązek wystawienia faktury istnieje niezależnie od wystąpienia, bądź nie wystąpienia przesłanek do zwolnienia od podatku. Zasady wystawiania faktur przewidują natomiast przepisy art. 106 ustawy oraz rozporządzenia wykonawczego z dnia 28 marca 2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360).

Jednocześnie, wskazać należy, iż powołane w treści wniosku przez Wnioskodawcę przepisy art. 29 ust. 1 i art. 30 ust. 3 nie mogą przesądzić o prawidłowości stosowania właściwych stawek podatku od towarów i usług. Jak wynika z przepisu art. 29 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011 r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Natomiast, na podstawie art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. Tym samym powołane przepisy regulują wyłącznie zasady ustalania podstawy opodatkowania, nie rzutują zaś na właściwość i wysokość stosowanych stawek podatku.

Z powyższych względów stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.